華美大廈策劃方案

1、一、工程分析 2一地理位置 2二工程現(xiàn)狀 2三工程 SWOT 分析 2二、工程經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析 7三、工程定位 11招商篇 1.3一、招商范圍 13二、招商區(qū)域 13三、招商條件 13四、招商原那么 14五、招商策略 14六、招商運(yùn)作流程： 15七、招商目標(biāo)及總體方案 18八、招商準(zhǔn)備相關(guān)工作 18管理篇 1.9一、商業(yè)管理宗旨 19二、經(jīng)營(yíng)管理方面 19三、經(jīng)營(yíng)效勞方面 21四、工程管理結(jié)構(gòu) 22五、人員配置 23廣告宣傳篇 2.4一、廣告目標(biāo) 24二、廣告宣傳受眾 24三、廣告媒介選擇 24四、廣告方案 25五、形象包裝方案 26六、活動(dòng)籌劃略 26工程籌劃、招商運(yùn)作具體時(shí)間及工作內(nèi)容 2.7

2、經(jīng)營(yíng)定位篇一、工程分析一地理位置華美大廈位于著名商圈 華強(qiáng)北商圈的振興路上，萬佳百貨華強(qiáng) 店東側(cè)，工程南為金茂禮都， 在與金茂禮都之間有一片廣場(chǎng) 約 2000 平方米、北為單向行駛東西向的振興路，東為四號(hào)路，西為萬 佳百貨。二工程現(xiàn)狀華美大廈原為一幢多層的工業(yè)廠房， 隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的形成而 改變，一、二樓即一層夾層也隨之改為商鋪使用，工程的經(jīng)營(yíng)多 年來也經(jīng)歷了屢次的改變，從中閣音像城到博恩凱音像再到美媚城。 工程從 2004年 11月美媚城停業(yè)后至今一直空置。 目前一樓大局部也 經(jīng)出租，商戶中有麥當(dāng)勞、 千色店等較具實(shí)力的品牌商戶，也有臨時(shí) 出租經(jīng)營(yíng)音像的商戶。 工程外立面均陳舊， 二樓商場(chǎng)

3、內(nèi)由美媚城裝修 過，把它分割成小面積獨(dú)立商鋪面積多在 6-10川。工程南面的廣 場(chǎng)已經(jīng)鋪設(shè)廣場(chǎng)磚，金茂禮都一、二層商業(yè)裙樓一直空置，廣場(chǎng)把華 美大廈與金茂禮都連成一片。三工程 SWOT 分析3.1總表優(yōu)勢(shì)分析S區(qū)位優(yōu)勢(shì)工程可塑性強(qiáng)人氣優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)自有物業(yè)的時(shí)機(jī)分析0華強(qiáng)北商圈細(xì)分經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，進(jìn)行獨(dú)特的市場(chǎng)定位劣勢(shì)分析W工程規(guī)模較小所在路段交通環(huán)境差工程形象較差地段威脅分析T華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)全面華強(qiáng)北商業(yè)大型新工程啟動(dòng)，對(duì)本工程有直接威脅工程以往經(jīng)營(yíng)的不成功留下的暗影3.2優(yōu)勢(shì)分析S區(qū)位優(yōu)勢(shì)工程地處華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，為深圳的首席商業(yè)區(qū)，是全國(guó)有名的商 業(yè)區(qū)之一，是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方，華強(qiáng)

4、北的電子專業(yè) 市場(chǎng)是全國(guó)的電子產(chǎn)品批發(fā)、交易中心，吸引全國(guó)各地的客戶。并且 華強(qiáng)北是全國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)最全面的商業(yè)區(qū)， 幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài)都已經(jīng) 進(jìn)駐華強(qiáng)北商圈。本工程所在區(qū)位極具開展?jié)摿Φ?。?yōu)勢(shì)應(yīng)用：華強(qiáng)北作為深圳商業(yè)的制高點(diǎn)，是工程推廣宣傳的最有利之處， 是工程推廣的重點(diǎn)之一。工程可塑性強(qiáng)華美大廈單層約2200 ，規(guī)模不大，但還可向上開展，整合 3、4、 5 層，進(jìn)一步還可以與南面的金茂禮都連成一起，作為一個(gè)整體 商業(yè)工程推廣，工程規(guī)模近二萬川，從而使工程到達(dá)一定的規(guī)模。而 與南面的金茂禮都之間的廣場(chǎng)那么成為室內(nèi)廣場(chǎng)， 如此規(guī)模的室內(nèi)廣場(chǎng) 是產(chǎn)品推廣、發(fā)布的最正確場(chǎng)所優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：整合工程可利用的一

5、切有利的資源， 使工程更具競(jìng)爭(zhēng)力， 投入資 金改造，充分發(fā)揮工程的潛力。人氣優(yōu)勢(shì)華強(qiáng)北每日近百萬的人流量，為本工程帶來極大的人氣與人流 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：人流、 人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持， 大量的人流能提供給目標(biāo)客 戶信心的保證。自有物業(yè)的優(yōu)勢(shì)商業(yè)詐騙時(shí)有發(fā)生， 并且在本工程也曾發(fā)生過。 公司已經(jīng)把物業(yè) 買下，以自有物業(yè)招商， 自有物業(yè)是對(duì)供給商的最直接的信心保證 不 管是招商經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)均是 。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：利用自有物業(yè)作為工程推廣的宣傳賣點(diǎn)之一， 樹立客戶對(duì)工程的 信心。3.3 劣勢(shì)分析 W工程規(guī)模較小目前工程一樓大局部以街鋪形式出租， 剩下為內(nèi)部不利經(jīng)營(yíng)局部 兩層總共可出租面積約3500平方米，單層

6、面積僅2200 m2,規(guī)模過小 不利于工程的推廣。應(yīng)對(duì)措施由于工程有拓展空間，向上、向南可擴(kuò)大工程經(jīng)營(yíng)規(guī)模 所在路段交通環(huán)境差工程緊靠的振興路為單行線， 只能從東向西走， 由于道路是多年 前規(guī)劃建設(shè)的， 當(dāng)初只是工業(yè)區(qū)的內(nèi)部道路， 道路較窄，通行能力小， 華強(qiáng)北由于人流、車流大， 是深圳交通狀況較差的區(qū)域，目前政府對(duì) 華強(qiáng)北報(bào)交通整治已收到一定的效果。工程形象較差由于是多年前建設(shè)的樓宇， 并且樓上為辦公及廠房用， 外立面已 經(jīng)陳舊，甚至有局部外墻已經(jīng)開始脫落，工程外觀雜亂形象較差。 應(yīng)對(duì)措施：對(duì)工程投入資金進(jìn)行整治裝修。地段工程雖處于華強(qiáng)商業(yè)區(qū)范圍， 但卻是商業(yè)區(qū)的邊緣位置， 相對(duì)于 華強(qiáng)北商

7、業(yè)區(qū)其他物業(yè)相比，地段處于劣勢(shì)。3.4 時(shí)機(jī)分析 O 華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北商圈巨大的人量， 每年數(shù)百億的市場(chǎng)銷售份額， 經(jīng)營(yíng)任何 產(chǎn)品均有成功的可能， 華強(qiáng)北在全國(guó)的影響力近年越來越大， 市場(chǎng)銷 售額近年飛速上升，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的金礦，是產(chǎn)品走向全國(guó)的平臺(tái)，吸 引無數(shù)的商家前來投資。時(shí)機(jī)挖掘： 目前華強(qiáng)北的商業(yè)正在升級(jí)換代進(jìn)行中，抓住華強(qiáng)北調(diào)整的時(shí) 機(jī)，是本工程成功的時(shí)機(jī)。細(xì)分經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，進(jìn)行獨(dú)特的市場(chǎng)定位 細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，選定適合企業(yè)開展的市場(chǎng)是目前企業(yè)成功的關(guān) 鍵，在華強(qiáng)北商圈這樣業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)區(qū)， 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分是非常必 要的，尋找獨(dú)特的市場(chǎng)定位是使工程成功的時(shí)機(jī)更大。時(shí)機(jī)挖掘：對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行深入的調(diào)

8、查研究， 為工程定位正確選項(xiàng)取得是一手 資料，為工程取得成功奠定根底。3.5 威脅分析 T華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)全面 華強(qiáng)北人流雖然很多，每年的銷售額也非常高，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 好地方， 但也因?yàn)槿绱?，吸引無數(shù)商家在此經(jīng)營(yíng)，使華強(qiáng)北成為全 國(guó)業(yè)態(tài)最齊全的商業(yè)， 在華強(qiáng)北經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈， 其程度是其 他地方難以相比的， 在華強(qiáng)北經(jīng)營(yíng)沒有一定的實(shí)力與特色是難以生存的。華強(qiáng)北雖是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的金礦，也是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的陷阱。華強(qiáng)北商業(yè)大型新工程啟動(dòng)，對(duì)本工程有直接威脅華強(qiáng)北原是一個(gè)老工業(yè)區(qū)， 在經(jīng)濟(jì)開展的過程中逐步形成了一 個(gè)商業(yè)中心， 政府對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行了大力規(guī)劃改造， 把華強(qiáng)北由多層 建筑為主變成了以高層建筑群

9、為主， 目前正在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改 造，茂業(yè)東方時(shí)代廣場(chǎng)二期、華強(qiáng)廣場(chǎng)、中原廣場(chǎng)等多個(gè)工程正在 啟動(dòng)，工程規(guī)模少那么數(shù)萬平方米，多那么數(shù)十萬平方米，華強(qiáng)北商業(yè) 規(guī)模還在不斷的增量中。工程以往經(jīng)營(yíng)的不成功留下的暗影本工程以往的屢次經(jīng)營(yíng)失敗，給予商戶這里不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 感覺，當(dāng)然以往的經(jīng)營(yíng)失敗是多方面的原因， 并非完全是地段的原因， 但對(duì)工程的經(jīng)營(yíng)還是會(huì)有一定的負(fù)面影響的， 特別是美媚城的經(jīng)營(yíng)教 訓(xùn)對(duì)工程影響更大。二、工程經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析2.1 百貨商店工程經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，華強(qiáng)北的百貨商場(chǎng)很多，如萬佳百貨、茂業(yè) 百貨、群星廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、東方時(shí)尚、天虹商場(chǎng)、新一佳、曼哈 等眾多商場(chǎng)，不管是從規(guī)模還是

10、地段，本工程均處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)百貨商 店本工程成功的可能很低，不適合本工程的開展。2.2 專業(yè)市場(chǎng)華強(qiáng)北是電子專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最成功的商業(yè)區(qū)， 華強(qiáng)北的電子專業(yè) 市場(chǎng)很集中，并且每一家的規(guī)模都比擬大， 本工程雖處華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)， 但是處于商業(yè)區(qū)的邊緣， 離華強(qiáng)北集中的電子專業(yè)市場(chǎng)較遠(yuǎn)， 使工程 經(jīng)營(yíng)華強(qiáng)北的強(qiáng)項(xiàng)工程的成功可能較低。 華強(qiáng)北曾出現(xiàn)過兩個(gè)服裝市 場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)不成功，這與服裝業(yè)在深圳的總體經(jīng)營(yíng)有關(guān)，深圳服裝業(yè) 是一個(gè)以做品牌為主的行業(yè)， 而以批發(fā)為主的服裝批發(fā)市場(chǎng)不適合運(yùn) 作品牌服裝，如深圳曾經(jīng)出現(xiàn)的萬眾城、福中福、東方巴黎等服裝批 發(fā)市場(chǎng)的不成功， 其市場(chǎng)要不轉(zhuǎn)型， 要不就變成以零售中低檔產(chǎn)品

11、的 小商品市場(chǎng)。 并且專業(yè)市場(chǎng)是以規(guī)模來贏得市場(chǎng)的， 所以傳統(tǒng)的專業(yè) 市場(chǎng)不適合本工程的開展。2.3 專業(yè)賣場(chǎng)專業(yè)大賣場(chǎng)是以超市大賣場(chǎng)的方式經(jīng)營(yíng)專門產(chǎn)品， 是近年開展最 快的業(yè)態(tài)之一，是經(jīng)營(yíng)細(xì)分的結(jié)果。近年以家具、建材裝飾材料 家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品最為突出，家具、建材對(duì)物業(yè)的硬件要求比擬嚴(yán) 格，本工程不具備條件，不適合開展該類賣場(chǎng)。家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品 為電子產(chǎn)品， 是華強(qiáng)北商業(yè)中心叫響全國(guó)的拳頭產(chǎn)品， 在華強(qiáng)北路上 已聚集國(guó)內(nèi)主要的家電大賣場(chǎng)連鎖企業(yè)的家電賣場(chǎng)， 本工程經(jīng)營(yíng)家電 無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。數(shù)碼通訊產(chǎn)品大賣場(chǎng)在華強(qiáng)北的數(shù)量之多勝于全國(guó)任何 地方，本工程地段處于劣勢(shì)的條件下，不適合開展此類賣場(chǎng)。本

12、工程 規(guī)模較小，地段相對(duì)較偏， 是比擬適合專業(yè)賣場(chǎng)的地方，選項(xiàng)適合選 擇相對(duì)較冷門的產(chǎn)品，如聚集辦公產(chǎn)品一站式的大賣場(chǎng)。2.4 餐飲娛樂華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是深圳餐飲業(yè)最多、 最全的地區(qū)， 工程南部的京華 吧街是最近推出的餐飲、酒吧一條街，相對(duì)較偏的地方是比擬適合發(fā) 展餐飲娛樂業(yè)，雖然本工程不處于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的幾個(gè)主要餐飲聚集 區(qū)，但從地段來看，本工程是較適合開展餐飲娛樂，只是餐飲業(yè)變化 比擬快，在華強(qiáng)北的競(jìng)爭(zhēng)很劇烈，本工程成功有一定難度。2.5、經(jīng)營(yíng)思路的提出通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查及工程的分析及本工程的實(shí)際情況認(rèn)為，本 工程以招商經(jīng)營(yíng)為先，通過成功招商經(jīng)營(yíng)后再推出銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)的總體 策略。工程重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)上

13、，就工程的經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)提出如下經(jīng)營(yíng)設(shè)想：推薦設(shè)想：“中國(guó)時(shí)尚品牌推介中心，以深圳堅(jiān)持做品牌的行 業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)，挖掘華強(qiáng)北商業(yè)中心作為產(chǎn)品通向全國(guó)的橋頭堡優(yōu)勢(shì)， 在華強(qiáng)北打造全國(guó)首個(gè) 中國(guó)原創(chuàng)品牌基地，以品牌展示與零售相結(jié) 合，提供品牌籌劃、品牌推廣等增值效勞為一體的品牌推介中心。項(xiàng) 目以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋業(yè)、飾品、化裝品等中國(guó)原創(chuàng)品牌產(chǎn)品，進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)品 須為中國(guó)企業(yè)含港澳臺(tái)企業(yè)推出的原創(chuàng)品牌，以統(tǒng)一管理，獨(dú)立 經(jīng)營(yíng)為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方式類似女人世界名店的管理方式。優(yōu)點(diǎn)：1.做品牌利于企業(yè)的長(zhǎng)期開展，獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。2. 填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。3. 利于一步的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售。缺點(diǎn)：須投入較多的資金進(jìn)行工程改造。備選設(shè)想

14、1：女性主題商場(chǎng)，女人的錢是最好賺的，這是所有商 家共識(shí)，在深圳這個(gè)年輕女性占多數(shù)的特大型城市，女性主題是最具生命力的商場(chǎng)。工程可以以“搜美堂暫定名為名，以“做女人的百寶盒為商場(chǎng)的特色理念，商場(chǎng)采用統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng) 管理方式。優(yōu)點(diǎn)：1.資金投入少，見效快。由于原美媚城同為女性主題商場(chǎng)， 無須投入大量的資金進(jìn)行工程改造， 只作適當(dāng)?shù)恼募?可投入使用。2. 利于下一步的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售。 缺點(diǎn)：女性用品是大局部商場(chǎng)的重點(diǎn)商品，所占比重都很大，所 以同類競(jìng)爭(zhēng)很劇烈，工程要取得非常成功不易。備選設(shè)想 2：“辦公超市，華強(qiáng)北周邊企業(yè)云集，對(duì)辦公設(shè)備、 耗材的需求很大， 工程打造深圳最具規(guī)模、 產(chǎn)品最

15、齊全的辦公用品超 市，以一站式辦公用品商場(chǎng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)點(diǎn)： 填補(bǔ)市場(chǎng)空白，工程經(jīng)營(yíng)成功的時(shí)機(jī)很大。缺點(diǎn)： 1.此設(shè)想為自營(yíng)為主，公司需投入較大的資金，收益來自 產(chǎn)品銷售的利潤(rùn)。2. 本設(shè)想主要是從經(jīng)營(yíng)角度考慮，對(duì)下步經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售不 利。備選設(shè)想 3：“匯食港，定位為美食休閑娛樂中心， 以特色餐廳、 酒吧、保健休閑中心為招商對(duì)象。優(yōu)點(diǎn)：1.華強(qiáng)北人流大，對(duì)餐飲的需求大， 而且本工程相對(duì)較偏， 比擬適合開展餐飲娛樂業(yè)。2.餐飲娛樂的經(jīng)營(yíng)占地較大，工程只需出租與幾家經(jīng)營(yíng)者甚 至一家即可，操作相對(duì)容易。缺點(diǎn)： 1.由于華強(qiáng)北餐廳很多，經(jīng)營(yíng)成功的難度較大，招商也不易成 功。2. 由于各店承租的面積相

16、對(duì)較大，能承受的租金相對(duì)較低，企 業(yè)收益會(huì)較低。小結(jié)：與貴司充分溝通后，根據(jù)工程的實(shí)際情況，確定備選設(shè)想 1 為工程開展的總體思路， 工程定位女性主題商場(chǎng)。 工程的籌備將根據(jù) 這一人總體思路展開。三、工程定位1. 工程整體定位：立足華強(qiáng)北商圈， 效勞華強(qiáng)北， 做深圳最具個(gè)性與競(jìng)爭(zhēng)力的純女 性主題商場(chǎng)，努力成為深圳女性主題商場(chǎng)中的佼佼者。2. 工程功能定位：女性特色商品的集散地，個(gè)性化商品的購(gòu)物天堂。3. 工程形象宣傳定位：“搜盡天下美女愛物 “做女人的百寶箱作為商場(chǎng)的核心主 題定位，突出工程專業(yè)為女性效勞的特色主題， 招商期及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初 期強(qiáng)調(diào)自有物業(yè)投巨資整改經(jīng)營(yíng)主題商場(chǎng)。4. 商圈定位：以

17、華強(qiáng)北區(qū)域?yàn)樾诘暮诵?，立足華強(qiáng)北商圈。5. 目標(biāo)消費(fèi)者定位：以華強(qiáng)北及附近地區(qū)上班的年輕女性為根底，鎖定1630歲的女性消費(fèi)者，月收入在8001500元的消費(fèi)者占65 %以上，月收入15003000元的消費(fèi)者占30%,其他消費(fèi)者占用5%。6、工程商品檔次商場(chǎng)以中低檔為根底,合理進(jìn)行中檔商品與中低檔商品的配比。7、工程管理工程運(yùn)作采用以招商經(jīng)營(yíng), 商戶在約定的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng), 商場(chǎng) 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷,吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的 靈活性相結(jié)合,開創(chuàng)新一代主題商場(chǎng)管理模式。招商篇一、招商范圍依據(jù)工程的定位， 本商場(chǎng)作為女性主題商場(chǎng)， 所有經(jīng)營(yíng)工程均針 對(duì)女性而設(shè)，本商場(chǎng)采用招商經(jīng)營(yíng)

18、，商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi) 容不作強(qiáng)硬的控制， 只要是針對(duì)女性的商品均可經(jīng)營(yíng)， 商場(chǎng)不作品類 統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導(dǎo)性建議。本工程的招商范圍為：服裝、精品、飾 品、皮具、鞋業(yè)、箱包、化裝品、美容院。經(jīng)營(yíng)及招商重點(diǎn)為服裝與 精品。二、招商區(qū)域東門及華強(qiáng)北是深圳時(shí)尚、 個(gè)性化商品的集散地， 有數(shù)以萬計(jì)的 經(jīng)營(yíng)者，不泛適合本商場(chǎng)定位的經(jīng)營(yíng)者，是本商場(chǎng)的招商主要地區(qū)。三、招商條件1、根本租金：本商場(chǎng)按一樓均價(jià)200元/月擬定租金，二樓均價(jià)150元/ m2 / 月擬定租金，商場(chǎng)根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價(jià)。具體定價(jià)略2、合作條件 合同一年一簽，合同簽訂時(shí)收取二個(gè)月押金及一個(gè)月租金。3、優(yōu)惠政策支持商家經(jīng)

19、營(yíng)， “放水養(yǎng)魚是運(yùn)作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法，對(duì)于一個(gè)新開的商場(chǎng)， 給予商家一定的優(yōu)惠政策， 支持其經(jīng)營(yíng)走上正軌。為此，對(duì)經(jīng)營(yíng)者給予二個(gè)月的免租優(yōu)惠政策。4、其他費(fèi)用 對(duì)于物業(yè)管理、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、廣告費(fèi)等各種其他雜費(fèi)采用一 費(fèi)制，按30元/ m2 /月的標(biāo)準(zhǔn)收取。四、招商原那么搜美堂招商實(shí)行“四個(gè)優(yōu)先的原那么 ：1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；3、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)；4、特色工程優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)工程的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。五、招商策略1、充分現(xiàn)有客戶資源我商業(yè)籌劃團(tuán)隊(duì)成員在深圳從事招商、商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理工作多年， 擁有一大批現(xiàn)成

20、的客戶資料， 充分利用招商人員的客戶資料是商場(chǎng)開 業(yè)籌備工作取得順利完成的最有效方法，充分利用現(xiàn)有客戶資源網(wǎng) 絡(luò)，是本工程招商取得成功的關(guān)鍵所在。2、廣告宣傳、形象包裝今時(shí)今日， 已經(jīng)不是酒香不怕巷子深的年代， 一個(gè)成功經(jīng)營(yíng)的商 場(chǎng)少不了廣告宣傳的投入。 本商場(chǎng)的廣告的目的是為了招商， 但廣告 宣傳的對(duì)象應(yīng)放在目標(biāo)消費(fèi)者身上， 我們通過廣告宣傳及形象包裝可 以到達(dá)： 吸引附合定位的商家的注意，引起其發(fā)生興趣，進(jìn)而加盟商場(chǎng)。 樹立商家的經(jīng)營(yíng)信心、增加商家對(duì)我們的信任。 吸引目標(biāo)消費(fèi)者，為商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)打下根底。具體廣告籌劃方案見廣告篇3、優(yōu)惠政策的合理利用合理利用優(yōu)惠政策是吸引商家按時(shí)進(jìn)場(chǎng)的有效手

21、段， 對(duì)不同商家 分別對(duì)待是招商成功的有效手段之一， 對(duì)于經(jīng)營(yíng)工程競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)， 品牌 好，需求面積較大者給予較多的優(yōu)惠，反之給予的優(yōu)惠就少。另外， 通過限時(shí)、限量推出優(yōu)惠政策，如在開始招商時(shí)推出限時(shí)優(yōu)惠，在招 商正式開始一周內(nèi)給予較多的優(yōu)惠；在招商率過半時(shí)推出限量?jī)?yōu)惠， 推出2030間較多優(yōu)惠的商鋪招商。所有優(yōu)惠均在租金總目標(biāo)及 優(yōu)惠政策控制范圍內(nèi)六、招商運(yùn)作流程：一對(duì)目標(biāo)客戶：1、招商人員與客戶接觸， 進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談， 填寫?客戶談判表?。2、客戶有初步合作意向后到現(xiàn)場(chǎng)看場(chǎng)地看場(chǎng)地前要先到場(chǎng) 地所屬樓層負(fù)責(zé)人處詢問該場(chǎng)地是否為其他客戶預(yù)留并確認(rèn) 該場(chǎng)地尚未簽約。3、客戶確定合作意向后， 到招商部

22、辦公室簽訂 ?合作意向書?。由招商部負(fù)責(zé)人簽字后，然后交財(cái)務(wù)部蓋章。4、在?合作意向書?有效期內(nèi)，簽訂?招商合同? 。客戶要提 供合同中要求的必備文件。 我方先由場(chǎng)地所屬的招商部負(fù)責(zé)人 簽字后，然后交財(cái)務(wù)部蓋章，合同文本與必備文件及?客戶檔 案?一起收存。5、簽訂?合作意向書?及?招商合同?后，要辦理簽約登記 并在第一時(shí)間在招商進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場(chǎng)地。二對(duì)直接到訪的客戶：1、 客戶直接到招商部， 前臺(tái)接待員首先接待， 問明客戶意向，引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域，通知相關(guān)的招商經(jīng)理接待。2、 招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經(jīng)營(yíng)品類的根本信息， 填寫?客戶談判表?。3、?客戶談判表?經(jīng)相關(guān)的招商部負(fù)

23、責(zé)人認(rèn)可后，招商人員 與客戶進(jìn)行合作條件洽談?？蛻粲辛顺醪胶献饕庀蚝?，具體操作同“ 對(duì)目標(biāo)客戶 中的 2-5招商流程示意圖七、招商目標(biāo)及總體方案商場(chǎng)的開業(yè)籌備一般在三個(gè)月左右，本商場(chǎng)可以按 2005年 6月 18 日開業(yè)的總體目標(biāo)方案各項(xiàng)工作，本工程預(yù)計(jì)正式招商時(shí)間為 1 個(gè)半月到二個(gè)月，正式招商前要約需二周時(shí)間從人員進(jìn)場(chǎng)開始進(jìn) 行招商準(zhǔn)備工作。開業(yè)時(shí)預(yù)計(jì)進(jìn)場(chǎng)率達(dá) 90%以上。八、招商準(zhǔn)備相關(guān)工作商業(yè)的運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)的工作， 雖然本工程的經(jīng)營(yíng)方式傾向于市 場(chǎng)制，但要商場(chǎng)具競(jìng)爭(zhēng)力， 商場(chǎng)吸收大百貨的管理及營(yíng)銷手段，本商 場(chǎng)除商品經(jīng)營(yíng)管理外， 其他需按大商業(yè)的運(yùn)作。 工程要成功操作需做 好充分的招

24、商準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作約需二周 ，在正式招商前須完成 如下工作： 1出具工程整改后的效果圖包括外立面、門頭、商場(chǎng)內(nèi)部、廣場(chǎng) 等多幅；2設(shè)計(jì)商場(chǎng)全套 CIS； 3設(shè)計(jì)制作招商所需的資料宣傳資料、展板、現(xiàn)場(chǎng)布置 ； 4出具商場(chǎng)的平面規(guī)劃圖； 5確定各商鋪的價(jià)格、面積及優(yōu)惠方法； 6商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及運(yùn)作程序確實(shí)定； 7完成招商簽約的各類文件意向書、租貸合同的起草、印刷； 8完成商場(chǎng)針對(duì)戶的其他各類管理文件管理合同、消防責(zé)任書、 裝修管理方法、商戶管理手冊(cè) 。管理篇、商業(yè)管理宗旨1、維護(hù)良好的整體形象和秩序2、確保消費(fèi)者滿意3、使物業(yè)保值增值4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利時(shí)機(jī)、經(jīng)營(yíng)管理方面1、商場(chǎng)形象管理 對(duì)

25、商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的形象 (CIS) 籌劃和管 理，以確保商場(chǎng)良好的形象和信譽(yù)。(1) 理念設(shè)計(jì) (MI) ：開展目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)定位、商場(chǎng)理念、 廣告宣傳語等；(2) 行為設(shè)計(jì) (BI) ：經(jīng)營(yíng)守那么、店員儀容儀表、著裝規(guī) 范、禮貌用語、行為標(biāo)準(zhǔn)等；(3) 視覺設(shè)計(jì) (VI) ：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝 袋、印刷品、辦公用品等。2、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管 理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。(1) 店鋪裝潢：統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商場(chǎng)的整體形象(2) 貨架使用：使用較為高檔和美觀的開架式貨架，并 按規(guī)定擺放。(3) 商品陳列：按規(guī)定對(duì)商品進(jìn)行陳列擺放，不得占

26、用 過道和亂堆亂放。(4) 店內(nèi)廣告：店內(nèi)品牌和商品文選宣傳、 POP 等，按 規(guī)定設(shè)計(jì)展示、不得亂貼亂掛；(5) 現(xiàn)場(chǎng)促銷：促銷活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要 求，不得破壞商場(chǎng)正常的經(jīng)營(yíng)秩序。3、市場(chǎng)營(yíng)銷推廣(1) 營(yíng)銷籌劃：制定商場(chǎng)整體營(yíng)銷和競(jìng)爭(zhēng)策略，制定全 年和階段性的市場(chǎng)推廣方案。(2) 宣傳促銷：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉 辦整體和主題促銷活動(dòng)。(3) 品牌演繹：傳播品牌故事、品牌時(shí)尚、舉辦品牌推 廣、時(shí)裝表演、沙龍等活動(dòng)。4、顧客效勞標(biāo)準(zhǔn)(1) 售前效勞：提倡主動(dòng)、微笑和站立效勞，但不得爭(zhēng) 客、搶客。(2) 售中效勞：耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得 強(qiáng)行買賣，嚴(yán)禁與顧客

27、爭(zhēng)吵。(3) 售后效勞：質(zhì)量三包，送貨安裝跟蹤效勞等。5、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理(1) 教育輔導(dǎo)：專家講習(xí)，經(jīng)營(yíng)者交流會(huì)，店員培訓(xùn)， 外出觀摩，銷售效勞與建議等。(2) 銷售協(xié)助：提供營(yíng)銷策略、宣傳展示、商品陳列、 店頭促銷等協(xié)助效勞。(3) 信息效勞：為經(jīng)營(yíng)者提供國(guó)家政策、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng) 爭(zhēng)狀況等信息效勞。6、租戶調(diào)整： 替換不合理或無法繼續(xù)營(yíng)運(yùn)的租賃經(jīng)營(yíng)戶三、經(jīng)營(yíng)效勞方面1生活效勞：提供就餐、休閑、娛樂、商租房、店鋪?zhàn)夥康确矫娴男凇?辦公效勞：提供 、文印、電子郵件、會(huì)議、信件 收發(fā)、書報(bào)訂閱等效勞。3專案效勞：為品牌提供籌劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣 傳、市場(chǎng)推廣等度身訂做效勞。4 辦證效勞：為經(jīng)營(yíng)者

28、提供必要的工商、稅收、許可證 辦理效勞及爭(zhēng)取稅費(fèi)優(yōu)惠。5人事效勞：為經(jīng)營(yíng)者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔 案等效勞。6其它效勞：提供經(jīng)營(yíng)者所需要的其它效勞，為經(jīng)營(yíng)者 創(chuàng)造最大的方便條件和贏利時(shí)機(jī)。通過科學(xué)、有效的管理 和有針對(duì)性的專業(yè)效勞、形成“統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)五個(gè)統(tǒng)一樹立搜美堂良好的品牌形象和信譽(yù)，提高經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理水平，形成 1+12的整體合力，創(chuàng)造搜美堂最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和顧客滿 意度，提升每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的銷售業(yè)績(jī)。四、工程管理結(jié)構(gòu)總經(jīng)理財(cái)務(wù)部物業(yè)部根據(jù)工程的具體情況，以精簡(jiǎn)實(shí)用的原那么對(duì)本工程運(yùn)作組織機(jī)構(gòu) 進(jìn)行規(guī)劃，建議設(shè)立四個(gè)部門。見上圖管理部：此部門是本工程

29、運(yùn)作的核心部門，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)管理, 新商家的引進(jìn)，設(shè)立二級(jí)部門一企劃部，負(fù)責(zé)廣告宣傳、市場(chǎng)信息收 集、定時(shí)籌劃促銷活動(dòng)、更換場(chǎng)內(nèi)布置及宣傳品。財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)租金、管理費(fèi)等種類費(fèi)用的收取及日常財(cái)務(wù)管理。保安部:負(fù)責(zé)的平安防護(hù)工作。物業(yè)部:主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)的物業(yè)管理、排污、供水、供電、機(jī)電設(shè)施維護(hù)、日常裝飾施工審批及總控室工作安排五、人員配置本工程全面啟動(dòng)后員工總?cè)藬?shù)約 28 人。各部門人員設(shè)置如下： 管理部設(shè)總監(jiān) 1 名，樓層經(jīng)理 2 人，企劃 2 人； 財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)及出納各 1 人；保安部設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人，保安812人；物業(yè)部設(shè)主任 1 名，水電工、保潔員等其他共約 8 人； 辦公室另設(shè)前臺(tái)文員 1 名

30、。廣告宣傳篇一、廣告目標(biāo)通過廣告宣傳活動(dòng)，到達(dá)創(chuàng)立商場(chǎng)的知名度，樹立商場(chǎng)的形象， 通過廣告宣傳活動(dòng)，吸引目標(biāo)消費(fèi)者，為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)打下根底，樹立 商戶的對(duì)工程的信心，使工程的招商取得成功。二、廣告宣傳受眾通過傳達(dá)信息給消費(fèi)者來間接為招商效勞， 目標(biāo)消費(fèi)者是我們廣 告的受眾， 我們的一切廣告活動(dòng)主要是針對(duì)消費(fèi)者， 針對(duì)商戶的招商 信息為次要廣告。三、廣告媒介選擇由于商場(chǎng)的規(guī)模較少， 能夠投入的廣告費(fèi)可能不會(huì)很多， 而商場(chǎng) 的商圈定位是效勞華強(qiáng)北上班一族， 在廣告媒體上主要依靠戶外廣告 牌，所選擇的廣告媒介建議如下：1、廣告牌本商場(chǎng)物業(yè)外墻及樓頂；振興路東段 即華強(qiáng)北路與上步路之間的振興路 能使用的

31、各類燈箱廣告牌；華強(qiáng)北商圈能使的各類廣告牌。2、報(bào)紙選擇深圳晚報(bào)及晶報(bào)等費(fèi)用較低的群眾媒體， 商場(chǎng)類是報(bào)紙廣告 內(nèi)費(fèi)用較低的一種。 由于商場(chǎng)的籌備時(shí)間較短， 在招商開始的二周內(nèi) 開始上商場(chǎng)的報(bào)紙廣告， 主要是商場(chǎng)的形象宣傳， 上報(bào)紙廣告時(shí)與報(bào) 社聯(lián)合舉辦較有社會(huì)影響力的活動(dòng)。3、宣傳印刷品 宣傳印刷品主要是針對(duì)招商的，設(shè)計(jì)招商手冊(cè)及招商宣傳單。4、活動(dòng)籌劃“搜美堂杯誰是美媚的最愛評(píng)選活動(dòng)； 籌劃“搜美堂深圳最具個(gè)性女性用品專賣店搜尋活動(dòng) ； 通過活動(dòng)傳播商場(chǎng)信息，擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度。5、現(xiàn)場(chǎng)形象包裝 運(yùn)用條幅、彩旗、展板等對(duì)物業(yè)及招商現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行形象包裝，通過 現(xiàn)場(chǎng)包裝渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。6、小禮品通過贈(zèng)

32、送印有商場(chǎng)logo、名稱及其他宣傳商場(chǎng)形象的小禮品，同 時(shí)宣傳商場(chǎng)形象。四、廣告方案1、廣告牌 以商場(chǎng)內(nèi)裝飾效果圖或其他精美圖片為背景美女商場(chǎng)logo、名稱+商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題“搜盡美女愛物，做女人的百寶箱2、報(bào)紙以半版， 套紅的廣告方式， 在正式招商開始后第二周至開業(yè)前二 周約一個(gè)半月，每周一版形象廣告；開業(yè)前二周每周二三版開 業(yè)廣告。具體報(bào)版廣告略3、印刷品 招商手冊(cè)：設(shè)計(jì)約十六個(gè)版面 6 頁印刷精美的招商手冊(cè)，規(guī)格為 32 開， 用書紙印刷，封皮用 150 克左右的紙，內(nèi)文用 100 克左右的紙。數(shù)量 500 本招商手冊(cè)內(nèi)容略 招商彩頁：125克16開銅版紙印刷， 分期設(shè)計(jì)印刷， 每次 50