中建新華府開(kāi)盤(pán)報(bào)告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。中建新華府開(kāi)盤(pán)快報(bào)中建新華府開(kāi)盤(pán)快報(bào)四川中原營(yíng)運(yùn)二部交大項(xiàng)目組SiChuan 09.2013Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 開(kāi)盤(pán)流程開(kāi)盤(pán)流程認(rèn)購(gòu)流程認(rèn)購(gòu)流程開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析銷售分析銷售分析戶型分析戶型分析客戶分析客戶分析小結(jié)小結(jié)開(kāi)盤(pán)媒報(bào)開(kāi)盤(pán)媒報(bào)Code of this report | Code

2、 of this report | 3 3 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)流程簡(jiǎn)單清晰，外場(chǎng)嚴(yán)格把控秩序井然，內(nèi)場(chǎng)管理不夠，出現(xiàn)客戶項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)流程簡(jiǎn)單清晰，外場(chǎng)嚴(yán)格把控秩序井然，內(nèi)場(chǎng)管理不夠，出現(xiàn)客戶擁堵和吵架現(xiàn)象擁堵和吵架現(xiàn)象v開(kāi)盤(pán)流程開(kāi)盤(pán)流程Step 1Step 3Step 2Step 4Step 6Step 5Code of this report | Code of this report | 4 4 Copyright Centaline Group, 2010認(rèn)購(gòu)流程緊湊有序，工作人員準(zhǔn)備充分，客戶流失較少認(rèn)購(gòu)流程緊湊有序，工作人員準(zhǔn)備充分，客

3、戶流失較少v認(rèn)購(gòu)流程認(rèn)購(gòu)流程客戶進(jìn)入選房區(qū)選房，選定后由工作人員唱銷控和貼銷控客戶由小蜜蜂牽引至簽約區(qū)領(lǐng)取認(rèn)購(gòu)協(xié)議并簽約，領(lǐng)取小禮品，離開(kāi)Code of this report | Code of this report | 5 5 Copyright Centaline Group, 2010小龍橋路簽到區(qū)搖號(hào)等候區(qū)選房區(qū)出口審核區(qū)v開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)各區(qū)域設(shè)置合理，各關(guān)口連接緊密，外場(chǎng)寬闊，內(nèi)場(chǎng)選房區(qū)狹窄，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)各區(qū)域設(shè)置合理，各關(guān)口連接緊密，外場(chǎng)寬闊，內(nèi)場(chǎng)選房區(qū)狹窄，造成客戶擁堵造成客戶擁堵簽約區(qū)、財(cái)務(wù)區(qū)項(xiàng)目沙盤(pán)前臺(tái)Code of this report | Code of th

4、is report | 6 6 Copyright Centaline Group, 2010開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱鬧濃烈，讓客戶看到開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意，但內(nèi)場(chǎng)欠缺管理，秩序混亂開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱鬧濃烈，讓客戶看到開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意，但內(nèi)場(chǎng)欠缺管理，秩序混亂開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)可取之處：外場(chǎng)動(dòng)線清楚，簽約區(qū)對(duì)客戶的審核相當(dāng)嚴(yán)格，唯有誠(chéng)意金客戶才能進(jìn)場(chǎng)，保證內(nèi)場(chǎng)客戶的純潔度。由于誠(chéng)意金客戶較多，等待時(shí)間較為冗長(zhǎng)，外場(chǎng)準(zhǔn)備了多段歌舞表演、小丑表演、魔術(shù)表演、樂(lè)隊(duì)演唱以及有獎(jiǎng)問(wèn)答等節(jié)目，現(xiàn)場(chǎng)氣氛濃烈，圍觀群眾眾多，疏導(dǎo)了客戶情緒。外場(chǎng)有提供牛奶、面包，供客戶等待時(shí)食用。內(nèi)場(chǎng)設(shè)置工作人員唱銷控，對(duì)客戶進(jìn)行有效擠壓。開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)不足之處：內(nèi)外

5、場(chǎng)缺乏配合。外場(chǎng)不考慮內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地狹小的狀況，一次性放入的客戶過(guò)多。內(nèi)場(chǎng)選房區(qū)缺乏管理。選房區(qū)場(chǎng)地狹窄，客戶擁堵嚴(yán)重，沒(méi)有嚴(yán)格控制客戶選房時(shí)間，致使客戶前擁后堵，甚至發(fā)生三、四組客戶為爭(zhēng)搶同一房源吵架推搡的現(xiàn)象。出現(xiàn)問(wèn)題以后，又沒(méi)有及時(shí)疏導(dǎo)，只是喊保安圍城一堵人墻把吵架客戶圍起來(lái)，過(guò)了十多分鐘后銷售經(jīng)理才過(guò)來(lái)勸阻。v開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)Code of this report | Code of this report | 7 7 Copyright Centaline Group, 20101號(hào)樓項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)推出的是項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)推出的是1 1號(hào)樓二單元號(hào)樓二單元3 3號(hào)房、號(hào)房、2 2號(hào)樓二單元和一單

6、元號(hào)樓二單元和一單元3 3號(hào)房，開(kāi)盤(pán)號(hào)房，開(kāi)盤(pán)均價(jià)均價(jià)1178911789元元/ /，按揭優(yōu)惠，按揭優(yōu)惠7 %7 %，一次性優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠8%8%，惠后均價(jià)為，惠后均價(jià)為1096310963元元/ /。本次推出的樓棟為東北朝向的本次推出的樓棟為東北朝向的1 1號(hào)樓和正南正北朝向的號(hào)樓和正南正北朝向的2 2號(hào)樓，均為號(hào)樓，均為3T63T6戶。戶。1 1號(hào)樓二單元號(hào)樓二單元3 3號(hào)房為號(hào)房為9797舒居套三，面臨中庭，視野較好；舒居套三，面臨中庭，視野較好；2 2號(hào)樓二單元的號(hào)樓二單元的8080面臨中庭；面臨中庭；7171套二和套二和6767套二面臨規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃道套二面臨規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃道路，存在臥

7、室、廚衛(wèi)采光問(wèn)題，視野較差；路，存在臥室、廚衛(wèi)采光問(wèn)題，視野較差；9090和和7070處于兩個(gè)單元連接處于兩個(gè)單元連接的位置，黑出黑衛(wèi)比較嚴(yán)重，的位置，黑出黑衛(wèi)比較嚴(yán)重，9090景觀陽(yáng)臺(tái)視野開(kāi)闊，景觀陽(yáng)臺(tái)視野開(kāi)闊，7070視野被其他樓視野被其他樓棟遮擋；棟遮擋；2 2號(hào)樓一單元號(hào)樓一單元3 3號(hào)房為號(hào)房為5353套一，面臨中庭，但臥室面臨其他樓棟，套一，面臨中庭，但臥室面臨其他樓棟，存在視野遮擋。存在視野遮擋。v產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析1號(hào)樓2號(hào)樓2號(hào)樓53 70 80 97 90 71 67 90 Code of this report | Code of this report | 8 8 Cop

8、yright Centaline Group, 2010v銷售分析銷售分析所屬面積段所屬面積段（）（）面積（）面積（）贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積（）（）戶型戶型套套 數(shù)數(shù) 占比占比銷售套數(shù)銷售套數(shù)按揭總價(jià)按揭總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)區(qū)間（萬(wàn)元元/ /套）套）銷售率銷售率51-6051-6052528 8A1(1-1-1)A1(1-1-1)373714%14%5 513%13%63-6563-6561-7061-7067677 7B2B2（2-2-1)2-2-1)373714%14%323286%86%71-7371-7361-7061-7070701212B1(2B1(2-2-1-2-1) )373714%14%3

9、63697%97%74-7674-7661-7061-7071711313B3(2-2-1)B3(2-2-1)373714%14%363697%97%75-7775-7771-8071-8080801515C2(3-2-1)C2(3-2-1)383814.5%14.5%292974%74%92-9492-9491-10091-10091911515C1(3-2-2)C1(3-2-2)373714%14%282876%76%102-104102-10491-10091-10097971515D1(3-2-2)D1(3-2-2)393915.5%15.5%212154%54%106-108106-

10、108合計(jì)合計(jì)265265100%100%18718771%71%本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)整體去化率達(dá)到71%，作為中建在蓉的第二個(gè)項(xiàng)目，取得不錯(cuò)的成績(jī)，主要取決于其所處新華公園板塊的珍稀地段價(jià)值。70和71套二面積適中，總價(jià)中等，最符合剛需客戶需求，盡管存在視野遮擋和采光等問(wèn)題，仍達(dá)到97%去化率，基本清盤(pán)；67套二面積適中，但戶型舒適度不及70套二，去化為86%；80、91套三面臨中庭，戶型合理，贈(zèng)送大，達(dá)到75%左右的去化；97雙衛(wèi)套三因總價(jià)較高，去化為54%，但在同類產(chǎn)品中仍然成績(jī)斐然；52套1因?yàn)楣δ苄圆?，不符合剛需客戶需要，去化僅達(dá)13%。Code of this report | Code o

11、f this report | 9 9 Copyright Centaline Group, 2010v戶型分析戶型分析建筑面積：52實(shí)得面積：60贈(zèng)送面積：8 8A1A1：1 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶型方正，功能區(qū)規(guī)劃分明客廳、餐廳都能采光劣勢(shì)客廳開(kāi)間3.2米，舒適度較低由于項(xiàng)目主要客群為首置客戶，對(duì)套二套三需求較大，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)較少Code of this report | Code of this report | 1010 Copyright Centaline Group, 2010優(yōu)勢(shì)戶型設(shè)計(jì)方正，基本無(wú)浪費(fèi)客廳開(kāi)間3.7米，較為舒適兩個(gè)臥室和客廳都能采光，并且面積合理劣勢(shì)

12、動(dòng)靜不分區(qū)，餐廳緊挨臥室，另一個(gè)臥室緊挨客廳，影響私密性臥室正對(duì)廁所黑廚臥室及客廳朝外及小區(qū)內(nèi)獨(dú)立商業(yè)，受一定噪音影響建筑面積：67實(shí)得面積：74贈(zèng)送面積：7 7B2B2：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)v戶型分析戶型分析Code of this report | Code of this report | 1111 Copyright Centaline Group, 2010B3B3：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：71實(shí)得面積：84贈(zèng)送面積：1313優(yōu)勢(shì)客廳、兩個(gè)臥室、廚房、衛(wèi)生間均能采光動(dòng)靜分區(qū)，保證私密性入戶帶玄關(guān)設(shè)計(jì)劣勢(shì)：戶型不夠方正臥室及客廳朝外及小區(qū)內(nèi)獨(dú)立商業(yè)，受一定噪音

13、影響過(guò)道面積較大，存在浪費(fèi)v戶型分析戶型分析Code of this report | Code of this report | 1212 Copyright Centaline Group, 2010B1B1：2室2廳1衛(wèi)建筑面積：70實(shí)得面積：82贈(zèng)送面積：1212優(yōu)勢(shì)戶型設(shè)計(jì)方正，無(wú)浪費(fèi)客廳、兩個(gè)臥室都能采光各房間面積分布合理，客廳開(kāi)間大，臥室足夠使用兩個(gè)臥室都帶飄窗劣勢(shì)臥室及客廳朝外及小區(qū)內(nèi)獨(dú)立商業(yè)，受一定噪音影響衛(wèi)生間門(mén)正對(duì)次臥，影響風(fēng)水主臥正對(duì)門(mén)口，影響隱私從進(jìn)門(mén)到廚房動(dòng)線太長(zhǎng)v戶型分析戶型分析Code of this report | Code of this report |

14、 1313 Copyright Centaline Group, 2010C2C2：3 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：80實(shí)得面積：95贈(zèng)送面積：1515優(yōu)勢(shì)客廳、兩個(gè)臥室都能采光兩個(gè)臥室都帶飄窗主臥采用套房設(shè)計(jì)，面積大，舒適度高臥室正對(duì)中庭，觀景效果好劣勢(shì)客廳將臥室分開(kāi)，沒(méi)有動(dòng)靜分區(qū)，影響私密性衛(wèi)生間正對(duì)主臥門(mén)，影響風(fēng)水進(jìn)門(mén)正對(duì)臥室，影響私密性其他兩個(gè)副臥面積較小v戶型分析戶型分析Code of this report | Code of this report | 1414 Copyright Centaline Group, 2010v戶型分析戶型分析C1C1：3 3室室2 2廳廳

15、1 1衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：90實(shí)得面積：105贈(zèng)送面積：1515優(yōu)勢(shì)戶型方正，基本無(wú)浪費(fèi)戶型設(shè)計(jì)南北采光動(dòng)靜分區(qū)，保證私密性各個(gè)房間戶型面積合理劣勢(shì)：臥室正對(duì)廁所黑衛(wèi)Code of this report | Code of this report | 1515 Copyright Centaline Group, 2010D1D1：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：97實(shí)得面積：112贈(zèng)送面積：1515優(yōu)勢(shì)：戶型雙面朝中庭綠化動(dòng)靜分區(qū)，兩個(gè)臥室?guī)эh窗，采光好主臥面積大，居住舒適劣勢(shì)：第二個(gè)臥室（或書(shū)房），面積太小，影舒適度次衛(wèi)正對(duì)次臥，影響風(fēng)水Code of this report | Co

16、de of this report | 1616 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目客戶跨越青年、中年、老年三大年齡層，大多來(lái)自周邊區(qū)域，少數(shù)來(lái)自二三項(xiàng)目客戶跨越青年、中年、老年三大年齡層，大多來(lái)自周邊區(qū)域，少數(shù)來(lái)自二三線城市線城市現(xiàn)場(chǎng)客戶：現(xiàn)場(chǎng)客戶： 誠(chéng)意金客戶：約290組 臨時(shí)到訪客戶：約5組 現(xiàn)場(chǎng)客戶描述：2535歲剛需青年占據(jù)50%，5565歲老年人占據(jù)30%，4050歲中年客戶占據(jù)20%。 客戶來(lái)源：成都本地客戶占80%，其中城郊、城東、城北、城南各占20%，二三線城市客戶占20%購(gòu)買客戶特征：購(gòu)買客戶特征：客戶職業(yè)：公司職員、退休老人、教師、生意人個(gè)

17、體戶、公務(wù)員為父母購(gòu)房的中年客戶和自主購(gòu)房的老年客戶約占50%，證明該項(xiàng)目的公園配置對(duì)中老年客戶具有相當(dāng)?shù)奈?。v客戶分析客戶分析Code of this report | Code of this report | 1717 Copyright Centaline Group, 2010以雪鐵龍、別克、豐田等中低檔車輛為主，總價(jià)為15-25萬(wàn)之間，總數(shù)量8080輛（調(diào)查于開(kāi)盤(pán)時(shí)間早晨9點(diǎn)），川A:60輛 川C：10輛 川B：10輛 電瓶車：60輛左右?，F(xiàn)場(chǎng)車輛情況現(xiàn)場(chǎng)車輛情況Code of this report | Code of this report | 1818 Copyright Centaline Group, 2010v開(kāi)盤(pán)媒報(bào)開(kāi)盤(pán)媒報(bào)本項(xiàng)目所做廣告遍布主流媒體、車站、網(wǎng)絡(luò)等渠道，但是開(kāi)盤(pán)前一周反而減弱報(bào)廣力度，沒(méi)有安排好宣傳的節(jié)奏。Code of this report | Code of this report | 1919 Copyright Centaline Group, 2010本項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，去化率達(dá)到71%，整體去化較好。究其原因，首先是本項(xiàng)目坐擁新華公園，享受攀成鋼板塊成熟的生活配套，其次是本項(xiàng)目戶型基本合理、贈(zèng)送大，總價(jià)適中。本項(xiàng)目去化最好的仍然是70套二和67套