寫字樓物業(yè)管理方案編寫2

1、株洲雙銀大廈物業(yè)管理方案編寫一、管理原則、思路與目標鐘佳麗二、項目簡介一一鐘佳麗三、物業(yè)管理初步方案（機構及人員配置、崗位職責、各部 門工作內容）鐘佳麗四、管理服務內容和標準一一周夢幸五、電梯故障應急預案周夢幸六、管理費用測算肖麗七、管理創(chuàng)新一一肖麗1 /1管理原則為實現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效 益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務第一、管理從嚴的原則（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和 業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要 求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努

2、力爭取業(yè)主（租戶） 的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共 同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經營的原則在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列 服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管 公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。管理思想：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理 精品。管理目標:運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信 為本提高管理服務的信譽。結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管 理降低成本，

3、轉變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務。項目介紹樓盤概況雙銀大廈項目定位為城市頂級5A標準商務平臺，集金融、寫字樓、 高檔餐飲于一體。包括地下兩層停車場、裙樓5層為高端金融廣場和 休閑會所、塔樓21層頂級5A標準商務平臺。裙樓部分延街面長62.1 米，進深36. 3米，總建筑面積大約37000平方米,臨街擁有600 m2 商業(yè)廣場和二層地下車庫?；拘畔r格：均價11000元/平方米物業(yè)類別：寫字樓項目特色：投資地產裝修狀況：精裝修產權年限：50年開發(fā)商：株洲市銀基房地產有限公司樓盤地址：中心廣場原老市政府地塊（電信大樓旁）占地面積：3214平方米建筑面積：37106平方米容積率：9. 79綠化

4、率：6. 54%物業(yè)費：3. 00元/平方米1月樓層狀況：其中商業(yè)建筑面積7327平方米，建筑層數27層，高度 98米；包括地下2層停車場、裙樓4層高端數碼廣場和休閑會所、 2層高端商務酒店、塔樓21層頂級寫字樓交房時間：2016年6月全部交房交通狀況：有1路、2路、3路、5路、6路、9路、16路、17路18路、35路、36路、42路、60路等中心廣場下車項目配套：商場或超市：株百大樓、王府井、希爾頓酒店學校：樹人小學，何家坳小學、株洲市景炎學校、株洲市體育路中學、 鐵路一中、鐵道學院、株洲廣播電視大學等各類職業(yè)類學校 餐飲娛樂：肯德基、麥當勞、必勝客、金龍酒店、國賓酒店醫(yī)院：株洲市婦幼保健院

5、、株洲市一醫(yī)院、株洲市中醫(yī)院、株洲市仁 和醫(yī)院銀行/銀行(ATM)：工行、農行、建行總部休閑健身：沿江風光帶、神龍公園、千金影院、金逸國際影院、各類 中高檔次茶餐吧等其他：休閑：沿江風光帶、神龍公園、千金影院、金逸國際影院、各 類中高檔次茶餐吧等餐飲：麥當勞、肯德基、必勝客、桂林人等各 類中西餐廳均有醫(yī)院：株洲市婦幼保健院、株洲市一醫(yī)院、株洲市 中醫(yī)院、株洲市仁和醫(yī)院教育：何家坳小學、株洲市景炎學校、株 洲市體育路中學、鐵路一中、鐵道學院、株洲廣播電視大學等各類職 業(yè)類學校項目圖片:物業(yè)管理初步方案（機構及人員配置、崗位職責、各部門工 作內容）1 /1人員配置總計：50人2、人員配置說明:2.

6、 1經理室經理：全面負責管理處日常工作，與用戶和有關單位進行有效溝通與協調。2. 2綜合管理部 部長：負責質量檢查和控制、綜合調度、各部門之間的溝通 和協調，協調進行信息處理。 管理員：負責客戶服務、檔案管理、日常事務處理等。 會務員：負責大小會議的接待準備工作與現場服務及會后工 作。2. 3工程部 部長：全面負責工程部日常管理工作。 設備運行：負責供配電、空調、電梯等24小時運行及地下 室設備維護。 設備維修：負責公共設備實施維修養(yǎng)護。工程部人員配備明細表序號崗位人數崗位職責備注1主管1人全面負責雙銀大廈的工程管理、機電運 作、日常維修等。上班時間：08：0012：0014：0018：002

7、維修部3人全面負責服務大樓的日常維修處理及對 設備的養(yǎng)護工作。3運行組3人全面負責對空調系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消 防系統(tǒng)的運行監(jiān)督管理。合計7人2. 4安全管理部部長：全面負責安全管理部工作消防、安全監(jiān)控：負責消防、安全監(jiān)控中心24小時值班。保安員：負責日常安全保衛(wèi)、車輛管理等工作。（5）環(huán)境管理部部長：全面負責雙銀雙銀服務大樓的環(huán)境部管理工作，包括 公共部位、室內的清潔衛(wèi)生管理、室外綠化擺放、養(yǎng)護。綠化工：負責室內、外綠化管理。清潔工：負責清潔保潔工作。四、各類人員文化素質、專業(yè)素質要求類別管理人員崗位文化素質專業(yè)素質管理處 經理大專以上中級以上職稱，工作責任新強，三年以上政府物業(yè) 管理工作經驗

8、，熟悉IS09000質量管理等體系和物 業(yè)管理法律、法規(guī)、有較豐富的創(chuàng)優(yōu)考評經驗，具 備良好的組織、協調、溝通能力。綜合管理部長大專以上二年以上物業(yè)管理工作經驗，熟悉IS09000質量管 理等體系，具有一定的溝通、協調能力，能熟練使 用計算機，辦事有條理，工作嚴謹認真。管理員中專以上一年以上物業(yè)管理工作經驗，具有一定的溝通、協 調能力，能熟練使用計算機，辦事有條理，有一定1 /1寫作能力，工作嚴謹認真。工程部部長中專以上技師以上技術等級，五年以上機電設備維護和管理 工作經驗，熟悉IS09000質量管理等體系，責任心 強，具較強的組織、協調和管理能力，專業(yè)理論知 識扎實，動手能力強，有豐富的本部

9、門管理經驗。安全管理部長高中以上退伍軍人或警察院校畢業(yè)，身高175cM以上，軍事 素質過硬，二年以上物業(yè)管理工作經驗，具有嚴明 的組織紀律觀念和一定的組織協調能力。環(huán)境管理部長高中以上兩年以上物業(yè)管理經驗，責任心強，具較強的組織、協調和管理能力，有豐富的環(huán)境管理經驗。類別崗位文化素質專業(yè)素質管理人員會務人員中專以上女，年齡21歲以下，身高163cM以上，形象 端莊大方，綜合素質佳，待人接物熱情禮貌， 工作認真細膩，普通話、粵語流利。綜合維修工高中（中專）以上持專業(yè)上崗證（電工證等），有房屋、公共 設施及機電設備維護、維修經驗和能力，動 手能力強，業(yè)務素質高，能吃苦耐勞。消防、安全監(jiān)高中以上持電

10、工證，掌握消防常識和應急處理能力，具一定計算機知識，有消防監(jiān)控設施設備的控員檢測、維護、維修經驗和能力、動手能力強， 業(yè)務素質高，能吃苦耐勞。運行員高中以上持電工操作證，有一定的設備、設施維護和運行經驗，組織紀律觀念強，肯吃苦耐勞。保安員初中以上退伍軍人或保安專業(yè)學校畢業(yè),男身高173CM 以上，女身后j 162cM以上，品貌端正，身體 健康，品行良好，工作認真負責，肯吃苦耐 勞。綠化工初中以上一年以上綠化維護、養(yǎng)護工作經驗，動手能力強，業(yè)務熟悉，身體健康，肯吃苦耐勞。清潔工初中以上一年以上清潔服務工作經驗，動手能力強，業(yè)務熟悉，身體健康，肯吃苦耐勞。管理服務內容和標準一、室內裝修環(huán)境的管理標

11、準1、寫字樓外圍：地面無雜物、無積水、無亂堆亂放物品、無亂貼畫。2、大堂休息區(qū)：無灰塵，無污漬，煙灰盅內煙頭存放量不得超過3個； 通風口、照明燈具、天花、飾物：潔凈、無污漬、無塵；垃圾桶：垃 圾不能超過一半、及時更換垃圾袋，無污漬、無異味；玻璃門：無手 印和灰塵、保持光亮、干凈；墻面、臺面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持 光亮整潔，無灰塵，保持空氣清新，無異味；玻璃窯墻（2米以下清1 /1潔）：每天清潔一次、潔凈、無污漬。3、消防樓梯：地面梯級：潔凈，無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手： 無臟污；鐵欄油漆：完好無脫皮；樓間天花：無灰塵、無蜘蛛網；地 腳線：干凈，無灰塵；墻面：無塵、無污漬；門窗：潔凈光亮、無

12、污 漬、無塵；消防設施：潔凈、無污漬、無塵；樓道：無堆放雜物、無 灰塵、無污漬、無異味。4、辦公室：天花、燈飾、風口：潔凈、無污漬、無塵；墻面、室內 擺設：潔凈、無污漬、無塵；辦公臺、椅、文件柜：無灰塵、光潔明 亮。皮座椅：無灰塵、無污漬、完好無損，每月打蠟保養(yǎng)一次。燈、 開關、辦公弱電設備：潔凈、無污漬、無塵；電話清潔：潔凈、無污 漬、無塵，；垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超過一半，無污漬、 無異味；門窗：潔凈、無污漬、無塵； 綠色植物：潔凈、無污漬、 無塵，每3天更換清水一次。二、出入管理的標準1、非本寫字樓辦公人員進入寫字樓，接待員應熱情詢問其被訪單位 或人員，經與被訪人員（或后勤接待員

13、）聯系確認無誤后，做好來訪 登記工作。2、引領來訪客人乘坐電梯上辦公區(qū)域，電話通知后勤接待員做好接 待。3、如上能領導或其他各界社會人士，在無業(yè)主的陪同，接待員應及 時將情況報告被訪單位聯系人，待確認后做好來訪出入登記，引領來 訪人員乘坐電梯，并電話通知后勤接待員做好接待準備。4、如需從寫字樓搬離物品時，需出示有效的放行條，接待員嚴格執(zhí) 行查驗、登記制度。5、制止無人員進入辦公樓。如屬施工人員進入寫字樓，需配戴出入 許可證，憑證出入。6、禁止任何人攜帶易燃易爆物品進出寫字樓。三、報刊、信件派送工作標準1、收到信件立即核對，看姓名是否相吻合。2、收到報刊，立即核對種類、份數是否相吻合。3、按辦公

14、區(qū)域整理報刊、信件，分發(fā)到相應的辦公區(qū)域。4、若是掛號信、包裹單，必須做好簽收登記。5、如有急件，可先打電話通知業(yè)主，并將急件送上辦公室，請客戶 做簽收登記。四、安全服務標準1、保安員值班時應嚴格遵守保安員行為規(guī)范，著裝整齊、精神飽滿、 文明值勤，禮貌待人。2、值班時堅守崗位，不得擅自脫崗，如因上廁所等原因需要離崗， 應通知物業(yè)管理人員安排頂崗后方可離開。3、嚴格履行崗位職責，嚴格執(zhí)行各項管理制度規(guī)定，認真做好各項 工作記錄，不得敷衍了事。當班時發(fā)現突發(fā)性事件，按規(guī)定程序果斷 處理，并及時報告物業(yè)管理人員。4、每班提前10分鐘進行交接班，交接班須正點、準時，非特殊情況, 不得延時接班。5、本班

15、與下一班交接，要將本班當班情況及注意事項詳細交待下一 班人員，并將記錄及各類公物移交。交班時發(fā)現問題進，雙方應當面 說明。6、接班人未到，交班人不得離崗。7、株洲雙銀大廈物業(yè)管理員每個班次對各崗位工作檢查不得少于3 次，檢查內容包括保安員是否堅守崗位，保安員值班是否符合規(guī)范要 求，責任區(qū)域是否存在異常情況。電梯損壞應急預案一、預案目的，為了達到以下目的：1、將人身和財產損失降到最低；2、以最快速度恢復運行；3、總結故障原因、避免電梯因類似原因重復出現故障。二、啟動條件： 任何員工得到電梯故障消息后，必須在3分鐘內告 知本部門主管，由該部門主管2分鐘內通知其他兩部門主管，該預案 自動啟動。三、任

16、務分工：工作項目二作內容牽頭部門配合部門任務。搶救被困人員維修部安防部任務二調查損壞原因安防部維修、客服部任務三維修故障電梯維修部客服、安防部四、操作細節(jié):（一）任務一：1、維修主管得到電梯故障報告后，放下手中的工作5分鐘內趕到現 場，同時聯系安防部主管和本部門必要人員趕到現場。2、有關人員到現場后，本著“先救人、再排故障”的原則，由維修 部電梯操作員（或主管）嚴格按照安全操作規(guī)程統(tǒng)一指揮、操作（其 他到場人員配合），安全迅速救出被困人員。3、被困人員救出后，給予必要的安撫和解釋工作。（二）任務二：1、完成任務一后，以安防部主管為主（維修部現場人員配合），調 查此次電梯故障原因，保護現場證據，

17、追查責任人（必要時可以請有 關部門配合）。2、此故障如無造成損失需要給予責任人批評教育，造成損失的追究 其賠償責任。3、處理完畢后，將事情處理經過經過以書而形式總結、匯報、存檔。 （三）任務三：1、任務二完成后，維修部主管視故障輕重情況，判斷自修或保修給 電梯維保單位；2、如維保單位到場維修，無論任何時間點維修主管均要安排人員現 場配合，直到故障電梯恢復運行。五、相關說明：電梯故障在物業(yè)設備運行中是常見的設備故障，并且如果處理不 當會造成重大人身和財產損失。因此有關部門和責任人務必嚴格按照1 /1預案要求，積極落實，如因個別人或部門有意懈怠造成更大損失的, 必將嚴肅處理玩忽職守者。管理費用測算

18、：物業(yè)管理費用（月）支出測算序號項目測算依據金額（元）備注1工資99800見附件12工裝費1129. 1見附件23福利基金3555.8見附件34辦公日常費用1150見附件45設備維護費22915見附件56清潔綠化費2583見附件67安防費用131918.9786見附件78公司利潤按1至7項之和的12%計15830. 39政府稅金按1至9項之和的6%計7915. 1附件1人員工資序號職務人數（人）工資（元/人月）額（元/人月）1管理處經理1350035002主管43000120003管理員2250050004會計3220066005維護人員3200060006保安班長3230069007保安20

19、2000400008清潔工11180019800合”99800附件2服裝費序號職務人數項目金額（元/套）合計年（元/年）1管理層10冬裝3003000250夏裝100100083.32保安23冬裝1503450287.5夏裝1002300191. 7軍大衣100元4套100083.33維護、 保潔14冬裝各200元/套2800233. 3夏裝合計1129. 1附件3福利費用編號項目人數單價金額（元/）1節(jié)日/福利費4750195.82社保/公積金103363360合計3555. 8附件4辦公日常費用序號名稱單位數量單價（元）金額（元/月）備注1電話費管理層55005002交通費3固定資 產折舊

20、 費約 30000 元30000/5/12 個月=500元包括通訊 設備、辦公 設備、工程 維修設備 和其他設 備，折舊年 限一般為5 年4低值易 耗辦公 用品費約150元合計1150 元附件5公共設施、設備維養(yǎng)費序號名稱單位數量單價（元）金額（元/ 月）備注1房屋維 護、共用設 施設備、場 地等維護、 雨污管養(yǎng)護平米37106 平 米0. 05 元/平方米.月1855. 32標志牌、宣 傳欄、圍欄、 燈具等維護3電梯年檢費 用部5600 元/ 部.年250元4高壓設備年 檢部2部變壓 器10000 元/ 部833元5電梯維護費部55000 元/ 年.部2083 元/6公共設施日 常運行費月3

21、7106 平 米/I元/月按二分之 一空置房18553根據大廈 配套設施 估算7二次供水檢 測2次一年合計22915附件6清潔綠化費用序號項目單位數量單價金額1垃圾清運費6002除四害消殺費月100一年四個消 殺期3保潔工具損耗月1504清潔用品消耗平方米4005大堂石材保養(yǎng)年83一年兩次合計2583附件7安防費用序號名稱單位數量單價（元）金額（元）備注1對講機損耗部8500166以2年為 折舊年限2充電器、電 池消耗部880320以半年為 折舊年限3安防系統(tǒng)運 行維護300監(jiān)控系統(tǒng)合計786管理創(chuàng)新：1 .管理體制創(chuàng)新：管理層與操作層分離 1 /1改變目前通行的“大而全”物業(yè)管理體制，實現管理層和操作層分離, 可以通過業(yè)務外包，由專業(yè)公司來實現。而管理層將主要精力放在物 業(yè)監(jiān)理和資產管理上，發(fā)揮更大的管理和服務潛能。2 .設備管理創(chuàng)新：節(jié)能環(huán)保、自動化對設備管理，傳統(tǒng)習慣是通過操作、保養(yǎng)、維修，達到延長設備使用 壽命的目的。而近年的設備管理在此基礎上更提出了節(jié)能、環(huán)保等新 需求，要求物業(yè)服務企業(yè)不斷采用新技術。3 .安全防范創(chuàng)新：引進新技術，多防結合應盡可能采用技防手段，如監(jiān)控、紅外線布防、公安聯網報警