長沙悅方IDMALL商業(yè)調(diào)研報(bào)告30頁

1、2016年6月長沙悅方長沙悅方ID MALLID MALL商業(yè)調(diào)研報(bào)告商業(yè)調(diào)研報(bào)告悅方ID MALL長沙悅方ID Mall調(diào)研報(bào)告長沙首席大型國際購物中心7000平方米開放式廣場(chǎng)愉悅之地，精彩世界；IDENTITY 身份標(biāo)志，潮流標(biāo)桿 悅方ID MAL是香港中信資本耗資15億元打造的長沙第一個(gè)Shopping Mall，旨在成為長沙業(yè)態(tài)最齊全，引領(lǐng)時(shí)尚潮流的首席大型國際購物中心。1、中信資本控股有限公司是一家主攻另類投資的投資管理公司。核心業(yè)務(wù)包括直接投資、房地產(chǎn)基金、結(jié)構(gòu)融資及資產(chǎn)管理，管理資金超過200億人民幣。2、RTKL國際有限公司是負(fù)責(zé)悅方IDMALL整個(gè)建筑規(guī)劃的，是世界上最有名的

2、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司之一。3、與享譽(yù)國際、屢獲殊榮的建筑設(shè)計(jì)公司Benoy（貝諾）簽訂規(guī)劃及內(nèi)裝設(shè)計(jì)合同，設(shè)計(jì)費(fèi)近千萬元，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，表現(xiàn)了中信資本開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的高度與視野，Benoy以其豐富的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)傾力打造悅方ID MALL現(xiàn)代、潮流、時(shí)尚的風(fēng)格。4、與知名品牌形象設(shè)計(jì)、整合傳播機(jī)構(gòu)-朗圖（Rito）簽訂全程推廣顧問合同，通過一體化的系統(tǒng)解決方案，建立及傳播悅方ID MALL品牌、創(chuàng)造深度價(jià)值，展開品牌戰(zhàn)略、品牌規(guī)劃、LOGO命名、VI設(shè)計(jì)及推廣策略的全面工作，長沙商業(yè)市場(chǎng)上開始聽見悅方ID MALL的聲音。悅方ID MALL-運(yùn)營團(tuán)隊(duì)悅方ID MALL-項(xiàng)目區(qū)位與交通項(xiàng)目區(qū)位與交通地址

3、：坡子街與人民西路交匯處北依街解放西路，南臨東西主干道人民路；東依黃興路步行街，西臨百年老店火宮殿、沿江風(fēng)光帶商圈：五一核心商圈交通：地鐵：5分鐘步行內(nèi)有二號(hào)線五一廣場(chǎng)站，0距離對(duì)接二號(hào)線黃興廣場(chǎng)站公交：全市公交最發(fā)達(dá)、線路最多的區(qū)域。悅方ID MALL-交通流線悅方ID MALL-規(guī)劃設(shè)計(jì)悅方ID MALL名稱含義：愉悅之地，精彩世界；IDENTITY 身份標(biāo)志，潮流標(biāo)桿。市場(chǎng)定位：長沙市首席大型國際購物中心樓層規(guī)劃：總建面約12萬平方米，共七層 。地上五層及地下一層為商業(yè)，地下二層為共約700個(gè)停車位的地下停車場(chǎng)。悅方ID MALL-出入口西面入口西面入口北面入口北面入口步行街東入口步行街

4、東入口南面主入口南面主入口坡子街坡子街 悅方ID MALL建筑平面由坡子街分為南北兩部分，二至五樓南北相連。主入口位于南部臨人民路，規(guī)劃前坪有7000平方米入口廣場(chǎng)，目前正在施工建設(shè)中北面入口臨解放西路西面入口為沿坡子街的臨街鋪面坡子街東路為項(xiàng)目的步行街東入口悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃B1精品超市、休閑餐飲、西點(diǎn)甜品L1國際名品、化妝品、珠寶、鐘表L2名品服飾、潮流精品、休閑餐廳L3時(shí)尚服飾、美容生活館、潮流電玩L4真冰場(chǎng)、風(fēng)味餐飲、精品服飾L5五星影院、主題餐廳 悅方ID MALL作為長沙首席大型國際購物中心，引領(lǐng)長沙全新的生活方式與消費(fèi)潮流，規(guī)劃有：國際品牌零售、環(huán)球美食、真冰溜冰場(chǎng)、五

5、星級(jí)影院、潮流電玩等悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位分布B1層平面圖悅方ID MALL-B1層商戶明細(xì)悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位分布1層平面圖悅方ID MALL-1層商戶明細(xì)悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位分布2層平面圖悅方ID MALL-2層商戶明細(xì)悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位分布3層平面圖悅方ID MALL-3層商戶明細(xì)悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位分布4層平面圖悅方ID MALL-4層商戶明細(xì)悅方ID MALL-業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位分布5層平面圖悅方ID MALL-5層商戶明細(xì)悅方ID MALL-業(yè)態(tài)比例 悅方ID MALL經(jīng)營商家最多的為服裝類，占全部商家的37%；其次

6、是餐飲類，占23%；珠寶手表配飾則占19%；其余的各占一小部分；悅方主要經(jīng)營方向?yàn)榉?、飾品類購物和餐飲。悅方ID MALL-業(yè)態(tài)占比悅方ID MALL-租金標(biāo)準(zhǔn)長沙悅方ID MALL 項(xiàng)目開業(yè)初期，商場(chǎng)租金定位較高，商場(chǎng)的經(jīng)營以收取租金為主，少量快時(shí)尚品牌實(shí)行聯(lián)營模式（如H&M、優(yōu)衣庫、無印良品）：二、三樓租金約380 元/平方米/月，四樓租金約300元/平米/月；另外加70元/平方米/月管理費(fèi)，商戶單獨(dú)收銀。少數(shù)商家承擔(dān)不起租金撤場(chǎng)后，商場(chǎng)進(jìn)行了經(jīng)營調(diào)整。悅方ID MALL-經(jīng)營現(xiàn)狀 1、開業(yè)率高：到目前為止，悅方ID Mall開業(yè)與待開業(yè)的商家約達(dá)95%，經(jīng)營狀況良好。其中70%品牌來自

7、歐美、日韓及港臺(tái)地區(qū)，其中70多家是首次進(jìn)入長沙的品牌。 2、租金高，以收取租金為主：少量快時(shí)尚品牌實(shí)行聯(lián)營模式（如H&M、優(yōu)衣庫、無印良品）：其二、三樓租金約380元/平方米/月，四樓租金約300元/平方米/月。另外加70元/平方米/月管理費(fèi)，商戶自行收銀。 3、人流量大：悅方自2012年開業(yè)以來舉辦各類高人氣活動(dòng)，以提高知名度、吸引人氣，取得較好的效果，商場(chǎng)人流顯著提高，客群定位則瞄準(zhǔn)年輕、追求時(shí)尚、有一定的消費(fèi)能力，對(duì)品牌認(rèn)可度和忠誠度比較高的年輕群體。悅方ID MALL-設(shè)計(jì)亮點(diǎn)長沙悅方ID MALL的外立面設(shè)計(jì)別具一格，整體趨于現(xiàn)代主義極簡(jiǎn)風(fēng)格，充滿了時(shí)尚感。裝飾采用大量的直線和體塊

8、元素，運(yùn)用多重對(duì)比塑造了一個(gè)簡(jiǎn)單大方的視覺空間。整體基色素雅穩(wěn)重，飽含高檔成熟的魅力，輔以高純度高亮度色塊，彰顯時(shí)尚與活潑。悅方ID MALL-內(nèi)部空間設(shè)計(jì)內(nèi)部大體量的中庭設(shè)計(jì)，中庭設(shè)置電梯，作為垂直交通的空間。電梯的背面充分利用，用來作廣告牌，既隱藏電梯在美觀上的不足，又有效利用空間。中庭跟平面都用弧線，保持整體的風(fēng)格統(tǒng)一，且兩邊小的中庭上方設(shè)置電梯，在下層可以當(dāng)景觀用。悅方ID MALL-項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、業(yè)態(tài)品牌形成差異，約70%的零售品牌來自歐美、日韓或港臺(tái)地區(qū)，其中，近70家商戶品牌首次進(jìn)駐長沙，給長沙零售商業(yè)注入了新鮮血液，形成品牌差異化的經(jīng)營，有利后期市場(chǎng)的培育與發(fā)展；2

9、、自2012年開業(yè)以來，通過各種營銷活動(dòng)提高知名度、聚集人氣，商場(chǎng)人流增長較快，經(jīng)營趨于良性穩(wěn)定的發(fā)展；3、由專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流聚集，方便人流集散（各個(gè)方向設(shè)置對(duì)應(yīng)出入口、在與萬達(dá)廣場(chǎng)相銜接處設(shè)計(jì)了7000平米的前坪廣場(chǎng)），注重公共空間及設(shè)施打造，營造優(yōu)越購物環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)分析前期二、三、四層租金偏高，商戶經(jīng)營壓力較大，導(dǎo)致后期營運(yùn)過程中部分商家承擔(dān)不起租金而撤場(chǎng)，導(dǎo)致經(jīng)營調(diào)整與招商頻繁。悅方ID MALL-總結(jié)可借鑒點(diǎn)：1、合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流聚集，方便人流集散。（多個(gè)出入口、7000平方米前坪廣場(chǎng)）2、注重公共空間及設(shè)施打造，營造優(yōu)越購物環(huán)境。（多個(gè)中庭配置42臺(tái)手扶梯、五星級(jí)廁所、寬敞店距、屋頂玻璃幕墻等）3、引進(jìn)多個(gè)高端主力店，提高商場(chǎng)吸附力。（HISHOP、H&M、優(yōu)衣庫、NOVO