法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

1、法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用四川和盟物業(yè)管理有限公司四川和盟物業(yè)管理有限公司二零一六年七月二十五日二零一六年七月二十五日Company Logo和盟物業(yè)的定義和盟物業(yè)的定義和盟物業(yè)擁有一級管理資質(zhì)。是專業(yè)從事高檔住宅及商業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)的綜合性物業(yè)管理企業(yè)。公司始終堅持 “優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造無限價值”企業(yè)宗旨，忠實秉承“關(guān)愛相伴，真情永駐”的服務(wù)理念，高度關(guān)注客戶需求，持續(xù)改進企業(yè)的管理質(zhì)量和服務(wù)水平，努力與客戶建立起信任理解雙向雙贏的和諧關(guān)系。現(xiàn)實中如何運用法律法規(guī)處理好與業(yè)主之間的關(guān)系至關(guān)重要。Company Logo相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)國務(wù)國務(wù)院令院令主席主

2、席令令建設(shè)建設(shè)部令部令物業(yè)管理物業(yè)管理條例條例2003年年9月月1日起日起施行。施行。中華人中華人民共和國民共和國物權(quán)法物權(quán)法 2007年年10月月1日起日起施行。施行。住宅室住宅室內(nèi)裝飾裝內(nèi)裝飾裝修管理辦修管理辦法法 2002年年5月月1日日起施行。起施行。Company Logo中華人民共和國物權(quán)法第七十條第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等性用房等專有部分專有部分享有享有所有權(quán)所有權(quán)，對專有部，對專有部分以外的分以外的共有部分共有部分享有享有共有和共同管理共有和共同管理的的權(quán)利。權(quán)利。 第七十一條第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享業(yè)主對其建筑物專有部分

3、享有有占有、使用、收益占有、使用、收益和和處分處分的權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外業(yè)主對建筑物專有部分以外的的共有部分共有部分，享有權(quán)利享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)承擔(dān)義務(wù)；不得；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 Company Logo中華人民共和國物權(quán)法第七十三條第七

4、十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路道路，屬于業(yè)主共有，但屬于，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地綠地，屬于業(yè)主共有，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。，屬于業(yè)主共有。 第七十四第七十四條條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽

5、車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈出售、附贈或者或者出出租租等方式約定。等方式約定。占用占用業(yè)主業(yè)主共有的道路共有的道路或者其他場地用于停放或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主汽車的車位，屬于業(yè)主共有共有。 第七十五條第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 Company Logo第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定 物業(yè)管理政策法規(guī)匯編Company Logo中華人民共和國物權(quán)法第七十七條第七十七條 業(yè)主業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

6、。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅住宅改變改變?yōu)闉榻?jīng)營性用房經(jīng)營性用房的，的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。主同意。 （住改商住改商）第七十八條第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第七十九第七十九 建筑物及其附屬設(shè)施的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金維修資金，屬，

7、屬于于業(yè)主共有業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水電梯、水箱箱等共有部分的等共有部分的維修維修。維修資金的籌集、使用情況。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。應(yīng)當(dāng)公布。物業(yè)管理政策法規(guī)匯編Company Logo中華人民共和國物權(quán)法第八十條第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤費用分攤、收益分配收益分配等等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 第八十一條第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬

8、設(shè)施，也可業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?；蛘咂渌芾砣斯芾怼?對對建設(shè)單位建設(shè)單位聘聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法有權(quán)依法更換。更換。 第八十二條第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 第八十三條第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。物業(yè)管理政策法規(guī)匯編法律與物業(yè)息息相法律與

9、物業(yè)息息相關(guān)！我們來關(guān)注一關(guān)！我們來關(guān)注一下下面幾個話題：下下面幾個話題：拒交物業(yè)費怎么辦？根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定： 業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主必須在享受物業(yè)服務(wù)的同時，必須按時繳納相應(yīng)的物業(yè)費。 從法律中可以看出，無論是否入住/使用，物業(yè)只要已經(jīng)交付，則物業(yè)費須由業(yè)主承擔(dān)，按時繳納。如使用人拒交，物業(yè)公司可通過法律途徑，維護自身利益。結(jié)論：結(jié)論：電梯壞了怎么辦？物業(yè)管理條例中第六十四條規(guī)定： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主 委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)。 電梯等專用設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，物業(yè)公司不能自行修理，應(yīng)由

10、專業(yè)的，取得國家相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)進行處理。物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主做好解釋說明工作。結(jié)論：結(jié)論：16頻發(fā)高空墜物怎么辦？頻發(fā)高空墜物怎么辦？中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法八十七條規(guī)定： 從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。 物業(yè)公司在盡到自身的責(zé)任后，對因高空墜物造成的損失，可以免除法律意義上的責(zé)任。結(jié)論：結(jié)論：我們再來看看以下兩個案例！業(yè)主車輛被盜業(yè)主車輛被盜 物業(yè)被判賠償物業(yè)被判賠償由于物業(yè)公司疏忽，晚上未安排保安巡邏，一夜之間小區(qū)內(nèi)三名業(yè)主的電動自行由于物業(yè)公司疏忽，晚上未安排保安巡邏，一夜之間小區(qū)

11、內(nèi)三名業(yè)主的電動自行車在指定的停車棚內(nèi)被盜，三名業(yè)主一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭。車在指定的停車棚內(nèi)被盜，三名業(yè)主一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭。法院審理后認為，物業(yè)公司與小區(qū)住戶簽訂的合同合法有效，三名業(yè)主的電動車法院審理后認為，物業(yè)公司與小區(qū)住戶簽訂的合同合法有效，三名業(yè)主的電動車丟失，物業(yè)公司有管理不力的責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)按合同約定賠償三位業(yè)主的損失，丟失，物業(yè)公司有管理不力的責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)按合同約定賠償三位業(yè)主的損失，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，法院遂作出以上判決。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，法院遂作出以上判決。汪某是某小區(qū)業(yè)主，其車子被盜后，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任并賠償相關(guān)損失。汪某是某小區(qū)業(yè)主，其車子被盜

12、后，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任并賠償相關(guān)損失。物業(yè)公司獲悉后，立即調(diào)出了車庫的視頻。通過視頻發(fā)現(xiàn)，事發(fā)當(dāng)天，物業(yè)的保安物業(yè)公司獲悉后，立即調(diào)出了車庫的視頻。通過視頻發(fā)現(xiàn)，事發(fā)當(dāng)天，物業(yè)的保安人員兩次巡查了地下車庫，都沒有發(fā)現(xiàn)異常物業(yè)公司認為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。人員兩次巡查了地下車庫，都沒有發(fā)現(xiàn)異常物業(yè)公司認為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。人民法院經(jīng)審理認為，依電子監(jiān)控錄像看，在犯罪嫌疑人出現(xiàn)在監(jiān)控范圍內(nèi)前人民法院經(jīng)審理認為，依電子監(jiān)控錄像看，在犯罪嫌疑人出現(xiàn)在監(jiān)控范圍內(nèi)前1010分鐘內(nèi)，保安人員兩次對車庫進行巡查。而且汪某并沒有租賃地下車位，應(yīng)依約分鐘內(nèi)，保安人員兩次對車庫進行巡查。而且汪某并沒有租賃地下車位，應(yīng)依約將車輛停放在地面停車位，因此，法院駁回了其的訴訟請求。將車輛停放在地面停車位，因此，法院駁回了其的訴訟請求。業(yè)主車輛小區(qū)被盜業(yè)主車輛小區(qū)被盜 法院判定責(zé)任自負法院判定責(zé)任自負 為什么一個公司需要承擔(dān)責(zé)任 一個公司免責(zé)呢？根據(jù)物業(yè)管理條例第四十七條的規(guī)定：第四十七條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做