《萬科產(chǎn)品體系研究》

1、萬科產(chǎn)品體系研究2013.03.13萬科產(chǎn)品體系研究萬科產(chǎn)品體系研究p 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)p 萬科品類規(guī)劃萬科品類規(guī)劃p 萬科品類細分萬科品類細分p 萬科案例附件萬科案例附件萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路 企業(yè)發(fā)展第一階段企業(yè)發(fā)展第一階段（1984-1994） 企業(yè)發(fā)展第二階段企業(yè)發(fā)展第二階段（1994-2004）企業(yè)發(fā)展第三階段企業(yè)發(fā)展第三階段（2004）多元化（做加法）多元化（做加法）精細化（做乘法）精細化（做乘法）資料來源：萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報告“綜合商社”“以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)

2、營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補充”開始第二輪擴張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個內(nèi)陸核心城市為重點發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運作”的開發(fā)格局。專業(yè)化（做減法）專業(yè)化（做減法）一是退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)；二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)品牌建設(shè)歷程企業(yè)品牌建設(shè)歷程 品牌第一階段品牌第一階段（1988-2001） 品牌第二階段品牌第二階段（2001-2005）子品牌建設(shè)子品牌建設(shè)系統(tǒng)品牌整合系統(tǒng)品牌整合單項目開發(fā)單項目開發(fā)無企業(yè)品牌無企業(yè)品牌代表項目： 天景花園 荔景大廈產(chǎn)品系：產(chǎn)品系：全國建立知名產(chǎn)品系，異地復(fù)制物業(yè)管理：物業(yè)管理

3、：集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。核心業(yè)務(wù)：大眾住宅項目開發(fā)主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理輔助業(yè)務(wù)：酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經(jīng)營豐富產(chǎn)品線系列豐富產(chǎn)品線系列強勢客戶管理和品牌內(nèi)涵強勢客戶管理和品牌內(nèi)涵圍繞品牌展開全面的調(diào)研品牌核心理念的提出概括萬科品牌的個性建立系統(tǒng)品牌傳播體系基于基于“有質(zhì)量增長有質(zhì)量增長”的三大策略選擇的三大策略選擇l三大城市圈4.1的國土，40的GDPl的居民儲蓄額，平均水平2倍的人均支出l利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風(fēng)險l擴大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略城市圈聚焦策略l多角度融資l通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先l對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略其他策略l住宅產(chǎn)業(yè)化

4、，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)l提高品質(zhì)和性價比l和諧、自然、生態(tài)標準的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略l依據(jù)客戶內(nèi)在價值逐步細分市場l逐步升級產(chǎn)品服務(wù)體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實現(xiàn)終身縮定客戶細分策略客戶細分策略萬科戰(zhàn)略目標萬科戰(zhàn)略目標萬科的萬科的3+X3+X模式模式 以深圳為起點，確立了3+x的發(fā)展戰(zhàn)略。 “3”指的是三個主要經(jīng)濟圈，珠三角，長三角和環(huán)渤海； “X”代表全國重點城市。城市圈聚焦策略城市圈聚焦策略“客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由”，主張留住客戶一輩子主張留住客戶一輩子客戶細分策略客戶

5、細分策略客戶價值客戶價值萬科的成功正是基于客戶價值的成功。在急劇變化的環(huán)境中把握迅速變化的客戶價值，這才是企業(yè)可持續(xù)的核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有三個階段：產(chǎn)品導(dǎo)向、市場導(dǎo)向和客戶導(dǎo)向。當國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還處在項目開發(fā)為主的產(chǎn)品導(dǎo)向階段以及市場細分定位的市場導(dǎo)向階段；萬科通過學(xué)習(xí)其標桿企業(yè)美國普而特，已經(jīng)開始領(lǐng)先其他對手，進入基于客戶細分的客戶價值和客戶需求導(dǎo)向的階段。2004年，在萬科20周年之際，對未來十年進行了戰(zhàn)略規(guī)劃。“從以項目運營為核心的方式，轉(zhuǎn)向以客戶價值為中心的運營方式”金色家園系列金色家園系列深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、沈陽萬科金色家園、南京萬科金色家園城市花園系

6、列上海萬科城市花園、深圳萬科城市花園、成都萬科城市花園、天津萬科城市花園、沈陽萬科城市花園、長春萬科城市花園四季花城系列深圳萬科四季花城、武漢萬科四季花城、沈陽萬科四季花城、上海萬科四季花城、南昌萬科四季花城自然人文系列深圳萬科17英里花園、深圳萬科東海岸、深圳萬科金域藍灣、深圳萬科第五園、上海萬科蘭喬圣菲、上海萬科藍山小城、天津萬科水晶城、北京萬科西山庭院城市中心區(qū)以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對集中，戶型不大，用地規(guī)模偏小城市郊區(qū)交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部低層聯(lián)排別墅類型住宅，規(guī)模適中城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤多在大的發(fā)展區(qū)域之中(大型居住區(qū)或大型開發(fā)區(qū))，

7、產(chǎn)品類型多元，規(guī)模較大特色資源項目產(chǎn)品精細化策略產(chǎn)品精細化策略產(chǎn)品精細化，產(chǎn)品線分級，是萬科留住客戶的核心競爭力產(chǎn)品精細化，產(chǎn)品線分級，是萬科留住客戶的核心競爭力多角度融資、通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先、多角度融資、通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先、對土地的戰(zhàn)略性控制對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略其他策略多角度融資多角度融資凈資產(chǎn)收益率保持在10以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力;資產(chǎn)負債率保持在5060，長期具備低財務(wù)風(fēng)險和高信用等級;較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力;合并縮減成本和絕對領(lǐng)先合并縮減成本和絕對領(lǐng)先萬科認為在城市中心區(qū)和亞中心區(qū)做項目利潤最高

8、，類似金色家園系列最賺錢，或高檔些的金域藍灣，而且容易復(fù)制，因此和中糧、一航等企業(yè)合作就是為進入中心區(qū)和亞中心區(qū)； 萬科計算：單位投入成本對利潤的貢獻率,如投1億產(chǎn)生多大利潤，將萬科的核心競爭力列舉對比貢獻率，發(fā)現(xiàn)其他核心競爭力都不賺錢，而交通和位置最賺錢,也即土地，因此相對在城外非資源性用地是不賺錢的，比如而四季花城四年半時間才賺5.3億對土地的戰(zhàn)略性控制對土地的戰(zhàn)略性控制萬科獲利來源兩種方式：一是土地升值；二是在市場平穩(wěn)的狀態(tài)下，保證每個項目毛利率35%-40%情況下，不斷加快資金流轉(zhuǎn)；萬科現(xiàn)與一航等有較大土地儲備的公司合作，對方占股60%，萬科占股40% ；萬科產(chǎn)品體系研究萬科產(chǎn)品體系研

9、究p 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)p 萬科品類規(guī)劃萬科品類規(guī)劃p 萬科品類細分萬科品類細分p 萬科案例附件萬科案例附件萬科產(chǎn)品模式萬科產(chǎn)品模式以客戶為導(dǎo)向以客戶為導(dǎo)向延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶萬科現(xiàn)在萬科現(xiàn)在“以客戶為導(dǎo)向以客戶為導(dǎo)向”的操作模式的操作模式u準確尋找客戶群；u發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價值；u在產(chǎn)品中貫徹客戶價值這一唯一準繩；u通過產(chǎn)品的反饋，不斷完善。產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地客戶客戶客戶細分,使萬科關(guān)注客戶“首次購房首次換房二次換房退休用房”的終身購房計劃，帶來的客戶群擴大，大大延伸了其產(chǎn)品線。萬科的客戶細分萬科的客戶細分以家庭為核心以家庭為核心

10、9%9%富貴之家富貴之家務(wù)實之家務(wù)實之家25%25%不同支付能力群體不同支付能力群體購房核心驅(qū)動要素購房核心驅(qū)動要素 房屋價值房屋價值 生命周期生命周期 支付能力支付能力青年之家青年持家小太陽家庭后小太陽家庭中年之家孩子三代老年一、二、三代望望 子子 成成龍龍 31% 31% 健健 康康 養(yǎng)養(yǎng) 老老6% 6% 社社 會會 新新 銳銳29%29%支支付付能能力力高高低低 萬科選定緯度中的“房屋價值，家庭生命周期、家庭收入”三個指標作為細分緯度。其他緯度作為驗證指標或描述指標。細分的核心緯度是房屋價值。萬科從客戶的收入、生命周期、以及價值萬科從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進行三方面對客戶群細

11、分五類取向進行三方面對客戶群細分五類基本情況基本情況經(jīng)濟務(wù)實家庭經(jīng)濟務(wù)實家庭(25%)(25%)生活狀態(tài)生活狀態(tài)房屋需求房屋需求健康養(yǎng)老家庭健康養(yǎng)老家庭(6%) (6%) 職業(yè)新銳家庭職業(yè)新銳家庭(29%) (29%) 富貴之家富貴之家(9%) (9%) 望子成龍家庭望子成龍家庭(31%) (31%) n工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩n在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富n對房屋的社會標簽價值有認同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要n收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點n有著強烈的家庭觀念n這類家庭對房屋有一種心理

12、上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性n處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位n工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多n房屋購買是事業(yè)成功的標志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等n有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關(guān)心自身的生活。n進行老年人喜歡的安靜運動n房屋是老人安享晚年的地方，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構(gòu)等是看重的因素n收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房n價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省n購房謹慎認真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴格把關(guān)“首次購房首次換房二次換房

13、退休用房”的終身購房計劃，使得萬科將每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏毞謳淼目蛻羧簲U大大大延伸了其產(chǎn)品線按照收入、生按照收入、生命周期、價值命周期、價值取向的分類取向的分類萬科對五類客戶的細分萬科對五類客戶的細分按照家庭生按照家庭生命周期分類命周期分類萬科對主要客戶類別的細分萬科對主要客戶類別的細分客戶類別客戶類別基礎(chǔ)特征基礎(chǔ)特征購房動因購房動因產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟型客戶為主首次置業(yè)對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米左右的緊湊型兩

14、房兩廳小小太陽25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟務(wù)實型：價格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房后小太陽4

15、0-45歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學(xué)購房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房?？粘布彝?5歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主安度晚年以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。成功人士滿足心理需求傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求首次置業(yè)首次置業(yè)首次或二次置業(yè)首次或二次置業(yè)二次或三次置業(yè)二次或三次置業(yè)多次置業(yè)多次置業(yè)萬科不同目標客群所對應(yīng)的產(chǎn)品萬科不同目標客群所對

16、應(yīng)的產(chǎn)品 客戶客戶類別類別需求需求特征特征選擇產(chǎn)品選擇產(chǎn)品項目名稱項目名稱年輕家庭首次置業(yè)高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽家庭首次置業(yè)多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬科城小高層、高層新里程小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城小高層、高層新里程客戶客戶類別類別需求需求特征特征選擇產(chǎn)品選擇產(chǎn)品項目名稱項目名稱后小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力

17、之城小高層、高層、花園洋房萬科城高層金域蘭灣空巢家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬科城聯(lián)排別墅萬科藍山、燕南園獨棟別墅十七英里、第五園萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細分萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細分 產(chǎn)產(chǎn)品品系系列列品類品類主力細分客戶主力細分客戶客戶描述客戶描述客戶細分客戶細分家庭生命周期家庭生命周期比例比例年齡年齡購買購買原因原因金色家園商務(wù)住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高商務(wù)人士投資頂級商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40

18、%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善小小太陽30%30-35歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善產(chǎn)產(chǎn)品品系系列列品類品類主力細分客戶主力細分客戶客戶描述客戶描述客戶細分客戶細分家庭生命周期家庭生命周期比例比例 年齡年齡購買購買原因原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價青年之家50%25-35歲首次小小太陽20%25-30歲首次青年持家10% 25-30歲首次三代（孩子）10%

19、25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，客戶需求具有相同趨向，因此萬科剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個方面分析，對應(yīng)產(chǎn)品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地塊屬性產(chǎn)品系列取決于地塊屬性屬性屬性系列名稱系列名稱特點特點目標客群目標客群相關(guān)的樓盤名稱相關(guān)的樓盤名稱成熟產(chǎn)品系列金色系列市區(qū)

20、高層高密度住宅城市白領(lǐng)金色家園城花系列城郊的中低密度住宅白領(lǐng)、金領(lǐng)城市花園、假日風(fēng)景花城系列大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級四季花城創(chuàng)新產(chǎn)品系列高檔系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸金色系列：金色系列：0-100-10公里公里城花系列：城花系列：11-3011-30公里公里四季系列：四季系列：3030公里公里主流成熟產(chǎn)品系列要素分析主流成熟產(chǎn)品系列要素分析系列名稱系列名稱所在區(qū)域所在區(qū)域（距市區(qū)的距離）（距市區(qū)的距離）交通條件交通條件及出行方及出行方式式規(guī)模規(guī)模（m m2 2）容積率容積率產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合戶型區(qū)間（戶型區(qū)間（m m2

21、 2）配套配套核心價值點核心價值點金色家園成熟區(qū)域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30萬2-6以小高層、高層為主，輔以洋房70-130主要依靠周邊配套城市中心區(qū)高品質(zhì)生活城市花園城鄉(xiāng)結(jié)合部（11-30公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定20-30萬1.2-1.9以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70-130主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城近郊區(qū)（大于30公里）交通較便捷，通勤時間較長25-70萬1-1.5以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65-140內(nèi)部生活配套相對完善大社區(qū)小圍合成熟產(chǎn)品系列準確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進入

22、新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標以二以二居、居、三居三居為主為主，戶，戶型面型面積區(qū)積區(qū)間逐間逐漸增漸增大大多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品占占總總開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模的的8080%距離距離市區(qū)市區(qū)較遠較遠，但，但是城是城市未市未來發(fā)來發(fā)展的展的重點重點區(qū)域區(qū)域細化土地屬性，初步建立細化后土地屬性同細化土地屬性，初步建立細化后土地屬性同客戶的對應(yīng)關(guān)系，完成品類框架客戶的對應(yīng)關(guān)系，完成品類框架細化土地屬性細化土地屬性同客戶對應(yīng)同客戶對應(yīng)萬科產(chǎn)品體系研究萬科產(chǎn)品體系研究p 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)p 萬科品類規(guī)劃萬科品類規(guī)劃p 萬科品類細分萬科品類細分p 萬科案例附件萬科案例附

23、件經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列從1992年開始形成城郊住宅CITY(城市花園)系列：90年代末形成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：2003年開始形成高檔TOP(自然人文)系列：l 時間：1988-1998l 特點：處于產(chǎn)品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?、標準化開發(fā)的產(chǎn)品系列l(wèi) 代表項目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”） 第一代產(chǎn)品：起步階段第一代產(chǎn)品：起步階段l 時間：1999-2002l特點：集中于住宅領(lǐng)域，形成關(guān)注大眾住宅

24、的產(chǎn)品系列l(wèi) 代表項目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城三大產(chǎn)品系列） 第二代產(chǎn)品：成長階段第二代產(chǎn)品：成長階段l時間：2002年至今l 特點：在原有產(chǎn)品系列的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計更加注重客戶需求l 代表項目：金域藍灣、東海岸、17英里、萬科城第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段萬科的產(chǎn)品系列可以大致歸為四大產(chǎn)品系列、八個產(chǎn)品品類，而八大產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定。產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列核心理念核心理念土地屬性土地屬性項目價值項目價值品類細分品類細分位置位置交通交通配套配套字母字母代稱代稱中文名稱中文名稱城市城市住宅住宅金色系列金色系列

25、GOLDENGOLDEN都市都市. .時尚時尚生活生活市區(qū)或新城區(qū)市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達發(fā)達生活配套生活配套完善完善便捷的城市便捷的城市生活生活G1G1商務(wù)住宅商務(wù)住宅G2G2城市改善城市改善G3G3城市棲居城市棲居城郊城郊住宅住宅城花系列城花系列CITYCITY山水山水. .悠然悠然生活生活市區(qū)（含新城市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣區(qū)）邊緣便利便利規(guī)劃有完規(guī)劃有完善的生活善的生活配套配套舒適居住舒適居住( (第一居所第一居所) )C C城郊改善城郊改善郊區(qū)郊區(qū)住宅住宅四季系列四季系列TOWN TOWN 大城大城. .豐盛豐盛生活生活郊區(qū)或衛(wèi)星城郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不便利不完善不完善低價格低價格T1T1郊區(qū)棲居

26、郊區(qū)棲居舒適居住舒適居住( (第二居所第二居所) )T2T2郊區(qū)享受郊區(qū)享受高檔高檔住宅住宅高檔系列高檔系列TOPTOP墅庭墅庭. .高尚高尚生活生活市區(qū)或郊區(qū)，市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源擁有稀缺資源便捷便捷對配套無對配套無要求要求占有稀缺資占有稀缺資源源TOP1TOP1城市豪宅城市豪宅TOP2TOP2郊區(qū)豪宅郊區(qū)豪宅p在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低p第四類TOP系列則以對稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補 城市住宅（GOLDEN系列）都市.時尚生活 適合都市人生活的多元化成熟居住模式 萬科GOLDEN系列，打造適合都

27、市人生活的多元化成熟居住模式，讓繁華中的都市居住更細膩，溫情 ，營造成熟人文氛圍與歸屬感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活。 萬科GOLDEN三大特征：第一，地處于市區(qū)繁華地段，周邊生活配套齊全；第二，有主動向城市開放的商業(yè)街區(qū)；第三，業(yè)主一般就業(yè)于項目周邊區(qū)域，客戶群年輕、時尚，一般是具有較高的文化素質(zhì)和良好的受教育程度。深圳GOLDEN系列產(chǎn)品 金域華庭（暫用名） 商務(wù)住宅 東方尊峪 城市改善 金域東郡 城市棲居萬科品類細分萬科品類細分 城市住宅類（GOLDEN系列）細分p共性：現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房p特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差

28、異，容積率要求也有所不同品類品類項目項目價值價值土地屬性土地屬性客戶需求客戶需求價值價值* *容容積積率率主力細分客戶構(gòu)成主力細分客戶構(gòu)成主主力力戶戶型型客戶選擇客戶選擇客戶細分客戶細分價值價值排序排序比例比例家庭生家庭生命周期命周期年齡年齡 ( (購買力購買力) )購買購買動機動機G1G1商務(wù)商務(wù)住宅住宅便捷的城市生活1. 寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大2.享受市中心級別配套，周邊人群情況較復(fù)雜3.商業(yè)價值高但居住價值一般注重工作注重工作便利，關(guān)便利，關(guān)注產(chǎn)品服注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)務(wù)及品質(zhì)-商務(wù)人士-投資單房一房頂級商務(wù)人士投資二房三房G2G2城市城市改善改善1. 交通便利，通常較為安

29、靜2.周邊配套完善3.宜居宜住追求居住追求居住改善和品改善和品質(zhì)質(zhì)約2.0110孩子三代35-45歲改善四房240后小太陽40-45歲改善三房340小太陽35-39歲改善三房410%老年一代45-50歲空巢二房G3G3城市城市棲居棲居1.公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2.周邊有較完善的生活配套3.居住價值一般低總價優(yōu)低總價優(yōu)勢勢約3.0185青年之家25-35歲棲居一房二房215%青年持家25-30歲棲居二房金色系列金色系列金色系列金色系列-G1-G1（商務(wù)住宅）（商務(wù)住宅）城市住宅案例城市住宅案例金域華庭G1G1品類特征品類特征金域華庭金域華庭客戶需客戶需求價值求價值注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服

30、務(wù)及品質(zhì)地處城市中心功能拓展區(qū)，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活土地屬土地屬性性交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大交通：地處城市軸心北延段，多條干道及軌道通達配套：享受市中心級別配套，周邊人群情況較復(fù)雜配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完善居住價值：商業(yè)價值高但居住價值一般居住價值：匯聚品味與潮流，商務(wù)氛圍濃厚，居住環(huán)境一般城市住宅案例城市住宅案例金域華庭 G1商務(wù)住宅品位與商務(wù)俱享的都市居所 項目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) 基本信息 位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北

31、角 項目占地：68300平米 建筑面積：188934平米 物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量 LOFT公寓和聯(lián)排別墅 設(shè)施及交通配套 西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號線 商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備 項目定位 以便捷交通、時尚商業(yè)、簡約建筑、新城規(guī)劃，令項目充滿積極進取、追求品位、掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所28金色系列金色系列-G2-G2（城市改善）（城市改善）城市住宅案例城市住宅案例東方尊峪G2G2品類特征品類特征東方尊峪東方尊峪客戶需求價客戶需求價值值追求居住改善和品質(zhì)半山之中，城市之上，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與

32、健康的城市休閑山居土地屬性土地屬性交通：便利，通常較為安靜交通：臨近地鐵8號線及交通干道，三面環(huán)山配套：周邊配套完善配套：規(guī)劃有中央會所，商業(yè)及基礎(chǔ)教育配套居住價值：宜居宜住居住價值：地處梧桐山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，空氣質(zhì)量好東方尊峪 G2城市改善城市型生態(tài)山居 項目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)，空氣質(zhì)量達國家一級標準，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面 基本信息 位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風(fēng)景區(qū) 地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山 占地面積：11萬 建筑面積：33萬 容積率：2.12 覆蓋建筑率：16.7%

33、綠化率：67.55% 樓層狀況：11-26層 車位比：1.1：1 物管費：3.5元/ 開發(fā)節(jié)奏：整體開發(fā) 城市住宅案例城市住宅案例城市住宅案例城市住宅案例東方尊峪 交通規(guī)劃 深鹽第二快速干道 地鐵8號線及公交車站 項目定位 上風(fēng)上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居 設(shè)計理念 自然第一，建筑第二 整體規(guī)劃 住宅：共21棟11-26層高層純住宅 會所：6000平方米中央會所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場、SPA水療館、中西餐廳、健身房等 泛會所：規(guī)劃有親子廣場、生態(tài)游樂場等多個主題泛會所，并提供休閑器械 園林：8萬天然溪谷園林 商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè) 學(xué)校：自身配備幼兒園

34、，同時臨近項目規(guī)劃有公立小學(xué)32金色系列金色系列-G3-G3（城市棲居）（城市棲居）城市住宅案例城市住宅案例G3G3品類特征品類特征金域東郡金域東郡客戶需求客戶需求價值價值低總價優(yōu)勢力求經(jīng)濟實用土地屬性土地屬性交通：公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)交通：位于市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心，交通路網(wǎng)發(fā)達配套：周邊有較完善的生活配套配套：教育，購物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等配套齊全居住價值：居住價值一般居住價值：容積率較高，無自然環(huán)境優(yōu)勢n金域東郡城市住宅案例城市住宅案例金域東郡G3城市棲居都市經(jīng)濟的舒適居所基本信息位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心占地面積：104801容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8

35、，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：25%建筑面積：316660車位規(guī)劃：一期797個開發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年設(shè)計理念整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計的訴求規(guī)劃設(shè)計上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動空間，同時在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動場所建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項目整體典雅的氣質(zhì)戶型設(shè)計上，力求戶型的經(jīng)濟實用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及

36、實用性城市住宅案例城市住宅案例金域東郡 整體規(guī)劃 住宅：共7棟高層純住宅 商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場及2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街 生活配套 教育：坪山中心小學(xué)、飛東小學(xué)、龍山學(xué)校、坪山中學(xué)、坪山機關(guān)幼兒園等 購物：三和購物商場、萬福佳、民樂福、泰華商場、國惠康百貨 醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院 郵政：深圳郵政局坪山支局 銀行：中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等 休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心公園、聚龍高爾夫練習(xí)場等 城郊住宅（CITY系列）大城.豐盛生活 將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準居住群落 萬科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集

37、的高水準居住群落，構(gòu)建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征 萬科CITY系列，時尚元素融合原野的落葉芳，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來自文明本源的質(zhì)樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和 深圳CITY系列產(chǎn)品 第五園 萬科城 萬科品類細分萬科品類細分n城郊住宅類（CITY系列）細分品類品類項目項目價值價值土地屬性土地屬性客戶客戶需求需求價值價值* *容容積率積率主力細分客戶構(gòu)成主力細分客戶構(gòu)成主力戶型主力戶型（平方米）（平方米）客戶選擇客戶選擇客戶細分客戶細分價值價值排序排序比例比例家庭生家庭生命周期命周期年齡年齡 ( (購買力購買力) )購買

38、購買動機動機C C 城城郊郊改改善善舒適居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近2. 項目基本配套設(shè)施齊備3.相對市中心居住密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）追求追求舒適舒適居住居住約為1.0至1.5110孩子三代35-45歲改善四房150-240220后小太陽40-45歲改善三房130-200330小太陽35-39歲改善三房130-200430小小太陽25-30歲改善三房110-13055老年一代45-50歲空巢二房90-10065青年持家30-35歲改善三房110-130p共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及

39、多層為主，帶少量高層洋房城花系列城花系列38城花系列城花系列-C-C（城郊改善）（城郊改善）城郊住宅案例城郊住宅案例第五園C C品類特征品類特征第五園第五園客戶需求客戶需求價值價值追求舒適居住綜合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生態(tài)園區(qū)土地屬性土地屬性交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近交通：地處深圳城市發(fā)展中軸線上的中央地帶，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達配套：項目基本配套設(shè)施齊備配套：項目內(nèi)部配套十分完善居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價值：容積率僅為1.48，園區(qū)環(huán)境注重自然與人的和諧城郊住宅案例城郊住宅案例第五園C城郊改善倡導(dǎo)中式居住理念的城

40、郊舒適居所基本信息位置：布吉街道坂田雅園路占地面積：約44萬平方米建筑面積：55萬平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率：1.48開發(fā)節(jié)奏：分6期，由04年到08年設(shè)計定位大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡約，通過瓦屋面、石材墻面、村落空間的運用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格，人車分流更徹底，極力倡導(dǎo)對中式居住生活方式的理性回歸設(shè)計理念建筑風(fēng)格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層園林設(shè)計，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用中國傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉(zhuǎn)、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝，將中國的人文精神

41、與現(xiàn)代人的生活需求有機結(jié)合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對話城郊住宅案例城郊住宅案例第五園 項目配套 五園書院，寧靜致遠 占地1500平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館 古色古香，徽州老屋 “老房子”是萬科為發(fā)掘和保護中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動等 中式特色，文化商業(yè)街 占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街 蔥蘢覆蓋，園林泳池 在社區(qū)中

42、已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處 便利為上，健身娛樂 在社區(qū)中各個架空層錯落著各種健身娛樂設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間 成長樂趣，幼兒中心 高檔幼兒園，幼齡教育機構(gòu)，童年最大的樂趣 城郊住宅案例城郊住宅案例萬科城C C品類特征品類特征萬科城萬科城客戶需求客戶需求價值價值追求舒適居住依地勢高低設(shè)計，首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)土地屬性土地屬性交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近交通：處于深圳中軸，有城市干線通達CBD，地鐵4-6號線及BRT2號線均設(shè)有站點配套： 項目基本配套設(shè)施齊備配套：完善，居住舒適性較好居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價值：

43、容積率僅為1.1-1.3，建有可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)城郊住宅案例城郊住宅案例萬科城 C城郊改善配套完善的大型親地社區(qū) 基本信息 項目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè) 占地面積：約46萬 建筑面積：約53萬 容積率：1.1-1.3 建筑覆蓋率：30% 物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層 開發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及高層正在發(fā)售 四期基本信息 總占地面積：96201.00m2 總建筑面積：125816.45m2 總商業(yè)面積：3.5萬平方米 容積率：1.31 綠地率：35% 總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套） 停車位：827（地面420，地下407）城郊住宅案例城郊住宅案例

44、萬科城交通規(guī)劃清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達CBD附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號線及BRT2號線站點項目定位 依地勢高低設(shè)計的低密度別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)設(shè)計理念 大型別墅社區(qū)，教育及商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或?qū)＠a(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺，居住的舒適度得到極大滿足項目配套景觀：1.2萬平方米市政廣場及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運動：2200平米會所活動空間， 約5000平米運動公園及康體中心教育：占地約3.6萬平方米的實驗學(xué)校，規(guī)劃有3個幼兒園商業(yè)：面積達3.5萬平米，包

45、括華潤萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家郊區(qū)住宅（TOWN系列）山水.悠然生活 遠離喧囂與浮華的宜人居所 未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時光，干凈的水和新鮮空氣 萬科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠見與深度的人文關(guān)懷，為一顆顆山水田園的心，打造遠離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關(guān)于海的理想，山的文明，還有整座城市對于悠閑生活的向往深圳TOWN系列產(chǎn)品 東海岸 郊區(qū)享受 清林徑（推廣名） 郊區(qū)享受 萬科品類細分萬科品類細分n郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細分品類品類項目項目價值價值土

46、地屬性土地屬性客戶客戶需求需求價值價值* * 容容積積率率主力細分客戶構(gòu)成主力細分客戶構(gòu)成主力戶型主力戶型（平方米）（平方米）客戶選擇客戶選擇客戶細分客戶細分價值價值排序排序比比例例家庭生家庭生命周期命周期年齡年齡 ( (購購買力買力) )購買購買動機動機T1 T1 郊區(qū)郊區(qū)棲居棲居低價格1.距離目標客戶原有居所(工作)地較遠,交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有2.項目周邊無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決3.地塊條件通常只有三通(水電路)，居住價值不高價格務(wù)價格務(wù)實實-50青年之家25-35歲棲居二房75-8520小小太陽25-30歲棲居二房75-8510青年持家25-30歲棲居三房90-11010孩

47、子三代25-30歲棲居三房90-11010老年一代45歲以上空巢二房75-85T2 T2 郊區(qū)郊區(qū)享受享受舒適居住(第二居所)1.距離城市較遠，但有快速道路可達2.沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)3. 有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居舒適居所，考所，考慮父母慮父母養(yǎng)老或養(yǎng)老或休閑休閑1.0至2.0左右150孩子三代35-45歲空巢三房200-240250后小太陽35-45歲改善一房/二房50-90p共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒有p特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或

48、小高層為主，享受類則會出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè)四季系列四季系列47四季系列四季系列-T1-T1（郊區(qū)棲居）（郊區(qū)棲居）48四季系列四季系列-T2-T2（郊區(qū)享受）（郊區(qū)享受）郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例東海岸T2T2品類特征品類特征東海岸東海岸客戶需客戶需求價值求價值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)；土地土地屬性屬性交通：距離城市較遠，但有快速道路可達交通：距羅湖商業(yè)中心約30公里，有鹽壩等多條高速路及大梅沙公交總站配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：區(qū)外有娛樂，醫(yī)療等機構(gòu)，區(qū)內(nèi)有公園，會所及商業(yè)街等配套居住價值：有自

49、然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價值：背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例東海岸 T2郊區(qū)享受背山面海的濱海居所 項目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳 項目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側(cè)地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布 基本信息 總占地面積：約34.3萬平方米 總建筑面積：27.5萬平方米 容積率：0.8 總戶數(shù)：1949戶 開發(fā)節(jié)奏：共分4期，03-05年開1-3期， 07年開售第4期 周遍配套： 娛樂：7個高級大梅沙酒店，2個游艇會，2

50、個高爾夫球場，2個直升機停機坪，5個大梅沙高端項目，7大公園，4大沙灘，2所學(xué)校，6大高端餐飲 交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站 醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務(wù)中心 郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例東海岸 規(guī)劃定位 城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū) 設(shè)計理念 規(guī)劃上，采用熱帶簡約（Tropical Modern）的設(shè)計理念，選擇自由生長形的“葉脈狀”布局形式進行社區(qū)規(guī)劃 景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境 項目配套 生態(tài)公園：小區(qū)內(nèi)外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和

51、華僑城生態(tài)公園 康體休閑：區(qū)內(nèi)建有泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球、足球場、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設(shè)施 商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設(shè)海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑冉紖^(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例清林徑 整體規(guī)劃 項目整個社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風(fēng)情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合T2T2品類特征品類特征清林徑清林徑客戶需求客戶需求價值價值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑趣味天然的養(yǎng)生大宅 土地屬性土地屬性交通：距離城市較遠，但有快速道路可達交通：與中心城區(qū)有一定距離，有高速路可

52、達配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：項目帶有會所及商業(yè)街 ，附近有清林徑森林公園可供游憩居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價值：位于清林徑森林公園山腳，空氣清新郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例清林徑T2郊區(qū)享受與自然交融的養(yǎng)生居所基本信息位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳總占地面積：約200000m總建筑面積：約360000m容積率：約1.8商業(yè)配套：1.5萬平方米山地情景商業(yè)街一期基本信息建筑面積：48760平方米 物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓高檔住宅（TOP系列）墅庭.高尚生活

53、獨占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個性居所 未隨著城市居住空間的不斷擴展，高端人群對居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來，轉(zhuǎn)而追求精神的高貴，建立在不可復(fù)制的空間，獨占型的稀缺自然資源上的那些獨具創(chuàng)造力的個性居所，成為新時代頂級生活方式的象征 萬科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，以智慧，意志和知識，在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩意的建筑語言，讓思想與心靈交融，品質(zhì)與品位結(jié)合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間深圳TOP系列產(chǎn)品 蘭喬圣菲（推廣名） 城市豪宅 棠樾（推廣名） 郊區(qū)豪宅萬科品類細分萬科品類細分n高檔住宅類（TOP系列）細分品類品類項目項目價值價值土地屬性土地屬性客戶需

54、客戶需求價值求價值 * * 容容積率積率主力細分客戶構(gòu)成主力細分客戶構(gòu)成主主力力戶戶型型客戶選擇客戶選擇客戶細分客戶細分價值價值排序排序比比例例家庭生家庭生命周期命周期年齡年齡 ( (購買力購買力) )購買購買動機動機TOP1 TOP1 城城市豪宅市豪宅占有稀缺資源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源銷售價格銷售價格在市區(qū)均在市區(qū)均價價2 2倍以上倍以上-TOP2 TOP2 郊郊區(qū)豪宅區(qū)豪宅位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過獨棟等產(chǎn)品形式占有土地資源-p共性：占有稀缺資源，有一定的交通通達性，密度低，售價高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適p特性：以項目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項目兩

55、類高檔系列高檔系列56高檔系列高檔系列-TOP1-TOP1（城市豪宅）、（城市豪宅）、TOP2TOP2（郊區(qū)豪宅）（郊區(qū)豪宅）高檔住宅案例高檔住宅案例蘭喬圣菲 設(shè)計理念 規(guī)劃上，外圍設(shè)置雙拼大宅，劃地為圈，形成強烈的領(lǐng)域感和不動聲色的優(yōu)雅氣場；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢 風(fēng)格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì) 造型上，經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細節(jié)都能品味出時光的變幻與永恒 鋪排上，采用單體造型局部處理

56、，結(jié)合平面功能要求，設(shè)計出獨棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運用交錯圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律TOP1品類特征品類特征蘭喬圣菲蘭喬圣菲客戶需求客戶需求價值價值銷售價格在市區(qū)均價兩倍以上08年10月開盤（容積率0.6，共94戶）土地屬性土地屬性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源位于深圳寶安中心區(qū)核心位置的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊土地資源高檔住宅案例高檔住宅案例蘭喬圣菲 TOP1城市豪宅富于異域風(fēng)情的家族式大宅 項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 基本信息 總占地面積：約72

57、500平方米 總建筑面積：約43500平方米 容積率：約0.6 綠化率：約63.4% 建筑覆蓋率：約30% 物業(yè)組成：獨棟及雙拼別墅 總戶數(shù)：94戶 設(shè)計定位 項目著重強調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 在尊重周邊環(huán)境的同時，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地高檔住宅案例高檔住宅案例棠樾 設(shè)計理念 布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布置于面水一側(cè)，戶戶臨水 戶型方面，采用多層