廣州市南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、廣州市南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告廣州市南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 目錄目錄 4.4 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì) .25 5 項(xiàng)目融資與開發(fā)計(jì)劃.27 5.1 項(xiàng)目融資渠道確定 .27 5.2 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 .27 6 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣.28 6.1 營(yíng)銷渠道 .28 6.2 推廣主題、廣告詞 .28 6.3 促銷方式 .28 7 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).30 7.1 試驗(yàn)方案 .30 7.2 實(shí)驗(yàn)結(jié)果和數(shù)據(jù)處理 .32 8 結(jié)論與問(wèn)題討論.49 參考文獻(xiàn).50 附件.51 1.項(xiàng)目區(qū)位圖 .51 附錄：.52 2.小區(qū)設(shè)計(jì)平面圖 .52 1 1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 1.1 區(qū)域環(huán)境分析 南沙區(qū)處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，位于珠

2、江出?？诨㈤T水道西岸，是 西江、北江、東江三江匯集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市,以南 沙為中心，周圍 60 公里半徑內(nèi)有 14 個(gè)大中城市。南沙地區(qū)是區(qū)域性水、陸交 通樞紐，水上運(yùn)輸通過(guò)珠江水系和珠江口通往國(guó)內(nèi)外各大港口，海上距香港 38 海里，距澳門 41 海里。航空方面，周圍有廣州、香港、澳門等國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 南沙區(qū)廣州市南沙區(qū)總面積 544.12 平方千米，其中陸域面積 338 平方千 米。總?cè)丝?14.14 萬(wàn)人(2005 年)。南沙區(qū)人民政府駐黃閣鎮(zhèn)鳳凰大道 1 號(hào)。代 碼：。區(qū)號(hào)：020。拼音：Nansha Qu。英文：Nansha District。氣候較為溫 和;陽(yáng)光充足

3、，雨量充沛，年平均氣溫 21.9 攝氏度，平均年降雨量 1647.5 毫 米。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 2009 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 405.23 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年(下 同)增長(zhǎng) 15.12%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 12.27 億元，增長(zhǎng) 4.45%;第二產(chǎn)業(yè) 增加值為 322.69 億元，增長(zhǎng) 14.68%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為 70.28 億元，增長(zhǎng) 17.81%。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 3.03：79.63：17.34，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 的貢獻(xiàn)率分別為 4.46%、52.64%和 42.9%。 財(cái)政稅收：2009 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)稅收總額 133.71 億元，增長(zhǎng) 14.33%。從分 部門

4、的情況看，國(guó)稅部門組織稅收收入 115.61 億元，增長(zhǎng) 19.91%，占全區(qū)稅 收的 86.46%;地稅部門組織稅收收入 16.78 億元，下降 15.05%，占全區(qū)稅收的 12.55%;財(cái)政部門組織稅收收入 1.32 億元。全區(qū)一般預(yù)算財(cái)政收入 20.19 億元， 增長(zhǎng) 4.47%;一般預(yù)算支出 23.57 億元，下降 2.12%。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和城鄉(xiāng)建設(shè): 2009 年，全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 173.55 億元，下降 8.8%,其中基本建設(shè)完成投資 144.47 億元，下降 14.06%;更 新改造完成投資 10.92 億元，增長(zhǎng) 1.3 倍;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 17.92

5、億元， 增長(zhǎng) 5.58%。全區(qū)商品房施工面積 146.2 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 2.29%,其中商品住宅 101.33 萬(wàn)平方米，下降 1.12%。商品房竣工面積 40.59 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1.16 倍;其中商品住宅 32.22 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1.4 倍。市屬重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)， 全年完成投資 76.35 億元，完成年初計(jì)劃的 129%。工業(yè)項(xiàng)目完成投資 82.72 億 元，下降 11.65 %，占全區(qū)投資的 47.66 %。 交通 針對(duì)南沙交通出行環(huán)境存在的問(wèn)題，早在今年 1 月，廣州市交委主要領(lǐng)導(dǎo)與南 沙區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)就曾進(jìn)行過(guò)專題研究與溝通。在市兩會(huì)后，尤其是針對(duì)南沙區(qū)人 大代表反映和關(guān)心的

6、問(wèn)題，市交委立即組織南沙區(qū)政府、廣州地鐵總公司、廣 州交通集團(tuán)等單位研究制定了關(guān)于改善南沙交通出行環(huán)境工作方案 ，確定 了五個(gè)方面的任務(wù)來(lái)改善南沙交通出行環(huán)境。一是研究提高地鐵的運(yùn)行效率； 二是以地鐵為主骨架，布局好南沙區(qū)內(nèi)公交線網(wǎng)，充分發(fā)揮公交地鐵接駁運(yùn)輸 效能；三是搭建南沙區(qū)內(nèi)換乘樞紐站，四是大力推行出租車電召服務(wù)；五是協(xié) 調(diào)解決好亭角、橫瀝、洪奇瀝 3 個(gè)公路收費(fèi)站的問(wèn)題。 為落實(shí)有關(guān)工作任務(wù)，廣州市交委和南沙區(qū)成立了工作專責(zé)小組，從提升 地鐵 4 號(hào)線運(yùn)營(yíng)效率、優(yōu)化和完善南沙區(qū)內(nèi)公交網(wǎng)絡(luò)、增設(shè)和優(yōu)化南沙區(qū)跨區(qū) 線路、搭建南沙區(qū)內(nèi)客運(yùn)換乘樞紐、推行出租車電召、協(xié)調(diào)解決南沙區(qū)內(nèi)公路 收費(fèi)站

7、問(wèn)題、加大交通宣傳力度以及建設(shè)南沙區(qū)客運(yùn)車輛監(jiān)管平臺(tái)等 8 個(gè)板塊 研究改善南沙交通出行環(huán)境。為確保工作落實(shí)，在確定了改善南沙交通出行環(huán) 境工作任務(wù)和工作分工后，市交委主要領(lǐng)導(dǎo)和南沙區(qū)政府以及廣州地鐵總公司 等單位有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 1 個(gè)月多以來(lái)連續(xù)利用周末休息時(shí)間召開了 6 次工作檢查協(xié)調(diào) 會(huì)，及時(shí)督促并協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題，使得各項(xiàng)工作得到有效推進(jìn)。目前，8 個(gè) 板塊均已制定了相應(yīng)的工作方案，且部分工作已在陸續(xù)實(shí)施。 1.2 項(xiàng)目介紹 碧桂園豪庭位于廣州市濱海新區(qū)南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心腹地，交通十分便利：距地鐵4號(hào)線金洲站約500米， 與地鐵2號(hào)線、5號(hào)線、7號(hào)線(規(guī)劃中)接駁，暢達(dá)廣州各地；另有南沙地鐵

8、站總站天后宮、南沙環(huán)島游等5 條公交線路途經(jīng)項(xiàng)目。 60分鐘南沙港飛翼船速達(dá)直航香港；方圓75公里半徑范圍內(nèi)，被廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大國(guó)際機(jī) 場(chǎng)環(huán)抱。京珠高速、虎門高速、南沙港快速縮短與珠三角周邊城市距離，海、陸、空三向交通網(wǎng)絡(luò)均暢達(dá)無(wú)憂， 構(gòu)筑珠三角“1小時(shí)生活圈”。 該項(xiàng)目身處南沙濱海CBD之心，周邊的生活配套非常完善：北面為板頭村肉菜市場(chǎng)、南面緊鄰南沙金嶺小學(xué)、 南沙第二中學(xué)，加上社區(qū)內(nèi)規(guī)劃自有的幼兒園，教育配套齊全；相信對(duì)青年買家非常具有吸引力。項(xiàng)目向西南 步行1500米，可共享南沙區(qū)圖書館、文體活動(dòng)中心、三甲醫(yī)院-南沙中心醫(yī)院等市政配套。金洲商業(yè)圈、南沙 電腦城、金莎商業(yè)

9、廣場(chǎng)等南沙最繁華商圈離項(xiàng)目也在5分鐘車程內(nèi)，豐盛便捷，可與廣州中心老城區(qū)生活便利 相媲美。 碧桂園豪庭定位為南沙常住型高尚社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、園林泳池和休閑商業(yè)街，是碧桂園2010 年在南沙精心打造的又一個(gè)五星級(jí)高尚社區(qū)。 產(chǎn)品方面，除規(guī)劃有少量豪華雙拼美墅，降低居住密度外，充分考慮到地段、交通、居住環(huán)境、配套設(shè)施等住 戶敏感的細(xì)微需求，推出性價(jià)比極高的高層洋房，以約79-130的中小精致戶型為主。秉承碧桂園高層建筑產(chǎn) 品實(shí)用、合用、效用的建筑設(shè)計(jì)理念，精選了碧桂園金牌暢銷戶型，方正實(shí)用，通風(fēng)采光好，非常經(jīng)濟(jì)適用。 從3月31日起，從南沙區(qū)至廣州中心城區(qū)新開通2條跨區(qū)客運(yùn)班線，分時(shí)是

10、蕉門地鐵站至廣州南 站客運(yùn)班線，萬(wàn)頃沙 珠江街公交站至海珠客運(yùn)站客運(yùn)班線，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)7個(gè)出租車候乘點(diǎn)同步 啟用，此外，還將新開通5條公交線路，優(yōu)化調(diào)整13條公交線路，方便市民出行。 2 2 項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)與預(yù)測(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)與預(yù)測(cè) 2.1 市場(chǎng)環(huán)境分析 一 區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)實(shí)力： 2011年，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩的背景下，廣州市積極應(yīng)對(duì)，克服困難，使經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn) 平穩(wěn)增長(zhǎng)，物價(jià)逐步趨穩(wěn)，民生不斷改善，全年地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11.0。展望2012年，世界經(jīng)濟(jì)前景仍不 樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)通脹壓力繼續(xù)存在，宏觀調(diào)控以穩(wěn)為主。廣州市2012年應(yīng)著力擴(kuò)大消費(fèi)需求，切實(shí)提升居民消費(fèi) 水平；合

11、理引導(dǎo)投資需求，確保重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)；加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)；實(shí)施科技創(chuàng)新工程， 完善城市創(chuàng)新體系；促進(jìn)文化消費(fèi)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)；激發(fā)中小企業(yè)活力，引導(dǎo)中小企業(yè)集群發(fā)展；促進(jìn)外經(jīng)貿(mào) 轉(zhuǎn)型發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)外交流合作；打造區(qū)域金融中心，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)。 關(guān)鍵詞：廣州 經(jīng)濟(jì)情況分析展望 一 2011年廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，也是極不平凡的一年。在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，各 類風(fēng)險(xiǎn)明顯增多的背景下，市委、市政府帶領(lǐng)全市人民審時(shí)度勢(shì)，牢牢把握科學(xué)發(fā)展這個(gè)主題和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方式這條主線，科學(xué)決策，砥礪奮進(jìn)，沉著應(yīng)危機(jī)，大力促發(fā)展，使我市呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)

12、平穩(wěn)增長(zhǎng)、物價(jià)逐步 趨穩(wěn)、民生不斷改善的發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了“十二五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的良好開局。 （一）總體情況 2011年廣州經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，很好地應(yīng)對(duì)了全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩等因素所帶來(lái)的沖擊和影響。據(jù)初步核 算，全年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）12303.12億元，同比增長(zhǎng)11.0。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值203.06 億元，同比增長(zhǎng)3.1；第二產(chǎn)業(yè)增加值4532.52億元，同比增長(zhǎng)11.5；第三產(chǎn)業(yè)增加值7567.54億元， 同比增長(zhǎng)11.0。三大產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為0.5、38.8和60.7。 從2011年情況看，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈放緩趨勢(shì)，一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速

13、分別為 9.7、9.6、9.4和9.2；廣東省一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速分別為 10.5、10.2、10.1和10.0。而廣州市經(jīng)濟(jì)克服了國(guó)內(nèi)外眾多不利影響，一季度、上半年、前三季度 和全年GDP增速分別同比增長(zhǎng)11.2、11.0、11.0和11.0（見(jiàn)圖1，圖2） ，雖較上年的增長(zhǎng)速度有所 放緩，但GDP增速企穩(wěn)，增勢(shì)好于全國(guó)和全省。 房地產(chǎn)業(yè)： (一)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析 房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控 制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑 制，對(duì)土

14、地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措 施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣 工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái) 23 年我 國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于 20。 市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的 因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是， 由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái) 2-3 年 我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。 房

15、地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái) 23 年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格 仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在 房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上； 第二 近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲； 第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相 關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中 斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。 普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家 在規(guī)劃審批、信貸、稅

16、收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持， 并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái) 23 年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào) 控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增 加。 東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國(guó)房 地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)房地 產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三 線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 二 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)

17、聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已成為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)是一種特殊商品， 房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的產(chǎn)業(yè)。這些都決定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴 性，即國(guó)家的投資、財(cái)政稅收、金融政策、土地以及住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的初級(jí)市場(chǎng)特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)在于完 善房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。 產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團(tuán)政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定 的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn) 的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政

18、策，也需要有合理的組織政策。 國(guó)家綱領(lǐng)性政策 2006年5月17日國(guó)務(wù)院新頒布“國(guó)六條”政策： 1)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉 租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 2)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善 住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地 產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 3)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。 4)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全

19、過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、 違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。 5)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)， 有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 6)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布 市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用。政 府非常關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)沿著正確的方向前進(jìn)，制定了一些規(guī)范行 業(yè)發(fā)展的政策。主要特點(diǎn)： （1）以城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)城市經(jīng)

20、濟(jì)發(fā)展起著一定的作用。 廣州市決策層對(duì)此持理性的看法，扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但不希望房?jī)r(jià)定位過(guò)高，注意從政策 上進(jìn)行平穩(wěn)調(diào)控。九十年代初，廣州隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，在全國(guó)率先出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛漲的景象， 市中心地區(qū)商品房迅速攀上每平方米一萬(wàn)多元，決策層對(duì)此保持清醒的頭腦，認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高 會(huì)加重各行各業(yè)的投資成本，不利于吸引內(nèi)外資。廣州市領(lǐng)導(dǎo)部門注意從政策上調(diào)控房地產(chǎn) 業(yè)，首先是對(duì)全市規(guī)劃發(fā)展布局進(jìn)行調(diào)整，城市中心區(qū)向東、向南擴(kuò)大，搞好新區(qū)的各項(xiàng)配 套設(shè)施，使老城中心區(qū)不至于熱上加熱，市民不至于都往中心區(qū)擠，中心區(qū)的房?jī)r(jià)就沒(méi)有了 暴漲的動(dòng)力。經(jīng)過(guò)幾年的舊城改造、新城建設(shè)，廣州適宜人們居住、置業(yè)的亮點(diǎn)地區(qū)多了，

21、抑制了市中心房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象。 （2）以土地供應(yīng)量調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 廣州在前期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，土地供應(yīng)模式是房地產(chǎn)商說(shuō)了算，市場(chǎng)需要多少土地政府 便供應(yīng)多少。土地供應(yīng)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，政府對(duì)市場(chǎng)起不到應(yīng)有的調(diào)控作用。現(xiàn)在政府開始改變了 土地供應(yīng)模式，不再是開發(fā)商想要多少土地便供應(yīng)多少。市政府建立房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備制度， 每年供應(yīng)多少土地，推出哪些土地，都要按計(jì)劃進(jìn)行，每年土地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)土房管部 門根據(jù)每年開發(fā)總量制定計(jì)劃。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲幅較大時(shí)增加土地供應(yīng)量，而在房?jī)r(jià)下降過(guò)多 時(shí)適當(dāng)減少土地供應(yīng)量，用土地供應(yīng)量調(diào)控房?jī)r(jià)，強(qiáng)化了政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)。去年，廣州房 價(jià)上升較大，在年底前出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，市內(nèi)多個(gè)樓盤積

22、壓的商品房一銷而空。為了使2005 年的房?jī)r(jià)不至于過(guò)高，廣州增加了用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量，納入出讓計(jì)劃的土地共29 幅，總用地面積110萬(wàn)平方米，總建筑面積314萬(wàn)平方米。這對(duì)調(diào)控今年廣州的房地產(chǎn)業(yè)起到 了很好的作用。 （3）以準(zhǔn)確的信息調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 廣州市國(guó)土房管局對(duì)此及時(shí)發(fā)布信息，向市民說(shuō)明2005年廣州整體樓價(jià)仍然是平穩(wěn)的， 市民應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要來(lái)購(gòu)房，不要盲目追漲入市，使市民在漲風(fēng)初期之時(shí)保持清醒的頭腦。 近年來(lái)廣州市制定實(shí)施了一系列具有針對(duì)性的鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，包 括停止審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強(qiáng)土地征用與拆遷的規(guī) 范化管理、清理對(duì)房地

23、產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、健全房地產(chǎn)中介管理、改善房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這 些政策和措施的出臺(tái)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的推動(dòng)作用。 三 城市規(guī)劃 根據(jù)廣州市總體規(guī)劃,天河區(qū)的西部屬于城市中心區(qū)大組團(tuán),其功能定位為城市的政治、 文化和對(duì)外交往的中心:東部屬于城市東翼大組團(tuán),其功能主要是現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。天河區(qū)得天 獨(dú)厚的地理位置使其在過(guò)去的十幾年里獲得了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,也將是其今后經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和城市建設(shè)的主要?jiǎng)恿Α?（1）市政建設(shè)迅速發(fā)展。近年來(lái)，天河區(qū)重點(diǎn)擴(kuò)建了中山大道、黃埔大道、廣汕公路、 大觀路、沙太路等道路，新建了廣園東快速干道、華南快速干線、廣深高速公路和廣州市外 環(huán)路等道路。此外，新建的地鐵一

24、號(hào)線從本區(qū)出發(fā)，縱貫區(qū)內(nèi)繁華地段。新建多座大型橋梁， 如華南快速干線經(jīng)過(guò)路段的立交橋以及環(huán)城高速公路、廣深高速公路經(jīng)過(guò)路段的立交橋，以 及廣州大橋、華南大橋、東圃大橋、琶洲大橋等多座跨江大橋。天河區(qū)累計(jì)20層以上的新建 大廈87座，其中40層以上的有中信廣場(chǎng)等7座。中信廣場(chǎng)高80層、391米，成為廣州市最高、 最宏偉的大廈。 （2）舊村改造全面鋪開。天河區(qū)位于廣州市城鄉(xiāng)結(jié)合處，有29條行政村，近百條自然村。 至2003年，全區(qū)已建成600多棟別墅式或公寓式的農(nóng)民新型住宅，其中，異地建設(shè)的沙東新 村、長(zhǎng)湴新村、農(nóng)林村，多層農(nóng)民公寓式的前進(jìn)村、獵德村、棠下村、林和村、黃村新村等 村都成為舊村改造的

25、典型。 （3）天河商都更趨繁華。天河體育中心一帶，面積5.2平方公里的范圍內(nèi)，集中分布著天 河火車東站、地鐵天河總站、天河體育中心、天河城商貿(mào)大廈、宏城商業(yè)廣場(chǎng)、天河娛樂(lè)廣 場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心以及一批高級(jí)酒店。平均每日客流量達(dá)20萬(wàn)人次，市面繁華，被稱作廣州 新商都。 （4）高級(jí)住宅小區(qū)林立。天河區(qū)是建設(shè)中的廣州市的中心區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。其中，占 地面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的高級(jí)住宅小區(qū)有樂(lè)意居花苑、華景新城、南雅苑、駿景花園、富力 天朗明居、景城花園、棠德花苑等7個(gè)。 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 一手市場(chǎng)：投入產(chǎn)出已不對(duì)等 在一手市場(chǎng)，隨著土地出讓金、地價(jià)及預(yù)售條件的提高

26、，導(dǎo)致部分實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商望 而卻步。很多開發(fā)商先要拿出一部分資金（約30） ，采用墊資的形式進(jìn)行開發(fā)，再向銀行 貸款，周轉(zhuǎn)過(guò)日子；由于當(dāng)初政府的土地批發(fā)量過(guò)大，一手市場(chǎng)供求失衡，導(dǎo)致部分開發(fā)商 在房子建好后只能通過(guò)價(jià)格手段討好消費(fèi)者；隨著房地產(chǎn)政策、法規(guī)的逐步完善，發(fā)展商的 利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮減。很明顯，一手市場(chǎng)投入大，產(chǎn)出小，已不再對(duì)等，這就讓一些不具備 實(shí)力的開發(fā)商考慮是否需要轉(zhuǎn)型。 二手市場(chǎng)：日漸蓬勃 交易不存在過(guò)多手續(xù)，經(jīng)濟(jì)、安全，令很多人在選房時(shí)更看重二手房。在廣州，有60萬(wàn) 套房改房，這對(duì)二手房的市場(chǎng)影響很大。一二手房之間相互爭(zhēng)奪客戶源已是不爭(zhēng)的事實(shí)。二 手房成為很多人，特別是年輕

27、人一次置業(yè)的夢(mèng)想。在廣州，外來(lái)人口是購(gòu)房的主力人群。隨 著房地產(chǎn)法規(guī)的逐步完善，及置業(yè)者觀念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致很多人愿意購(gòu)買二手房；同時(shí)，租賃 市場(chǎng)的繁榮也使二手房市場(chǎng)日漸蓬勃。 爛尾樓市場(chǎng)：生機(jī)凸現(xiàn) 由于前幾年的過(guò)量開發(fā)、盲目入市及對(duì)市場(chǎng)缺乏把握，造成很多爛尾樓、空置房的出現(xiàn)。 由于物業(yè)大多抵押給了銀行，因此，這些爛尾樓、空置房最大的業(yè)主是銀行，而不是開發(fā)商， 銀行負(fù)擔(dān)很重。 隨著整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，部分開發(fā)商變?yōu)椤暗禺a(chǎn)貿(mào)易商”。他們不再搞開發(fā)，只是把爛 尾樓或空置房低價(jià)拿到，重新包裝后在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)手。這種方式投資周期短，而且只要選好產(chǎn) 品、評(píng)估準(zhǔn)確，即可做到。由于“地產(chǎn)貿(mào)易商”非常了解置業(yè)人群，加

28、之他們也搞過(guò)房地產(chǎn)開 發(fā)，所以就顯得游刃有余。 也有一部分開發(fā)商主動(dòng)尋找一些爛尾項(xiàng)目，他們以低廉的價(jià)格購(gòu)進(jìn)來(lái)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重塑、 包裝，上市后銷售很好，且利潤(rùn)可觀，這部分發(fā)展商被稱為“房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)商”。 爛尾樓的主要問(wèn)題是，土地手續(xù)不是很完整，債權(quán)債務(wù)不是很清晰，產(chǎn)品功能各方面落 伍等等。由于其價(jià)格較低，重新包裝后，在市場(chǎng)上容易消化。廣州的爛尾收購(gòu)市場(chǎng)潛力很大， 其收購(gòu)者本身直接或間接是搞開發(fā)的，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，對(duì)市場(chǎng)有較強(qiáng)的把握度。目前， 廣州至少有200個(gè)以上的爛尾項(xiàng)目，并且已經(jīng)有許多成功收購(gòu)的案例。 二 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析 在過(guò)去的10年中，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著

29、。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三 大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。 整個(gè)循環(huán)的過(guò)程是，出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給 國(guó)家?guī)?lái)了巨額的外匯儲(chǔ)備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施 和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對(duì)城市化的需求， 從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。所以，可以說(shuō)，在“中國(guó)式增長(zhǎng)” 的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入 ，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地 財(cái)政

30、，逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄，讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí)，同 樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度， 但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶 動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成 對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下， 投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快 速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布 斯

31、列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。 三 項(xiàng)目所在區(qū)域、房地產(chǎn)供求價(jià)格分析 隨著南沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，陸續(xù)有品牌發(fā)展商進(jìn)駐南沙區(qū)， 如萬(wàn)科、碧桂園等，商品住宅的預(yù)售量和銷售量也逐步上升。而且上升勢(shì)頭明顯。但是價(jià)格 的上升幅度較慢，樓價(jià)仍處于洼地。 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，開發(fā)商面對(duì)不確定的前景，開工量較小，因此2009 年的預(yù)售面積相對(duì)較少，僅為25.24 萬(wàn)，同比增長(zhǎng)率-46.27%。2010年開始反彈，而且反 彈勢(shì)頭強(qiáng)勁，預(yù)售面積為40.37萬(wàn)，同比增長(zhǎng)59.94%，2011年1月到7月增長(zhǎng)率更達(dá)到153.7%， 成為有史之最。 南沙房地產(chǎn)

32、市場(chǎng)銷售量穩(wěn)步上漲，2007 年的成交量?jī)H為8.60 萬(wàn)，2008 年則上漲至 29.39 萬(wàn)，將近翻三番。2009年成交量48.91萬(wàn)，漲幅66.41%，2010年的銷售量比 2009年漲幅83.75%為89.87萬(wàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情向上的2011年，南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交 量在前半年更是達(dá)到了創(chuàng)歷史記錄的104.33 萬(wàn)，將近是2010年整年的一倍。預(yù)計(jì)2011年 全年的銷售量是2010年的2.5倍。 南沙房地產(chǎn)的均價(jià)呈“V”型發(fā)展， 而且后勁足。從2007 年到2009 年的成 交均價(jià)一直在小幅下跌。從2007 年5545 元/下跌到2008 年的4632元/， 2009 年更是下跌到43

33、37 元/，平均下 廣州市南沙區(qū)房地產(chǎn)銷售情況 37.72 46.98 25.24 40.37 8.6 89.87 102.42104.33 48.91 29.39 5316 4626 5567 8195 4336 0 20 40 60 80 100 120 2007年2008年2009年2010年2011年1月-7月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 預(yù)售面積/萬(wàn)M銷售面積/萬(wàn)M價(jià)格（均價(jià)/元） 南沙區(qū)歷年價(jià)格比 5316 4626 4336 5567 8195 81.31% -12.98% -0.63% 28.39% 47.20%

34、 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2007年2008年2009年2010年 2011年1-7 月 -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 價(jià)格（均價(jià)/元）同比增長(zhǎng)率 降是500元/年，2010年房地產(chǎn)價(jià)格回升， 當(dāng)年為6201元/，同比增長(zhǎng)43.01%2011年前半年更達(dá)到8195元/，增長(zhǎng)率為32.16%。年平 均增長(zhǎng)1929.5元/年 總體來(lái)看，南沙房地產(chǎn)無(wú)論是預(yù)售量、銷售量還是價(jià)格，都呈上升的勢(shì)頭，尤其是2011年的 上半年，預(yù)售量和銷售量都很大，成交價(jià)格也高，而且同

35、比增長(zhǎng)均為歷史最高。2008年的 深度調(diào)查，不但對(duì)銷售量沒(méi)有影響，增長(zhǎng)率仍66.41%， 2007年到2011年7月，年平均增長(zhǎng) 率為278.28%，價(jià)格年平均增長(zhǎng)率為13.54%，發(fā)展前景良好。 四 消費(fèi)群體分析 南沙區(qū)的戶籍人口和常住人口非常少，2007年常住人口為19.24萬(wàn)，2008年為19.4萬(wàn). 2009年為19.72萬(wàn)，2010年為25.99萬(wàn)，人口基數(shù)少，自然增長(zhǎng)率低，2010年的增長(zhǎng)率為 5.01。 隨著國(guó)家政策的支持和廣州市政府的扶持，南沙區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展帶來(lái)了不少的外來(lái) 人口，但仍難以支撐起南沙區(qū)的房地產(chǎn)，因?yàn)槟仙硡^(qū)的房地產(chǎn)主要購(gòu)買者為外來(lái)投資者多， 本地人口所占的

36、比例非常少，外來(lái)務(wù)工人員就可以微乎其微，所以南沙區(qū)房地產(chǎn)的本地需求 非常有限。主要有兩大群體：外圍休閑投資客戶，剛性需求的本地居民和產(chǎn)業(yè)人口。 五 項(xiàng)目與SWOT分析 S：優(yōu)勢(shì)分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 交通便利，南沙已建成了京珠高速、虎門高速、南沙港快速、魚黃 南沙區(qū)歷年人口變化 14.8615 15.17 15.34 19.2419.4 19.72 25.99 0 5 10 15 20 25 30 2007年2008年2009年2010年 戶籍人口（萬(wàn)）常住人口（萬(wàn)） 支線，正在建設(shè)珠三角南環(huán)線，規(guī)劃了深中跨海通道、快線等南沙新區(qū)對(duì)外高、快速公路體 系。 （2）環(huán)境優(yōu)勢(shì) 南沙擁有山、海自然資源，

37、是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域，山海型資源和休閑配套設(shè)施的 相對(duì)豐富，為南沙休閑度假項(xiàng)目的提供了先天的自然優(yōu)勢(shì)。（3）交通便利 中山大道與天河體育中心直接相連，是天河區(qū)的主要交通大動(dòng)脈。到天河城、中信廣場(chǎng)、 珠江新城約10分鐘路程，30多條公交線可到達(dá)廣州城市的各個(gè)角落，交通十分方便。 W：劣勢(shì)分析 （1）還處于廣州邊緣，未發(fā)展完全。 （2）靠近上社，外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買家心理； （3）部分單位緊鄰主干道旁，噪音大。 T：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析： （1）萬(wàn)科府前一號(hào)萬(wàn)科府前一號(hào) 1.項(xiàng)目規(guī)模：占地平米 2.推售情況：總量：150 ，已售：126， 銷售率79.0% ，現(xiàn)住推C區(qū)

38、位于小區(qū)中心，項(xiàng)目由 12棟樓組成。 3.戶型面積：普通住宅、 5.價(jià) 格：8800元帶精裝修 綜合分析：綜合分析：開發(fā)商知名度高，對(duì)消費(fèi)者有一定的信心 價(jià)格適中還附帶精裝修 臨近南沙焦門河，有豐富的河景 車位 1:0.4，難滿足車位需求 罕見(jiàn)的小區(qū) 2.8 元/月物業(yè)管理費(fèi) 距離地鐵站太遠(yuǎn)，1.3 公里 小區(qū)配套缺乏 （2）茗荔雅苑茗荔雅苑 1.項(xiàng)目規(guī)模：17.00平米 2.推售情況：現(xiàn)在主推330-500獨(dú)棟和聯(lián)排別墅，總量30套，已售出10套。 3.戶型面積：獨(dú)棟別墅30 戶 4.價(jià) 格：均價(jià)為 15000 元毛坯房，特價(jià)單位最低為 7800 元/，260 萬(wàn)/套 綜合分析：綜合分析：沿

39、半山坡地而建，具有一定的起伏效果， 小區(qū)東西面均為永久性保護(hù)荔枝山林 規(guī)劃戶數(shù)少，綠化率高，定位為高端的別墅群體 每棟別墅均有車位 遠(yuǎn)離市中心，若不是自駕車，出行便利度一般 周邊教育資源相對(duì)匱乏，配套也有待進(jìn)一步完善 （3）優(yōu)山美墅優(yōu)山美墅 1.項(xiàng)目規(guī)模：50001平米 2.推售情況：“推出的峰尚組團(tuán)，由四棟 18 層電梯洋房組成，共 400 多戶，總量 565，已售 83，銷售率為 14.6% 3.戶型面積：699 戶 4.價(jià) 格：8500 元/附帶價(jià)值 2000 元/的裝修 綜合分析：綜合分析：以 N+1 戶型為主，小小改動(dòng)可以將兩房變?nèi)?，三房變四?靠近虎門高速公路，自行車出行方便 附

40、送 2000 元/的裝修 教育資源缺乏，附近醫(yī)院不多 距離廣州市區(qū)車程需要 1-2 小時(shí)，不利沒(méi)有車的人士購(gòu)買 3 3 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 3.1 市場(chǎng)定位 天河公園占地面積78萬(wàn)平方米，東邊是珠江，有山有水，良好的居住環(huán)境，集天河北、 CBD、會(huì)展、天河高校區(qū)幾大地段優(yōu)勢(shì)于一身，加上城市東拓等利好因素，天河公園社區(qū)已 經(jīng)集中了華景新城、東方新世界、理想藍(lán)堡國(guó)際、海景花園、華港花園十多個(gè)樓盤，大多 數(shù)的樓盤都在打著天河公園獨(dú)一無(wú)二的自然景觀的旗號(hào)，同時(shí)成為才智名流、精英才俊的居 家樂(lè)土。天河公園周邊樓盤的密集已達(dá)到了城市級(jí)公園社區(qū)的程度。在售價(jià)方面，多數(shù)集中 在七八千元/平方米，有的甚至上升到了

41、九千元/平方米，相對(duì)于廣州市的樓價(jià)而言，屬于中 高檔的價(jià)格。目前，政府正在加快天河公園社區(qū)員村等區(qū)域的環(huán)境，加上琶洲會(huì)展中心等商 務(wù)活動(dòng)的頻繁，導(dǎo)致該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，促使價(jià)格有不斷上漲的趨勢(shì)。 首先我們作為開發(fā)商定位為是一個(gè)具有一定實(shí)力剛進(jìn)入廣州市場(chǎng)，但名氣還不是很大的 的企業(yè)。 本項(xiàng)目要想在這激烈的市場(chǎng)中脫穎而出、獲得成功，就必須結(jié)合自身的特點(diǎn)和有利條件， 塑造自己的特色和相象。本項(xiàng)目定位為以中高檔產(chǎn)品為主，突出優(yōu)越的區(qū)位位置、天河公園 的天然景觀以及小區(qū)大規(guī)模的中心園林綠化，打造高尚的住宅小區(qū)品牌。 3.2 形象定位 項(xiàng)目名稱蘭庭，同音于“蘭亭”，源于王羲之的蘭亭集序。序中有言：群賢

42、畢 至，少長(zhǎng)咸集。可見(jiàn)古代的蘭亭是群賢集中的地方，今引申意為：高素質(zhì)的人聚集居住的地 方。目的在于營(yíng)造高素質(zhì)人群居住的高尚小區(qū)氛圍。同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目整體形象及特征，成為企 業(yè)品牌在廣州地區(qū)推廣的切入點(diǎn)。 3.3 項(xiàng)目客戶定位 在廣州，天河北、體育中心周邊、天河高校區(qū)一帶是廣州大公司、大企業(yè)、大商業(yè)最集中的 地方，也是廣州市成功商務(wù)人士、企業(yè)家、高級(jí)管理人員等才智名流最密集的地方，這些人 收入較高，擁有光明的發(fā)展前景。由于事業(yè)正在高速發(fā)展階段，因此交通相對(duì)發(fā)達(dá)，環(huán)境良 好、人文氛圍濃厚、價(jià)格屬于中高檔的天河公園社區(qū)成為首選區(qū)域。 公園社區(qū)周邊有暨大、華師大、華工大、廣東技術(shù)師范學(xué)院等，是廣州人文氣息

43、最好的 區(qū)域之一。加上交通發(fā)達(dá)、樓盤素質(zhì)好，天河公園社區(qū)可以吸引眾多的才智名流。 結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和實(shí)際情況，我們把客戶定位為中產(chǎn)階級(jí)，主要包括： 科技企業(yè)家； 私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體企業(yè)主和股民； 金融證券業(yè)的高級(jí)管理人員； 外資企業(yè)在中國(guó)的代理人； 以及中介機(jī)構(gòu)的高級(jí)專家。 具體細(xì)分如下： 1 區(qū)域居民 主要是本區(qū)域原居民、大專院校的老師、高級(jí)公務(wù)員、高科技的經(jīng)營(yíng)主、企業(yè)老板、高 級(jí)醫(yī)生等。這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有 條件已難以滿足其生活需要，希望改善住房環(huán)境。 2 外來(lái)人口在該地置業(yè) 主要有自由職業(yè)者、區(qū)域外的教師、金融業(yè)的私營(yíng)老板、境外投資商。

44、他們注重本案的 綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不 太考慮。此外，對(duì)于外來(lái)人士而言，群居意識(shí)是影響他們選擇居住地點(diǎn)的重要因素之一，如 廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。 3 在天河北、體育中心、電腦城一帶的白領(lǐng)一族 由于天河北、體育中心一帶繁榮的金融中心和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，造就了一批在該區(qū)工作的白領(lǐng) 一族，此類階層人士對(duì)置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時(shí)享受現(xiàn)代生活居 所，改善生活素質(zhì)。 4 經(jīng)濟(jì)充裕，已購(gòu)樓宇的投資者 這部分人也許在天河區(qū)購(gòu)過(guò)樓，隨著近年來(lái)購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中項(xiàng)目前景 好，具有較大的升值潛力，買來(lái)自住或投資以求

45、大回報(bào)。 他們的共通點(diǎn)： 家庭綜合月收入在 15000 元以上 年齡層次在 3045 歲之間 具有高等學(xué)歷、高品位、有創(chuàng)意 具有獨(dú)到的見(jiàn)解、非凡的眼光、超卓的鑒賞能力，對(duì)局部和細(xì)節(jié)部分更精亦求精 懂得享受生活，會(huì)欣賞一定價(jià)值的事物 有家庭觀念，對(duì)生活品位要求高 他們的購(gòu)買需求的關(guān)注點(diǎn)： 對(duì)住宅的區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的質(zhì)量與價(jià)格 交通的便利度 認(rèn)同該區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品升值潛力 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 追求有品味的精品住宅、舒適的生活環(huán)境 注重社區(qū)的和諧生活氛圍和業(yè)主的整體素質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)的水平 他們的消費(fèi)心理特點(diǎn)： 消費(fèi)行為理性、對(duì)事物比較挑剔、注重細(xì)節(jié)、講究完美 對(duì)自然景觀、

46、人文環(huán)境、配套設(shè)施較為重視 懷有地段偏好，要求交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷 對(duì)環(huán)境景觀要高，追求舒適的生活環(huán)境 3.4 戶型定位 100平方米三房?jī)蓮d較小的戶型 主要是為初期開發(fā)較容易銷售而設(shè)計(jì)，戶型較小，適合兩口之家購(gòu)買居住，定位于首次 置業(yè)，尚沒(méi)有小孩或小孩年齡不大需要時(shí)常照顧而且又沒(méi)有老人住的家庭。 130平方米三房?jī)蓮d較大的戶型 主要是為初期開發(fā)較容易銷售而設(shè)計(jì)，戶型適中，適合三口之家購(gòu)買居住，比較實(shí)用， 是十分通用的戶型，戶型定位于二次置業(yè)，小房換大房的家庭，特別是小孩開始長(zhǎng)大需要自 己空間的家庭或者是父母開始年老需要時(shí)常照顧的家庭。如果對(duì)于空間感比較不敏感的客戶， 五口之家居住的話也

47、尚算可以。 150平方米四房?jī)蓮d較大的戶型 主要是為中期與后期開發(fā)提升銷售水平而設(shè)計(jì)，戶型較大，戶型定位于二次置業(yè)，小房 換大房的家庭，特別是小孩開始長(zhǎng)大需要自己空間的家庭和父母開始年老需要時(shí)常照顧的家 庭，既要適應(yīng)孩子的需求，也要符和年老的父母的需要，更能體現(xiàn)自身價(jià)值與滿足自己享受 的心情。 180平方米五房四廳復(fù)式的戶型 主要也是為中期與后期開發(fā)提升銷售水平而設(shè)計(jì)，戶型較大，適合六口之家購(gòu)買居住， 戶型定位于二次置業(yè)，小房換大房的家庭，特別是小孩已經(jīng)長(zhǎng)大需要自己空間來(lái)組織家庭但 暫時(shí)尚無(wú)法購(gòu)房而自己的父母開始年老需要時(shí)常照顧的家庭，既要適應(yīng)孩子暫時(shí)的需求，也 要符和年老的父母的需要，更能體

48、現(xiàn)自身價(jià)值與滿足自己享受的心情。 3.5 價(jià)格定位 策 略： 以高于市場(chǎng)平均水平的產(chǎn)品，用市場(chǎng)平均價(jià)格推出，達(dá)到先占令市場(chǎng)的目的。 價(jià)格體系： 戶型差值應(yīng)由朝向系數(shù)、位置系數(shù)、景觀系數(shù)、設(shè)計(jì)系數(shù)、戶型系數(shù)、噪音系 數(shù)、調(diào)整系數(shù)及階段系數(shù)迭加組成。一般來(lái)說(shuō)是低層價(jià)格較低，高層價(jià)格高。 定位原則： 根據(jù)整體市場(chǎng)均價(jià)及區(qū)域均價(jià)結(jié)合各影響因素來(lái)定價(jià)（如景觀因素 、交通網(wǎng)絡(luò) 、噪音因素等）。 整體均價(jià)： 9500 元/平方米。其中南向單位的價(jià)格高于北向單位的價(jià)格，平均高于 400500 元/平方米。 4 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 4.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃 一 主題概念和特色定位 項(xiàng)目的開發(fā)主要是

49、利用項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)確立開發(fā)的主題，項(xiàng)目位于天河核心居住圈、 高校圈的輻射范圍，臨近天河CBD圈、會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈，又根據(jù)分析市場(chǎng)以及周邊的需求情況， 針對(duì)小區(qū)周圍樓盤的一些劣勢(shì)，小區(qū)為封閉管理設(shè)計(jì)，主要為圍合式的住宅模式，使小區(qū)的 空間開闊，使能夠享受到正南的天河公園的綠化風(fēng)景恩賜，小區(qū)的配套設(shè)計(jì)有幼兒園、會(huì)所、 購(gòu)物廣場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施，有結(jié)合了區(qū)外的一些配套，比如說(shuō)棠下小學(xué)，華景小學(xué)，郵電 醫(yī)院，好又多等的公共設(shè)施。正因?yàn)楸景赣兄渌麡潜P不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，使得小區(qū)走高尚的 路線。 二 規(guī)劃定位 面對(duì)多樣化的社會(huì)結(jié)構(gòu)，充分利用風(fēng)景區(qū)環(huán)境景觀 ，根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位，要提出獨(dú)立住 宅似乎效益不高，這樣，天

50、河公園的資源不能夠得到更多大眾的共享，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)或者在社 會(huì)效益上都顯的很低，所以住宅類型定位為高層，又考慮到游憩的空間，所以還應(yīng)考慮到游 憩度假地的規(guī)劃原則：以不破壞地區(qū)的生態(tài)和優(yōu)美景觀為原則的建設(shè)；滿足短期休閑度假地 的基本設(shè)施，包括餐飲設(shè)施(會(huì)館中心)、游憩設(shè)施以及交通設(shè)施；游憩項(xiàng)目的策劃；交通上 除了預(yù)留游憩的停車位外，還設(shè)置作為保安巡邏、游客接送之用的電動(dòng)車。 三 規(guī)劃原則 (1)生態(tài)性原則：作為與游憩相結(jié)合的居住園區(qū)，對(duì)自然環(huán)境的尊重以及對(duì)生態(tài)結(jié)構(gòu)的 調(diào)整，是規(guī)劃的基本出發(fā)點(diǎn)。在規(guī)劃過(guò)程中，仔細(xì)分析了現(xiàn)有地形的基礎(chǔ)，不采用對(duì)基地進(jìn) 行大規(guī)模的平整、開挖等，對(duì)現(xiàn)狀地形適當(dāng)整治改造，依

51、托山勢(shì)和溪流湖水，合理組織場(chǎng)地 排水走向。道路線形設(shè)計(jì)結(jié)合地形，盡量減少開挖。 (2)文化性原則：以“天人合一，回歸自然”的文化理念出發(fā)，突出居住園區(qū)的文化特色， 使傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代生活相融合，鄉(xiāng)土文化和外來(lái)文化相交融，營(yíng)造出多元文化共存的氛圍。 景觀設(shè)計(jì)上，重視中國(guó)文人山水園林之主題，重視壺天模式的中國(guó)傳統(tǒng)理想景觀。建筑風(fēng)格 多樣化，體現(xiàn)對(duì)現(xiàn)代多元文化的認(rèn)同。細(xì)部設(shè)計(jì)是建筑文化的重要標(biāo)志，融會(huì)貫通地運(yùn)用中 式、歐式及日本建筑符號(hào)可以更好地反映規(guī)劃設(shè)計(jì)思想增加居住區(qū)景觀的豐富性、多元 性，提高建筑文化品位的同時(shí)增強(qiáng)居住建筑的可識(shí)別性。 (3)整體性原則：整體性原則還體現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑

52、設(shè)計(jì)緊密聯(lián)系，共同 營(yíng)造居住環(huán)境。同時(shí)，相互之間具有延續(xù)性，有利于地形復(fù)雜、休閑要求高的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。 強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的遠(yuǎn)近期結(jié)合，在結(jié)合遠(yuǎn)期發(fā)展方向的前提下完善內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同對(duì)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理、 環(huán)境形象等都有整體的考慮。從現(xiàn)狀條件出發(fā)，考慮開發(fā)分期要求。整個(gè)園區(qū)分成東南西北 四片，以大型的湖、大型的廣場(chǎng)為核心展開，南為“春園”，東為“夏林”，西為“秋風(fēng)”，北為 “冬景”。開發(fā)順序?yàn)槟?、東、西、北。 四 指導(dǎo)思想 遵循以人為本的指導(dǎo)思想,一切為居民服務(wù),創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,交通便捷,生活方便, 安全舒適,文明高雅的21世紀(jì)新住宅區(qū).在設(shè)計(jì)中通過(guò)對(duì)該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手,使 小區(qū)的總體布局及建筑風(fēng)

53、格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合,從空間形式到內(nèi)部功能完美的協(xié)調(diào)起 來(lái),將城市的情感引入到小區(qū)內(nèi)部,加以豐富,構(gòu)筑一種和協(xié)美滿的空間形式.通過(guò)小區(qū)的中心 綠地廣場(chǎng),中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結(jié)合,以達(dá)到創(chuàng)造優(yōu)美的 居住環(huán)境,提高居民的生活質(zhì)量的目的. 五 道路交通 （1）小區(qū)設(shè)置了一個(gè)出路口,在南邊設(shè)置了主要出入口,景觀主要圍繞著這個(gè)出入口來(lái)布 置,小區(qū)采用了人車分流布局的形式.車流通過(guò)出入口進(jìn)入小區(qū),沿環(huán)形道路進(jìn)入地下停車場(chǎng). （2）地塊內(nèi)部道路由小區(qū)級(jí)路,組團(tuán)級(jí)路組成,小區(qū)主干道寬度為10-14米,入戶道路寬 2.5米.整個(gè)道路系統(tǒng)流暢合理,是小區(qū)的交通靈魂所在. （3）消

54、防,緊急救援系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車通過(guò)環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線,使其可以便捷地到達(dá) 毎幢住宅的入口,同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道. （4）小區(qū)停車位數(shù)按0.5輛/戶計(jì)算,采用地下車庫(kù)停車. 六 綠化環(huán)境 （1）小區(qū)通過(guò)位于中軸線的大型廣場(chǎng)將兩大景觀、休閑活動(dòng)聯(lián)結(jié)起來(lái)構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整 體，從而使小區(qū)的空間利用更為緊湊。 （2）小區(qū)通過(guò)中心景觀,中心綠化帶和沿主干道的綠化,將戶間綠化和組團(tuán)綠化串聯(lián)起來(lái).通 過(guò)居民活動(dòng)廣場(chǎng),集中綠化的吸納和匯聚,塑造一個(gè)親切,活潑的共享空間.引入大量的樹種,從 行道樹,庭院樹,景觀樹,地面草坪到屋頂綠化,形成了一套完全的,細(xì)致的立體綠化.他們不 僅保潔空氣,

55、釋放氧氣,增加空氣中的負(fù)離子,還可以降低噪音,消除城市熱島效應(yīng),徹底的 改變居民的生活質(zhì)量. （3）小區(qū)綠化覆蓋面達(dá)到35。小區(qū)的綠化分為三級(jí)：一是庭園綠化，組團(tuán)之間有生態(tài) 綠化分隔帶，將組團(tuán)之間進(jìn)一步區(qū)分。二是宅旁綠化，主要是利用一些零散的土地，擴(kuò)大綠 化面積，為居民提供更良好的居住環(huán)境。三是集中綠地。為美化小區(qū)環(huán)境，在小區(qū)總弄兩側(cè) 重點(diǎn)布置5個(gè)人工景點(diǎn)，成為一大特色。 七 建筑單體 （1）建筑單體設(shè)計(jì)中,考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊的建筑元素.將時(shí)代感和藝 術(shù)美感較好的結(jié)合在一起,有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中,充分體現(xiàn)了單體建筑的個(gè)性,用簡(jiǎn)潔 的造型以及簡(jiǎn)約的線條勾勒出整個(gè)建筑形態(tài)的活潑

56、并具有現(xiàn)代特征的輪廓. （2）住宅的立面造型:通過(guò)虛實(shí)(現(xiàn)澆攔板和金屬欄桿)陽(yáng)臺(tái),構(gòu)架,材質(zhì)和顏色等要素的有 機(jī)組合,來(lái)引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式,從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的,從文化內(nèi)涵 和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì),給人們帶來(lái)精致而親切的美感. 八 消防設(shè)計(jì) 利用整個(gè)小區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng),在各區(qū)域內(nèi)形成順暢的消防環(huán)線,均留有足夠的消防操做場(chǎng)地.在 主次干道的一側(cè)毎隔120米設(shè)立室外消火栓以保證消火栓的保護(hù)半徑不超過(guò)150米. 九 建筑環(huán)保設(shè)計(jì) 注重體現(xiàn)小區(qū)積極主動(dòng)的環(huán)境意識(shí),在保護(hù)的基礎(chǔ)上更注意營(yíng)造環(huán)境.對(duì)可能產(chǎn)生的噪音設(shè)備 用房采取必要的隔音減噪措施,確保噪音達(dá)標(biāo)排放,在道路綠化的樹

57、種選擇上要考慮隔音和凈 化空氣的功能.總平面中設(shè)垃圾收集點(diǎn),垃圾袋袋化由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集至收集站. 建筑 水箱及水池內(nèi)壁帖白色磁磚,以保護(hù)水質(zhì).小區(qū)設(shè)置獨(dú)立封閉的物業(yè)管理,主次入口安保 24 小 時(shí)值班,各單元入口設(shè)置對(duì)講式電子安全防盜門. 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 2 小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目數(shù)量 總用地 M2 總建筑面積 M2 住宅建筑面積 M2 公共建筑面積21413M2 總居住人數(shù)9500 人 居住戶數(shù)2358 戶 人口密度1731 人/HM2 居住建筑密度68334M2/HM2 平均每戶建筑面積160M2 住宅平均層數(shù)20 層 容積率3.6 綠化率54% 平均每人居住使用 面

58、積 39.5M2/人 4.3 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 一 家居智能化系統(tǒng)： 綜合布線系統(tǒng) 各客、飯廳及每個(gè)房間均布置了數(shù)據(jù)插口（不少于四個(gè)，其他樓盤大多只有二個(gè)） ，電 腦的位置可隨意移動(dòng)，無(wú)須再轉(zhuǎn)拉線路； 家中的電話可一分多路，客廳及每個(gè)臥室均有電話插口，每一住戶可申請(qǐng)多門電話， （最多 8 門）無(wú)須再增加進(jìn)線； 本系統(tǒng)的水平傳輸采用速率為 100Mbps 的雙絞線，垂直傳輸采用千兆位光纖，在未來(lái) 一段時(shí)間內(nèi)也將適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展； 有線電視系統(tǒng) 有線電視的節(jié)目主要來(lái)源于省市有線電視網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)自制的節(jié)目。目前廣州有線網(wǎng)有近 項(xiàng)目面積（M2）人均面積（M2/人）比重（%） 總用地11.6 40 套質(zhì)量相

59、當(dāng)穩(wěn)定的節(jié)目。 有線電視線路符合寬帶網(wǎng)絡(luò)的要求，當(dāng)有線電視臺(tái)提供上網(wǎng)服務(wù)時(shí)可高速上網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)視頻點(diǎn) 播。 家居安全系統(tǒng) 門磁報(bào)警開關(guān)（當(dāng)不法分子開啟住戶的大門時(shí)，門磁報(bào)警開關(guān)就會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)） 紅外探測(cè)器（當(dāng)不法分子進(jìn)入到住戶家中后，身體作出移動(dòng)，探測(cè)器就會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)） 有害氣體探測(cè)器（當(dāng)住戶家中有煤氣泄漏或其他有害氣體達(dá)到一定濃度時(shí)，探測(cè)器就會(huì)發(fā)出 報(bào)警信號(hào)） 緊急按鈕開關(guān)（當(dāng)住戶家中老人、小孩或病人急需管理中心幫助時(shí)，可按下緊急按鈕開 關(guān)） 玻璃破碎探測(cè)器（當(dāng)住戶家中窗戶受到震動(dòng)或破壞時(shí)，探測(cè)器就會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)） 三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng) 家電控制系統(tǒng)（住戶可選） 二 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)

60、社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 小區(qū)公告（如已收取了的水電氣費(fèi)用、民意調(diào)查、小區(qū)活動(dòng)） ； 小區(qū)內(nèi)住戶之間聊天，實(shí)現(xiàn)資源共享、互通信息； 小區(qū)有專門的 INTERNET 線路出口到電信局或信息中心，住戶無(wú)須使用電話撥號(hào)，可 高速進(jìn)入 INTERNET ； 了解時(shí)事、體育文娛等新聞 具備 SOHO 家庭辦公功能，可在家購(gòu)物、醫(yī)療、教育、股票交易、閱讀電子書籍； 下載最新流行軟件、觀看最新電影大片； 與世界各地的網(wǎng)友進(jìn)行交談、發(fā)出 EMAIL； 撥打 IP 電話，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)撥打國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話，費(fèi)用不到原來(lái)的 1/10， 小區(qū)設(shè)備監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 停車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng) 一卡通系統(tǒng)（門禁、巡更、消費(fèi)）