如何構(gòu)建低碳物業(yè)(doc9頁)

1、做好節(jié)能降耗構(gòu)建低碳物業(yè)物業(yè)管理在中國經(jīng)過三十年的發(fā)展，幾乎已經(jīng)滲透到了城市的每一個角落，其管理水平也達到了很高的程度。但當我們以發(fā)展的眼光來審視過去的三十年時，卻不得不承認，中國物業(yè)管理在高速發(fā)展、創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的同時也存在著很大的不足，那就是其效益有很大一部分是以犧牲環(huán)境、透支資源為代價的。這與黨中央提出建立和諧社會、建設部提出建立節(jié)能型企業(yè)的要求是不相符的。因此，節(jié)能降耗工作在物管企業(yè)以 “十一五”為契機，以科學發(fā)展觀為指導，節(jié)約資源、提高環(huán)境質(zhì)量、推動物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展方面，意義是非凡的。做好節(jié)能降耗，構(gòu)建低碳物業(yè)“低碳物業(yè)”是目前物業(yè)行業(yè)內(nèi)剛開始流行的一個詞匯，較之傳統(tǒng)物業(yè)而言，

2、其內(nèi)涵蘊涵了更多的人文理念。首先是物業(yè)消費由追求數(shù)量到關注質(zhì)量的消費水平的階段性提升，體現(xiàn)的是一種文化品位和道德素養(yǎng)，是一種健康的物業(yè)消費觀念。其次，低碳物業(yè)是應用現(xiàn)代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境，低碳的表現(xiàn)形式可以多種多樣 ,其核心體現(xiàn)的是人與自然的關系， 這顯然不能用物業(yè)價格的高低來簡單衡量。物業(yè)管理在近年發(fā)展速度非?？?，大大小小的物業(yè)公司林立，但大多數(shù)物業(yè)管理公司的發(fā)展依然停留在早期的經(jīng)營理念上，營利能力差，往往以犧牲長期利益來獲得短期盈利。在全球經(jīng)濟走弱的形勢下，各種能源價格日益上漲、物業(yè)服務費不斷下調(diào)的現(xiàn)狀下，物業(yè)企業(yè)的利潤空間已經(jīng)非常小了。在在這種

3、情況下，怎樣才能保存并擴大物業(yè)企業(yè)的生存空間呢？開展節(jié)能降耗，構(gòu)建低碳物業(yè)無疑是一個非常重要的途徑。目前，如何構(gòu)建低碳物業(yè)已成為物業(yè)管理行業(yè)的嚴峻課題，也是制約物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的一個瓶頸。但同時也是符合物業(yè)公司與業(yè)主的雙方利益的一種共贏行為。如何做好節(jié)能降耗工作，構(gòu)建低碳物業(yè)，我們在實踐管理工作中摸索中了一下以下幾點經(jīng)驗：1、物業(yè)企業(yè)長期從事管理工作，對設施設備在運行中經(jīng)常出現(xiàn)的設計問題、質(zhì)量問題、安裝問題以及業(yè)戶的需求非常清楚。在物業(yè)的前期階段，物業(yè)企業(yè)就應積極參與，為工程設計和樓宇的建造提供一些節(jié)能和環(huán)保方面的建設性意見和建議，使得建筑在建造之初就加入低碳經(jīng)濟的理念，為以后的節(jié)能降耗打好

4、基礎。2、業(yè)主入住階段，與業(yè)主簽訂環(huán)境保護、低碳生活承諾書，物業(yè)與業(yè)主共同遵守環(huán)境保護準則。比如垃圾分類處理，雨水、污水的排放、處理和再利用，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化物業(yè)環(huán)境等等。3、在物業(yè)管理實施階段，遵循“以人為本”的基本原則，制定相關制度及綠色社區(qū)環(huán)保準則，定期舉辦低碳生活、環(huán)境教育及宣傳活動等，積極宣傳低碳物業(yè)管理理念。同時物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)設備設施的運行和配置情況，做好能源的分項計量和能源的審計工作，制定合理的、科學的節(jié)能技術(shù)改造計劃并逐步進行實施，以上工作的實施，才能做好節(jié)能降耗工作，并創(chuàng)建低碳物業(yè)。在探索中前進，至誠服務業(yè)主低碳物業(yè)是一種新的理念，在現(xiàn)在物業(yè)管理經(jīng)營現(xiàn)狀中，節(jié)能降耗

5、無疑是當中重中之重。在這點上，均豪公司一直是在探索中穩(wěn)步前行，具體從四個方面來做：一是行為節(jié)能，就是人為的節(jié)能。均豪非常注重對公司員工的能源節(jié)約意識的培養(yǎng)，常常在不同的場合、通過不同的途徑對能源節(jié)約的意義進行宣傳，對項目部的節(jié)能更是以硬性指標要求為準。具體做法是：我們對每個項目都制定一個科學能源節(jié)能指標，按一定的額度嚴格完成。這個額度是公司根據(jù)前幾年本項目的綜合研究制定出來的，年初定、年末評定，且與績效工資掛鉤，完成不了會進行一定的懲罰。而且項目定期召開能源分析會，就某一時間某一項目出現(xiàn)的大的能源波動進行研討，及時查明原因，看看哪些方面出現(xiàn)了問題，諸如管道是否破裂，閥門有否滲漏等等，并及提出有

6、針對性的解決方案，以杜絕浪費現(xiàn)象的持續(xù)以及再發(fā)生。二是改造節(jié)能，就是對現(xiàn)有設備進行技術(shù)改造和更新，使其實現(xiàn)最佳節(jié)能效果的一種節(jié)能行為。這方面的改造內(nèi)容比較多，目前就我們管理的項目來說，高能耗的設備、設計不合理等現(xiàn)象還是普遍存在的。諸如制冷機組選配過大、水泵的流量和揚程不匹配， 以及樓體圍護結(jié)構(gòu)、 保溫、照明等問題，都涉及到能源的節(jié)能降耗問題。三是科技節(jié)能，就是在物業(yè)管理中引進一些比較先進的設施管理軟件，以輔助節(jié)能降耗工作的更好實施。比如 IBM 公司的 MAXIMO 資產(chǎn)管理軟件、 江森和霍尼韋爾公司的 BMS 管理軟件，都不錯，像國外和香港等地一些知名的大的公司都已普遍使用。 MAXIMO

7、資產(chǎn)管理軟件的主要模塊有：設備采購管理、庫房管理、工單管理、設備維修和保養(yǎng)管理等等。就節(jié)能工作來講，我們要求供應商在二次定制開發(fā)時把能源管理加進去，其重點放在能源指標管理方面，比如公司給項目部下達用電指標，一年多少度電，分解到每月消耗多少，當然它并不是平均的，計算機會隨時監(jiān)控項目部的用電量，給出一個很直觀的比較，有助于能源的利用以及波動的查詢研究。四是設計節(jié)能，就是在開發(fā)商樓房設計和建造初期，物業(yè)企業(yè)就要介入，為設計單位和開發(fā)企業(yè)提供建設性的意見，使其所開發(fā)的樓盤項目向著節(jié)能環(huán)保的方向去設計和建造。這樣不僅能使建筑逐漸實現(xiàn)節(jié)能，而且對后期的物業(yè)管理也是一個很好的鋪墊。近幾年隨著中華人民共和國節(jié)

8、約能源法、中華人民共和國可再生能源法以及民用建筑節(jié)能條例、公共機構(gòu)節(jié)能條例等國家法律法規(guī)文件的發(fā)布和實施，我們很欣喜的看到，綠色建筑的春天已經(jīng)到來。節(jié)能改造工作的模式在節(jié)能技術(shù)改造工作中，如何解決改造資金問題，我們?yōu)榇死Щ筮^。對一些高能耗的設備設施進行更新改造，首先就牽涉到資金問題。但這對專業(yè)的物業(yè)管理公司來說是一個不大不小的問題，明知設備設施能源消耗大，卻不能盡快解決，這是一個很為難的事。但經(jīng)過長期的摸索，我們已經(jīng)有了一些成熟的模式。比如合同能源管理模式，就是物業(yè)公司與專業(yè)的能源公司簽訂改造協(xié)議，對一些高能耗的設備設施由能源公司先行墊資進行改造，改造后的節(jié)能收益，由物業(yè)公司與能源公司共同分享

9、，直到能源公司收回前期的改造費用為止。這樣物業(yè)公司既解決了能源改造的資金問題，也使得原有的高能耗設備得以改造，還會減少相當一部分能源費用的支出。當然在實施這種模式時， 能源公司要承擔一定的風險，同時要求物業(yè)公司要有很好的信譽度。再者物業(yè)公司的合同期限、物業(yè)公司的更變、 新任物業(yè)公司對改造工作的認同度，以及業(yè)主是否理解都可能成為節(jié)能改造工作的瓶頸。不過值得欣喜的是，目前國家和北京市對節(jié)能改造給予了一定的資金支持，北京市的有關部門就改造項目的技術(shù)和費用測算認可后，改造方即可獲得一定的專項改造資金。一系列的優(yōu)惠政策為推動節(jié)能改造工作的大力發(fā)展創(chuàng)造了良好的時機，在很大程度上刺激了物業(yè)管理企業(yè)進行節(jié)能改

10、造工作的積極性。我們一定要把握好現(xiàn)有機遇，積極開展節(jié)能降耗工作。相信節(jié)能改造的實施步伐會一步步加大，并會取得可喜的效果。對某一項目進行設備節(jié)能改造勢必會影響業(yè)主的生活，因此制定一系列針對性的實施方案是不可或缺的，最好是在做好節(jié)能改造的同時不影響業(yè)主的正常生活。其實節(jié)能改造的目的是為了業(yè)主更好地生活，不能因為改造而影響了業(yè)主的正常生活環(huán)境，降低了業(yè)主的生活質(zhì)量。比如對地下停車場的照明進行改造，不能降低原有的照明度，為業(yè)主的生活帶來不便，否則就達不到節(jié)能的最佳目的。在這方面均豪物業(yè)公司的做法是先在小范圍內(nèi)進行試點，實測出詳細的數(shù)據(jù)，然后按此數(shù)據(jù)制定可行性方案以便大面積推廣。盡量把節(jié)能的工作做扎實做

11、細化，這與均豪“至誠服務”的人性化服務理念是一致的。吸取社會技術(shù)力量建立能源專家團隊在節(jié)能技術(shù)改造中的另一個難題就是技術(shù)問題，要制定合理的、科學的技術(shù)改造方案，必須要具有一批技術(shù)精尖的、各專業(yè)齊全的技術(shù)人才，但絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)受管理成本的限制，不可能配備大批的高級技術(shù)人員，為此我們的做法是：一是集中公司的技術(shù)人才，成立了工程專業(yè)技術(shù)委員會，委員主要來自公司內(nèi)部在職或退休的經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員，一般工程技術(shù)人員申請加入工程技術(shù)委員會，必須通過總經(jīng)理辦公會的審核認定。委員會利用定期會議、網(wǎng)絡交流平臺等形式開展節(jié)能降耗工作，并參與對項目節(jié)能改造方案的審定、實施和驗收工作。二是聘請外部專家對公司的節(jié)

12、能改造工作給予技術(shù)指導，企業(yè)可以根據(jù)樓宇的機電系統(tǒng)的配置，聘請相應專業(yè)的技術(shù)專家，一方面他們可以為節(jié)能改造工作方案進行診斷，另一方面可以為企業(yè)的技術(shù)人員進行能源管理工作的技術(shù)培訓。三是加強與政府或社會團體的溝通，進行信息的交流和信息跟蹤。同時也可以大學院所合作建立能源管理實驗室，重點幫助解決在能源管理中遇到的技術(shù)及工程問題。服務社會、服務業(yè)主是物業(yè)企業(yè)一貫的責任，這種責任是沒有理由推卸的。均豪物業(yè)管理公司作為行業(yè)內(nèi)從業(yè)較早的企業(yè)，在節(jié)能降耗、構(gòu)建低碳物業(yè)方面應起到很好的行業(yè)帶頭作用，這是義務也是責任，責無旁貸。目前我們正在做工業(yè)園區(qū)能源管理解決方案的課題研究工作，均豪公司利用這多么年的管理經(jīng)驗

13、，希望在做好自己的物業(yè)工作同時也能給兄弟企業(yè)一些啟示。同時均豪也希望能起到一個示范作用，使節(jié)能降耗在行業(yè)中逐步推廣直至普及，為構(gòu)建和諧社會、營造一個節(jié)能而又環(huán)保的低碳物業(yè)氛圍貢獻自己的綿薄之力。人生最大的幸福，莫過于連一分鐘都無法休息零碎的時間實在可以成就大事業(yè)珍惜時間可以使生命變的更有價值時間象奔騰澎湃的急湍，它一去無返，毫不流連一個人越知道時間的價值，就越感到失時的痛苦得到時間，就是得到一切用經(jīng)濟學的眼光來看，時間就是一種財富時間一點一滴凋謝，猶如蠟燭漫漫燃盡我總是感覺到時間的巨輪在我背后奔馳，日益迫近夜晚給老人帶來平靜，給年輕人帶來希望不浪費時間，每時每刻都做些有用的事，戒掉一切不必要的行為時間乃是萬物中最寶貴的東西，但如果浪費了，那就是最大的浪費我的產(chǎn)業(yè)多么美，多么廣，多么寬，時間是我的財產(chǎn)，我的田地是時間時間就是性命，無端的空耗別人的時間，知識是取之不盡，用之不竭的。只有最大限度地挖掘它，才能體會到學習的樂趣。新想法常常瞬息即逝，必須集中精力，牢記在心，及時捕獲。每天早晨睜開眼睛，深吸一口氣，給自己一個微笑，然后說：“在這美妙的一天，我又要獲得多少知識??！” 不要為這個世界而驚嘆，要讓這個