土地項目盡職調(diào)查提綱

1、律師在土地項目轉(zhuǎn)讓過程中進行的盡職調(diào)查一、為完成土地使用權(quán)交易需進行的前期調(diào)查工作（一）、對土地使用權(quán)權(quán)屬的調(diào)查1、審查國有土地使用權(quán)證，了解使用權(quán)的取得方式、使用權(quán)的出讓年限等情況；2、建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致；3、轉(zhuǎn)讓方是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán)人；4、轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式，是出讓還是劃撥；5、調(diào)查國有土地使用權(quán)出讓合同及繳納地價款、契稅等費用的單據(jù)，是否符合出讓合同的有關(guān)約定；6、調(diào)查轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項目的工程進度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件，是否已按出讓合同的約定對土地進行了開發(fā)建設(shè)，是否屬于閑置土地；8、擬受讓的

2、建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有無設(shè)置抵押等他項權(quán)利。9、審查擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)有無下列禁止轉(zhuǎn)讓的情形：(1) 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物權(quán)利的；(2) 已被國家有關(guān)機關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；(3) 權(quán)屬有爭議的；(4) 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(5) 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。(6) 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。10、從房地產(chǎn)登記機構(gòu)了解公司的土地房產(chǎn)權(quán)利、合同、 各種物權(quán)擔(dān)保和抵押、限制性保證等情況；（二）、對轉(zhuǎn) (受) 讓方主體資格調(diào)查1、

3、到工商登記機關(guān)進行查詢，了解交易雙方公司是否合法成立、是否有效存續(xù)；2、審查轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照；二、為完成土地使用權(quán)交易需進行的后期具體工作1、擬定轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；2、協(xié)助轉(zhuǎn)讓方出具無法院查封的證明以及房地部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項權(quán)利的證明文件并對相關(guān)文件加以審查；3、審查關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價值的評估報告；4、協(xié)助交易雙方前往公證處簽署轉(zhuǎn)讓合同,并對公證處簽署的轉(zhuǎn)讓合同加以審查；5、擬定土地使用權(quán)交易過程中需公司準(zhǔn)備的決議文件；6、準(zhǔn)備土地使用權(quán)交易過程需提交政府部門的相關(guān)文件；7、協(xié)助交易雙方辦理土地使用權(quán)交易的整個過程。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)程序第

4、一，接受委托，律師接受委托，根據(jù)委托人提供信息，起草準(zhǔn)備調(diào)查程序。第二，盡職調(diào)查。調(diào)查核實當(dāng)事人主體資格信息，土地信息，開展系列盡職調(diào)查，出具流轉(zhuǎn)可行性研究分析報告。第三，簽訂合同。 土地流轉(zhuǎn)可行， 組織雙方洽談一致后， 在律師指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，并履行相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)程序法律要件。第四，審核發(fā)證。提醒并幫助委托人及時備案，登記過戶，避免一切法律風(fēng)險。辦理農(nóng)村集體土地使用權(quán)法務(wù)操作指引為規(guī)范本所律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、關(guān)司法解釋、全國律協(xié)的指導(dǎo)意見，結(jié)合本人土地法律服務(wù)實務(wù)經(jīng)驗制定，供本所律師及相關(guān)人士參考、借

5、鑒。從事土地法律實務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、 受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗，而非強制性規(guī)定，供律師在實踐中參考。本指引根據(jù) 2010 年之前國家頒布實施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋及其他相關(guān)文件的規(guī)定制定。若法律、法規(guī)發(fā)生變化，應(yīng)以新的法律、法規(guī)及為依據(jù)。法律依據(jù)1土地管理法2關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定3關(guān)于 2005 年深化經(jīng)濟體制改革的意見農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)取得條件1 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村公共設(shè)施、公益事業(yè)基本建設(shè)用地。1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法對用于本集體經(jīng)濟組織公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使

6、用權(quán)。1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。2 農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)(村 )企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)用地。3 根據(jù)擔(dān)保法 ，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實現(xiàn)的時候，可以允許使用農(nóng)村土地。4 農(nóng)民宅基地。操作提示1 根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法 ，使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有上述四種情況是合法使用農(nóng)村土地的形式。除此以外，都是國家現(xiàn)行法律不允許的。2 目前有的地方性法規(guī)已經(jīng)打破這一局面，實際操作中要具體問題具體分析。鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )建設(shè)用地使用原則1 應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃。鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃是村莊、集鎮(zhèn)及其他村鎮(zhèn)設(shè)施建設(shè)用地的最高規(guī)劃，

7、一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服從。按照土地管理法的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃將劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，都應(yīng)當(dāng)使用土地利用總體規(guī)劃的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)的土地，農(nóng)村道路、 水利設(shè)施等需要使用村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域外的土地的，應(yīng)當(dāng)符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規(guī)劃，是不允許的。2 符合土地利用年度計劃。國家將每年下達土地利用年度計劃，控制建設(shè)用地的總量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村公共設(shè)施、公益事業(yè)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，也不能突破土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)。3 符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。

8、根據(jù)國務(wù)院頒布的村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例的規(guī)定，村莊是指農(nóng)村村民居住和從事各種生產(chǎn)的聚居點， 集鎮(zhèn)是指鄉(xiāng)、 民族鄉(xiāng)人民政府所在地和經(jīng)縣級人民政府確認的由集市發(fā)展而成的， 作為農(nóng)村一定區(qū)域經(jīng)濟、 文化和生活服務(wù)中心的非建制鎮(zhèn)。在村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的建設(shè)都應(yīng)當(dāng)服從村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃， 并取得村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門的同意，方可申請用地。4 堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。4.1 合理布局，是指通過土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃對各項設(shè)施的用地進行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮(zhèn)的功能。4.2 綜合開發(fā)，是指村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )公共設(shè)施、公

9、益事業(yè)和農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 村統(tǒng)一組織開發(fā)，統(tǒng)一安排用地，主要利用現(xiàn)有建設(shè)用地。4.3 配套建設(shè)，是指農(nóng)村的住宅與公共設(shè)施、公益設(shè)施等應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)，使其能發(fā)揮村莊和集鎮(zhèn)應(yīng)有的功能，方便生活，改善環(huán)境，形成完善的生產(chǎn)和生活服務(wù)體系。5 涉及農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅必須依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)， 涉及占用農(nóng)用地的， 還必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)常見的流轉(zhuǎn)形式1 以建設(shè)用地使用權(quán)為條件的聯(lián)營和入股。1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價人股或出資及

10、聯(lián)營的形式與其他單位、 個人設(shè)立公司、 合伙等企業(yè)， 土地使用權(quán)由該企業(yè)享有，由此產(chǎn)生農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。 但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的， 土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。1.2 非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)依法取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。2 以集體建設(shè)用地使用權(quán)為條件的房屋出租2.1 農(nóng)村經(jīng)濟組織一方自行申報用地建設(shè)的各項手續(xù)，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場地使用權(quán)租給承租人使用。 出資方先注入資金啟動土地拆遷、 平整工作， 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織一方則負責(zé)申報用地手續(xù)取得規(guī)劃用地許可權(quán)， 從而以此為條件， 由出資一方蓋好房屋，產(chǎn)

11、權(quán)不變，此類房屋承租年限較長，一般期滿后續(xù)租。租賃期滿，如雙方不再續(xù)租，則出資蓋房一方騰退房屋交還場地使用權(quán)。2.2 操作提示(1) 以房屋租賃方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)是非農(nóng)建設(shè)用地；(2) 房屋不能是違章建筑，否則，占用農(nóng)地興建違章建筑出租為法律所禁止。3 以集體房屋場地同時作為抵押所導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)。3.1 農(nóng)村經(jīng)濟組織根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，以其所有的房屋作抵押，當(dāng)?shù)盅浩跐M后，抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)， 將房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)變更到自己名下， 從而產(chǎn)生農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。3.2 操作提示(1) 被抵押的房屋應(yīng)當(dāng)具備規(guī)劃和建設(shè)用地的各項手續(xù)；(2) 應(yīng)當(dāng)在政府主管部門辦理抵押登記手續(xù)；(3

12、) 多次抵押的，其抵押總額一般不應(yīng)超過房屋價值，當(dāng)事人有約定的除外；(4) 此種流轉(zhuǎn)一般要改變土地性質(zhì)，由農(nóng)村集體所有變?yōu)閲小? 農(nóng)村經(jīng)濟組織與他人聯(lián)營、入股的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)清算，導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。5 城中村改造中與他人聯(lián)建房屋所發(fā)生的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。6 地方性法規(guī)允許的農(nóng)村集體建設(shè)用地公開“招、拍、掛 ”所發(fā)生的流轉(zhuǎn)。7 操作提示7.1 當(dāng)承租和出租的不是農(nóng)村現(xiàn)有房屋場地，而是正在新建、改擴建后的房屋租賃時。應(yīng)注意：(1) 只有當(dāng)用地、建房手續(xù)齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無效或不能繼續(xù)履行。(2) 合同履行前期出資方 (一般是承租人 )的風(fēng)險

13、較大，其應(yīng)對用地項目的審批情況認真考察，審慎抉擇。 出租方則要考慮如遇國家征地拆遷， 出租收益與拆遷補償?shù)睦嫫胶鈫栴}，合同條款中約定清楚相關(guān)補償?shù)臍w屬，避免事后發(fā)生沖突。應(yīng)在7.2 當(dāng)出現(xiàn)上述 3、 4、 5 情形下的流轉(zhuǎn)時，目前大部分城市是先將農(nóng)村集體土地征為國有，然后由土地使用人 (非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織一方 ) 簽訂國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從而完成土地使用權(quán)的各項手續(xù)。7.3 律師在處理不同地區(qū)的涉農(nóng)土地業(yè)務(wù)時，要注意不同地方的法律規(guī)范性文件，因地制宜，靈活掌握。(1) 目前出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入一級市場，公開進行情況， 有地方法規(guī)為依據(jù)，雖然也是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，質(zhì)的

14、改變?！罢?、拍、掛 ”的地方性試點但并不發(fā)生土地所有權(quán)性(2) 對出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后不改變農(nóng)村集體所有性質(zhì)的，應(yīng)注意集體成員和相應(yīng)的集體組織之間的關(guān)聯(lián)性和共有關(guān)系、權(quán)利的承繼問題。非農(nóng)建設(shè)用地非農(nóng)用地使用權(quán)人的權(quán)益及法律適用1 對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)適用有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法、合同法的規(guī)定。2 對法律沒有禁止性規(guī)定的，依約定處置。3 非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。4 因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用

15、和國有土地出讓手續(xù)，家上繳土地使用權(quán)出讓金。這樣，破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。5 非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。向國5.1 設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。5.2 抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。5.3 拍賣、變賣所得價款， 應(yīng)先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外 )，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。使用農(nóng)村集體土地的用地預(yù)申請1 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨選址的建設(shè)項目使用農(nóng)村集體土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所

16、在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫建設(shè)用地申請表，并附相應(yīng)的材料。2 市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請之日起 30 日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補充耕地方案、 征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書， 經(jīng)同級人民政府審核同意后， 報上一級土地行政主管部門審查。2.1農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。2.2補充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附相應(yīng)的圖件。2.3 征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范

17、圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。2.4 供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。(1) 建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的 (如國有農(nóng)場 ) ，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。(2) 建設(shè)只占用農(nóng)村集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。2.5 建設(shè)項目用地呈報說明書。建設(shè)項目用地呈報說明書應(yīng)當(dāng)包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附下列材料：(1) 經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級土地利用總

18、體規(guī)劃圖；(2) 由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書；(3) 地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；(4) 以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關(guān)文件；(5) 為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。3 建設(shè)用地審查。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30 日內(nèi)審查完畢。3.1 建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度。3.2 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批

19、準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5 日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。3.3 未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。4 方案的組織實施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。4.1 建設(shè)項目補充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責(zé)監(jiān)督落實。4.2 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負責(zé)監(jiān)督落實。 4.3 在土地利用總體規(guī)劃確定的城

20、市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實施。操作提示1 建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計算。2 已通過用地預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重大調(diào)整，應(yīng)重新申請預(yù)審。3 除基礎(chǔ)設(shè)施項目按照政府有關(guān)部門關(guān)于加快基礎(chǔ)設(shè)施項目前期工作有關(guān)的規(guī)定執(zhí)行外，他建設(shè)項目在審批或核準(zhǔn)前，應(yīng)依照本辦法規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或未通過預(yù)審的，批準(zhǔn)或核準(zhǔn)建設(shè)項目，不得辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、供地等手續(xù)。其不得建設(shè)單位的用地預(yù)審申請的程序要求1 屬于政府投資審批類項目的辦理程序：1.1 項

21、目建議書和可行性研究報告分開審批的，按照以下程序辦理：(1) 向發(fā)展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設(shè)單位申報的項目建議書(立項報告) ；(2) 發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；(3) 發(fā)展改革行政主管部門批復(fù)項目建議書，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；(4) 建設(shè)單位持項目建議書 (立項 )批復(fù)等材料向國土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請。1.2 項目建議書和可行性研究報告合并審批的，按照以下程序辦理：(1) 向發(fā)展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設(shè)單位申報的項目

22、建議書研究報告 )或核準(zhǔn)材料，領(lǐng)預(yù)審告知單；(代可行性(2) 發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；(3) 發(fā)展改革行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)項目辦理用地預(yù)審告知單，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；(4) 建設(shè)單位持項目告知單等材料向國土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請。2 屬于非政府投資核準(zhǔn)類的建設(shè)項目辦理的程序同上(1.2) 。3 屬于非政府投資備案類的建設(shè)項目，按照以下程序辦理：3.1 發(fā)展改革行政主管部門受理并對建設(shè)項目進行備案，核發(fā)項目備案表；3.2 建設(shè)單位持項目備案表向規(guī)劃

23、行政主管部門申請規(guī)劃意見書；3.3 規(guī)劃行政主管部門核發(fā)規(guī)劃意見書。建設(shè)用地單位申請用地預(yù)審，應(yīng)提交下列材料1 建設(shè)項目用地預(yù)審申請表；2 建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告；3 需審批的建設(shè)項目，按下列要求提供：(1) 項目建議書 (立項報告 )和可行性研究報告分開審批的， 提供項目建議書及其批復(fù)、 可行性研究報告；(2) 項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預(yù)審告知單和項目建議書 (代可行性研究報告 )；(3) 需核準(zhǔn)的建設(shè)項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預(yù)審告知單；(4) 需備案的建設(shè)項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目備案表和規(guī)劃行

24、政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見 .書。用地預(yù)審的辦理程序包括：(1) 申請和受理，由建設(shè)單位向國土資源行政主管部門提出申請。(2) 審查和決定，國土資源行政主管部門對用地單位的申請依法進行審查。(3) 期限，國土資源行政主管部門應(yīng)自受理預(yù)審申請之日起20 個工作日內(nèi)完成審查工作。在20 個工作日內(nèi)不能完成的，經(jīng)國土資源行政主管部門行政負責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長10 個工作日，并應(yīng)將延長期限理由告知申請人。用地預(yù)審的主要內(nèi)容1 建設(shè)項目用地選址是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件， 是否符合土地利用總體規(guī)劃；2 建設(shè)項目是否符合國家供地政策；3 建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；4 占用耕地的建設(shè)項

25、目，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件1 由國家先行征收；2 先轉(zhuǎn)讓給國家；3 經(jīng)集體土地所有者同意；4 經(jīng)集體經(jīng)濟組織 2 3 以上的成員同意。農(nóng)村宅基地法律依據(jù)1確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定。2國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知。3最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見。4村鎮(zhèn)建房用地條例 。宅基地使用權(quán)范疇1 宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。2 宅基地使用權(quán)糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的確權(quán)糾紛或侵權(quán)糾紛。3 律師可代理當(dāng)事人采取的處理方式。3.1 協(xié)商解決

26、。只要當(dāng)事人同意協(xié)商，既可以在訴訟之前協(xié)商解決，也可在訴訟期間或訴訟后協(xié)商解決。3.2 行政解決。即根據(jù)土地管理法 第 16 條第 2 款的規(guī)定請求有關(guān)政府機關(guān)予以解決。這是一個法定的前置程序。享有宅基地使用權(quán)的一方當(dāng)事人，如果未經(jīng)有關(guān)政府確權(quán)，不能以對方當(dāng)事人侵權(quán)為由向人民法院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。3.3 訴訟解決。根據(jù)行政復(fù)議法和土地管理法的規(guī)定，當(dāng)事人之間就宅基地使用權(quán)確權(quán)糾紛， 如果一方或者雙方對政府的處理決定不服，可以申請行政復(fù)議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30 日內(nèi)，直接向人民法院提起行政訴訟。申請行政復(fù)議的，當(dāng)事人對行政復(fù)議決定不服，還可以依法向人民法院提起行

27、政訴訟。操作提示1 處理農(nóng)村宅基地確權(quán)糾紛，應(yīng)參考宅基地歷史狀況、現(xiàn)實使用狀況、原有的地基、界石等證據(jù)來綜合分析判斷，并依據(jù)法定程序辦理確權(quán)手續(xù)。2 處理農(nóng)村宅基地侵權(quán)糾紛，應(yīng)以宅基地權(quán)屬證明 (宅基地使用證 )作為侵權(quán)判斷主要依據(jù)，如無權(quán)屬證明的，應(yīng)先解決權(quán)屬問題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主要法律依據(jù)1中華人民共和國農(nóng)村土地承包法。2農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法。3中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法。4最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋。土地承包經(jīng)營權(quán)取得的方式和途徑1 原始取得。家庭承包經(jīng)營的土地是當(dāng)前維系農(nóng)民與集體、農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市的最重要的紐

28、帶， 是政府能夠借以影響和控制農(nóng)村、確保其政策被執(zhí)行的工具，是農(nóng)民就業(yè)、生存的保障體制，也是當(dāng)前農(nóng)民增加收入的主要途徑。原始取得主要指集體經(jīng)濟組織的成員或本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人，通過依法訂立承包合同所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。2 流轉(zhuǎn)取得及其途徑。2.1 當(dāng)事人通過簽訂承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包合同取得。2.2 當(dāng)事人通過轉(zhuǎn)讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權(quán)。2.3 當(dāng)事人通過出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權(quán)。2.4 當(dāng)事人通過入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權(quán)。對承包合同制度的保護1 承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對其在承包地上的投入

29、而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。2 承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。3 因自然災(zāi)害嚴重毀損承包地等特殊情形， 而對承包地作個別調(diào)整的， 承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會議 23 以上成員，或者 2 3 以上村民代表同意，并須經(jīng)鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同約定不得調(diào)整的，按照其約定。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)1 一般方式為：轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換。2 其他方式的承包2.1 荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營。(1) 以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標(biāo)、競價確定；(2) 以公開協(xié)商等方式承包的，承包費由

30、雙方議定；(3) 無論哪種承包經(jīng)營，均要簽訂承包合同。2.2 將整片土地承包經(jīng)營權(quán)作價折股，分配給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的具體流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)的法定形式1 轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)， 并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。2 出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發(fā)包方備案即可進行。承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)

31、轉(zhuǎn)包或者出租給他人后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔(dān)義務(wù)。3 互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。 互換是一種互易合同?；ヒ缀螅Q的雙方取得對方的土地承包經(jīng)營權(quán)，喪失自己的原土地承包經(jīng)營權(quán)。 雙方農(nóng)戶達成互換合同后， 還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。3.1 雙方互換的，不必經(jīng)發(fā)包人同意，但互換合同應(yīng)經(jīng)發(fā)包人備案。3.2 互換未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。4 入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，實行股份合作制經(jīng)營的一種流轉(zhuǎn)方式。我國現(xiàn)行法律只是把人股當(dāng)作 “四荒

32、”土地承包經(jīng)營權(quán)的法定流轉(zhuǎn)方式之一，土地承包經(jīng)營權(quán)并未賦予這種法定地位。對于家庭承包的5 轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員， 也可以是本集體經(jīng)濟組織之外的個人和單位，本集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。5.1 轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營關(guān)系。5.2 通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。5.3 轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。54 土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本集體

33、經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織之外的個人和單位，但本集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。6 土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務(wù)的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保。 當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時， 債權(quán)人就土地承包經(jīng)營權(quán)作價變賣或者折價抵償，從而實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。我國現(xiàn)行法律只允許 “四荒 ”土地承包經(jīng)營權(quán)抵押， 而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營權(quán)是不允許抵押的。7 繼承，是指 “四荒 ”土地承包經(jīng)營權(quán)以及林地家庭承包經(jīng)營權(quán)，承包方死亡的，由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營權(quán)。國家法律并未賦予除林地和“四荒 ”地以外的家庭承包土地的承包經(jīng)營權(quán)的繼承權(quán)。8代耕，

34、是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方 )暫時代為經(jīng)營的行為。無論哪一種方式的流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不能超過原承包期的剩余期限。其他方式的承包1直接通過招標(biāo)對荒山、荒溝、荒丘、荒灘(簡稱 “四荒地 ”)等實行承包經(jīng)營。2 通過公開拍賣方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經(jīng)營。3 通過公開協(xié)商方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經(jīng)營。4 將整片土地承包經(jīng)營權(quán)作價折股，分配給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。操作提示1 招標(biāo)、拍賣方式承包“四荒地 ”的，承包費通過公開競標(biāo)、競價確定。2 以公開協(xié)商方式承包“四荒地 ”的，承包費由雙方議定。3 無論哪種承包經(jīng)營，

35、均要簽訂承包合同。4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。5承包方將土地交由他人代耕不超過1 年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。7農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。城中村改造的法律問題主要法律依據(jù)1城市房屋拆遷管理條例。2最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)。3最高人民法院行政審

36、判庭關(guān)于拆遷強制執(zhí)行的有關(guān)問題的答復(fù)意見。4最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù) 。5最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù) 。 城中村改造的常見模式1 由政府主導(dǎo)，主要是政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高， 政府難以做到資金的平衡， 政府財政資金有限， 目前還沒有過大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。2 村民在政府指導(dǎo)與支持下， 自籌資金， 自行完成改造。 這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、 公建設(shè)施及資金等方面， 適用于村集體及村民籌資能力強，

37、 村規(guī)模較小的情況。3 開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財政資金可以投入更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上， 又可以避免行政力量的介入， 減少社會問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關(guān)系1 民事法律關(guān)系。1.1 拆遷人與被拆遷人的拆遷補償合同關(guān)系(1) 在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。 拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用中華人民共和國民法通則 和中華人民共和國合同法 。(2) 依法成立的拆遷補償安置

38、協(xié)議，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。(3) 補償安置方式如下：產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補償。(4) 被拆遷人對上述補償安置方式有選擇權(quán)，補償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無效。1.2 拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人的法律關(guān)系，應(yīng)注意：(1) 拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補償與租賃的關(guān)系。(2) 城市房屋拆遷管理條例第27 條規(guī)定： “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的， 或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

39、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?3) 拆遷租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個因素：保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式；保護承租人的合法權(quán)益。 應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關(guān)系。兩個法律關(guān)系表面上是獨立的， 但實際上是關(guān)聯(lián)的， 故在處理兩個法律關(guān)系時應(yīng)當(dāng)一并考慮。1.3 拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：(1) 對于設(shè)立了抵押權(quán)的房屋進行拆遷的，應(yīng)該處理好補償與抵押的關(guān)系。(2) 抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補償是兩個獨立的法律關(guān)系。(3) 在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時應(yīng)注意以下

40、兩點：保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。作為被拆遷人同時又是抵押權(quán)人的相對義務(wù)人，有權(quán)對拆遷補償?shù)男问阶龀鲞x擇，而不是只聽命于拆遷人。維護抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補償?shù)姆绞?，則抵押權(quán)人對貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。1.4 拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：(1) 繼受人實質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。(2) 拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，是實際主體對名義主體在拆遷權(quán)益上的繼受關(guān)系。1.5 拆遷人與拆遷公司之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：(1) 拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系

41、。(2) 拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對人簽訂補償協(xié)議。1.6 操作提示(1) 被拆遷人是指房屋的所有權(quán)人、土地的所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人 (指農(nóng)村企業(yè)承包人 )并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。(2) 拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對人。拆遷糾紛、安置協(xié)議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)部門。2 行政法律關(guān)系。2.1 土地征收法律關(guān)系。(1) 土地征收是指國家

42、依據(jù)公共利益的理由，取得農(nóng)村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對公民和法人合法財產(chǎn)的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規(guī)定征收的法定條件。(2) 征收的法定條件有三項：為了公共利益的目的；必須嚴格依照法律規(guī)定的程序；必須予以公正補償。2.2 拆遷行政許可法律關(guān)系。(1) 拆遷許可證的申請和發(fā)放程序要求：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。 申請行政許可是進行房屋拆遷的前置程序。申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領(lǐng)。拆遷人應(yīng)提交下列資料：A. 建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；C.國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；D.拆遷計劃和拆遷方

43、案；E.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。(2) 對違章建筑的行政處罰。強制拆除。 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第68 條規(guī)定： “城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。強制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權(quán)的人民法院執(zhí)法部門。 地方人民政府在行使這項權(quán)利的時候，要充分保護當(dāng)事人正當(dāng)、合法的權(quán)利。對行政處罰不服的，當(dāng)事人仍然可以提起訴

44、訟。(3) 強制拆遷。被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定， 逾期不拆遷的， 由縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷， 或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。(4) 城市房屋拆遷的行政裁決。拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、 安置用房面積和安置地點、 搬遷過渡方式和過渡期限， 經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當(dāng)事人對裁決不服的， 可以在接到裁決書之日起 15 日內(nèi)向人民法院起訴。2.3 裁決是訴訟的前置程序。 根據(jù)國務(wù)院的 城市房屋拆遷管理條例 和最高人民法院的 2005 年第 9 號司法解釋，拆遷安置補償糾紛不經(jīng)裁決直接訴訟的，

45、法院不予受理。城中村改造過程中的法律業(yè)務(wù)土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬的確認對改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進行勘測，主要包括：(1) 改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地位置、用途 (用途如村民住房用地、市場用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地(含年限 )的范圍、面積、)等情況，需附圖說明。(2) 提供土地證復(fù)印件。同時地上附著物的權(quán)屬確認，由實際權(quán)屬人提供相應(yīng)的權(quán)屬證明以及附著物的概括，然后交由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T審核以確定補償標(biāo)準(zhǔn)。政府與城中村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問題。政府與城中村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議框架協(xié)議的意義1 對村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商改造地位的確

46、認。2 對村集體經(jīng)濟組織或開發(fā)商的權(quán)利范圍以及改造計劃性質(zhì)給予確定。只有簽訂了相關(guān)的改造框架協(xié)議，才使得改造者的地位得到確認。3 確認該改造計劃的性質(zhì)。因為正常的房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源與城中村改造項目的資金來源有著明顯不同， 同時就地價以及相關(guān)配套項目的辦理， 均有著很大程度上的優(yōu)惠， 而律師的介入，就是幫助起草相關(guān)的改造協(xié)議，并協(xié)調(diào)相關(guān)的法律關(guān)系。拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理1 確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項目的改造，拆遷是改造的基礎(chǔ)條件，以什么主體辦理拆遷許可證， 以及如何辦理，這些關(guān)乎民事權(quán)利和義務(wù)的主體，需要慎重考慮。律師應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的法律意見以及協(xié)助委托人辦理。村內(nèi)股份制合作

47、企業(yè)自行改造建設(shè)及與他人合作的改造建設(shè)。(1) 自行改造。其特點是自行申報，主體清晰，資金自籌獨享政策優(yōu)惠，回遷安置的成分單一，便于管理?？勺孕胁疬w或委托拆遷公司拆遷。(2) 與他人合作改造。受托律師應(yīng)至少做到：明確利益分配和責(zé)任分工以及如何承擔(dān)拆遷風(fēng)險的問題。律師需要提供相關(guān)法律意見和確立相關(guān)協(xié)議的關(guān)注點。明確談判的焦點。2 村外其他機構(gòu)參與城中改造競拍過程中的法律問題：2.1 應(yīng)做好招標(biāo)文件的起草以及招標(biāo)或掛牌成功后協(xié)議的簽署。2.2 關(guān)注招投標(biāo)程序的合法化問題。拆遷中的證據(jù)保全1 城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應(yīng)注意采取證據(jù)保全1.1 對產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進行拆遷。(1) 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確

48、的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。(2) 拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。1.2 對代管房屋的證據(jù)保全。(1) 代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下， 拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、 建筑材料的構(gòu)成、 房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進行保全。(2) 如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。1.3 對有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋的證據(jù)保全。(1) 拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實施拆遷。(2) 拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦