物業(yè)科學發(fā)展觀的調研報告

1、物業(yè)科學開展觀的調研報告隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加快，被譽為二十一世紀朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管理水平，促進住宅建設，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理面對諸多棘手的難點問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著一些問題，有的管理資質不健全，收費工程不明確，有的也沒有簽訂效勞合同，效勞也不達標。要正面引導物業(yè)管理健康開展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、開發(fā)公司及相關部門的關

2、系，以必要的配套方法和實施細那么為依據(jù)，以改變觀念、理順管理機制和監(jiān)督約束機制為保障，強化物業(yè)公司自身質量，提高效勞質量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟運行規(guī)律逐步完善開展。一、縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟開展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的根本概念、內涵、性質、原那么、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在方案經(jīng)濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償效勞。(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理

3、局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、興盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質量和健康有序物業(yè)市場的開展。(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著?物業(yè)管理條例?、?省物業(yè)管理條例?和?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責、權、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主

4、之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業(yè)管理開展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康開展。(四)建管別離,物業(yè)管理啟動資金難以落實由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在方案經(jīng)濟時期建設單位和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是

5、難上加難。按照?物業(yè)管理條例?規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3，非住宅為售房款的6，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款30的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。(五)收費低，收費難使物業(yè)管

6、理舉步維艱?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?規(guī)定批準的收費標準，僅到達小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等工程根本管理效勞所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其效勞質量和水平，對業(yè)主提出的一些效勞需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟開展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我開展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6o左右。二、要著重處理好幾個關系物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償效勞。但這十個字，做起來就不那么簡

7、單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關系物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據(jù)有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權，物業(yè)公司具有終身效勞權，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供效勞與購置效勞的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到效勞；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策

8、管理。把兩者結合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點。在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好效勞與管理的關系?一是對業(yè)主的各類效勞需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好效勞觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為，那么應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。(二)業(yè)主與業(yè)主的關系“遠親不如近鄰這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。成百上千個

9、家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和的鄰里關系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。(三)有關部門與物業(yè)公司的關系按照國家有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關部門綜合效勞的對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業(yè)務，應由工程質量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權

10、方面的業(yè)務，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；效勞工程收費和收費標準方面的業(yè)務，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關部門的管理職。這些部門都是效勞性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質效勞，按規(guī)定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵抗，不應把怨言和責任轉嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責、權、利，否那么物業(yè)公司無權為其效勞。(四)物業(yè)管理主管部門與物

11、業(yè)公司的關系隨著政府管理職能的轉變，物業(yè)管理主管部門不能既當運發(fā)動又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而開展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時受益?？h物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個職能部門，應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理方法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以

12、為業(yè)主效勞為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質量投訴的調解處理；政企別離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主開展。三、縣物業(yè)管理健康有序開展的對策鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何標準物業(yè)管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向開展?關鍵要從以下幾個方面入手：(一)盡快完善配套方法和實施細那么社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制標準人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設

13、部?城市新建住宅小區(qū)管理方法?出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的開展。市在2021 年出臺了?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?，但作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣泛調查研究的前提下，根據(jù)?物業(yè)管理條例?、?省物業(yè)管理條例?、?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?盡快出臺縣物業(yè)管理配套方法和實施細那么。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維修基金的歸集，應在辦理?規(guī)劃許可證?時一次性按比例繳納，對不按規(guī)定繳納者，建設行政主管部門應不予辦

14、理?規(guī)劃許可證?和?開工施工許可證?，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)開展的社會根底。應利用播送、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業(yè)管理，參與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳發(fā)開工作，使廣闊居民認識到物業(yè)管理是為廣闊

15、居民營造一個平安舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設施保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變方案經(jīng)濟條件下的無償效勞的舊觀念，樹立起花錢買效勞的新觀念，養(yǎng)成自覺交費的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制政府應出臺方法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權單位、居委會的關系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服效勞多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據(jù)效勞內容和質量以簽訂合同的方式明

16、確彼此的權利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地開展。(四)加強自身建設，提高效勞質量提高效勞管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣闊群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，效勞時間不分晝夜，效勞空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶效勞的思想，恪守“住戶至上，效勞第一的宗旨，以優(yōu)良的效勞，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買效勞所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾效勞制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質效勞制度等，用制度標準物業(yè)人員的行為，用效勞調查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能政府要為物業(yè)公司開展經(jīng)營活動拓寬物業(yè)管理經(jīng)費渠道，增強企業(yè)的造血機制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中，應嚴格按照國務院?物業(yè)管理條例?、?省物業(yè)管理條例?和?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法