適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的國(guó)際借鑒研究

1、適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的國(guó)際借鑒研究【摘要】近年來(lái)房地產(chǎn)稅制的改革越來(lái)越受到廣泛關(guān)注，一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響，另一方面因?yàn)樯鐣?huì)大眾和新聞媒體對(duì)政府出臺(tái)相關(guān)政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)趨于合理化的愿望。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和考察國(guó)內(nèi)實(shí)際，我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)稅改革可以從簡(jiǎn)化稅種、完善價(jià)格評(píng)估制度、加強(qiáng)稅收調(diào)控作用和做好典型試點(diǎn)等幾個(gè)方面來(lái)逐步推進(jìn)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅 改革 國(guó)際借鑒一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況房地產(chǎn)稅是指與房地產(chǎn)持有、占用、使用和轉(zhuǎn)移等直接相關(guān)的稅收總稱，在我國(guó)現(xiàn)行稅收體制中占重要比重，房地產(chǎn)稅收收入在地方財(cái)政收入中具有舉足輕重的地位。我國(guó)目前開(kāi)征的房地產(chǎn)稅主要有房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅

2、、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等。目前我過(guò)實(shí)行的房地產(chǎn)稅收制度主要以1994年稅制改革后形成的框架為基礎(chǔ)，具體稅種見(jiàn)表1。表1：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅匯總征收環(huán)節(jié)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率（%）開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅印花稅銷售收入土地面積增值額房產(chǎn)余值應(yīng)納稅所得額合同價(jià)格50.630元/平方米30601.2250.03或0.05保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市房地產(chǎn)稅房產(chǎn)余值土地面積房產(chǎn)原值1.20.630元/平方米1.2流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅契稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅土地增值稅印花稅銷售收入交易價(jià)格應(yīng)納稅所得額個(gè)人收入增值額合同價(jià)格53或525203

3、0600.05租賃環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅租賃收入土地面積租賃收入應(yīng)納稅所得額個(gè)人收入50.630元/平方米122520關(guān)于房地產(chǎn)稅改革，人們普遍的心理預(yù)期是通過(guò)擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍來(lái)起到抑制房?jī)r(jià)的作用。然而根據(jù)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)轉(zhuǎn)變來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲和下跌主要還是受到市場(chǎng)供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律也證明，人為的調(diào)控工具只能作為輔助手段，而不能成為決定性因素。房地產(chǎn)稅制的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但是不能過(guò)分夸大其影響的程度。房地產(chǎn)稅改革的方向，應(yīng)當(dāng)以完善稅收立法、提高稅收效率、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理化為目標(biāo)，逐步推進(jìn)。除了充分試點(diǎn)外，借鑒其他國(guó)家

4、的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)也是必要的。二、國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的可借鑒經(jīng)驗(yàn)通過(guò)對(duì)國(guó)外幾個(gè)主要國(guó)家房地產(chǎn)稅收制度的分析和研究，總結(jié)出以下幾個(gè)特點(diǎn)，可以作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅改革的參考。（一）在征收環(huán)節(jié)上，以保有環(huán)節(jié)為主。各國(guó)征收的房地產(chǎn)稅種類和名目多種多樣，但是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)向產(chǎn)權(quán)持有者征收的不動(dòng)產(chǎn)稅或物業(yè)稅占比較大。美國(guó)和英國(guó)的房地產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)稅的形式存在，直接向房產(chǎn)和土地?fù)碛姓哒魇?，需要每年繳納。日本向土地、房屋建筑和折舊資產(chǎn)征收固定資產(chǎn)稅，是固定資產(chǎn)所在市町村征收的財(cái)產(chǎn)稅，在市町村稅中占很大比例。新加坡的房地產(chǎn)稅主要是物業(yè)稅，征稅對(duì)象包括土地、房屋和建筑物，無(wú)論是出租、自用或是空置，均以相同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算年值，以年值乘

5、對(duì)應(yīng)比例稅率每年繳納物業(yè)稅。韓國(guó)從2005年房地產(chǎn)稅改革開(kāi)始推行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的好處在于通過(guò)加強(qiáng)直接稅的比重，更好的發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控作用。（二）有較為完善的核價(jià)機(jī)制，采用合理的計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期固定資產(chǎn)，其價(jià)值的變動(dòng)受很多因素的影響。目前世界上大部分國(guó)家采用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格比較、房地產(chǎn)實(shí)際收益測(cè)算和成本重置的方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)估。新加坡以房產(chǎn)年值為計(jì)稅依據(jù)，年值的確定參照房產(chǎn)新舊程度、當(dāng)年年景好壞、所處地段優(yōu)劣、是否有配套設(shè)施等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，房產(chǎn)價(jià)值隨著參照因素的變動(dòng)而變動(dòng)。英國(guó)專門設(shè)立一個(gè)評(píng)估

6、部門對(duì)住房財(cái)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，該部門由國(guó)稅和海關(guān)兩個(gè)部門共同組建，是稅務(wù)部門的平行部門。日本的固定資產(chǎn)評(píng)估采用市町村長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，房地產(chǎn)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告需經(jīng)過(guò)市町村長(zhǎng)的審核，嚴(yán)格參照全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果登記并公示。美國(guó)一般由州政府負(fù)責(zé)價(jià)格評(píng)估工作，地方政府負(fù)責(zé)稅收征管工作，將價(jià)格評(píng)估和稅收征管分開(kāi)，提高房地產(chǎn)稅收的公平性和透明度。（三）合理規(guī)劃稅負(fù)結(jié)構(gòu)。為發(fā)揮稅收對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用，國(guó)際上普遍通過(guò)不同的稅負(fù)來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)設(shè)置空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，以及相關(guān)懲罰性稅收來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)自有住房運(yùn)用免稅、抵稅手段，確保低收入者的住房需求。新加坡的物業(yè)稅采用階梯遞進(jìn)稅率，

7、對(duì)于出售給低收入家庭的政府組屋，采用較低的稅率，房產(chǎn)年值越低稅率越低，對(duì)開(kāi)發(fā)商出售的有地住宅或高檔公寓則采用較高的稅率。韓國(guó)的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅采用累計(jì)稅率，擁有房地產(chǎn)較多的人承擔(dān)更多的稅負(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)有1.6%的居民需要既繳納財(cái)產(chǎn)稅又繳納綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，這部分居民稅負(fù)較重，而大部分居民只需要繳納財(cái)產(chǎn)稅。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，韓國(guó)從2005年開(kāi)始加重了多套房居民的轉(zhuǎn)讓所得稅稅負(fù)，房產(chǎn)越多轉(zhuǎn)讓所得稅率越高，最高可達(dá)60%，大大抑制了房地產(chǎn)投機(jī)行為。（四）稅收收入占地方財(cái)政收入比重較大，主要用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)稅由于其本身所固有的特性，比較適合成為地方稅主體稅種，很多國(guó)家將房地產(chǎn)稅作為地方稅收的主體。在美

8、國(guó)，上世紀(jì)70年代以來(lái)房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收收入比重最高時(shí)可達(dá)77.44%（1979年），最低時(shí)也有70.42%（2006年）。而英國(guó)這個(gè)比例一直是100%，也就是說(shuō)英國(guó)的地方稅收收入全部來(lái)自于房地產(chǎn)稅。加拿大的房地產(chǎn)稅收占比為97.82%。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收均在地方稅收體系中占絕對(duì)主導(dǎo)地位，而一些拉美發(fā)展中國(guó)家和同為亞洲國(guó)家的日本和韓國(guó)，這個(gè)比例也在40%以上。從用途上看，房地產(chǎn)稅收收入主要用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生領(lǐng)域的投入。美國(guó)將房產(chǎn)稅收入的70%用于義務(wù)教育投入、改善公共環(huán)境和社區(qū)治安。對(duì)于大部分美國(guó)人來(lái)講，繳納了房產(chǎn)稅就意味著可以享受當(dāng)?shù)卣峁┑母黜?xiàng)公共服務(wù)。三、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)

9、稅收制度存在的問(wèn)題隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制逐漸暴露出一些問(wèn)題。（一）過(guò)于偏重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。相比于國(guó)外注重對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，我國(guó)房地產(chǎn)稅制度相對(duì)而言更注重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，以行為稅為主。在保有環(huán)節(jié)，對(duì)一切非營(yíng)業(yè)用房免征房產(chǎn)稅，包括普通住宅和非普通住宅。而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，土地增值稅稅率高達(dá)3060，與此同時(shí)企業(yè)另外還需繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，企業(yè)的名義稅負(fù)水平達(dá)到40以上，高于世界多數(shù)國(guó)家的水平。一方面，房產(chǎn)稅覆蓋面狹窄，沒(méi)有起到對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控和引導(dǎo)作用，使高端住房擁有者與普通住房擁有者在持有時(shí)享受同等稅負(fù)。另一方面流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)使得企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重，打擊企業(yè)投資積

10、極性，不利于培育地方優(yōu)質(zhì)稅源。（二）稅種繁多，存在重復(fù)征稅。目前實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)12種，基本上覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè)的所有環(huán)節(jié)，過(guò)多的稅種可能導(dǎo)致重復(fù)征稅。比如土地增值稅在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓以此就要征收一次。企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不僅要按照銷售收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，又要以增值額為依據(jù)計(jì)征土地增值稅，形成商業(yè)和工業(yè)用房轉(zhuǎn)讓時(shí)的高額稅收成本。這一方面增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，另一方面也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)地下交易行為的增多，最終造成地方政府稅收收入的流失。（三）價(jià)格評(píng)估機(jī)制不夠完善。我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估制度，缺乏對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效評(píng)估機(jī)制。目前主要以土地面積、房產(chǎn)原值、租金及交易合同價(jià)格作為房地產(chǎn)稅

11、的計(jì)稅依據(jù)，不能很好的體現(xiàn)市場(chǎng)和其他動(dòng)態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，存在價(jià)格評(píng)估的滯后性和不合理性。二手房交易中普遍存在的陰陽(yáng)合同現(xiàn)象也很難得到有效遏制。交易雙方在合同中所約定的成交價(jià)格往往并非實(shí)際交易價(jià)格，如果按此價(jià)格計(jì)稅，會(huì)導(dǎo)致大量少征稅款，因此目前主要以稅務(wù)部門核定價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。由此導(dǎo)致另一個(gè)問(wèn)題，核定價(jià)格往往具有滯后性，而且只能以普遍的市場(chǎng)價(jià)格作出相對(duì)合理的評(píng)估，但是并不能完全反應(yīng)特定情況下不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。稅務(wù)部門擁有價(jià)格核定權(quán)，增加了腐敗風(fēng)險(xiǎn)。（四）房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入比重較低。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)偏重與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，地方財(cái)政收入也過(guò)多的依賴于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，比如土地增值稅、

12、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，而作為保有環(huán)節(jié)稅收的房產(chǎn)稅占比較低。這在一定程度上形成了地方財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)因素，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，將牽動(dòng)整個(gè)地方財(cái)政的大范圍波動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅收入占地方稅收總收入的比重只有不到6%，與其他國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距很大。地方財(cái)政是地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生福利建設(shè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，地方財(cái)政需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源加以支撐，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅的規(guī)模還不足以發(fā)揮地方財(cái)政收入的支撐作用。四、適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的總體思路由于房地產(chǎn)稅改革涉及面廣，社會(huì)關(guān)注度高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有一定的不可預(yù)估性，應(yīng)當(dāng)在充分試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，逐步推進(jìn)，不能一蹴而就。（一）簡(jiǎn)化稅種，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。根

13、據(jù)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅制宜簡(jiǎn)不宜繁，通過(guò)合并相關(guān)稅種，刪減不必要的稅種，逐步簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)。把城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等合并到統(tǒng)一的房產(chǎn)稅范疇，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，征稅對(duì)象包括住宅和非住宅，納稅人包括企業(yè)和個(gè)人。為減小政策執(zhí)行阻力和避免市場(chǎng)過(guò)度反應(yīng)，初期可只將非普通住宅納入征收范圍。一段時(shí)間以后逐步擴(kuò)大范圍，建立完整的房產(chǎn)稅體系，以房產(chǎn)價(jià)值和用途為依據(jù)制定多級(jí)累計(jì)稅率制度，完善稅收優(yōu)惠制度。國(guó)際上較為普遍的做法是“低稅率，寬稅基”，即采用有限的稅種，擴(kuò)大征收范圍，并且通過(guò)低稅率和劃定起征點(diǎn)來(lái)保證低收入者的利益不受損。（二）建立高效的價(jià)格評(píng)估機(jī)制?？山梃b日本固定資產(chǎn)評(píng)估的長(zhǎng)官負(fù)責(zé)制和

14、美國(guó)的價(jià)格核定權(quán)和稅收征管權(quán)分離的做法，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的公平和高效。由地方政府出面協(xié)調(diào)和管理第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立準(zhǔn)入制度和淘汰制度，確保第三方評(píng)估的專業(yè)性和中立性。評(píng)估結(jié)果根據(jù)標(biāo)的價(jià)值的大小分級(jí)，由地方政府負(fù)責(zé)審定，價(jià)值較大的由房產(chǎn)所在地鎮(zhèn)級(jí)官員簽字確認(rèn)。稅務(wù)部門不參與價(jià)格評(píng)估，但是對(duì)評(píng)估價(jià)格有疑義的稅務(wù)部門可要求評(píng)估機(jī)構(gòu)重評(píng)或說(shuō)明理由。評(píng)估結(jié)果定期予以公示。作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)每年重新評(píng)估，根據(jù)不斷變化市場(chǎng)狀況、租金、地段差異、折舊情況等綜合考慮后進(jìn)行評(píng)定。地方政府協(xié)調(diào)房管、稅務(wù)、國(guó)土等部門以及第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立本地存量房評(píng)估系統(tǒng)，根據(jù)市場(chǎng)走向?qū)崟r(shí)調(diào)整和充實(shí)存量房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)

15、庫(kù)，確保房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的動(dòng)態(tài)化。加強(qiáng)評(píng)估師隊(duì)伍的建設(shè)和管理，加快建立評(píng)估師行業(yè)的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則，打造專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍。（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。稅收對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控作用不應(yīng)過(guò)分夸大，但是不能否認(rèn)稅收的引導(dǎo)作用，房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)之一就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定?？梢越梃b德國(guó)和韓國(guó)，通過(guò)征收空置稅和累計(jì)稅率，抑制炒房行為。國(guó)內(nèi)目前抑制房地產(chǎn)投機(jī)的主要方式是限貸和限購(gòu)，這樣的行政手段只能是短期的權(quán)益之計(jì)，應(yīng)該更多的發(fā)揮稅收的作用來(lái)引導(dǎo)健康的房產(chǎn)消費(fèi)。根據(jù)出售房屋的數(shù)量確定不同的稅率，出售得越多稅率越高。對(duì)閑置房屋征收高額的閑置稅，鼓勵(lì)購(gòu)買自住房屋。（四）選擇典型城市做試點(diǎn)。下一階段擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的時(shí)候，應(yīng)選擇不同類型不同等級(jí)的城市中具有典型意義的幾個(gè)作為試點(diǎn)城市，并且根據(jù)城市類型的不同設(shè)計(jì)不同的試點(diǎn)方案，使房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)起到真實(shí)的指導(dǎo)作用，為全面推開(kāi)房產(chǎn)稅改革做好鋪墊。試點(diǎn)城市應(yīng)包括特大城市、大城市、中等城市和小城市，在制定全國(guó)統(tǒng)一改