淺析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的風險防范與控制

1、學生畢業(yè)設計（論文、作業(yè)）評審表淺析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的風險防范與控制目 錄內容摘要-3序言-3一、正確認識我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務存在的風險-4（一）不良違約導致信用風險增加，投資用途貸款潛藏較大風險-4（二）個人住房貸款引發(fā)的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關注-4（三）普遍存在的操作風險，應引起銀行高度關注-5（四）不良貸款處置面臨的政策法律風險不容忽視-5（五）由于住房貸款品種單一和人才缺乏可能帶來的管理風險-5二、深刻剖析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務產(chǎn)生風險的原因-6（一）個人住房信貸市場的管理還不夠先進-6（二）個人住房信貸市場的外部環(huán)境還不成熟-6（三）個人住

2、房信貸的經(jīng)營體系不完善-7三、防范和控制我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險的措施-8（一）建立有效的個人住房貸款市場預警體系和信息披露制度-8（二）加強信用體系建設，建立有效的失信懲戒機制-8（三）加大金融改革，穩(wěn)妥引進新的金融商品-9（四）推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展-9（五）強化內控制度建設-9（六）推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度-9參考文獻-10內 容 摘 要2008年以來，受歐美金融危機影響，國外金融市場異常動蕩，金融機構的抗風險壓力急劇加大，同時這場風波對于國內的金融機構來說也具有很好的警示作用，國內銀行類金融機構由于監(jiān)管層的嚴格監(jiān)管，限制混業(yè)經(jīng)營，沒有大范圍參與創(chuàng)新類金融衍生品投資

3、而避免了這場金融危機。但對前幾年因業(yè)務膨脹而潛伏的各類風險不容忽視，特別是高速增長的個人住房貸款業(yè)務，本文對引起國外金融危機的個人住房貸款業(yè)務加以關注，分析和闡述了我國商業(yè)銀行個人住房貸款潛在的各種風險類型、形成原因、表現(xiàn)形式，并進行了客觀的分析，從政策、市場、銀行、個人等方面探討了防范、控制風險的措施和對策。關鍵詞：金融危機 個人住房貸款 風險 防范與控制 措施序言2008年以來，受歐美金融危機影響，國外金融市場異常動蕩，金融機構的抗風險壓力急劇加大，同時這場風波對于國內的金融機構來說也具有很好的警示作用，國內銀行類金融機構由于監(jiān)管層的嚴格監(jiān)管，限制混業(yè)經(jīng)營，沒有大范圍參與創(chuàng)新類金融衍生品投

4、資而避免了這場金融危機。但對前幾年因業(yè)務膨脹而潛伏的各類風險不容忽視，特別是高速增長的個人住房貸款業(yè)務，截止2007年末，全國銀行業(yè)個人住房貸款的余額已經(jīng)達到了30121.27億元，其中四大商業(yè)銀行（指工、農、中、建）個人住房貸款余額為20578.07億元，而個人住房信貸資產(chǎn)質量情況是2007年末我國境內商業(yè)銀行（包括國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行和外資銀行）不良貸款率6.17，不良貸款比率呈現(xiàn)一種逐年上升之勢，因此監(jiān)測分析個人住房貸款風險很有必要，如何防范風險、控制風險已成為當下十分緊迫而且刻不容緩的課題。金融危機本質上是不良貸款導致的流動性不足，而不良貸款的根源可

5、能是泡沫經(jīng)濟，也可能是所投資的項目盲目建設嚴重、效率低下和行業(yè)競爭過度、產(chǎn)品供大于求、無競爭力等引起。追究泡沫經(jīng)濟的起源，與銀行的利益誘惑或驅動、放貸沖動等密切相關。就我國而言，銀行儲蓄存款眾多，中間業(yè)務收費占比過小，利益最大化的要求只能寄希望于放貸產(chǎn)生的利差。特別是1998年以來，隨著住房實物分配制度的取消和貸款按揭政策的實施，商品房市場蓬勃發(fā)展，并一度產(chǎn)生相對過熱之勢，相應的帶來了個人住房貸款發(fā)展迅猛，它已成為商業(yè)銀行一項重要的新的利潤增長點。相對于企業(yè)貸款，個人住房貸款風險較小，安全性較高，但這并不意味著完全沒有風險。特別是經(jīng)過近十年的房價上升，房價泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，作為抵押品的房產(chǎn)評估值也

6、需要重新定價。2008年以來，屢見新聞媒體報道，各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價滯漲，交易量銳減，局部大中城市，房價出現(xiàn)持續(xù)下跌，個人住房貸款按揭戶不同程度出現(xiàn)違約上升，斷供增加這些客觀現(xiàn)實都在時時提醒著銀行的管理者與決策層，不存在“無風險”的業(yè)務，審時度勢，客觀、理性看待我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務存在的風險，有助于我們提高風險意識，有的放矢，進一步做好風險防范和控制。一、正確認識我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務存在的風險按照金融學有關理論，風險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。由于個人住房貸款持續(xù)期較長（最長30年），在理論上其實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性更大。一般而言

7、，個人住房貸款業(yè)務會存在以下風險：一是信用風險，即借款人在還款期內由于失業(yè)或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況；二是流動性風險，由于銀行將有限的資金過度集中投放于期限較長的個人住房貸款業(yè)務，使得貸款期限與存款期限的結構不對稱，造成商業(yè)銀行面臨流動性嚴重不足的情況；三是操作風險，由于存在不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件，而給商業(yè)銀行造成損失的情況；四是利率風險，由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，由于整個房地產(chǎn)市場大幅下降，房產(chǎn)價格貶值造成銀行損失的情況；六是政策風險，由于有關房地產(chǎn)市場或個人住房貸款業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務受到影響的情

8、況。（一）不良違約導致信用風險增加，投資用途貸款潛藏較大風險目前由于我國的個人信息管理狀況尚存在諸多不健全、不完善的地方，人民銀行個人征信系統(tǒng)建設也剛剛起步，關于個人信貸的大量信息尚不能完全歸并入庫管理，使得商業(yè)銀行很難對個人客戶進行廣泛而深入的調查了解，繼而很難做出全面而準確的風險判斷。一方面，國外的金融危機已經(jīng)逐步影響到我國的實體經(jīng)濟，進而引起借款人工作、收入等因素的不良變化，導致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能采取故意欺詐，通過偽造個人收入資料的方式騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。其中個人信用風

9、險又分為：1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右（2007年我國個人住房貸款平均貸款年限最短的西部地區(qū)14.9年），在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款，購房者對市場的預期估計不足，進行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例不低，隨

10、著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大。（二）個人住房貸款引發(fā)的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關注商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到20時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務在各項貸款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占

11、比在短期內超過20也不會出現(xiàn)太大風險。但對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關注到流動性問題。（三）普遍存在的操作風險，應引起銀行高度關注由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業(yè)務范圍，競相放松貸前調查、貸時審查和貸后檢查等環(huán)節(jié)工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風險漏洞隱患；按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現(xiàn)實上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動，甚

12、至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風險，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金。（四）不良貸款處置面臨的政策法律風險不容忽視個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務的快速增長隱含著一定的金融風險。一是國家政策風險，最高人民法院在年初出臺的司法解釋對住房違約貸款房產(chǎn)的處置情況的規(guī)定，給個人住房貸款造成潛在風險。二是信用風險、抵押物風險，一般個人住房貸款均為開發(fā)商擔保或住房抵押等擔保方式，因而形成開發(fā)商的信用風險以及住房抵押風險，一旦借款人無力償還貸款或逃避債務，訴諸法律時，法院會因其只有一套住房而無法強制執(zhí)行，從而使貸款形成損失。（五）由

13、于住房貸款品種單一和人才缺乏可能帶來的管理風險經(jīng)過近十多年的迅速發(fā)展，目前我國商業(yè)銀行的個人住房信貸品種主要有一手個人住房貸款、二手個人住房貸款、個人商用房貸款、個人自建房貸款和以住房抵押的個人裝修家居消費貸款等。但不同區(qū)域個人住房貸款業(yè)務發(fā)展的并不均衡，個別區(qū)域貸款品種也只限于個人住房按揭貸款品種，而住房公積金貸款和其他政策性住房貸款在部分區(qū)域的金融機構尚沒有開辦，造成個人住房貸款業(yè)務的品種和規(guī)模都比較小，抵御風險能力弱，再加上部分金融機構個人住房貸款金融業(yè)務人才缺乏，對區(qū)域個人住房貸款缺乏深入分析，不能推出切合區(qū)域特點的個人住房貸款品種，造成個人住房貸款業(yè)務潛在隱患增大。上面的分析告訴我們

14、，個人住房貸款風險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人住房貸款風險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人住房貸款業(yè)務的快速發(fā)展終會給我國的商業(yè)銀行積累巨大的風險隱患。二、深刻剖析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務產(chǎn)生風險的原因（一）個人住房信貸市場的管理還不夠先進由于我國個人住房信貸業(yè)務發(fā)展歷史不長，政府監(jiān)管部門對個人住房貸款的管理雖在整體上已逐步放松，但目前還是比較嚴厲的限制政策。1、管理目標具有多重性。目前我國政府監(jiān)管部門對個人住房貸款的管理目標在不同時期有不同重點，控制業(yè)務風險只是其目標之一，更多時候還是把個人住房貸款政策作為支持或限制產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度、調節(jié)房價漲跌、

15、甚至解決居民住房問題的一項重要手段。管理目標具有多重性在許多時候將不利于業(yè)務的發(fā)展。2、管理手段單一僵硬。目前人民銀行和銀監(jiān)局對個人住房貸款管理政策主要是體現(xiàn)在貸款成數(shù)、貸款利率、期房貸款發(fā)放時間、借款人的收入還貸比等幾個硬性的規(guī)定，對這些規(guī)定，各銀行必須嚴格執(zhí)行，否則將對有關人員作違規(guī)處理。個人住房貸款管理辦法中的其他一些規(guī)定，也同借款人的多層次和銀行信貸服務的多樣性要求存在差距，貸款的成數(shù)、期限、額度、利率、抵押、保險等規(guī)定都顯得剛性有余，彈性不足。（二）個人住房信貸市場的外部環(huán)境還不成熟1、社會保障體系不健全，居民負債的需求受到限制。目前我國大部分居民對收入預期具有不確定性，特別是社會保

16、障體系不健全，未來生活特別是退休后生活保障在很大程度上要依賴自身的儲蓄，在居民收入預期不確定性的情況下，購房人很難預料在享受信貸后能否按期歸還貸款，從而制約了對個人住房貸款的需求。2、個人信用制度缺位。個人信用制度是指根據(jù)居民的家庭收入、資產(chǎn)、已發(fā)生的借貸與償還、信用透支等情況，對個人的信用等級進行評估并記錄、存檔，以方便信用的供給方?jīng)Q定是否對其進行貸款以及貸款多少的制度。目前我國社會信用體系建設剛起步，中國人民銀行建立了企業(yè)征信和個人征信兩大系統(tǒng)，但是實際應用上還僅僅起到查詢借款人以往在銀行貸款記錄的作用，離了解借款人真正的誠信情況差距還很大。同時我國征信行業(yè)發(fā)展水平還很低，還沒有對居民個人

17、的資信狀況進行調查、評估的行業(yè)，雖然有一批民營的征信機構，但機構規(guī)模小、業(yè)務范圍窄，不能適應個人住房貸款市場發(fā)展需要。3、有關的法律法規(guī)不健全。由于我國消費信貸市場處于初級階段，規(guī)范銀行和借款人交易行為的相關法律、法規(guī)還很不完善。4、政府外部服務環(huán)境不完善。除了借款人和貸款銀行的交易外，在業(yè)務操作過程中，還涉及產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、抵押登記、資產(chǎn)評估、保險、房產(chǎn)經(jīng)紀、律師、公證等部門和中介機構。各部門和中介機構在辦理相關業(yè)務中，配合脫節(jié)、服務不到位、效率低下、收費高昂、相關政策法規(guī)不健全等，都將影響個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展。5、“假按揭”造成銀行貸款損失。目前我國銀行個人住房不良貸款實際損失較低，在

18、損失的貸款中80是假按揭造成的。從社會監(jiān)管角度看。造成假按揭原因是：一是預售住房交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管疏露，使造假開發(fā)商不具備銷售條件的房產(chǎn)能夠得以銷售（包括重復銷售）；二是對開發(fā)商預售房產(chǎn)的回籠資金的使用監(jiān)管缺位，開發(fā)商虛假銷售騙取的資金能夠順利抽逃；三是對造假開發(fā)商缺乏法律懲罰手段，開發(fā)商造假的成本很低，甚至可以借此大發(fā)其財。（三）個人住房信貸的經(jīng)營體系不完善1、經(jīng)營機構的市場準入受到嚴格限制。中國人民銀行個人住房貸款管理辦法規(guī)定個人住房貸款辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。就是說目前能夠合法辦理個人住房貸款的機構只有兩類：一是商業(yè)銀行，二是住房儲蓄銀行。按照目前的政策，對

19、個人住房貸款市場準入嚴格限于各商業(yè)銀行，非銀行的個人住房貸款機構還不允許開辦，尚未建立專業(yè)性個人住房信貸組織。個人住房貸款具有較強的專業(yè)性，允許專業(yè)性個人住房信貸組織發(fā)展將有利于提高業(yè)務運作的效率，降低貸款的交易成本，提高風險控制水平。2、個人住房貸款二級市場還處于空白。通過住房抵押貸款的證券化，發(fā)展個人住房貸款二級市場和創(chuàng)新個人住房貸款金融工具，使更多的個人和機構投資者進入房貸市場，有利于擴大住房貸款的資金來源和分散住房貸款的風險。目前我國商業(yè)銀行這方面積極性不夠，特別是主導市場的四大銀行自身流動性過剩、資金大量閑置，沒有動力通過二級市場吸收高成本資金來發(fā)放貸款。只有在更多的中小銀行進入個人

20、住房貸款市場和政府監(jiān)管部門允許設立個人貸款機構并得到一定發(fā)展之后，個人住房貸款二級市場才會有存在和發(fā)展的空間。3、個人住房貸款的市場服務支持體系不發(fā)達。個人住房貸款的有關環(huán)節(jié)，如信用取證、抵押物評估、抵押保險、擔保、資金監(jiān)管、貸后跟蹤、拖欠追討等環(huán)節(jié)將會有越來越多的保險公司、擔保公司、評估公司、律師事務所等中介機構介入。住房信貸特別是由個人住房貸款派生出來的如房地產(chǎn)評估、購房與貸款咨詢、代理收付、代辦保險、代辦產(chǎn)權登記等中間業(yè)務將得到大力發(fā)展。目前我國專門為個人住房貸款市場服務的機構還處于零星分散狀態(tài)，還未形成相應的產(chǎn)業(yè)。三、防范和控制我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險的措施要防范和控制我國商業(yè)

21、銀行在個人住房貸款業(yè)務上面臨的風險，首先，頒布通過房地產(chǎn)市場相關管理部門充分協(xié)商制定的房地產(chǎn)管理條例，從法律高度規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，在充分調研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個人住房貸款應遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業(yè)機構和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監(jiān)管，規(guī)范銀行個人住房貸款業(yè)務市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認識。正如一枚硬幣有正反兩面，個人住房貸款業(yè)務同樣如此。從一個側面來講，個人住房貸款業(yè)務屬于符合我國持續(xù)的產(chǎn)業(yè)政策的配套金融產(chǎn)品，屬于我國商業(yè)銀行的優(yōu)質資產(chǎn)和利潤增長點，銀行絕不可錯過發(fā)展的良好時機；但另一個側面

22、來看，個人住房貸款并非無風險資產(chǎn)，目前情況下面臨的系列風險不容忽視。對此，我國的商業(yè)銀行應該有足夠清醒的認識，面對困境，正視、重視風險，多想對策。除此之外，加快推進以下方面的革新：（一）建立有效的個人住房貸款市場預警體系和信息披露制度建議銀行個人住房貸款部門組織人員進行更加深入的調查研究，及時到房產(chǎn)部門了解和采集市場供求結構、價格和空置狀況等反映市場動態(tài)的數(shù)據(jù)指標，搞好市場動態(tài)監(jiān)測，提高對市場的分析判斷能力，提早發(fā)現(xiàn)市場將出現(xiàn)的問題，提早發(fā)出預警信號，提早采取有效解決措施。（二）加強信用體系建設，建立有效的失信懲戒機制為了能夠建立健全全社會的個人信用及用信機制，應該發(fā)動更加廣泛的社會力量，比如

23、增加水電費收繳的電力部門，手機、固定電話費收繳的電信網(wǎng)通部門，天然氣費收繳的燃氣管理部門等與個人生活及信用構建息息相關的部門，從不經(jīng)意的小事做起，全方位構建居民個人信用體系建設。當下人民銀行組織金融機構對個人征信系統(tǒng)個人借款人進行信息采集，可適當擴大對全部個人住房貸款業(yè)務借款人資產(chǎn)和誠信方面信息的采集范圍，爭取在更短時間內將個人履約信息收集齊全，并在人民銀行個人征信系統(tǒng)中登錄完整，以期能夠為各商業(yè)銀行開展個人住房貸款業(yè)務時提供全方位、多角度的輔助決策信息。雖然理論上說商業(yè)銀行總可以通過項目審查以及終止貸款等手段和方式來實現(xiàn)對違約借款人的懲罰，但現(xiàn)實中，這樣做的結果卻仍然不可能完全解決信息不對稱

24、所帶來的逆向選擇和道德風險問題，從信息共享的角度有助于解決這一問題。因此在不考慮惡意騙貸的情況下，如果存在信息共享，商業(yè)銀行可以通過對有違約記錄的個人住房貸款的借款人提高放貸利率來加大其資金支出成本，這意味著基于信用風險的銀行利率定價能力與機制是社會體系的一個重要方面，通過這種懲戒機制，可以對個人住房貸款的借款人產(chǎn)生一定的威懾作用，從而提高整個社會的信用水平。（三）加大金融改革，穩(wěn)妥引進新的金融商品待添加的隱藏文字內容3盡快導入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產(chǎn)危機的金融工具。（四）推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展為了化解

25、個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權轉讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構創(chuàng)造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。（五）強化內控制度建設按照要求制定商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸