涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告ppt課件

1、LOGO涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查涿州城市規(guī)劃涿州城市規(guī)劃涿州市概略涿州市概略CLOGO涿州市概略涿州市概略 涿州市地處河北省中部，保定市北部。市域東西橫距36.5公里，南北縱距25.5公里，全市土地總面積742平方公里。東鄰保定市的固安縣，距天津港160公里，南連高碑店，距保定78公里，距省會(huì)石家莊220公里，北與北京市大興縣、房山區(qū)毗鄰，距北京天安門(mén)公62公里，為首都北京的南大門(mén)。 涿州是位于京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的中心位置；是北京都市圈的嚴(yán)密層；是河北省“一線兩廂經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)劃一線上的中間結(jié)點(diǎn)。LOGO 涿州市有豐富的地?zé)豳Y源，其源于區(qū)域特殊的地質(zhì)構(gòu)造。地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)構(gòu)成北東南西方向斷

2、裂帶和華北凹陷地槽；熱流體滿足國(guó)家運(yùn)用規(guī)范，涿州市存在三塊可開(kāi)發(fā)地掃田，埋藏深度2000米左右，溫度50度，單井產(chǎn)水量每天約1600噸。因地質(zhì)構(gòu)成與河流沖刷等自然要素，涿州沙和礫石的儲(chǔ)量極豐富，主要分布在沖積扇的山前地段和舊河道，運(yùn)用范圍廣，是涿州重要的建筑資料資源。 涿州是一座歷史悠久的文化古城，建制已有2300多年，有著豐厚的歷史文化資源，涿州是三國(guó)時(shí)期劉、關(guān)、張“桃園三結(jié)義的故地，為“三國(guó)義文化的源頭，有三國(guó)文化、酈氏文化、盧氏文化的深沉底蘊(yùn)，現(xiàn)尚留有三義宮、遼代雙塔、盧氏宗祠、酈道元故居、清行宮、永濟(jì)橋等歷史人文景觀。資源情況資源情況LOGO 對(duì)外交通對(duì)外交通 涿州到北京有涿州到北京有

3、107107國(guó)國(guó)道、京石高速路和京廣鐵路道、京石高速路和京廣鐵路等多條高速通道，從涿州到等多條高速通道，從涿州到北京除了每天兩列的火車外，北京除了每天兩列的火車外，還有還有917917等長(zhǎng)途公共汽車分等長(zhǎng)途公共汽車分別由天橋通向涿州城鄉(xiāng)。從別由天橋通向涿州城鄉(xiāng)。從北京六里橋出發(fā)，驅(qū)車沿京北京六里橋出發(fā)，驅(qū)車沿京石高速，近半個(gè)小時(shí)就可以石高速，近半個(gè)小時(shí)就可以到涿州地界。到涿州地界。 涿涿州密密云涿涿州密密云高速、京北京白白溝高速、京北京白白溝銜接線、廊廊坊淶淶銜接線、廊廊坊淶淶水路、北京七環(huán)路的建成水路、北京七環(huán)路的建成將會(huì)加速京涿一體化進(jìn)程。將會(huì)加速京涿一體化進(jìn)程。 交通交通LOGO 內(nèi)部交

4、通內(nèi)部交通 根據(jù)規(guī)劃，涿州城市道路根據(jù)規(guī)劃，涿州城市道路將構(gòu)成將構(gòu)成“九縱八橫、兩環(huán)九縱八橫、兩環(huán)的規(guī)劃構(gòu)造。的規(guī)劃構(gòu)造。九縱：由西向東分別為原九縱：由西向東分別為原107107國(guó)道、棉花營(yíng)東大街、規(guī)國(guó)道、棉花營(yíng)東大街、規(guī)二路、教軍場(chǎng)街、東興大二路、教軍場(chǎng)街、東興大街、知味坊街、火炬路、街、知味坊街、火炬路、經(jīng)二路、東環(huán)路。經(jīng)二路、東環(huán)路。八橫：由北向南分別為北外八橫：由北向南分別為北外環(huán)路、濱河二路、北環(huán)路、環(huán)路、濱河二路、北環(huán)路、華陽(yáng)路、范陽(yáng)路、冠云路、華陽(yáng)路、范陽(yáng)路、冠云路、三義街三義街- -龍馬路、南環(huán)路。龍馬路、南環(huán)路。兩環(huán)：內(nèi)環(huán)由濱河二路、經(jīng)兩環(huán)：內(nèi)環(huán)由濱河二路、經(jīng)二路、冠云路、棉

5、花營(yíng)東二路、冠云路、棉花營(yíng)東大街組成。外環(huán)由北外環(huán)大街組成。外環(huán)由北外環(huán)路、東環(huán)路、三義街路、東環(huán)路、三義街- -龍馬龍馬路、原路、原107107國(guó)道組成，是國(guó)道組成，是對(duì)外高等級(jí)公路與城市道對(duì)外高等級(jí)公路與城市道路相銜接的主要道路，承路相銜接的主要道路，承當(dāng)涿州外圍繞城的過(guò)境交當(dāng)涿州外圍繞城的過(guò)境交通通LOGO 涿州在大北京都市涿州在大北京都市圈的功能定位：北圈的功能定位：北京以南的新城、旅京以南的新城、旅游休閑勝地，北京游休閑勝地，北京的產(chǎn)業(yè)分散基地，的產(chǎn)業(yè)分散基地，為北京效力的都市為北京效力的都市型農(nóng)業(yè)基地。涿州型農(nóng)業(yè)基地。涿州市確立了現(xiàn)代化中市確立了現(xiàn)代化中等城市和京郊生態(tài)等城市和京郊

6、生態(tài)新城的開(kāi)展目的。新城的開(kāi)展目的。實(shí)施工業(yè)立市、實(shí)施工業(yè)立市、以城興市、借以城興市、借京強(qiáng)市戰(zhàn)略。京強(qiáng)市戰(zhàn)略。 涿州城市規(guī)劃涿州城市規(guī)劃涿州城市定位與開(kāi)展戰(zhàn)略涿州城市定位與開(kāi)展戰(zhàn)略 大北京都市圈的功能定位，有助于涿州產(chǎn)業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速穩(wěn)健開(kāi)展。LOGO依托城市西側(cè)、北側(cè)的河道以及改為內(nèi)河的原西關(guān)河，經(jīng)過(guò)整治河道，添加兩岸綠地提升城市的環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)化城市景觀，表達(dá)濱河城市的特征。根據(jù)根據(jù) ，今后，今后1010年，涿州城市主要向東、向北開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)年，涿州城市主要向東、向北開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)“東拓北延，適當(dāng)西展，東拓北延，適當(dāng)西展，濱

7、河城市的空間開(kāi)展戰(zhàn)略。濱河城市的空間開(kāi)展戰(zhàn)略。東拓北延，東拓北延，適當(dāng)西展，適當(dāng)西展，濱河城市濱河城市北延：向北延伸到拒馬河。在北部建立新行政中心，結(jié)北延：向北延伸到拒馬河。在北部建立新行政中心，結(jié)合軌道交通客運(yùn)站的建立，構(gòu)成全市公共效力設(shè)備中心合軌道交通客運(yùn)站的建立，構(gòu)成全市公共效力設(shè)備中心。將沿107國(guó)道的南拒馬河適當(dāng)向西推出1公里左右，外遷107國(guó)道，使原107國(guó)道成為城市道路。 涿州城區(qū)跨過(guò)京石高速公路向東開(kāi)展到東張村村西。 涿州城市空間開(kāi)展戰(zhàn)略涿州城市空間開(kāi)展戰(zhàn)略LOGO兩心：北部全市公共中心、西部老城區(qū)副中心。兩軸：南北向的玫瑰大街開(kāi)展走廊、東西向的范陽(yáng)路開(kāi)展走廊。四片：老城片區(qū)、

8、城南片區(qū)、城北片區(qū)、城東片區(qū)涿州城市總體規(guī)劃涿州城市總體規(guī)劃涿州城區(qū)將構(gòu)成“兩心、兩軸、四片，綠色環(huán)繞河濱城的總體規(guī)劃。玫瑰大街開(kāi)展走廊全市公共中心全市公共中心老城區(qū)副中心老城區(qū)副中心范陽(yáng)路開(kāi)展走廊LOGOLOGO 涿州新中心區(qū)功能：政務(wù)中心涿州新中心區(qū)功能：政務(wù)中心/商務(wù)中心商務(wù)中心/文化中心文化中心/商業(yè)中心商業(yè)中心/高級(jí)居住中心高級(jí)居住中心 國(guó)內(nèi)類似新城中心：國(guó)內(nèi)類似新城中心：未來(lái)涿州新中心區(qū)功能解讀未來(lái)涿州新中心區(qū)功能解讀LOGO涿州市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將分為三個(gè)區(qū)域，即北部的生態(tài)旅游觀光帶、西部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展帶和南部的綠色產(chǎn)品消費(fèi)帶。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃生態(tài)旅游觀光帶生態(tài)旅游觀光帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)

9、展帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展帶綠色產(chǎn)品消費(fèi)帶綠色產(chǎn)品消費(fèi)帶 目前涿州的生態(tài)旅游觀光帶是重點(diǎn)開(kāi)展旅游業(yè)的地域，其房地產(chǎn)物業(yè)的類型多為別墅、高爾夫球場(chǎng)、旅游觀光園等類型。LOGO涿州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在初級(jí)階段涿州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在初級(jí)階段 涿州住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商專業(yè)性不強(qiáng)，產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)程度較低，戶型設(shè)計(jì)較差，園林景觀規(guī)涿州住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商專業(yè)性不強(qiáng)，產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)程度較低，戶型設(shè)計(jì)較差，園林景觀規(guī)劃缺乏新意，工程推行包裝簡(jiǎn)單，營(yíng)銷手法單一，市場(chǎng)指點(diǎn)者優(yōu)勢(shì)不明顯，品牌影響力弱，劃缺乏新意，工程推行包裝簡(jiǎn)單，營(yíng)銷手法單一，市場(chǎng)指點(diǎn)者優(yōu)勢(shì)不明顯，品牌影響力弱，整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處在初級(jí)階段，隨著涿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，人們收入穩(wěn)步增漲，房

10、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即將整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處在初級(jí)階段，隨著涿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，人們收入穩(wěn)步增漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即將步入快速開(kāi)展階段。步入快速開(kāi)展階段。涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì) 工程大盤(pán)化工程大盤(pán)化 市場(chǎng)需求不平衡，北部新城區(qū)熱點(diǎn)化市場(chǎng)需求不平衡，北部新城區(qū)熱點(diǎn)化 客戶擴(kuò)展化客戶擴(kuò)展化 工程質(zhì)量化工程質(zhì)量化 產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展程度及趨涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展程度及趨勢(shì)勢(shì)LOGO住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì) 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，立面以涂料為主，顏色以紅、灰、建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，立面以涂料為主，顏色以紅、灰、白為主，

11、建筑風(fēng)格比較單一。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，居住白為主，建筑風(fēng)格比較單一。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，居住品味提升，品牌開(kāi)發(fā)公司、代理公司進(jìn)入，建筑風(fēng)格會(huì)品味提升，品牌開(kāi)發(fā)公司、代理公司進(jìn)入，建筑風(fēng)格會(huì)向多樣化、個(gè)性化、差別化方向開(kāi)展。向多樣化、個(gè)性化、差別化方向開(kāi)展。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 涿州大多數(shù)工程景觀與園林規(guī)劃，還停留在涿州大多數(shù)工程景觀與園林規(guī)劃，還停留在“種幾棵種幾棵樹(shù)、鋪一片草的程度，少數(shù)工程設(shè)計(jì)了中心廣場(chǎng)、社樹(shù)、鋪一片草的程度，少數(shù)工程設(shè)計(jì)了中心廣場(chǎng)、社區(qū)水系景觀如燕趙花園等，但是涿州購(gòu)房者正向注區(qū)水系景觀如燕趙花園等，但是涿州購(gòu)房者正向注重環(huán)境轉(zhuǎn)變，對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加重環(huán)

12、境轉(zhuǎn)變，對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，園林景觀會(huì)呈現(xiàn)多樣化、主題化開(kāi)展方向。劇，園林景觀會(huì)呈現(xiàn)多樣化、主題化開(kāi)展方向。產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì) LOGO整體社區(qū)規(guī)劃整體社區(qū)規(guī)劃目前涿州大多數(shù)工程整體規(guī)劃較差，僅有一些大盤(pán)在規(guī)劃理念上有所創(chuàng)新，如鵬潤(rùn)水上花城采目前涿州大多數(shù)工程整體規(guī)劃較差，僅有一些大盤(pán)在規(guī)劃理念上有所創(chuàng)新，如鵬潤(rùn)水上花城采用用“龍鳳呈祥的概念規(guī)劃社區(qū)建筑。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，社區(qū)規(guī)劃會(huì)偏重概念性、多樣性、復(fù)龍鳳呈祥的概念規(guī)劃社區(qū)建筑。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，社區(qū)規(guī)劃會(huì)偏重概念性、多樣性、復(fù)合性開(kāi)展方向。合性開(kāi)展方向。戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì) 客廳面積較大，采光、通風(fēng)好、功

13、能較全，對(duì)于戶型的附加功能如雙衛(wèi)、明衛(wèi)、全落地陽(yáng)臺(tái)、客廳面積較大，采光、通風(fēng)好、功能較全，對(duì)于戶型的附加功能如雙衛(wèi)、明衛(wèi)、全落地陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗等，還沒(méi)有表現(xiàn)出顯性的需求。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，戶型設(shè)計(jì)將呈現(xiàn)與北大露臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗等，還沒(méi)有表現(xiàn)出顯性的需求。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，戶型設(shè)計(jì)將呈現(xiàn)與北京同步的潮流型，戶型設(shè)計(jì)將趨于多樣化、人性化、個(gè)性化開(kāi)展方向。京同步的潮流型，戶型設(shè)計(jì)將趨于多樣化、人性化、個(gè)性化開(kāi)展方向。LOGO建筑形狀建筑形狀涿州在售住宅小區(qū)以多層板樓為主、高層板樓為輔，普通同一社區(qū)內(nèi)高層價(jià)錢比多層高，但是涿州在售住宅小區(qū)以多層板樓為主、高層板樓為輔，普通同一社區(qū)內(nèi)高層價(jià)錢比多層高

14、，但是當(dāng)?shù)厝藢?duì)高層認(rèn)可度不高，緣由是高層物業(yè)費(fèi)高，養(yǎng)房本錢高；隨著規(guī)劃對(duì)容積率提高的要當(dāng)?shù)厝藢?duì)高層認(rèn)可度不高，緣由是高層物業(yè)費(fèi)高，養(yǎng)房本錢高；隨著規(guī)劃對(duì)容積率提高的要求，高層建筑逐漸增多，人們對(duì)高層也會(huì)逐漸認(rèn)可。求，高層建筑逐漸增多，人們對(duì)高層也會(huì)逐漸認(rèn)可。 配套設(shè)備配套設(shè)備在售住宅小區(qū)內(nèi)，商業(yè)、教育設(shè)備普遍缺乏，根本沒(méi)有會(huì)所概念；缺乏大型區(qū)域商業(yè)，商業(yè)業(yè)在售住宅小區(qū)內(nèi)，商業(yè)、教育設(shè)備普遍缺乏，根本沒(méi)有會(huì)所概念；缺乏大型區(qū)域商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，成為制約涿州住宅向高端開(kāi)展的瓶頸。隨著大盤(pán)開(kāi)發(fā)，配套設(shè)備將呈現(xiàn)完善化、人性態(tài)較少，成為制約涿州住宅向高端開(kāi)展的瓶頸。隨著大盤(pán)開(kāi)發(fā)，配套設(shè)備將呈現(xiàn)完善化、

15、人性化開(kāi)展方向?；_(kāi)展方向。物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理皆為開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)公司自管，物業(yè)管理費(fèi)很低，在物業(yè)管理皆為開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)公司自管，物業(yè)管理費(fèi)很低，在0.31.50.31.5元元/ /月月/ /平米之間。隨著平米之間。隨著以高層建筑為主，物業(yè)管理效力程度將逐漸提高以高層建筑為主，物業(yè)管理效力程度將逐漸提高, ,物業(yè)費(fèi)也將上漲。物業(yè)費(fèi)也將上漲。LOGOu涿州公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)涿州公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)u涿州公寓產(chǎn)品少，僅在建材、設(shè)備的配備上略高于普通住宅如采用斷橋鋁合金窗、彩色可視對(duì)涿州公寓產(chǎn)品少，僅在建材、設(shè)備的配備上略高于普通住宅如采用斷橋鋁合金窗、彩色可視對(duì)講等。但總體上設(shè)計(jì)較差，

16、設(shè)備配備檔次低，物業(yè)效力只需平安巡視及公共區(qū)域保潔等最根本效講等。但總體上設(shè)計(jì)較差，設(shè)備配備檔次低，物業(yè)效力只需平安巡視及公共區(qū)域保潔等最根本效力。力。 因物業(yè)費(fèi)高、通風(fēng)、采光差，不符合當(dāng)?shù)厝司幼×?xí)慣，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可度不高。因物業(yè)費(fèi)高、通風(fēng)、采光差，不符合當(dāng)?shù)厝司幼×?xí)慣，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可度不高。u隨著高層的增多，公寓也將增多，在產(chǎn)設(shè)計(jì)上將更注重適用性，設(shè)備會(huì)更完善，物業(yè)效力內(nèi)容及隨著高層的增多，公寓也將增多，在產(chǎn)設(shè)計(jì)上將更注重適用性，設(shè)備會(huì)更完善，物業(yè)效力內(nèi)容及效力程度也會(huì)逐漸改善。效力程度也會(huì)逐漸改善。 LOGO減免住房買賣稅費(fèi)減免住房買賣稅費(fèi) 20212021年年1111月月1 1日起，對(duì)初次購(gòu)買日

17、起，對(duì)初次購(gòu)買9090平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調(diào)到平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調(diào)到1%1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。調(diào)整住房貸款首付比例和利率調(diào)整住房貸款首付比例和利率自自20212021年年1010月月2727日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民初次購(gòu)買普通自住住房和改善型普通自住住房提供貸款，日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民初次購(gòu)買普通自住住房和改善型普通自住住房提供貸款，其貸款利率的下限擴(kuò)展為貸款基準(zhǔn)利率的其貸款利率的下限擴(kuò)展為貸款基準(zhǔn)利率的0.70.7倍，最低首付款比例調(diào)

18、整為倍，最低首付款比例調(diào)整為20%20%；放寬普通商品住房規(guī)范放寬普通商品住房規(guī)范針對(duì)住房?jī)r(jià)錢變化較大的情況，可對(duì)享用普通商品住房?jī)?yōu)惠政策的住房?jī)r(jià)錢規(guī)范適當(dāng)上調(diào)。針對(duì)住房?jī)r(jià)錢變化較大的情況，可對(duì)享用普通商品住房?jī)?yōu)惠政策的住房?jī)r(jià)錢規(guī)范適當(dāng)上調(diào)。調(diào)整銷售住房交納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限調(diào)整銷售住房交納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限20212021年年1212月月1 1日起，個(gè)人購(gòu)買普通住房超越日起，個(gè)人購(gòu)買普通住房超越2 2年含年含2 2年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。涿州鼓勵(lì)房地產(chǎn)政策涿州鼓勵(lì)房地產(chǎn)政策LOGOu 調(diào)整住房公積金貸款的額度和發(fā)放范圍調(diào)整住房公積金貸款的額度和發(fā)放范圍u 住房

19、公積金的貸款最高額度由住房公積金的貸款最高額度由3030萬(wàn)元提高到萬(wàn)元提高到4040萬(wàn)元。對(duì)未繳存住房公積金的購(gòu)萬(wàn)元。對(duì)未繳存住房公積金的購(gòu)房人，由正常繳存房人，由正常繳存u 住房公積金且未懇求運(yùn)用住房公積金個(gè)人住房貸款的職工不少于住房公積金且未懇求運(yùn)用住房公積金個(gè)人住房貸款的職工不少于2 2人提供擔(dān)人提供擔(dān)保，可懇求住房公積金個(gè)人住房貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得回絕為購(gòu)房人辦理住房保，可懇求住房公積金個(gè)人住房貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得回絕為購(gòu)房人辦理住房公積金貸款。公積金貸款。u 實(shí)行購(gòu)房落戶政策，為購(gòu)買商品住房的外地購(gòu)房者辦理涿州城市戶口。實(shí)行購(gòu)房落戶政策，為購(gòu)買商品住房的外地購(gòu)房者辦理涿州城市

20、戶口。LOGO涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)隨著涿州新城區(qū)規(guī)劃的逐漸實(shí)施，住宅潛在供應(yīng)量有放大趨勢(shì)。新增住宅逐漸從以老城城區(qū)中心為主轉(zhuǎn)向以新城區(qū)為主。住宅規(guī)?；_(kāi)發(fā)將成為市場(chǎng)的趨勢(shì)。 隨著涿州住宅市場(chǎng)的逐漸成熟，城區(qū)中見(jiàn)縫插針式的開(kāi)發(fā)方式已到了盡頭，按照現(xiàn)代生活方式，大規(guī)模地整合資源，締呵斥熟社區(qū)的“大盤(pán)開(kāi)發(fā)方式已成為開(kāi)發(fā)商最大限制地發(fā)揚(yáng)資源優(yōu)勢(shì)，降低本錢的最有效途徑。涿州市房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售分析涿州市房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售分析LOGO銷售現(xiàn)狀特點(diǎn)銷售現(xiàn)狀特點(diǎn) 城市化快速推進(jìn)，需求旺盛，買賣逐漸上升城市化快速推進(jìn)，需求旺盛，買賣逐漸上升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分北京購(gòu)房人群比例大北京購(gòu)房人群比例大市場(chǎng)營(yíng)銷處

21、于初級(jí)階段市場(chǎng)營(yíng)銷處于初級(jí)階段總體供求情況總體供求情況市場(chǎng)需求堅(jiān)持旺盛市場(chǎng)需求堅(jiān)持旺盛外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)北京購(gòu)房人群比例將進(jìn)一步上升北京購(gòu)房人群比例將進(jìn)一步上升CHAPTER C 涿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 LOGO住宅市場(chǎng)價(jià)錢趨勢(shì)住宅市場(chǎng)價(jià)錢趨勢(shì)20212021年后價(jià)錢將進(jìn)入新一輪上漲年后價(jià)錢將進(jìn)入新一輪上漲 2021 2021年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步上升，全國(guó)房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)新一輪上漲。年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步上升，全國(guó)房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)新一輪上漲。20212021年以后，涿州住宅價(jià)錢穩(wěn)中有升是開(kāi)展趨勢(shì)，尤其是新城區(qū)年以后，涿州住宅價(jià)錢穩(wěn)中有升是開(kāi)展趨勢(shì)，尤其是新城區(qū)中心

22、的價(jià)錢的上升趨勢(shì)將更加明顯。中心的價(jià)錢的上升趨勢(shì)將更加明顯。2021-20212021-2021年價(jià)錢上升潛力不大，上漲幅度較小年價(jià)錢上升潛力不大，上漲幅度較小 2021-2021 2021-2021年由于北京房地產(chǎn)受前幾年存量房的影響，將由供大年由于北京房地產(chǎn)受前幾年存量房的影響，將由供大于求到逐漸走向供需平衡，估計(jì)這三年內(nèi)北京房?jī)r(jià)上升幅度較小，于求到逐漸走向供需平衡，估計(jì)這三年內(nèi)北京房?jī)r(jià)上升幅度較小，相應(yīng)會(huì)影響涿州房?jī)r(jià)上升速度，估計(jì)涿州房地產(chǎn)住宅平均價(jià)錢每相應(yīng)會(huì)影響涿州房?jī)r(jià)上升速度，估計(jì)涿州房地產(chǎn)住宅平均價(jià)錢每年上漲幅度在年上漲幅度在35%35%左右。左右。涿州房地產(chǎn)價(jià)錢分析涿州房地產(chǎn)價(jià)錢

23、分析 LOGO2021-20212021-2021年價(jià)錢上升潛力較大，上漲幅度將加大年價(jià)錢上升潛力較大，上漲幅度將加大 經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)2021202120212021年存量房消化以后，由于北京各項(xiàng)根底建立逐漸完善，尤其年存量房消化以后，由于北京各項(xiàng)根底建立逐漸完善，尤其是軌道交通的建立，將促使是軌道交通的建立，將促使2021-20212021-2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需大于供的局面，年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需大于供的局面，房?jī)r(jià)將進(jìn)入新一輪快速上漲期。房?jī)r(jià)將進(jìn)入新一輪快速上漲期。 受北京房?jī)r(jià)快速上漲、京石高速鐵路客運(yùn)專線通車、涿州新行政中心建成等受北京房?jī)r(jià)快速上漲、京石高速鐵路客運(yùn)專線通車、涿州新行政

24、中心建成等諸多利好要素的影響，估計(jì)諸多利好要素的影響，估計(jì)2021-20212021-2021年這三年內(nèi)涿州住宅價(jià)錢上升幅度將加大，年這三年內(nèi)涿州住宅價(jià)錢上升幅度將加大，尤其是北部新城區(qū)中心位置的價(jià)錢上升幅度將成倍增長(zhǎng)，估計(jì)每年上漲幅度在尤其是北部新城區(qū)中心位置的價(jià)錢上升幅度將成倍增長(zhǎng)，估計(jì)每年上漲幅度在1520%1520%左右。左右。LOGO區(qū)域部分工程列表區(qū)域部分工程列表物業(yè)稱號(hào)建筑方式規(guī)模裝修規(guī)范均 價(jià)主力戶型物業(yè)費(fèi)元/平米/月竹語(yǔ)堂竹語(yǔ)堂聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟 1212萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯聯(lián)排聯(lián)排90009000元元/ /平米平米240-280 240-280 2.02.0雙拼雙拼990

25、09900元元/ /平米平米獨(dú)棟獨(dú)棟1050010500元元/ /平米平米金街財(cái)富中心金街財(cái)富中心酒店式公寓酒店式公寓1010萬(wàn)萬(wàn)精裝修精裝修裝修裝修90009000元元/ /平米平米30-80 30-80 1.51.5高層塔樓高層塔樓毛坯毛坯毛坯毛坯82008200元元/ /平米平米云景城云景城多層板樓多層板樓1111萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯多層多層49004900元元/ /平米平米90-140 90-140 多層：多層：1.21.2高層板樓高層板樓高層高層48004800元元/ /平米平米高層：高層：1.21.2匯元國(guó)際匯元國(guó)際酒店式公寓酒店式公寓3.13.1萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯50005000元元/ /平米

26、平米30-80 30-80 1.51.5高層塔樓高層塔樓燕趙花園三期燕趙花園三期多層板樓多層板樓1212萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯多層多層46004600元元/ /平米平米90-140 90-140 多層：多層：0.460.46高層板樓高層板樓高層高層41004100元元/ /高層：高層：1.21.2中央公館中央公館小高層板樓小高層板樓5 5萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯49504950元元/ /平米平米110-170 110-170 1.21.2鵬潤(rùn)水岸花城鵬潤(rùn)水岸花城多層板樓多層板樓4848萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯多層多層41004100元元/ /平米平米80-120 80-120 多層：多層：0.40.4高層板樓高層板樓- -名流

27、橄欖郡名流橄欖郡多層板樓多層板樓5050萬(wàn)萬(wàn)毛坯毛坯多層多層46004600元元/ /平米平米90-13090-130多層：多層：0.460.46高層板樓高層板樓高層高層50005000元元/ /平米平米高層：高層：LOGOLOGO 建筑方式建筑方式 在在8 8個(gè)住宅工程中，建筑方式共有五種個(gè)住宅工程中，建筑方式共有五種別墅、多層板樓、別墅、多層板樓、小高層板樓、高層板樓、塔樓，面積所占比例分別為小高層板樓、高層板樓、塔樓，面積所占比例分別為8%8%、40%40%、12%12%、30%30%、10%10%。建筑方式建筑方式個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)面積比例面積比例稱號(hào)稱號(hào)多層板樓440%云景城、燕趙花園、名流橄

28、欖郡、鵬潤(rùn)水岸花園小高層板樓112%中央公館高層板樓430%名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花園、云景城、燕趙花園塔樓210%匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心別墅18%竹語(yǔ)堂結(jié)論一結(jié)論一: :建筑方式以多層為主，比例超越建筑方式以多層為主，比例超越40%40%。結(jié)論二結(jié)論二: :多層、小高層供應(yīng)少，僅有名流橄欖郡、云景城、鵬潤(rùn)水岸花城多層、小高層供應(yīng)少，僅有名流橄欖郡、云景城、鵬潤(rùn)水岸花城3 3個(gè)工程。個(gè)工程。經(jīng)過(guò)打造差別化產(chǎn)品是本工程最好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。經(jīng)過(guò)打造差別化產(chǎn)品是本工程最好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。結(jié)論三結(jié)論三: :純塔樓社區(qū)比例僅占純塔樓社區(qū)比例僅占10%10%，只需匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心，只需匯元國(guó)際、金街財(cái)富中

29、心2 2個(gè)工程，個(gè)工程，LOGO戶型面積戶型面積個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)面積比例面積比例工程稱號(hào)工程稱號(hào)80-140平米580%名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花城、云景城、燕趙花園、中央公館150平米以上112%竹語(yǔ)堂、中央公館30-80平米28%匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心戶型面積戶型面積 主力戶型面積集中在主力戶型面積集中在80-14080-140平米之間，平米之間，以二居以二居 三居為主，面積比達(dá)三居為主，面積比達(dá)80%80%6 6個(gè)個(gè)工程。供應(yīng)工程。供應(yīng)150150平米以上大戶型的工平米以上大戶型的工程有程有2 2個(gè)，其中一個(gè)是別墅工程竹語(yǔ)堂，個(gè)，其中一個(gè)是別墅工程竹語(yǔ)堂，另一個(gè)是普通住宅中央公館，大戶型的另一個(gè)是普

30、通住宅中央公館，大戶型的面積比例在面積比例在12%12%左右。一居小戶型產(chǎn)品左右。一居小戶型產(chǎn)品主要出如今公寓工程中，比例在主要出如今公寓工程中，比例在8%8%左右。左右。LOGO 客群特征分析客群特征分析 涿州住宅市場(chǎng)客戶分本地客戶和北京客戶兩類，涿州本地客戶約涿州住宅市場(chǎng)客戶分本地客戶和北京客戶兩類，涿州本地客戶約占占60%60%，北京客戶約占，北京客戶約占40%40%。涿州本地客戶涿州本地客戶二次置業(yè)客戶改善型二次置業(yè)客戶改善型 機(jī)關(guān)干部、企業(yè)中高級(jí)管理人員等是此類客戶的中堅(jiān)分子，駐涿機(jī)關(guān)干部、企業(yè)中高級(jí)管理人員等是此類客戶的中堅(jiān)分子，駐涿州中央直屬機(jī)關(guān)人員占有一定比例。州中央直屬機(jī)關(guān)人員占有一定比例。初次購(gòu)買客戶處理型初次購(gòu)買客戶處理型 一是年輕人結(jié)婚需購(gòu)買新房，二是涿州鄉(xiāng)村人口中的富有人員進(jìn)一是年輕人結(jié)婚需購(gòu)買新房，二是涿州鄉(xiāng)村人口中的富有人員進(jìn)城購(gòu)房。城購(gòu)房。投資型投資型投資型投資型 涿州本地投資型客戶數(shù)量較少，所占比例低