宣威市壹號公館項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、- 1 -宣宣 威威 市市 壹壹 號號 公公 館館 項(xiàng)項(xiàng) 目目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：云南官洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：云南中信祥然工程造價(jià)咨詢有限公司日 期：2013 年 月 日- 2 -目 錄1.1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 .1 11.1 項(xiàng)目單位基本情況.31.2 項(xiàng)目概況.42.2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 .15152.1 發(fā)展規(guī)劃分析.152.2 產(chǎn)業(yè)政策分析.182.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析.203.3.資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 .21213.1 資源利用方案.213.2 資源節(jié)約措施.214.4.節(jié)能方案分析節(jié)

2、能方案分析 .23234.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析.234.2 能耗狀況.244.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.245.5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析建設(shè)用地、及土地利用合理性分析 .28285.1 項(xiàng)目選址及用地現(xiàn)狀.285.2 土地利用合理性分析.286.6.環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 .30306.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀.306.2 生態(tài)環(huán)境影響分析.30- 3 -6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施.316.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析.337.7.經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析 .35357.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析.357.2 經(jīng)濟(jì)效益分析.358.8.社會影響分析社會影響分析 .37378.1 社

3、會影響分析.378.2 社會適應(yīng)性分析.388.3 社會風(fēng)險(xiǎn)分析.39 - 4 -1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目單位基本情況本項(xiàng)目建設(shè)單位是云南官洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。云南官洲房地產(chǎn)有限公司，成立于 2009 年 5 月，官洲地產(chǎn)廣泛涉足于礦產(chǎn)和房地產(chǎn)領(lǐng)域，在宣威擁有兩個(gè)煤礦，一個(gè)是法著煤礦，一個(gè)是大灣煤礦，年產(chǎn)煤分別是 9 萬噸和 15 萬噸，與宣威國電發(fā)電廠是戰(zhàn)略合作伙伴。官洲地產(chǎn)資金雄厚，有礦業(yè)資本為后盾，是一家實(shí)力比較強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)公司。2010年在曲靖市開始打造第一個(gè)精品項(xiàng)目官城國際(君悅?cè)A庭)官城國際位于曲靖南片區(qū)，云玉路與銀屯路的交叉處，項(xiàng)目旁邊是曲靖南城中央公園廣場。官城國際

4、占地 4944.3 平米，建筑占地面積 2682 平米，商業(yè)總面積為 9824 平米，居住總面積為 22298 平米，住宅有 186 戶，車位 168 個(gè)，住宅配有 123個(gè)車位，商業(yè)配有 45 個(gè)車位。車位比是 1：0.9，整個(gè)項(xiàng)目東面是規(guī)劃設(shè)計(jì)院，西面是曲靖城市尚鋒小區(qū)，南面是珠源帝景小區(qū)，北南是麒麟嘉城，官城國際是南城首家 360 度商業(yè)中心，預(yù)計(jì)引進(jìn)超市，休閑餐飲等項(xiàng)目。 （新浪曲靖）另據(jù)新浪樂居編輯現(xiàn)場了解，項(xiàng)目北面正對曲靖南市中央水景公園。官城國際小區(qū) 1-4 層是商業(yè)中心，5 層的平臺是空中花園，4 層以上是迷你豪宅，官城國際分 a、b、c 三棟，a 棟是兩梯- 5 -兩戶，b、

5、c 棟是兩梯四戶，整個(gè)項(xiàng)目的戶型在 107-154 平米之間，戶型主要以三居和四居戶型為主，滿足了大多數(shù)業(yè)主的主臥客廳向陽。奢華的戶型設(shè)計(jì)，將官城國際的舒適度發(fā)以極致，采光與通風(fēng)良好，為居住者預(yù)留了更多的內(nèi)部設(shè)計(jì)空間。官城國際項(xiàng)目由深圳至祥置業(yè)代理，目前項(xiàng)目銷售情況已近尾聲1.2 項(xiàng)目概況1.2.11.2.1 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱壹號公館建設(shè)項(xiàng)目2、建設(shè)地點(diǎn)及概況項(xiàng)目地位于宣威市宣威市內(nèi)，規(guī)劃用地面積 35305.57，總建筑面積 116778.10，建筑占地面積 11549.92。按功能性質(zhì)劃分：1、住宅建筑面積 88370.75（610 戶） ，其中聯(lián)排別墅 6914.01

6、（26 套） ，雙拼別墅 4029.3（10 套） ，高層住宅 60544.32（478 套） ，花園洋房 16883.12（96 套） 。2、配套建筑面積 16312.2120，其中底層商鋪 6945.3，商業(yè)面積 4178.76，集中商業(yè) 4570.78，車庫及非機(jī)動(dòng)車庫503.45，車庫及非機(jī)動(dòng)車庫 503.45，垃圾中轉(zhuǎn)站 60，門衛(wèi) 54。3、地下建筑及設(shè)備用房面積 12095.06，其中柴- 6 -油發(fā)電機(jī)房 45.41，消防水池及泵房 86.22，配電房82.84，地下車庫 11880.59。二、按地上地下部分劃分：1、地上建筑面積 104683.04，地下建筑面積 12095.

7、06，停車泊位 612 輛，1、地面 223 輛，2、地下 389 輛，綠地率15.18%，建筑密度 32.71%，容積率 2.965%。3、項(xiàng)目建設(shè)的背景和理由（1）落實(shí)宣威市“十一五”及住房建設(shè)規(guī)劃的要求改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，提高城市輻射帶動(dòng)能力，是宣威市“十一五”期間的重要發(fā)展目標(biāo)之一。同時(shí)宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年） 明確提出建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，開發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。壹號公館建設(shè)項(xiàng)目按照城市規(guī)劃要求合理布局，精心設(shè)計(jì)，其總建筑面積

8、11678.10，總戶數(shù)為 610 戶，其建設(shè)符合宣威市“十一五”發(fā)展規(guī)劃及宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃的要求，是宣威市城市住房建設(shè)的一環(huán)。（2）滿足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年來中國人的一個(gè)理想，也被視為百姓生活的一個(gè)最基本的問題。溫家寶總理在政府工作- 7 -報(bào)告中一再強(qiáng)調(diào)要“以人為本” ，就是要求我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注民生問題，滿足廣大人民群眾的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成為我們黨和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高，購房需求量增大，供求矛盾日益突出。同時(shí)，隨著社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、服

9、務(wù)完善的高品位住宅空間。本項(xiàng)目位于宣威市內(nèi)，該處基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施齊全，是理想的居住及生活場所。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然和諧統(tǒng)一，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保人居的理念，住宅建筑均為高層單元式住宅，戶型面積在 120 平方米以內(nèi)，能夠?yàn)槌鞘兄小⒌褪杖爰彝ヌ峁┮粋€(gè)舒適的居住和生活環(huán)境，其開發(fā)建設(shè)，對于構(gòu)建和諧社會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定都具有重要作用。（3）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，

10、推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的- 8 -作用。1.2.21.2.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目地位于宣威市宣威市內(nèi)，規(guī)劃用地面積 35305.57，總建筑面積 116778.10，建筑占地面積 11549.92。按功能性質(zhì)劃分：1、住宅建筑面積 88370.75（610 戶） ，其中聯(lián)排別墅 6914.01（26 套） ，雙拼別墅 4029.3（10 套） ，高層住宅 60544.32（478 套） ，花園洋房 16883.12（96 套） 。2、配套建筑面積

11、 16312.2120，其中底層商鋪 6945.3，商業(yè)面積 4178.76，集中商業(yè) 4570.78，車庫及非機(jī)動(dòng)車庫503.45，車庫及非機(jī)動(dòng)車庫 503.45，垃圾中轉(zhuǎn)站 60，門衛(wèi) 54。3、地下建筑及設(shè)備用房面積 12095.06，其中柴油發(fā)電機(jī)房 45.41，消防水池及泵房 86.22，配電房82.84，地下車庫 11880.59。二、按地上地下部分劃分：1、地上建筑面積 104683.04，地下建筑面積 12095.06，停車泊位 612 輛，1、地面 223 輛，2、地下 389 輛，綠地率15.18%，建筑密度 32.71%，容積率 2.965%。1.2.31.2.3 項(xiàng)目建

12、設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案1、工程技術(shù)方案（1）總平面布置根據(jù)項(xiàng)目地的地形條件和項(xiàng)目功能定位，本項(xiàng)目在充分尊- 9 -重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持合理、適度的平面布局原則。在住宅的平面規(guī)模處理上，科學(xué)把握區(qū)域的平面和空間尺度，營造適宜的行為空間；同時(shí)因地制宜，住宅建筑的居室、戶型、檔次和空間布局充分體現(xiàn)以人為本，以滿足未來業(yè)主的生活居住需求。壹號公館建設(shè)項(xiàng)目主體建筑為 3 棟高層框架結(jié)構(gòu)住宅，為滿足總體規(guī)劃設(shè)計(jì)提出的規(guī)劃要求，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目的周邊環(huán)境條件，使建筑方案的總體構(gòu)思能夠融入周圍的場地環(huán)境中。合理安排項(xiàng)目內(nèi)部功能分區(qū)及組織交通流線，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性，使

13、本項(xiàng)目主體及輔助工程與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致，同時(shí)堅(jiān)持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的生活、居住環(huán)境。（3）建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主體建筑為 3 棟高層框架結(jié)構(gòu)住宅樓。其戶型主平面主要基于“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)住宅功能的合理組織和動(dòng)靜分區(qū)。采用單元式住宅，這種布局樸素實(shí)用，既能緊湊多房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開敞、豪華，適應(yīng)獨(dú)居時(shí)的需要。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地- 10 -基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報(bào)告、場地的地震危險(xiǎn)性作綜合評價(jià)，正確確定地基承載力。基礎(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、地下水位等情況，綜合

14、考慮后確定。因本項(xiàng)目主體建筑為高層的住宅建筑，樓層較低，為了降低造價(jià)，提高經(jīng)濟(jì)效益，本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)擬采用框架結(jié)構(gòu)。2、公用工程（1）給排水根據(jù)項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃和道路情況，合理分布供水區(qū)，本項(xiàng)目水源采用城市自來水。項(xiàng)目生活用水和消防用水可從項(xiàng)目地城市自來水管網(wǎng)接入。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)供水管采用地下敷設(shè)方式，管徑為 dn100，以滿足室外消防用水、建筑單體用水以及綠化用水等的需求。項(xiàng)目區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，結(jié)合地形，分區(qū)排放。雨水主要靠雨水口進(jìn)行收集，雨水口分布在屋面、住宅區(qū)、綠化地帶等處。屋面雨水通過跌落管匯入室外雨水井，與室外雨水一起排入市政雨水管網(wǎng)。污水收集系統(tǒng)包括了所有廁所、地漏等處的排水。室內(nèi)排

15、出的污水經(jīng)室外污水管道入化糞池腐化處理后，再排入市政污水管網(wǎng)。同時(shí)，整個(gè)排水系統(tǒng)都設(shè)置器具透氣管。根據(jù)國家目前對輸水管材的要求，項(xiàng)目區(qū)供、排水系統(tǒng)均- 11 -采用節(jié)能、耐用的塑料管材。室內(nèi)外給水管材采用 pp 塑料管，排水管采用高強(qiáng)度 pvc 管材。（2）電氣工程根據(jù)各主體建筑性質(zhì)，照明、動(dòng)力負(fù)荷為三級負(fù)荷。根據(jù)項(xiàng)目住宅樓功能以及目前的用電水平和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目按單位面積進(jìn)行用電負(fù)荷估算，年用電消耗量約 450 萬千瓦時(shí)。項(xiàng)目電源由項(xiàng)目地附近變電站直接引電纜線路至項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，能夠滿足本項(xiàng)目建設(shè)及建成后生活用電的需求。3、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防節(jié)約能源是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項(xiàng)目從設(shè)計(jì)施工至

16、營運(yùn)管理全過程，各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步等途徑，提高能源利用率。為降低水資源的消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。項(xiàng)目擬采用節(jié)水型設(shè)備和器具，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。同時(shí)提高用水回收率和重復(fù)利用率，采用中水處理裝置，使部分廢水經(jīng)回收后二次使用。為了滿足居民對環(huán)境衛(wèi)生方面的要求，即為居民創(chuàng)造良好的日照、通風(fēng)條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的給水和雨水、污水排放措施，住宅- 12 -布局保持與臨近建筑合理的間距及走向，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大面積的公共綠地，以達(dá)到改善小氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等要求。項(xiàng)目建設(shè)期設(shè)備較多，存在多種

17、火源和大量可燃物，若管理不善，很容易發(fā)生火災(zāi)，造成嚴(yán)重后果。建筑施工期間，合理設(shè)置消防栓，并實(shí)行消防責(zé)任制，明確防火責(zé)任。另外小區(qū)內(nèi)根據(jù)消防設(shè)計(jì)規(guī)范敷設(shè)環(huán)形消防管網(wǎng)和設(shè)置室外地上式消火栓，消防栓配置應(yīng)符合建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定。項(xiàng)目建筑按二級耐火等級設(shè)計(jì)，室內(nèi)消火栓及滅火器采用組合式暗裝，標(biāo)示明顯標(biāo)志。消火栓箱用擊碎玻璃門式。針對主體建筑功能，選用合理的滅火器，以減少二次災(zāi)害。同時(shí)主體建筑物設(shè)置完備的防雷裝置。1.2.41.2.4 建設(shè)項(xiàng)目管理建設(shè)項(xiàng)目管理本項(xiàng)目由云南官洲房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)。按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理、人員精簡的原則設(shè)置。設(shè)置工

18、程部，其下設(shè)籌備工作組、計(jì)劃財(cái)務(wù)組、施工供應(yīng)組、器材供應(yīng)組和總務(wù)組，勞動(dòng)定員 15人。項(xiàng)目建設(shè)工期（不含前期工作時(shí)間）預(yù)計(jì)為 2 年，即 2013年 4 月開工建設(shè)， 2015 年 4 月全部竣工驗(yàn)收。- 13 -項(xiàng)目在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。為了保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金的連續(xù)性，項(xiàng)目單位應(yīng)做好資金籌措工作，同時(shí)在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中要注意管理工作中的以下問題：1、質(zhì)量管理從建筑材料、設(shè)備安裝以及施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)

19、量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量部、質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2、進(jìn)度管理要求承包單位針對工程特點(diǎn)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔- 14 -全過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機(jī)會均等性。實(shí)行全過程合同管理，每個(gè)合同都有專人管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，

20、以確保整個(gè)工程的順利完成。4、資金管理本項(xiàng)目在建設(shè)過程中要及時(shí)支付工程款，防止承包商以此為由拖延工期，對項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收報(bào)帳管理，對不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。5、現(xiàn)場管理工程建設(shè)期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，組織科學(xué)文明施工。根據(jù)不同施工階段制定不同的總平面圖，以總平面圖為依據(jù)檢查各分包商文明施工的落實(shí)情況。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。1.2.51.2.5 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措（1）投資估算壹號公館

21、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資 4000 萬元。項(xiàng)目具體投資明細(xì)見下表：- 15 -壹號公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表壹號公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表序號項(xiàng)目名稱單位投資比例%備注一土地費(fèi)用萬元9000 23.74二前期工程費(fèi)萬元6901.821規(guī)劃、可研萬元1502勘測、設(shè)計(jì)萬元3603三通一平萬元180三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬元12303.241給、排水萬元3002供電、路燈萬元3503道路、綠化萬元580四建筑安裝工程費(fèi)萬元21052.2817001700 元/m2住宅建筑面積1建筑工程費(fèi)萬元19852.282設(shè)備購置與安裝工程萬元1200五公共配套設(shè)施費(fèi)萬元28007.39240 元/m2公共建筑面積六開發(fā)間接

22、費(fèi)萬元2000.53七管理費(fèi)用萬元3000.79八財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元15003.96貸款利息及其他九銷售費(fèi)用萬元6001.58十其他費(fèi)用萬元4201.11工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元700.6 元/ m2住宅建筑2工程監(jiān)理費(fèi)萬元210四*1%3工程保險(xiǎn)費(fèi)萬元804其他萬元60十一不可預(yù)見費(fèi)萬元1203.0十二建設(shè)投資萬元37912.28100（2）資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資 38000 萬元，其資金來源如下：1、銀行貸款：18000 萬元；2、單位自有：20000 萬元。- 16 -2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.12.1.1 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃

23、符合性分析中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出必須加強(qiáng)和諧社會建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和商品住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。云南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，以提質(zhì)擴(kuò)容和安居樂業(yè)為目標(biāo)，不斷完善城市功能，發(fā)揮城市特色。宣威基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘?，要進(jìn)一步壯大規(guī)模，提高質(zhì)量，向具有區(qū)域影響力的綜合性城市發(fā)展。要健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制和服務(wù)體系

24、，積極推進(jìn)市場化供應(yīng)、規(guī)范化服務(wù)。積極發(fā)展商品房、廉租房和普通商品房，控制高檔商品房。建立公正、透明的一級市場，培育和完善二、三級市場，放開租賃市場。推行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，大力發(fā)展和完善物業(yè)管理服務(wù)。宣威市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指- 17 -出 要以產(chǎn)業(yè)為支撐，以提質(zhì)擴(kuò)容和安居樂業(yè)為目標(biāo)，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，擴(kuò)大城市容量，到 2015年，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率 48的宏偉目標(biāo)。要改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，創(chuàng)建國家園林城市和國家環(huán)保模范城市。加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市輻射帶動(dòng)能力。城市中心地帶以商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)等為主，發(fā)展高層次、大流通、外向型的第三

25、產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)，培育服務(wù)領(lǐng)域新的增長點(diǎn)。壹號公館建設(shè)項(xiàng)目符合國家、云南及宣威市加強(qiáng)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)社會福利社會化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。2.1.22.1.2 區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析宣威市城市總體規(guī)劃（1996-2015 年） 擬定的宣威市城市性質(zhì)為國家級歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，是云南省的重要工業(yè)基地，本次總體規(guī)項(xiàng)目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)

26、完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備。項(xiàng)目四周交通便利，公共配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快該地區(qū)的建設(shè)步伐，促- 18 -進(jìn)該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，落實(shí)宣威市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。本項(xiàng)目按照宣威市城市總體規(guī)劃的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)。擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商品房住宅，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，住宅樓為高層框架結(jié)構(gòu)，通過合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，并與鄰近建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。項(xiàng)目場地四周有完備的市政設(shè)施，周邊交通便捷，項(xiàng)目建設(shè)符合宣威市城市總體規(guī)劃的要求。2.1.32.1.3 房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析

27、房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062016 年） 要求完善以市場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，滿足不同收入層次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群眾的生活環(huán)境，降低生活成本，切實(shí)考慮民生問題；堅(jiān)持“總量控制，區(qū)域平衡、項(xiàng)目落地”和“總量與項(xiàng)目相結(jié)合”的原則，有效調(diào)整宣威城市住房的供給結(jié)構(gòu)，形成有序、健康的供需關(guān)系。宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062016 年） 明確的住房建設(shè)目標(biāo)為：建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，著重開發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人- 19 -為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；

28、進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系，按照國家關(guān)于對住房調(diào)控的宏觀政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行為的引導(dǎo)，重點(diǎn)推進(jìn)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住宅，以及商品房、廉租房建設(shè)，有計(jì)劃、有步驟地解決中低收入人群的住房問題；合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。本項(xiàng)目面向城市中、低收入家庭開發(fā)建設(shè)，其住宅建筑面積 117000 平方米，設(shè)計(jì)戶數(shù)為 610 戶，戶型面積均在 80-120平方米之間，同時(shí)本項(xiàng)目在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上嚴(yán)格按照規(guī)劃部門規(guī)定各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，將有助于解決宣威市中、低收入家庭的住房問題，在一定程度上完善保障住房制度，維護(hù)社會穩(wěn)定，有助于提高宣威市的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房

29、建設(shè)規(guī)劃要求。2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的- 20 -有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2.2.12.2.1 調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策2005 年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)

30、結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2006 年 “九部委新政”的 “12070”政策要求套型建筑面積 120 平方米以下住房（含商品住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，要求開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對未來的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。2.2.22.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申對閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。2006 年版的

31、限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 1.0、單套住房建筑面積超過 144 平方米的住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不- 21 -得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。本項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)，項(xiàng)目總占地面積 35305.37 平方米（52.96 畝） ，通過交易取得，擬建設(shè) 3 棟高層框架結(jié)構(gòu)商品住房，總建筑面積 117000 平方米，戶型面積均在 80-120 平方米之間，容

32、積率為 2.965，綠化率為 15.18%，根據(jù)國土資源部公布的全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 、 限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄的要求，本項(xiàng)目符合國家有關(guān)項(xiàng)目用地限制政策要求。2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)商品住房管理辦法第三章第十三條規(guī)定“商品住房開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場運(yùn)作的原則，實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)，參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽(yù)” 。本項(xiàng)目作為商品房建設(shè)項(xiàng)目，按照商品住房管理辦法及中華人民共和國招投標(biāo)法的要求，2007 年 8 月 16 日召開的關(guān)于商品住房、廉租住房建設(shè)及舊城改造等有關(guān)問題的會議一致通過由市發(fā)改委牽頭組織，規(guī)劃、國土、

33、建設(shè)、房產(chǎn)、物價(jià)、監(jiān)察等單位參加，采用邀請招標(biāo)的方式確定壹號公館建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)。- 22 -3.資源開發(fā)及綜合利用分析3.1 資源利用方案本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目居住人數(shù)初步估算項(xiàng)目水資源消耗量約為 3 萬噸/年，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。3.1.13.1.1 給水給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 dn100 進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。3.1.23.1.2 中水中水本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。3.1.33.1.3 雨水、污水雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)

34、目居住區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。3.2 資源節(jié)約措施3.2.13.2.1 水資源現(xiàn)狀水資源現(xiàn)狀宣威位于云南省境內(nèi)，水資源豐富。3.2.23.2.2 水資源節(jié)約措施水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50015-2003） ，- 23 -室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50013-2006）選取給水用水定額。1、充分利用市政供水壓力（1）通過調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。2、回收屋面雨水作

35、為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。4、雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。5、合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。- 24 -4.節(jié)能方案分析4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪持續(xù)快速增長周期，與此同時(shí)也遭遇到資源、能源、環(huán)境的瓶頸制約，節(jié)約能源成為我國一項(xiàng)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略

36、方針。中國建筑能耗的總量逐年上升，在能源消費(fèi)總量中所占的比例已從上世紀(jì) 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。而建筑最大的耗能點(diǎn)是采暖和空調(diào)，據(jù)悉，我國在采暖和空調(diào)上的能耗占建筑總能耗的 55%。據(jù)介紹，我國城鄉(xiāng)既有建筑達(dá) 430 多億平方米，數(shù)量如此之巨的建筑中，最樂觀估計(jì)，達(dá)到節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)的僅占 5%左右；即使是新建筑，也有120%以上仍屬于高能耗。與氣候條件相近的發(fā)達(dá)國家相比，我國每平方米建筑采暖能耗盡管約為發(fā)達(dá)國家的 3 倍左右，但熱舒適程度遠(yuǎn)不如人。無論從整個(gè)國際經(jīng)濟(jì)氣候還是中國宏觀經(jīng)濟(jì)大勢來看，中國能源問題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，節(jié)約能耗勢在必行，而建筑能耗則是人們通常被忽視的重

37、大問題。建筑節(jié)能問題已經(jīng)得到國家和有關(guān)部委高度重視，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知 200555 號、 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第 143 號)，明確規(guī)定：新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。2004 年云南省制定頒布了- 25 -云南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)dbj43/001-2004，該標(biāo)準(zhǔn)的總體目標(biāo)是使云南省新建、改建和擴(kuò)建的居住建筑空調(diào)采暖能耗降低 50以上。宣威市人民政府也就進(jìn)一步加強(qiáng)全市建筑節(jié)能工作有關(guān)事項(xiàng)下發(fā)了宣威市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市建筑節(jié)能工作的通知岳政發(fā)（2007）16 號，要求全市

38、范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的民用建筑，必須嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和用能系統(tǒng)施工時(shí)，要按照現(xiàn)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)采取建筑節(jié)能措施。對達(dá)不到節(jié)能 50%標(biāo)準(zhǔn)的建筑，不得辦理開工許可和竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。4.2 能耗狀況4.2.14.2.1 項(xiàng)目能源品種選用原則項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目根據(jù)國家和宣威市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅建筑類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。4.2.24.2.2 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)。該區(qū)域市政設(shè)施可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大

39、市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件具備。4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.14.3.1 節(jié)能措施節(jié)能措施- 26 -1、節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選擇配電系統(tǒng)布局，加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮

40、。本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對- 27 -垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下

41、，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施合理確定供電線路長度及電纜截面，降低供電線路上的電能損耗。用現(xiàn)場和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá) 0.9 以上。- 28 -采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。照明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合

42、的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。采用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品。設(shè)置合理的計(jì)量和檢測設(shè)備。（3）他節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。綠化：對建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。4.3.24.3.2 節(jié)能效果分析節(jié)能效果分析為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)

43、準(zhǔn)和云南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ，通過采用積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案等節(jié)能措施，達(dá)到在傳統(tǒng)能耗標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上節(jié)能 50%的- 29 -目標(biāo)；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)上節(jié)以節(jié)能 25%，在采暖、降溫、照明上節(jié)能 25%。- 30 -5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析5.1 項(xiàng)目選址及用地現(xiàn)狀5.1.15.1.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)，交通便捷。同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，具備商品住房小區(qū)開發(fā)建設(shè)的條件。5.1.25.1.2 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目占地總面積 117000 平方米（52.96 畝） 。項(xiàng)目地地勢平坦、地質(zhì)條

44、件穩(wěn)定，便于建設(shè)，同時(shí)區(qū)位優(yōu)越、交通便利，便于居家生活。根據(jù)工程設(shè)計(jì)及現(xiàn)場調(diào)查，在本項(xiàng)目征地范圍內(nèi)沒有壓覆礦床和文物，具備開發(fā)建設(shè)條件。5.2 土地利用合理性分析項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)。項(xiàng)目地附近有多路公交線路通過，交通十分便捷，項(xiàng)目占用的土地用地性質(zhì)為商品房用地，項(xiàng)目建設(shè)符合宣威市土地總體規(guī)劃，不占用寶貴的耕地，也不覆壓礦藏，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國土資源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實(shí)施 2006 年版限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄 ，項(xiàng)目用地不屬禁止或限制類用地。項(xiàng)目地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，- 31 -便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。本項(xiàng)

45、目擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商品房，可以提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境及人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。- 32 -6.環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)。本區(qū)域在長期雨水侵蝕和物理化學(xué)風(fēng)化作用下，形成了較厚的風(fēng)化殼，由板頁巖、砂頁巖、灰?guī)r、紅色砂巖和花崗巖構(gòu)成。項(xiàng)目建址巖層出露較完整，構(gòu)造不太復(fù)雜。項(xiàng)目區(qū)屬大陸性亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，溫暖多雨，四季分明。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，項(xiàng)目區(qū)域區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，生物結(jié)構(gòu)單一?？傮w來說，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量較好，但項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)按規(guī)定搞好環(huán)境評價(jià)，防止水土流失和環(huán)境污染，隨時(shí)搞好環(huán)境

46、質(zhì)量的監(jiān)測工作。6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目的施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。依據(jù)工程特點(diǎn)，現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃機(jī)械和車輛尾氣污染。6.2.16.2.1 施工噪聲污染施工噪聲污染施工噪聲污染主要來自各種車輛運(yùn)輸、混凝土攪拌、道路- 33 -施工等，聲功率幾乎都在 100db(a)以上。6.2.26.2.2 水污染水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護(hù)水及路面清洗水。施工活動(dòng)產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活

47、污水含有較大量的有機(jī)物和懸浮物。6.2.36.2.3 固體廢棄物污染固體廢棄物污染本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 3 棟商品房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施，因此，項(xiàng)目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，同時(shí)，項(xiàng)目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施：1、雨水、污水：項(xiàng)目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、生活用水、沖

48、廁水，其排水特點(diǎn)- 34 -為 bob5/cod 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到宣威市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) ，項(xiàng)目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油污水，選用有相當(dāng)處理能力的隔油池處理后排除。項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會含有大量的有害物質(zhì)。2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運(yùn)輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理場處理。3、噪音治理。建材的堆放及混凝土

49、拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。項(xiàng)目施工場地周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。本項(xiàng)目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、- 35 -電氣等設(shè)備。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。4、煙氣治理。本項(xiàng)目產(chǎn)生的煙氣主

50、要為廚房烹飪油煙氣。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。5、施工期間環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成一定影響。項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定嚴(yán)加控制，合理安排混凝土振動(dòng)棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時(shí)間和場所，減少對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對粉塵進(jìn)行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí)行宣威市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對周邊環(huán)境的不利影響降到最低。6.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析6.4.16.4.1 項(xiàng)目地地質(zhì)災(zāi)害情況項(xiàng)目地地質(zhì)災(zāi)害情況在大地構(gòu)造上，本項(xiàng)目地位于漢江洞庭呦陷區(qū)邊緣，地處隆起區(qū)與盆地

51、間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生 6 次 3.54 級地震，挽近時(shí)期仍在活動(dòng)，根據(jù)鄰區(qū)地質(zhì)資料，場地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對簡單。本項(xiàng)目區(qū)屬低丘剝蝕地貌，其地勢平坦。項(xiàng)目建設(shè)主要位于平緩地帶上，工- 36 -程地質(zhì)條件簡單。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)自然邊坡穩(wěn)固性好，沒有發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。5.4.25.4.2 項(xiàng)目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目地表工程施工，占用土地主要為素填土、粉質(zhì)粘土、強(qiáng)風(fēng)化板巖，面積小，破壞較輕。項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)導(dǎo)致滑坡單獨(dú)發(fā)生的可能性較小，未來滑坡造成的危害性小。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未有泥石流發(fā)生歷史，沒有泥

52、石流產(chǎn)生的松散沖擊物，無形成泥石流的地形條件。預(yù)測通過合理加強(qiáng)對棄土的堆放管理和對其他災(zāi)害的治理，預(yù)測泥石流的危害小。5.4.35.4.3 地質(zhì)災(zāi)害防御對策和措施地質(zhì)災(zāi)害防御對策和措施依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500112001） 判定，場地土層等效剪切波速140m/s，覆蓋層厚度15 米,本場地為中軟土，類建筑場地,其地震基本烈度為 7 度，工程按照 7 度進(jìn)行抗震設(shè)防。設(shè)計(jì)基本地震加速度 0.1g，設(shè)計(jì)特征周期值0.35s。同時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決執(zhí)行“三同時(shí)”制度，輔助設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，有效控制。5.4.45.4.4 特殊環(huán)境影響分析及保護(hù)措施特殊環(huán)境影響分析及保

53、護(hù)措施本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)任何歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝等特殊環(huán)境，因此本項(xiàng)目不會對自然歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)生不- 37 -良影響。- 38 -7.經(jīng)濟(jì)影響分析7.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析壹號公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資 38000 萬元，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施肥、其他費(fèi)用等；具體構(gòu)成如下：土地費(fèi)用 9000 萬元，前期工程費(fèi) 690 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1230 萬元，建筑安裝工程費(fèi)19852.28 萬元，公共配套設(shè)施費(fèi) 1200 萬元，開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用共計(jì) 3020 萬元，不可預(yù)見費(fèi)約占工程建設(shè)投資的 0.3%，為 120 萬元

54、。7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算、工程進(jìn)度計(jì)劃及樓盤銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目銷售過程從取得銷售許可證開始，根據(jù)商品住房的有關(guān)政策，本項(xiàng)目商品住房的銷售實(shí)行政府直接指導(dǎo)管理，銷售方案報(bào)宣威市商品住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室審查備案，銷售對象須經(jīng)經(jīng)住辦審查、公示、批準(zhǔn)，并發(fā)給商品住房準(zhǔn)購單 ，住房的銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和一房一價(jià)原則，銷售價(jià)格暫按3800 元/平方米估算，預(yù)計(jì)銷售額為：16778.10 平方米（可售住宅面積）*3800 元/平方米=44375 萬元。初步估算本項(xiàng)目利潤總額為 44375 萬元-38000 萬元=6375萬元。- 39 -全部投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=6735 萬元/38000 萬元*100%=17.72%。因本項(xiàng)目為商品住房，其住宅具體銷售價(jià)格按照宣威市物價(jià)局核定的