東方置業(yè)發(fā)展金輝廣場項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、東方置業(yè)發(fā)展金輝廣場項(xiàng)目可 行性報(bào)告東方置業(yè)發(fā)展金輝廣場項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目的基本情況（一） 項(xiàng)目概況金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局 已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出 了紅線圖。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項(xiàng)目的征地 工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995年7月起，已停耕填土的地 塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未 停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為 農(nóng)村留用地。金輝廣場項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和

2、北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)， 東面緊鄰的220KVA開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08 公頃。其中居住區(qū)用地為24 77公頃，地上總建筑面積399260 建筑密 度為20.76%,容積率為1.61 （詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。（二） 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建筑面積：399260 m3其中：住宅面積：351476 m，公建面積：47784 ma總投資：126108萬元（不含貸款利息）自有資金投入：25222萬元經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：多層住宅得房成本：3275/nf稅后利潤:14747萬元高層住宅得房成本

3、：3925元/就全部投資凈現(xiàn)值:1430萬元自有資金凈現(xiàn)值：3172萬元全部投資內(nèi)部收益率:10.86%自有資金內(nèi)部收益率：17.05%總投資利潤率：25.1%自有資金投資利潤率：58.5%二、 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究（略）三、 項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括1、自然條件規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低 洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東, 東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生 雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁| 南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對濕度83%,為多雨潮

4、濕區(qū)。2、地物情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M,北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn) 出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該 市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新 港的鐵路交通量不會(huì)太大。占地3.26公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本 建成，擔(dān)負(fù)著對該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊 一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條110KVA高壓 線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。該市總體規(guī)劃確定的該變電 站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過有關(guān)各方 的協(xié)商之后確定所有進(jìn)

5、出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該 變電站的進(jìn)出線有四組。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施o（二）項(xiàng)目發(fā)展條件1、優(yōu)勢分析（ （1） ）區(qū)位優(yōu)勢。本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向 東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾 年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲(chǔ) 為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機(jī) 組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障, 并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè) 區(qū)、西北面的大沙地綜合

6、城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展 的關(guān)系。（2） ）自然條件優(yōu)勢。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條 大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。2、劣勢及對策分析(1)變電站和高壓線已建成的220KVA變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn) 有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較 大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。 應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防 護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。(2)鐵路。規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一

7、些影響，但鐵路 專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處 設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對 本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。(三) 地塊征用情況因金輝廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管 委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基 地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以內(nèi)， 實(shí)際征地面積為491.266畝,其中已填土面積312.04畝,未填土面積179.226 畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬元。目前征地情況進(jìn)展順利

8、。(四)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案根據(jù)本市城市勘測設(shè)計(jì)研究院對本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn) 說明如下:1、 規(guī)劃目標(biāo)（ （1） ）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足 居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣 化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善 基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。（2） ）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì) 量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的 科技含量。（ （3） ）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布， 使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。

9、（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生 活需要的環(huán)境功能。2、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局（1） ）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 “三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩 片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。“兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 “兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃 一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 “兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善 居住環(huán)境。(2)空間布局形態(tài)。 北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視 覺上

10、的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步 接近自然的空間效果。 小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且 位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 三條相對獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片 服務(wù)。 “十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致, 并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、 綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表4-2-lo公共服務(wù)設(shè)施表( (421)編號(hào)項(xiàng)目建筑面積/就用地面積/m，數(shù)量1幼兒園1500+18001800

11、+200022小學(xué)4500850013中學(xué)90001400014衛(wèi)生站45035文化活動(dòng)中心40016球類場地255027糧油店30018肉菜市場200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購店100118書報(bào)銷售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所200125電訊營業(yè)所200126汽車停車場（庫）54000 (1800 個(gè)車位)1727自行車（摩托車）停 車場（庫）14790 (986

12、0 個(gè)車位)3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會(huì)42064、道路交通規(guī)劃道路紅線和斷面見表4-2-2道路紅線和斷面表（422） ）序號(hào)道路紅線/M道路斷面/M備注1385 (8) 205城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶236510 (6) )105城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305205城市道路4205105城市道路515393小區(qū)道路615474小區(qū)道路7122.572.5小區(qū)道路83434組團(tuán)道路92.52.5宅間小道5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ （1） ） 土地使用

13、指標(biāo)。本區(qū)的土地使用情況見表4-2-3,其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車場。用地平衡表（423）項(xiàng)目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/ （ （Itf/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08居住用地24.7710019.38其住宅用地123249.749.64其公建用地4.4618.013.49中道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71中高壓線控制用地4.18城市道路用地3.42（2） ）密度指標(biāo)。本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表42-4o主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表4一24居住套數(shù)3652 套居住人口12782 人總建筑面積399260 ma其住宅建筑面積35147

14、6 m3中公共建筑面積47784 ma住宅平均層數(shù)&47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190 m/公頃住宅面積凈密度28529 Itf/公頃容積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26%四、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃（一） 建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制 項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。（二） 開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到市場推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號(hào)橋（含引道）一 座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時(shí)開發(fā)南片多層住宅 66609 m這樣可以在小區(qū)內(nèi)部

15、配套尚未完成的情況下使首期買家享受到 對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施O本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊, 因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建 設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太 高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣 場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。第二期可開發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593 該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層，住宅建筑面積101296 其 中多層26471 高層74825 mOo本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的 落實(shí)建設(shè)，對銷售有利。第四期建北左

16、上組團(tuán)及余下4棟高層，建筑面積127977 ma （其中多層 33210 高層94767）。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型,配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價(jià)此時(shí)可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利 潤。（三）建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。第一期（二年） 1998年10月2000年9月第二期（二年） 2000年10月2002年9月第三期（二年）2002年10月2004年9月第四期（二年）2004年10月2006年9月詳見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表4一25） ）。五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃（一）開發(fā)成本1、土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)）（ （1） ）征地費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)：496.266

17、畝X19萬佰=9429 05 （萬元）（注：征地補(bǔ)償單價(jià)按19萬元/畝，由夏園村委會(huì)包干。包干范圍包括:土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)偅瑒趧?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基 本補(bǔ)償基價(jià)16.5萬元商；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi)1萬元/畝；c、南港鎮(zhèn)、 黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額8%, BP： 17.5萬元/WX8%=1 4萬元/畝） 填土工程費(fèi)：496.266畝X 39950.20元/畝=1982.59 （萬元）（注：填土工程單價(jià)按25 5元由夏園村委會(huì)包干。經(jīng)計(jì)算，實(shí) 際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價(jià)為666.67 itf/畝X2.35元/m： X25.5 7C/m1=39950.2 元/畝

18、）。 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝X 39950.20元/畝X 12.8 % =253.77 （萬元）。 耕地占用稅：496.266畝X5333元/畝=264.66 （萬元）。（注：按8元計(jì)征，666 67m2/畝X8元/m5333元/畝，交市財(cái)局）。 耕地墾復(fù)基金：496.266畝X 8000元俑=397.01 （萬元）。（注：按12元/Df計(jì)征，666.67X 12元/nf=8000元/畝，交市國土局，可申請減免）。 新菜地、魚塘開發(fā)基金：496.266畝X31581元/畝=1567.26 （萬元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計(jì)征，即為：3509元/畝X 9=31581

19、元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。征地管理費(fèi)：496.266畝X19萬佶X2%=188 58 （萬元）。（注：按征地補(bǔ)償總金額的2%計(jì)征，交市國土局）。土地登記費(fèi)：約為2 42 （萬元）。（注：首1000 ma收200元，每超過500 nT加收40元）。已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì):1735.91 （萬元）合計(jì):15821.25 （萬元）。（ （2） ） 土地有嘗使用出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為697元/ 曲一820元/nf不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系 數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)

20、出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在200元/itf,則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為:351476 mX 200 元/nf =7029.52 （萬元）（ （3） ）合計(jì)土地成本為：22850.77 （萬元）。將以上各項(xiàng)匯總表4-2-6所示：土地成本匯總表（426） ）序號(hào)項(xiàng)目金額/萬元1征地補(bǔ)償費(fèi)9429.052填土工程費(fèi)1982.593工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)253.774耕地占用稅264.665耕地墾算基金397.016新菜地、魚塘開發(fā)基金1567.267征地管理費(fèi)188.588土地登記費(fèi)2.249已付利息1735.9110土地有嘗使用出讓金7029.5211合計(jì)22850.772、建安工程費(fèi)（1） ）多層住宅建

21、安費(fèi)（427） ）。多層住宅建安費(fèi)（427） ）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)/元/nf工程量/Itf金額/萬元1土建及裝修工程費(fèi)125018188322735.382水電安裝工程費(fèi)1001818831818.833小計(jì)135018188324554.21（ （2） ）高層住宅建安費(fèi)（表428） ）o高層住宅建安費(fèi)（表4-2-8） ）序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)/元/就工程量/Hf金額/萬元1土建及裝修工程費(fèi)158016959326795.72水電安裝工程費(fèi)2201695933731.053電梯1501695932543.94消防50169593847.955小計(jì)200016959333918.6（ （3） ）建安工程費(fèi)合計(jì)：

22、58472.81 （萬元）3、 前期工程費(fèi)（ （1） ）籌建開辦費(fèi)：58472.81 X2.5%=1461.82 （萬元）。（ （2） ）可行性研究費(fèi)：58472.81 X1.5%o=87.71 （萬元）。（ （3） ）規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)：58472.81 X3%=1754.18 （萬元）。（ （4） ）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，己在第一項(xiàng)“土地成本”中列出, 故此處不再計(jì)算）。（ （5） ）合計(jì)前期工程費(fèi)用為：3303.71 （萬元）。4、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表429） ）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（4-29） ）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬元道路工程42.13萬元/公頃X 33.08公頃=13

23、93.66 萬兀1393.60排水管道工程37.6萬元/公頃X 33.08公頃=1243.80 萬元1243.80河涌改造工程&58萬/公頃X 33.08公頃=283.83 萬元283.83跨橫窖河工程一座約981.12萬元981.12中小橋5座約501 o 96萬元501.96污水泵站一座約287.39萬元287.39公共廣場25000 m2 （高壓線下的公園、車場）X320 jc/m2=800 萬元800公共車站、站場費(fèi)用己列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450mxl200 元/m=54 （萬元）54綠化工程5.4萬元/公頃X 33.08公頃=178.63 萬元178.6供水工程15萬元/公頃

24、X 33.08公頃=496.20 萬元496.20供電工程65萬元/公頃X 33.08公頃=2150.2 萬元2150.2電信工程7萬元/公頃X 33.08公頃=231.56 萬元231.56煤氣工程7萬元/公頃X 33.08公頃=231.56 萬兀231.56合 計(jì)8833.905、公建配套費(fèi)（見表4-2-10）公建配套費(fèi)（4210） ）序號(hào)項(xiàng)目建筑面積/Itf單價(jià)/元/itf金額/萬元幼兒園1500+1800850153.15小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)牛站45060027文化活動(dòng)中心400100040球類場地2550 （用地面積）784200糧油店30060018肉

25、菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店26060015.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報(bào)銷售店606003.6公共電話亭405002中西藥店806004.8水果店906005.4綜合修理店26060015.6儲(chǔ)蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（ （1800個(gè)車位）12006480自行車（摩托車）147909001331.1停車場（庫）（ （9860個(gè)車位）變電站300500

26、15路燈配電室305001.5凈化石油氣站406002.4公共廁所1506009垃圾集散點(diǎn)1503004.5小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會(huì)42060025.2合計(jì)9904.056、不可預(yù)見配套費(fèi)（ （7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05） ） X5%=4377.20 （萬元）7、開發(fā)期間稅費(fèi)（表4211） ）開發(fā)期間稅費(fèi)（4一211） ）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額彷元1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)58472.81 （萬元）X6%3508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81 （萬元）X5%2923.643工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)58472.81 （萬元）X4%

27、o233.894供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅按0 3噸/人，600 元/噸計(jì)，1278人X0.3噸/人X 600元/噸230.085供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅按4KVA/戶，480元/KVA 計(jì)，3652 戶 X701.184KVA/戶 X 480 元/KVA6其他稅費(fèi)58472.81 (萬元)X2%1169.467合計(jì)8766.628、開發(fā)成本為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：116509.06 （萬元）（二）開發(fā)費(fèi)用（表4-2-12）開發(fā)費(fèi)用匯總表（42序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬元1管理費(fèi)用開發(fā)成本 X 3%=116509.06 X3%3495.272銷售費(fèi)用(2.1) + (2.2) + (2.3)6103.872.

28、1廣告及市場推廣費(fèi)銷售收入X0.5%*872.02.2銷售代理銷售收入X2%3487.912.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入Xl%1743.963貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)9599.14銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。（三）投資成本費(fèi)用估算匯總表（表4-3-13） ）投資成本費(fèi)用估算匯總表（表43得房成本（萬7C/m2） ）成本項(xiàng)目總額/萬兀多層(181883 m3)高層( (169593 Itf)（一）土地成本22850.776506501、征地補(bǔ)償費(fèi)15821.254504502、土地使用權(quán)出讓金7029.52200200（二）建安工程費(fèi)58472.8113502000（三）前期工

29、程費(fèi)3303.719494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)8833.90251251（五）公建配套費(fèi)9904.05282282（六）不可預(yù)見費(fèi)4377.20125125（七）開發(fā)期間稅費(fèi)8766.62250250（八）開發(fā)費(fèi)9599.14273273（九）投資總額合計(jì)126108.232753925（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息1、資金籌措與投入計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行 貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用 于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則 向銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì)126108萬

30、元，按規(guī) 定資金投入不少于總投資的20%,由此計(jì)算可需自有資金25222萬元，需 貸款額合計(jì)35300萬元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì)65586萬元。其中自有 資金可通過招商引資籌集。本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表4-2-14 “投資計(jì)劃與資金籌 措表”。2、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付 息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸 款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率7.65%o具體還本息計(jì)劃 詳見表4-2-15 “貸款還本目付息估算表”。投資計(jì)劃與資金籌措表(4-2-14)建設(shè)經(jīng)營期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234567

31、891投資總額143 131820201718171411068 915315946976266638351400891.1建設(shè)投資1261317181814151412108 6275787882484539224499621.2貸款利息169 2978132128322822116013676061711277382資金籌措143 131820201718171411068 915315946976266638351400892.1自有資金252606037372828222200606040402.2借款（飾息）52260789154831036711160786132712812227

32、711382.3銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸款還本付息估算表（4215） ）單位：萬元建設(shè)經(jīng)營期序 號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234567891翹計(jì)789113374237413490142762367622976214881235300760047009000900050003輛息16960291783 13672160286132712812227711384息磁522609271981217158160195碌借翹計(jì)7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息趣52260927198121715

33、8160196.1頗回收522609271981217158160196.2注：1、貸款利率為7.65%2、當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2） ） X年利率。六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算（一）住宅銷售單價(jià)的確定根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300 元/曲（分兩批推出，第一批推出50%,售價(jià)為3200 7U/m第二批再推出 余下50%售價(jià)為3400元/Itf,以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700 7U/m2；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià)4100元/Itf,高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300元/nf；第四期多層住宅均價(jià)為4500 TC/m2,高層住宅售價(jià)均價(jià)為57

34、00 TC/mo車位售價(jià)初步定為8萬元/個(gè)，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車 位售價(jià)決定的。本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的 住宅出租價(jià)格為多層均價(jià)30元/nf 月，高層均價(jià)40元/皿月。（二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表42 16所示。銷售收入預(yù)測表4216分類可銷售面積/nf建議銷售面積/nV銷售收入/萬元第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批132354200555

35、9第四期第一批1660544007306多 層 住 宅第二批1660546007638第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535高層住宅第二批47383580027482車位1800 （個(gè)）8 （萬元/個(gè)）14400合計(jì)176421（三）銷售收入分期比例的測算根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí) 行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng) 發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資 金盡早回

36、籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表4-2-17所示，各年銷售收 入?yún)R總?cè)绫?218所示。（注：下表中，Al期多層，A2二期多層；A3三期多層；A4 四期多層；B3三期高層；B4四期高層；C車位）銷售收入分期按比例測算表4-2-1750%AlAl3330510658120182C：170（ 個(gè)）136050%AlAl3330411323126833c：170（ 個(gè)）1360450%A2A2277971000711143c：142（ 個(gè)）113650%A2A22779610562116985C：142（ 個(gè)）113650%A3A3132365294

37、26821650%B3B33741319455c：259（ 個(gè)）207250%A3A31323555592783350%B3B337412202027c：259（ 個(gè)）2072850%A4A41660573063647350%B4B44738426535C：329（ 個(gè)）263250%A4A41660576383775250%B4B447383274829C：329（ 個(gè)）26321001212611111626827836437176%0183439821337375 421H2各年銷售收入與預(yù)測匯總表4-2-18建設(shè)經(jīng)營周期項(xiàng)目 合 計(jì)123456789多 層 住 宅68347106581

38、132310007105625294555973067638高 層 住 宅9367419455202022653527482車 位1440013601360113611362072207226322632合 計(jì)1764211201812683111431169826821278333647337752（四）項(xiàng)目利潤估算項(xiàng)目土地增值稅估算表如表4-2-19所示，增值率0,增值稅率0；項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表4-2-20所示；項(xiàng)目稅后利潤測算如表4-2-21所示，項(xiàng)目稅后利潤總額為14747 萬元。土地增值稅計(jì)算表4-2-19序號(hào)項(xiàng)目金額/萬元備注1扣除項(xiàng)目金額1777141.1+1.2+1.3+

39、1.41.1開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”1.2開發(fā)費(fèi)用26559銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1.311344銷售收入X6.43%1.4加扣20%233021.1X20%2銷售收入1764213增值額12932 14增值率05增值稅率06增值稅免交項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表4220序建設(shè)經(jīng)營周期號(hào)項(xiàng) 目厶計(jì)1234567891銷售 收入17642112018126831114311698268212783336473377522銷售 稅金 及附加1134377381571675017241791234724272.1營業(yè) 稅88216016345575851341139218241887

40、2.2教育 專項(xiàng) 基金352242522235456737523教育 附加 費(fèi)26518191717404255572.4城市 維護(hù) 建設(shè) 稅6174244394094981281322.5防洪31812223202148506668工程 維護(hù) 費(fèi)2.6印花 稅及交 易管理 費(fèi)970667061641471532012083土地 增值 稅4可運(yùn) 用資 金（123） ）1650781124511868104271094825097260423412635325稅后利潤測算表4221建設(shè)經(jīng)營周期號(hào)項(xiàng)目4計(jì)1234567891銷 售 收 入176421120181268311143116982682

41、12783336473377522總 成 本 費(fèi) 用14306897461028590369486217502257229578306153營 業(yè) 稅882160163455758513411392182418874教 育 專 項(xiàng) 基 金35224252223545673755教 育 附 加2651819171740425557費(fèi)6城 市 維 護(hù) 建 設(shè) 稅6174244394094981281327防 洪 工 程 維 護(hù) 費(fèi)31822232021485066688印 花 稅 及 交 易 管97066706164147153201208理費(fèi)9土 地 增 值 稅10利 潤 總 額22010149

42、9158313911462334734704548471011所 得 稅7263495523459482110511451500155412稅 后 利 潤14747100410609329802242232530483156（注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算）。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā) 的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版），參照我國新的財(cái)會(huì)制度， 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì) 效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRRFIRR）、）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） ） 及投資利潤。由于本項(xiàng)目

43、并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年 利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳 見表4222、表4223所示。（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈 利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利 能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表4-2-22及表4-2-23）（全 部投資及自有資金）計(jì)算可得：1、 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：10.86%2、 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為:17.05%基準(zhǔn)收益率I的大

44、小取決于銀行的利率髙低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以 及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率” 作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為7.65%,故基準(zhǔn)收益率I取10%,由 表4-2-22及表4-2-23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi) 部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表4222序 項(xiàng)合建設(shè)經(jīng)營周期號(hào)目計(jì)1234567891現(xiàn) 金 流 入17642112018126831114311698268212783336473377521.1銷 售 收 入17642112018126831114311698268212783336473377521.2其 他 收 入2現(xiàn) 金 流

45、 出144714136221902020122199591606118318173921623939812.1律1設(shè) 投 資12610813622177521878418784148291548914456123922.2銷 售 稅 金 及 附 加1134377381571675017241791234724272.3土 地 增 彳白I I la 稅2.4所 得 稅726349552345948211051145150015543凈 現(xiàn) 金 流 量31707-13622-7002-7439-8816-436385031044120234337714折現(xiàn)1430-12383-5787-5589-

46、6021-270948005358943914322計(jì)算指標(biāo)元靜態(tài)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=10%） ）： 1430萬全部投資利潤率二（ （31707/126108） ） X現(xiàn) 金 流 量100%=25%現(xiàn)金流量表（自有資金）表4223rr建設(shè)經(jīng)營周期號(hào)項(xiàng) 目厶計(jì)1234567891現(xiàn)金1764211201812683111431169826821278333647337752部收益率：10.86%流 入1.141)1入117642112018126831114311698268212783336473377521.21|ti入1V2現(xiàn) 金 流 出1616746022143201112210959110

47、61275892720433397200002.1自 有 資 金252226022600037603760284028402.211|1入1FV655867052602460246989126491445612392再 投 入2.3銷 售 稅 金 及 附 加1134377381571675017241791234724272.4土 地 增 值 稅2.5所 得 稅726349552345948211051145150015542.6貸 款 本 息52260927198121715816019償還3凈 現(xiàn) 金 流 量14747-6022-230215611846377686293076177524

48、折 現(xiàn) 現(xiàn) 金 流3172-5474-19021173126396 43432314357529I財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：17.05%-動(dòng)計(jì)算指標(biāo) -I財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( (1=10%)： 3172萬元-靜 -全部投資利潤率二(14747/25222) X100%=58 5%(二)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)(FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各 年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能 力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%,由此計(jì)算可得（表4一222,表4 223 ） ） o1、 全部投

49、資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為:1430萬元2、 自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：3172萬元本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。（三） 投資利潤率投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資餓比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表4-2-22及表4223計(jì)算結(jié)果為：1、 總投資利潤率=25.1%2、 自有資金利潤率=58.5%（四） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?-2-24所示：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)繪總表4224動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算基礎(chǔ)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率QFIRRQFIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CFNPVCFNPV）投資利潤率全部投資10.86%1430 （萬元）25.10%自有資金17.05%3172 （萬元）58

50、.50%（五）資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表4225所示。從表中可以看出, 本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表 4225 o資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）4-2-25序建設(shè)經(jīng)營周期號(hào)項(xiàng)目4計(jì)1234567891資 金 來 源2539031391323501268102606322399329323064538750388901.1銷 售 收 入17642112018126831114311698268212783336473377521.2自 有 資 金252226022

51、600037603760284028401.3貸 款5226078915483103671116078613271281222771138含 利 息）1.4其 他 收 入2資 金 運(yùn)用2139341391319803214892211918922308603001635674211382.1律設(shè) 投 資12610813622177521878418784148291548914456123922.2建 設(shè) 期 借 款 利 息1696029178313672160286132712812227711382.3銷 售 稅 金 及 附 加1134377381571675017241791234724

52、272.4土 地 增 值 稅2.5所 得 稅726349552345948211051145150015542.6償 還 借 款 本 息522609271981217158160193盈39969036985321394434772072629307617752（二）【感性分析余 資 金4累計(jì) 盈 余 資 金036989019129631644018512191412221739969八、項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā) 周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的 影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（一）盈虧

53、平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì) 算可得，當(dāng)銷售率為86.7%時(shí)，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率W70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧 平衡點(diǎn)的銷售率為86.7%,可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較大。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。據(jù)市 場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。因而， 本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見表4-2-26o敏感性分析表4226售價(jià)變動(dòng)

54、建安工程費(fèi)變動(dòng)基 準(zhǔn) 方 案10%-5%+5%+10%+10%+5%-5%10%財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 彳自1340-4411-149043507271314684937095988財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率10.86%7.19 %9.04%12.68%14.53%&12%9.45%12.17%13.64%投 資 利 潤 率25.1%16%20.8%29.4%34.2%18.09%21.5%28.93%33%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時(shí)，全投資評價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：9.45%投資利潤率：21.5%計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長5%,其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收 益率（1=10%） ）

55、。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效控制，仍然 十分必要而且重要的。（2） ）當(dāng)售價(jià)降低5%時(shí)，全投資評價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：9.04%投資利潤率：20.8%從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低5%對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi) 部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建 議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。九、項(xiàng)目社會(huì)效益評價(jià)2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅 產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。這是一項(xiàng)以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅 產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè) 工程?！靶】挡恍】?，關(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高, 人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。 如何滿足人們對提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要 探索和實(shí)施。國家科委、建設(shè)部制定了 2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工 程的發(fā)展研究計(jì)劃和實(shí)施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，努力創(chuàng) 造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時(shí)通過提 高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居