商品房及商品房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、中華人民共和國(guó)商品房及商品房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋驗(yàn)收：是指購(gòu)房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣(mài)方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動(dòng)，是 否按合同要求進(jìn)行過(guò)維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全 等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有 購(gòu)房人對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開(kāi)發(fā) 商的交付義務(wù)才算履行完畢。房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、入戶門(mén)檢查1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)( 1)門(mén)外表應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷；(2) 門(mén)的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整；(3) 門(mén)與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿；(4) 門(mén)制作的允許偏差：門(mén)框翹曲允許偏差為3mm門(mén)扇翹曲允許偏差為2mm門(mén)扇的表 面平整度允許偏差為2mm門(mén)框門(mén)扇對(duì)角線長(zhǎng)度允許偏差為 3mm

2、(5) 安裝的留縫限值、允許偏差：門(mén)扇對(duì)口縫、門(mén)扇與門(mén)扇與門(mén)框立縫寬度為( 6)毛坯房入戶門(mén)與地面的留縫寬度不應(yīng)小于 。2. 業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門(mén)是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)通常情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)入戶門(mén)的以下方面進(jìn)行檢查：( 1)門(mén)框檢查：門(mén)框安裝是否牢固平整，門(mén)框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí)，門(mén)框外表有無(wú)異 常毛刺、開(kāi)裂、破損等情況；( 2)門(mén)扇檢查：門(mén)扇有無(wú)無(wú)變形、開(kāi)裂問(wèn)題，面漆外觀是否完好、外表是否平整，有無(wú)明 顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法；3門(mén)鎖檢查：門(mén)鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)是否自如，各方向鎖舌 伸縮，鎖孔位置是否正常；4開(kāi)啟檢查：門(mén)開(kāi)閉是否平穩(wěn)，有無(wú)異常阻力

3、，及磨損，門(mén)鎖緊后是否有晃動(dòng)；5門(mén)把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時(shí)有無(wú)異常阻力，外表有無(wú)缺損、變形；6密封檢查：門(mén)扇掩縫是否在 以內(nèi)。一般業(yè)主關(guān)注比擬多的問(wèn)題是門(mén)的外觀質(zhì)量問(wèn)題，如門(mén)外表輕微的小刮花、碰傷等，嚴(yán)重 的有面板開(kāi)裂、深長(zhǎng)的劃痕等，可能是施工過(guò)程中對(duì)門(mén)造成了損壞，小問(wèn)題的損壞可以通 過(guò)現(xiàn)場(chǎng)修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)，嚴(yán)重的損壞可以將門(mén)反廠維修；入戶門(mén)與地面的留縫寬度 不滿足要求小于 時(shí)可以要求反廠鋸短處理注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理確實(shí) 定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請(qǐng)地產(chǎn)工程部評(píng)判決定 ； 門(mén)鎖的問(wèn)題一般會(huì)出現(xiàn)在裝修使用期間，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開(kāi)等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)

4、現(xiàn) 場(chǎng)確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的可以要求更換。二、鋁合金門(mén)窗檢驗(yàn)1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 1鋁合金門(mén)窗質(zhì)量：外表應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無(wú)銹蝕；大面應(yīng)無(wú)劃痕、碰 傷；2鋁合金門(mén)窗安裝允許偏差：門(mén)窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為門(mén)窗橫框的水平允許偏差為2mm門(mén)窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm門(mén)窗豎向偏離中心允許偏差為 5mm 3鋁合金門(mén)窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠外表應(yīng)光滑、 順直、無(wú)裂紋； 4鋁合金門(mén)窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢； 5鋁合金門(mén)窗推拉窗扇開(kāi)關(guān)應(yīng)力不大于 100N；6鋁合金門(mén)窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃外表應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)印⒚芊饽z、涂料等污漬，中 空玻璃

5、內(nèi)外外表應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣 2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查：1窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；2型材檢查： 外表圖層要求顏色和光澤均勻， 手感光滑以及是否有劃痕、 磕碰、變形等；3五金件及開(kāi)啟檢查： 要求開(kāi)關(guān)自如平穩(wěn)， 推拉自如，軌道件安裝牢固， 關(guān)窗后不漏氣；4密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無(wú)破損、斷續(xù)等問(wèn)題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無(wú)脫落、破損、裂縫等問(wèn)題，有無(wú)滲漏現(xiàn)象；5玻璃檢查：安裝牢固、完整、無(wú)裂紋及明顯劃痕。對(duì)于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場(chǎng)確定，有小的劃痕、磕碰變形不影響使用功能可以 進(jìn)行現(xiàn)

6、場(chǎng)修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。另 外，業(yè)主比擬關(guān)注的問(wèn)題是鋁窗的滲水問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。三、陽(yáng)臺(tái)欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：1. 護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄外表應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密；2.護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm欄桿間距允許偏差3mm護(hù)欄安裝必須牢固端正；3低層、多層住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于 ，中高層、高層住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m,欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于 。一般業(yè)主對(duì)護(hù)欄比擬關(guān)注的是外表質(zhì)量和安裝問(wèn)題，反映的問(wèn)題大多是護(hù)欄生銹，安裝不 正等,此類問(wèn)題可以要求整改,為提高工作效率,建

7、議可由施工單位提供局部油漆供物業(yè) 備有,物業(yè)維修人員進(jìn)行簡(jiǎn)單的補(bǔ)漆工作,遇到難度大的整改及時(shí)通知地產(chǎn)工程部安排處四、地面檢驗(yàn)1. 地面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(1) 地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓(考慮到我國(guó)施工企業(yè)的實(shí)際水平，對(duì)空鼓面積 大于 400 平方厘米，無(wú)裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于 2 處時(shí)，可不計(jì)入空鼓這一施工 質(zhì)量缺陷)；(2) 地面外表應(yīng)密實(shí) , 不得有起砂 , 蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷 ;(3) 地面外表的允許偏差：外表平整度允許偏差為5mn,標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mn,厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的 1/10 ；( 4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無(wú)積水。2.

8、 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對(duì)地面的以下方面進(jìn)行檢查( 1)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷；( 2)地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象；( 3)地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識(shí)；( 4)地面是否預(yù)留裝修地面做法。五 墻面檢驗(yàn)1. 墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)( 1)墻面抹灰外表光滑、潔凈、接槎平整；( 2)墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固， 抹灰層應(yīng)無(wú)脫層、 空鼓，面層應(yīng)無(wú)爆灰和裂縫， 外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；3有排水要求的部位應(yīng)做滴水線槽 ，滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低；4 墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mn,外表平整度允許偏差為4mn,陰 陽(yáng)角應(yīng)方正，允許偏差為 4mm。一般業(yè)主對(duì)墻面質(zhì)量比擬關(guān)注的是抹灰空

9、鼓和墻面裂縫問(wèn)題。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面空鼓允許的 范圍為：?jiǎn)蚊鎵w小于 5 平方米，允許 1 處空鼓，空鼓面積不大于 5 平方厘米；單面墻體 大于 5 平方米，最多允許 2 處空鼓，每處空鼓面積不大于 5 平方厘米；墻面裂縫問(wèn)題產(chǎn)生 原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn) 生裂縫。2. 一般裂縫檢查重點(diǎn)墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)， 必須認(rèn)真對(duì)待。 一般裂縫檢查的重點(diǎn)如下： 1檢查房屋外墻是否有裂縫有漏水的隱患 ； 2承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫有結(jié)構(gòu) 平安隱患； 3承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位

10、置均出現(xiàn)有方向、 有規(guī)那么的裂縫有 結(jié)構(gòu)平安隱患； 4檢查樓板地面和頂板是否有對(duì)貫穿型裂縫與房屋橫梁平行的裂縫，根據(jù)?混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?第 8.1.1 條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)允 許范圍內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力；5檢查樓板地面和頂板是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中 部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈 45 度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往 往不對(duì)穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說(shuō)這類裂縫往往對(duì)結(jié)構(gòu)平安和耐久性都有影響，是需要認(rèn) 真對(duì)待的；6陽(yáng)臺(tái)、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫有結(jié)構(gòu)平安隱患六 防水檢驗(yàn) 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：1防水層外表應(yīng)平整、無(wú)

11、鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無(wú)酥松、開(kāi)裂、起砂等弊端， 防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)明顯積水現(xiàn)象；2細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無(wú)滲漏。房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問(wèn)題，防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房、屋 面、外墻、外墻門(mén)窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房、屋面業(yè)主在收樓 時(shí)會(huì)要求做 24 小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。 對(duì)檢驗(yàn)過(guò)程中出現(xiàn)滲漏問(wèn)題的必須要求整改， 再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏。七 給排水檢驗(yàn)毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒(méi)有說(shuō)明給排水設(shè)施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點(diǎn)檢查的是 以下內(nèi)容：1現(xiàn)有閥門(mén)、龍頭檢查：位置是否合理，開(kāi)啟、關(guān)閉是否正常，水路是否通暢，無(wú)

12、破損、 銹跡、無(wú)滑扣失效、滴水現(xiàn)象；2管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無(wú)破損，接頭是否完好；3預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否翻開(kāi)；4水表檢驗(yàn)：水表安裝是否符合標(biāo)準(zhǔn)，水表接頭是否緊密完好，有無(wú)空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；5排水管道檢查：排水管道有無(wú)直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處有無(wú)滲漏，管 道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無(wú)破損；樓上下延管道是否過(guò)長(zhǎng)過(guò)低影響裝修；6排水口、地漏口檢測(cè)：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整， 是否封口嚴(yán)密；7排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。八 電氣檢驗(yàn) 對(duì)于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：1分

13、戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求；箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無(wú) 刮碰痕跡及色差；箱門(mén)開(kāi)啟靈活；箱內(nèi)各開(kāi)關(guān)、漏電保護(hù)器動(dòng)作正確，控制范圍正確；箱 內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號(hào)齊全，正確；倒想與開(kāi)關(guān)連接牢固緊密；2電表檢查：電表安裝符合標(biāo)準(zhǔn)，在關(guān)閉總閘后無(wú)電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；3開(kāi)關(guān)插座檢查：開(kāi)關(guān)、插座面板外表清潔、無(wú)損壞；開(kāi)關(guān)控制范圍正確；開(kāi)關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開(kāi)關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊 貼墻面，四周無(wú)縫隙；導(dǎo)線接線符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求；4照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；5其他弱電系統(tǒng)：對(duì)講門(mén)禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收考前須知一、注意及

14、時(shí)接收入住通知書(shū)1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書(shū)寄出30 天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書(shū)后， 首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。 假設(shè)逾期交房， 那么應(yīng)提出處理意見(jiàn)， 并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。 假設(shè)實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約定的收樓日期， 可考慮向開(kāi) 發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián) 系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確認(rèn)。 4. 假設(shè)購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)

15、沒(méi)有到指定地點(diǎn) 辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，那么一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用， 買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承當(dāng)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否到達(dá)交付條件1. ?竣工驗(yàn)收備案表? 最重要?房屋建筑工程和市政根底設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表? 是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為標(biāo)準(zhǔn)工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作 而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15天內(nèi)到建設(shè) 行政主管部門(mén)竣工備案。 ?竣工驗(yàn)收備案表?中的工程，只要送交主管部門(mén)備案后，開(kāi)展商 就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以?竣工驗(yàn)收備案表?對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照 有關(guān)規(guī)

16、定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是 “黑樓，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. ?住宅質(zhì)量保證書(shū)?住宅質(zhì)量保證書(shū)?是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房 合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款， 特別注意保修期限。3. ?住宅使用說(shuō)明書(shū)?住宅使用說(shuō)明書(shū)?是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體 結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出考前須知。4. ?建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)?5. ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證?6. 實(shí)測(cè)面積登記表 特別提示：1. 只有具備上述文件， 才說(shuō)明房

17、屋已經(jīng)具體交付條件。 所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件， 確 認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所 以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. ?建筑工程竣工備案表? 是最重要的文件， 收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張 ?備案表?， 一定還要仔細(xì)觀察各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果 沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、 或文件不全， 您可按購(gòu)房合同第十一條， 要求開(kāi)發(fā) 商簽收“

18、關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)? 、?建筑工程竣工 驗(yàn)收備案表?的責(zé)任確認(rèn)函。5. 提醒您：?住宅質(zhì)量保證書(shū)?、?住宅使用說(shuō)明書(shū)?和管線分布竣工圖，您可帶走，作為 證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件， 購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房， 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任 由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原那么：“先驗(yàn)后收。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋包括驗(yàn)收 交房必須的文件，確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件。“先驗(yàn)后收不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi) 者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商 就應(yīng)該

19、交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開(kāi)發(fā)商出具 ?實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告? ，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套 房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積， 核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差， 誤差率的范圍有多大； 假設(shè)實(shí)測(cè)面積誤差超出 3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量： 購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：一 房屋本身的質(zhì)量二景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。三裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收的原那么。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)， 那么購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人 拒絕交驗(yàn)房屋的

20、責(zé)任確認(rèn)函后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 假設(shè)發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致 業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件 交房，否那么應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承當(dāng)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú) 權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)， 除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明 確下來(lái)。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)?驗(yàn)房交接表?等相關(guān)文件。在

21、這個(gè)記錄表 上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，但凡無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，那么不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄ⅰ盁o(wú) 法認(rèn)定等字樣。假設(shè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，那么如實(shí)記錄下來(lái)，并要求開(kāi)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在?驗(yàn)房交接表?中，作為書(shū)面依據(jù)，如 開(kāi)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件， 約定下次驗(yàn)收時(shí)間一般不超過(guò) 30 天。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明， 如果確實(shí)屬于不能收樓的， 要詳細(xì)寫(xiě)明不予 收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原那么：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不

22、管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)， 而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，那么應(yīng)自 備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商除非有明確書(shū)面授權(quán) ，因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題 與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得證據(jù)，證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收 房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。考前須知：以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買(mǎi)房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問(wèn)題，把關(guān) 鍵考前須知列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買(mǎi)房相關(guān)稅費(fèi)一

23、商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)費(fèi)3、買(mǎi)賣(mài)合同印花稅 4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)二稅費(fèi)問(wèn)題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大局部購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均 不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直 接辦理。2. 公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的 2

24、%。特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您很可能無(wú)法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi)收取原那么為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè) 量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理效勞收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。 二、面積問(wèn)題面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi)期房時(shí)

25、，一定要考慮到合 同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。一 存在的問(wèn)題：1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。 消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。 正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無(wú)法完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以防止，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā) 商

26、很容易偷梁換柱，把非公攤的面積參加公攤之中。二如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積含 公攤面積與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定 不明確的，按照以下原那么處理： 一面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)含 3%，按照合同約定 的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款； 二面積誤差比絕對(duì)值超出 3%，購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在 買(mǎi)房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款， 并支付已付房款利息。 如購(gòu)房人同意繼續(xù)履 行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)含 3%局部的房?jī)r(jià)款 由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%局部的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)，所有權(quán)歸 買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在 3%以內(nèi)含 3%局部的房?jī)r(jià)款及利息 由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差絕對(duì)值超過(guò) 3%局部的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。特別提示：1. 想測(cè)出您買(mǎi)的商品房的真實(shí)面積， 首先購(gòu)房者索要