財務評價在房地產投資可行性研究中的應用(圖文)

1、財務評價在房地產投資可行性研究中的應用(圖文)論文導讀：房地產投資可行性研究是在項目投資決策前，對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性、適用性、技術先進性、建設的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，而財務評價是項目可行性研究中的重要一環(huán)，為項目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。關鍵詞：財務評價可行性研究房地產投資可行性研究是在項目投資決策前，對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性、適用性、技術先進性、建設的必要性和可行性進行全面分析和綜合評價，針對擬投資項目該如何投資建設，得出較科學的意見，為項目投資決策提供科學的依據(jù)。而財務評價是項目可行性研究中的重要一環(huán)。投資項目旨在最大限度地獲得經(jīng)濟效益和社會效益，

2、財務評價正是通過對項目的投資估算、市場需求和營銷環(huán)境進行分析，從財務角度預測項目未來可能產生的投資回報和經(jīng)濟效益，為項目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。進行房地產項目財務評價，首先要估算出項目的投資成本、收入、稅金和利潤等基礎數(shù)據(jù)，然后據(jù)此計算出相應的技術經(jīng)濟指標，對照有關標準，判斷項目是否可行或從中選擇最佳方案。以某房地產公司擬投資建設青年公寓項目為例,簡要介紹財務評價的基本方法和步驟。1 基礎數(shù)據(jù)準備和估算在進行項目財務評價前應對必要的數(shù)據(jù)進行實地的收集整理，對需要用到的各類參數(shù)可采用同行業(yè)或相關的行業(yè)數(shù)據(jù)進行估計。1.1 項目總收入估算根據(jù)項目所處的地理位置、交通條件、物

3、業(yè)檔次、周圍環(huán)境等，和對本項目附近地區(qū)的具有競爭性發(fā)展項目的銷售情況進行個案分析，得出住宅均價為4500元/平方米。項目總銷售收入為3.67億元（詳見表1-1“經(jīng)營收入估算表”）表1-1經(jīng)營收入估算表 項 目 第1年 第2年 第3年 合計 項目投入使用比例 0 100% 100% 銷售面積(m2) 17548.68 40000 24000 81548.68 銷售收入總計（萬元） 7896.91 18000 10800 36696.91 實現(xiàn)資金流入（萬元） 6317.91 15979 14400 36696.91 1.2 項目總投資估算1.2.1 建設投資估算本項目投資估算不包括各類用房的二次

4、精裝修費用和項目物業(yè)管理公司開辦費。建設資金以企業(yè)自籌、預售房款和銀行貸款三方面解決，投資估算中利息資本化計入建設期。項目建設投資估算中僅計算因本項目建設而產生的項目管理費用，不計企業(yè)經(jīng)營所需流動資金。 建筑工程費、安裝工程費均參照全國統(tǒng)一建筑安裝工程基礎定額和當?shù)仡愃乒こ讨笜斯懒小ＴO備費按詢價或類似工程設備投資估列。經(jīng)計算，項目總投資26940萬元，具體見表1-2“項目成本估算”。表1-2項目成本估算表 序號 項目名稱 總價 單位造價 備注 （萬元） （元/） 一 土地費用 600.37 73.62 二 前期費用 286.04 35.08 三 建造費用 19946.06 2445.91 四

5、基礎設施建設費 3288.08 403.2 五 配套設施建設費 500 61.31 含地面停車場、垃圾站、配電所等 六 開發(fā)間接費用 757.15 92.85 七 建設管理費 360.3 44.18 2-5項的1.5% 八 財務費用 702 86.08 貸款6000萬,利率7.8%,1.5年期 九 漲價等不可預見費 500 61.31 估算 十 開發(fā)總成本 26940 3303.55 1.2.2 營銷費用估算根據(jù)目前當?shù)胤康禺a銷售代理行業(yè)的情況，按房地產銷售總額的3%計提房地產策劃、營銷、廣告費用，本項目預計總銷售收入36696.91萬元，總營銷費用約1100.91萬元。1.3 項目稅金估算1

6、.3.1 營業(yè)稅金及附加估算由于房地產項目建設周期長，通常跨幾個年度才能竣工決算，所以稅法規(guī)定房地產行業(yè)按照實收房款預繳稅款，等項目結束一并清算，所以納稅基數(shù)以實收房款為計算基數(shù)。稅率均按稅務局規(guī)定的現(xiàn)行稅率計算。詳細見表1-3所示：表1-3 項目營業(yè)稅金及附加估算表 項目 單位 稅率 第1年 第2年 第3年 合計 實收房款 萬元 6317.91 15979 14400 36696.91 營業(yè)稅 萬元 0.05 315.90 798.95 720 1834.85 城建稅 萬元 0.0035 22.11 55.93 50.40 128.44 教育附加 萬元 0.0015 9.47 23.97 2

7、1.60 55.04 地方教育附加 萬元 0.0005 3.16 7.99 7.20 18.35 營業(yè)稅金及附加合計 萬元 0.0555 350.64 886.84 799.20 2036.68 1.3.2 土地增值稅估算經(jīng)估算，本項目增值率為7.60%，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條第（一）小條“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”，免征土地增值稅，本項目符合免征條件。具體計算過程不再贅述。1.3.3 所得稅估算按稅法規(guī)定，房地產行業(yè)所得稅按預收收入預繳所得稅，等項目結束一并清算，預繳率為預收收入的20%。項目所得稅清算結果如表1-4所示：表1-4 項目

8、利潤及所得稅估算表 序號 指標名稱 單位 金額 備注 1 項目銷售收入 萬元 36696.91 2 項目總成本 萬元 26940 3 營業(yè)稅金及附加 萬元 2036.68 4 銷售費用 萬元 1100.91 5 利潤總額 萬元 6619.32 6 所得稅率 25% 7 所得稅 萬元 1654.83 8 稅后利潤 萬元 4964.49 具體每年度納稅計算見表1-5所示，表中第1 年，第2年為預繳數(shù)，第3年為清算補繳數(shù)。表1-5項目分年度所得稅估算表 項目 比率 第1年 第2年 第3年 合計 實收房款（萬元） 6317.91 15979 14400 36696.91 預繳基數(shù)（萬元） 20% 12

9、63.58 3195.8 所得稅（萬元） 25% 315.90 798.95 539.98 1654.83 1.4 資金籌措與投資計劃項目建設總投資26940萬元，項目實現(xiàn)預售后，通過收取預售房款可為企業(yè)提前收回投資，本項目資金籌措渠道由企業(yè)自籌、預售房款和銀行貸款三方面構成。 本項目預計在2年內全部竣工交付使用，建設投資按不同資金投資安排及來源分年列出年用款數(shù)額。明細如表1-6所示：表1-6 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 第1年 第2年 合 計 1 項目投入使用比例（%） 0 100 2 總投資 （萬元） 12123 14817 26940 3 資金籌措 （萬元） 12123 14817

10、 26940 其 中 自有資金 （萬元） 6123 0 6123 申請銀行貸款（萬元） 6000 0 6000 預售房款 （萬元） 0 14817 14817 2、 項目的財務評價2.1 靜態(tài)評價經(jīng)計算，該項目的投資利潤率為18.43%,銷售毛利率為26.59%，自有資金收益率為81.08%。以上計算的結果表明，該項目的經(jīng)濟效益較好。具體結果見表2-1所示： 表2-1項目總效益評價表 序號 項 目 金額（萬元） 備注 1 自有資金 6123 2 總投資 26940 3 稅后利潤 4964.49 4 銷售收入 36696.91 5 投資利潤率% 18.43 凈利潤/總投資 6 銷售毛利率% 26

11、.59 銷售毛利/銷售收入 7 自有資金收益率% 81.08 凈利潤/自有資金 2.2動態(tài)評價動態(tài)評價是指考慮貨幣時間價值計算的反映項目整個壽命期內總的盈利能力的評價方法。2.2.1 各年現(xiàn)金流量計算現(xiàn)金流量是現(xiàn)代理財學中的一個重要概念，是指企業(yè)在一定期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟活動而產生的現(xiàn)金流入、流出及其總量情況的總稱，反映了企業(yè)本期內凈增加或凈減少的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物數(shù)額。在房地產投資決策中，我們通常運用凈現(xiàn)值方法進行決策，評價投資項目本身的經(jīng)濟效果。而凈現(xiàn)值方法，關鍵是現(xiàn)金流量的計算和折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率通常是指投入資本的機會成本，即投資者在資本市場上，以風險等價的投資所要求的回

12、報率。從折現(xiàn)率的確定上可以看出，每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量是不能扣除債務利息的，所以在表2-2的計算中，把第一年的債務利息468萬元，第二年的債務利息234萬元分別加回。表2-2現(xiàn)金流量計算表 項 目 單位 第1年 第2年 第3年 合 計 1、營業(yè)現(xiàn)金流入 萬元 6317.91 15979 14400 36696.91 2、營業(yè)現(xiàn)金流出 萬元 966.54 2085.79 1740.09 4792.42 銷售投入 萬元 300 400 400.91 1100.91 稅金繳納 萬元 666.54 1685.79 1339.18 3691.51 3、利息 萬元 468 234 702 4、營業(yè)凈現(xiàn)金流量

13、（1-2+3） 萬元 5819.37 14127.21 12659.91 32606.49 5、初始建設投資額 萬元 12123 14817 26940 6、項目總現(xiàn)金流量（4-5） 萬元 -6303.63 -689.79 12659.91 5666.49 2.2.2、財務凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，說明項目用凈效益抵付了用折現(xiàn)率計算的利息以后還有盈余，該項目的報酬率大于預定的貼現(xiàn)率；如果凈現(xiàn)值為零，說明擬建項目的凈效益正好抵付了用折現(xiàn)率計算的利息，該項目的報酬率等于預定的貼現(xiàn)率；如果凈現(xiàn)值為負數(shù)，說明該項目的報酬率小于預定的貼現(xiàn)率。當項目的凈現(xiàn)值大于或等于零時，說明項目