房地產(chǎn)戶型設(shè)計(jì)

1、. 房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于17；房間寬度不應(yīng)小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積應(yīng)在10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房?jī)魧挾葢?yīng)在1.5米左右，宜帶一服務(wù)陽臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)”特點(diǎn)，即針對(duì)不

2、同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。 在戶型設(shè)計(jì)中，考慮家庭人口因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛(wèi)，建筑面積在平方米的適合兩口之家或新婚夫婦居住；三室外二廳一廚雙衛(wèi)，建筑面積在平方米之間 ，適合三口之家，子女在歲以上的居住，適當(dāng)考慮書房和公用衛(wèi)生間；對(duì)于四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或?qū)Ｓ眯l(wèi)生間，建筑面積應(yīng)考慮在平方米之間，具體為四室二廳一廚雙衛(wèi)或三衛(wèi)一貯；對(duì)于兩代或三代同住，經(jīng)濟(jì)收入又比較高，應(yīng)考慮六室三廳三衛(wèi)一廚或躍層或別墅。當(dāng)然，人們對(duì)戶型的要求還會(huì)因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化，二是隨家庭經(jīng)濟(jì)收入的變化而變化，三是隨家庭主人職

3、業(yè)地點(diǎn)的變化而變化 。 . . 區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。 公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。 動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。 這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。 起居室（客廳）：兩個(gè)基本原則是，其一，起居室的獨(dú)立性；其二

4、，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或. . 采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。 廚房：購房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但對(duì)于我國(guó)的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，廚房是集儲(chǔ)藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜

5、合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系，3A級(jí)住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于21米，廚具的可操作面凈長(zhǎng)不小于3米；2A級(jí)面積不小于6平方米，凈寬不小于18米，可操作面不小于27米，1A級(jí)則分別是5平方米、18米和24米。 衛(wèi)生間：滿足三個(gè)基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個(gè)臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于16米，淋浴的凈寬度不宜小于12米。 臥室：一般來說主臥室的

6、面寬不應(yīng)小于36米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。 . . 輔助空間：包括陽臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲(chǔ)藏空間，包括雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。 總之，根據(jù)戶型面積不同，小戶型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)調(diào)主要功能齊全和空間的靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)突出個(gè)性。 關(guān)注住宅流線設(shè)計(jì) 流線俗稱動(dòng)線，是指日?；顒?dòng)的路線 人們對(duì)流線的概念可能還不太熟悉，其

7、實(shí)這是在房型設(shè)計(jì)中經(jīng)常要用到的一個(gè)基本概念。流線俗稱動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，于是流線的概念尤顯重要。 據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院楊昌鳴教授介紹，一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的基本原則。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布

8、置也會(huì). . 受到極大的限制。 家務(wù)流線 儲(chǔ)藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲(chǔ)存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會(huì)有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。除思考自己下廚的習(xí)慣外，充分的考慮流線，比如以L型流線安排設(shè)計(jì)廚房用品的擺設(shè)，會(huì)是女主人最輕松的下廚流線。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會(huì)引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺(tái)的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽清洗，再走回爐具進(jìn)行烹調(diào)，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會(huì)更流暢。 家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較

9、強(qiáng)的空間。這種流線設(shè)計(jì)要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。目前流行的在臥室里面設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立的浴室和衛(wèi)生間，就是明確了家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺(tái)、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。 訪客流線 . . 訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時(shí)候影響家人休息或工作?？蛷d周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。目前大多數(shù)的流線設(shè)計(jì)中把起居室和客廳混為一談。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個(gè)成員的客人，

10、那么若大的客廳就只屬于這兩個(gè)人，其他家人就得回避，浪費(fèi)空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動(dòng)。楊教授認(rèn)為，在起居室中劃分出單獨(dú)會(huì)客室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細(xì)分，從而科學(xué)的分割空間，這才是房型設(shè)計(jì)的根本。 復(fù)式住宅中的流線 談到復(fù)式及躍層住宅的流線設(shè)計(jì)，楊教授說，由于空間較大，如果單純?cè)谄矫嫔显O(shè)計(jì)流線，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設(shè)計(jì)中利用高低區(qū)分動(dòng)靜分解空間是可行的。這就產(chǎn)生了錯(cuò)層、躍層以及復(fù)式住宅中比較豐富的流線設(shè)計(jì)和空間感受。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設(shè)計(jì)房型不是從人的需求、活動(dòng)規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種“時(shí)尚”，

11、似乎房間里沒有樓梯就是落伍。本來只有一百多平方米的房子，偏要設(shè)計(jì)成三層的復(fù)式住宅，平均下來每層不到50平方米，顯得華而不實(shí)。其實(shí)，人的活動(dòng)在水平面上是最舒服的。流線的設(shè)計(jì)要“以人為本”一切以人的舒適方便為出發(fā)點(diǎn)，而生硬的人為的流線設(shè)計(jì)是不可取的。 . . 流線就是把人的活動(dòng)串聯(lián)起來，使空間的格局滿足人的需要。設(shè)計(jì)者通過流線設(shè)計(jì)可以有意識(shí)地以人們的行為方式加以科學(xué)的組織和引導(dǎo)，向人們傳達(dá)動(dòng)靜分區(qū)的概念，改變不良的生活習(xí)慣，為業(yè)主提供人性化的房型設(shè)計(jì)。 最后楊教授提醒廣大購房者，房型圖要一目了然，私密區(qū)、公共區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)應(yīng)各自相對(duì)集中。而且購房者可以感受空間的流線設(shè)計(jì)是否合理，那些看了半天還沒看

12、懂的房型多半不會(huì)是好的房型設(shè)計(jì)。 功能需求主導(dǎo)居室尺度 住宅的原始功能，不是烹飪，不是如廁，不是朗詩頌詞，它主要是被用來睡一覺的，所以，一直到現(xiàn)在，“一居室”、“兩居室”還是大小房子的統(tǒng)一說法，“居室”也由此成為住宅中最歷史悠久、最值得玩味的部分。但是，從進(jìn)門即上炕的唯“居室”獨(dú)尊，到受客廳擠兌的“三大一小”，再到如今登峰造極的“主臥”，居室這個(gè)重要區(qū)域的面積和功能卻基本上還沒定型面對(duì)“百變”居室，你知道什么是它最合理的尺度嗎？ 當(dāng)居室臥室 一、 臥室的尺度 平方米：一個(gè)滿足基本“臥”功能的臥室 . . 基本指標(biāo)：寬米，深米，使用面積至少平方米。 指標(biāo)注釋：考察臥室尺度是否合理時(shí)，一定先以床的

13、擺放為“圓心”一般床都不應(yīng)挨著窗臺(tái)擺放，否則心理上的不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)等，都不利于睡眠安置好床之后，再看這個(gè)房間的寬度、深度是否好用，為了簡(jiǎn)便起見，我們統(tǒng)一將床順長(zhǎng)擺放的房間距離稱為“寬”，床頭依靠的墻寬稱為“深”。 以床長(zhǎng)米來算，加上床前需留的米通道，則臥室的至少應(yīng)為米； 臥室中衣櫥是必要的，按深度是米算，床和衣櫥間留米道，床和窗之間再留 米通道，加上床本身的寬度米，則臥室的深至少應(yīng)為米，由此來算一個(gè)可以容下雙人床的臥室至少應(yīng)該在平方米左右。當(dāng)然，若單人居住，房間面積可以再稍小，但一個(gè)小于平方米的睡眠空間可能會(huì)有窒息感。 平方米：一個(gè)可以看電視的臥室 好用指標(biāo)：寬米，深米，使用面

14、積平方米。 指標(biāo)注釋：擺放第二臺(tái)電視的最佳區(qū)域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看. . 電視，是比在客廳正襟危坐更舒適的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設(shè)計(jì)中鄭重考慮的要素。 是否能倚著床頭舒服地欣賞節(jié)目，取決于電視擺放的位置它應(yīng)沿墻放在床頭的正前方，而非床的一側(cè)。因此，其寬除容下床長(zhǎng)米、走米外，還應(yīng)增加約米以放置電視（臥室電視寸足夠）。 臥室深度加到米時(shí)，去掉衣櫥和走道，床側(cè)可有米空間，能擺放小型書桌或梳妝臺(tái)，也可以考慮換張大床總之平方米的臥室要好用多了。 平方米：一個(gè)可以“分居”的臥室 舒適指標(biāo)：寬米，深米，面積平方米。 指標(biāo)注釋：米寬比米寬的優(yōu)勢(shì)是：可以在床前放個(gè)小榻，你可以在其上安置咖啡具、

15、書籍等物，這個(gè)臥室立馬感覺就不一樣了，有點(diǎn)與眾不同的隨意支配空間的優(yōu)越感。 有了米左右的深，臥室在布置上就隨意多了，一把搖椅，一個(gè)大盆栽，一個(gè)跑步機(jī)，都是不錯(cuò)的選擇。你還可以考慮另一種較流行的臥室文明，將雙人床換成兩個(gè)單人床，對(duì)工作壓力大的年輕“雙職工”來說，這種臥室中的睡眠可. . 能更有效率。 平方米以上：一個(gè)可以動(dòng)靜分離的臥室 豪華指標(biāo)：寬米以上，深米以上，面積超過平方米。 指標(biāo)注釋：據(jù)說歐美的臥室布局是時(shí)興動(dòng)靜分區(qū)的除了“靜態(tài)”的臥外，還有個(gè)“動(dòng)態(tài)”的坐區(qū)，如今很多樣板間也開始在主臥中布置雙人沙發(fā)或貴妃榻了能寬裕地布置坐椅的臥室，深怎么也在米以上。 至于米的寬，其實(shí)已經(jīng)編排不上什么用場(chǎng)

16、了，你就擱個(gè)大點(diǎn)的電視講講排場(chǎng)好了。 二、 臥室的主次 一居以上的住宅要不要在臥室的大小、功能上分出主次，是一個(gè)有點(diǎn)爭(zhēng)鳴的話題，你不妨以自己的實(shí)際需求來定奪 若長(zhǎng)期保持兩口或三口之家，定要突出“主臥”氣派。 主人的需要是住宅應(yīng)最先保證的，若無父母同住，供夫婦使用的臥室不妨以舒適為標(biāo)準(zhǔn)，除足夠?qū)捰嗟呐P室面積外，步入式衣櫥、寬大主衛(wèi)也應(yīng)成為臥. . 室必要的“配套”。 若與父母同住或孩子年齡較大，要注意選擇有“次主臥”概念的住宅。 比父母或成年子女的臥室大出平方米，就足以讓你背個(gè)自私的評(píng)語，這也是近來“次主臥”流行的原因。要注意的是，次主臥不僅指面積，還包括朝向和功能上的次“主要”考慮，它最好也陽

17、光燦爛并有衛(wèi)生間。 當(dāng)居室兒童房或書房 兒童房、書房其實(shí)是“次臥”的概念衍生出來的。與與占據(jù)主要或次要位置的臥室相比，它們也確實(shí)可以退居次要“的位置。 兒童房平方米左右完全可以達(dá)到舒適。 因?yàn)楹⒆佣鄶?shù)喜歡在起居室或家庭室游戲，你沒有必要為他在兒童室留過大的活動(dòng)空間，一張寬米長(zhǎng)米的兒童床、一張書桌、一個(gè)衣柜再加上一個(gè)小游戲空間，平方米（米寬、米深）的兒童房足夠孩子生活、學(xué)習(xí)和玩耍了。 平方米，書房對(duì)面積要求不高。 . . 平方米的書房可以容納一組三人沙發(fā)、一組公分寬的書柜、一個(gè)相當(dāng)氣派的老板桌和椅，若減掉沙發(fā)，平方米的書房也很實(shí)用了，再削減書柜、桌椅的尺寸的話，平方米的書房也算好用不少項(xiàng)目在客廳

18、或者陽臺(tái)隔出個(gè)平方米多的空間，放個(gè)帶書柜的電腦桌，照樣能用，所以，居室的尺寸對(duì)書房來說不存在什么障礙。 最理想的戶型布局是什么 住宅戶型布局相當(dāng)重要，它關(guān)系到業(yè)主入住之后是否舒適、方便、是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改動(dòng)布局的煩惱和費(fèi)用，要么有可能給您帶來難以挽回的遺憾，讓您日后的居住感受如魚刺在喉難以言表。那么，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的話來說就是：絕大多數(shù)住戶都覺得不用改動(dòng)的戶型布局才是最好的布局。 筆者在考察了眾多樓盤之后，精選出戶型布局最好的一種，并動(dòng)手做了較大修改得到了一個(gè)比較完美的戶型布局，該戶型可稱為經(jīng)典戶型，可供發(fā)展商與購房者參考。

19、該戶型主要適用于一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)樓宇，主要有以下8大優(yōu)點(diǎn)： 1、入大門處有一過渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，對(duì)整套房的私密性有很好的保證； . . 2、客廳的空間十分獨(dú)立，除了一個(gè)入口和陽臺(tái)推拉門之外，無其他任何房門對(duì)著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳； 3、本戶型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，建筑面積為110130平方米，朝南的房間（含客廳）有3個(gè)，達(dá)到了朝南房間的最大數(shù)，這3個(gè)房間是通風(fēng)效果最好的空間，由于朝東的風(fēng)向是以南北風(fēng)向?yàn)橹?，因此朝南的房間越多，通風(fēng)采光也就越好； 4、廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其

20、他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。 5、衛(wèi)生間與陽臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；陽臺(tái)為雙陽臺(tái)，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。 6、每個(gè)臥室的面積分配都十分合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中主臥室十分寬大，主臥室建筑面積為20平方米左右，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證了其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為1316平方米。并且主臥室與北面臥室的門對(duì)開，十分有利于南北空氣對(duì)流。 . . 7、公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。 8、房中無數(shù)狹窄的通道或其他難以利用的空間，公共分?jǐn)傂?，空間實(shí)用率極高，達(dá)90%。 關(guān)于住宅房型設(shè)計(jì)的技術(shù)指標(biāo) 1、住宅應(yīng)按套型