論物業(yè)管理在房地產(chǎn)的運(yùn)用

1、論物業(yè)管理在房地產(chǎn)的運(yùn)用 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的開端，直接關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量的好壞。該階段，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極加入到整個(gè)設(shè)計(jì)過程中去。在設(shè)計(jì)階段，開發(fā)人員一般會(huì)考慮兩個(gè)方面，一方面是自己的設(shè)計(jì)是否在實(shí)踐中可行，另一方面就是未來的業(yè)主是否會(huì)感覺舒適、便利、滿意，而物業(yè)管理均可以參與到這兩方面的討論中去。前一方面，物業(yè)管理公司可以憑借自己和各類業(yè)主溝通的經(jīng)驗(yàn)，得到業(yè)主心中最為滿意的樣板建筑。后一方面，物業(yè)管理公司在平時(shí)對(duì)住戶房屋進(jìn)行維修等工作時(shí)，搜集到一些不符合實(shí)際需求的設(shè)計(jì)。比如說，南方大多數(shù)鋁合金窗都是平口槽的，在梅雨季節(jié)或是臺(tái)風(fēng)到來之時(shí)，雨水往往會(huì)在槽中聚集，影響用戶的使用，如果可

2、以將槽改成內(nèi)高外低的模式，就不會(huì)產(chǎn)生類似問題，而這些信息都可以從物業(yè)公司處獲取到?，F(xiàn)在多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最后的驗(yàn)收階段都有明文規(guī)定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案如果沒有物業(yè)管理公司的介入則不可以開工，在結(jié)算過程中，如果沒有物業(yè)管理公司介入工程，則不能付款?？梢姡嗟娜艘呀?jīng)意識(shí)到物業(yè)管理公司在整個(gè)工程項(xiàng)目中起到的關(guān)鍵作用。物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工階段主要起到了監(jiān)督作用，它的監(jiān)督作用同專業(yè)監(jiān)理有很大的不同。專業(yè)監(jiān)理公司為項(xiàng)目提供的服務(wù)是有時(shí)效的，一般在項(xiàng)目結(jié)束后，其合作關(guān)系就會(huì)解除，而物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督卻是長(zhǎng)效的，由于物業(yè)管理公司在項(xiàng)目結(jié)束后會(huì)接受其全部管理工作，因此項(xiàng)目質(zhì)量的高低決定了物業(yè)管理公司在

3、項(xiàng)目結(jié)束后的花費(fèi)。為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，物業(yè)管理公司往往會(huì)更加關(guān)注項(xiàng)目開工過程中的質(zhì)量問題。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們選擇住宅的標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了改變，物業(yè)管理越來越成為消費(fèi)者購買物業(yè)時(shí)考慮的重要因素之一。有學(xué)者在一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告中指出，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，物業(yè)管理可以占全部因素的20%-30%，可見，物業(yè)管理的重要作用。為了在銷售中發(fā)揮物業(yè)管理的積極作用，物業(yè)方面應(yīng)該在銷售之前做好以下幾項(xiàng)準(zhǔn)備：規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容、規(guī)劃物業(yè)配置、確定組織結(jié)構(gòu)、完成財(cái)務(wù)預(yù)算、準(zhǔn)備全部相關(guān)物業(yè)管理合同。這樣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到全面銷售階段時(shí)，其物業(yè)管理也就進(jìn)入到具體實(shí)施階段，可以讓潛在業(yè)主們直接看到該項(xiàng)目物業(yè)管理的實(shí)效如何。 上文主

4、要討論了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，下面筆者將結(jié)合物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中起到的作用討論如何完善物業(yè)管理，并以大連高新園區(qū)普羅旺斯樓盤為例介紹如何才能使房地產(chǎn)物業(yè)管理同房地產(chǎn)行業(yè)的配合更加默契，以進(jìn)一步提升住戶的利益。大連普羅旺斯于2012年初開盤，并由大連億達(dá)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。由于其充分發(fā)揮了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用，整個(gè)樓盤的開發(fā)以及銷售過程都十分順利。1、物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作的完善途徑房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，物業(yè)管理若想要發(fā)揮良好的作用就需要相應(yīng)配套設(shè)施的輔助，而這些輔助設(shè)施就要從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的規(guī)劃開始。一方面，在項(xiàng)目完工后，要格外注意項(xiàng)目收尾并做好移交工作。項(xiàng)目收尾時(shí)

5、剩余工作量不是很大，但是較為繁雜，如果處理不好很有可能影響項(xiàng)目的移交，進(jìn)而影響業(yè)主的入住。億達(dá)物業(yè)在接手普羅旺斯樓盤伊始，就開始進(jìn)行全面的設(shè)施規(guī)劃，并將物業(yè)方面的需求同整個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)緊密結(jié)合在一起。項(xiàng)目結(jié)束前后，億達(dá)物業(yè)切實(shí)從業(yè)主角度出發(fā)，在處理好收尾工作之余，同時(shí)解決了業(yè)主關(guān)心的水、電、煤氣等問題，使得業(yè)主的入住過程也相當(dāng)順利。2、開工階段與物業(yè)管理銜接工作的完善在整個(gè)項(xiàng)目的開工過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分發(fā)揮自己的監(jiān)督職能，做好監(jiān)督工作。工程質(zhì)量的高低與物業(yè)管理公司的利益息息相關(guān)，如果工程質(zhì)量較差，今后在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，管理公司就要花費(fèi)更多的財(cái)力物力進(jìn)行維修等工作。億達(dá)物業(yè)全程參與工程監(jiān)督

6、，并聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院多位專家參與樓盤的建造，在工程中提出許多可行建議，使得整體工程質(zhì)量得到了保證，這在之后的物業(yè)管理過程中也進(jìn)一步得到證實(shí)。業(yè)主維修比例在同業(yè)中較低。3、轉(zhuǎn)變觀念，提升物業(yè)管理水平物業(yè)管理是一項(xiàng)十分專業(yè)的工作，要求專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)擁有一套相適應(yīng)的管理制度。所以，物業(yè)管理需要從觀念處著手，進(jìn)一步提升物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)管理需要一個(gè)專業(yè)、素質(zhì)高、能力強(qiáng)的精英隊(duì)伍。隨著住宅多樣化以及住宅的復(fù)雜化，物業(yè)管理越來越需要一批有專業(yè)背景的人去從事這方面的工作，這樣才能正確處理好與業(yè)主的關(guān)系。另外，物業(yè)管理公司需要首先考慮社會(huì)效益，其次才是經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保社區(qū)形成一個(gè)良好、和諧的生活氛圍。億達(dá)物業(yè)在整個(gè)管理過程中，非常重視自身團(tuán)隊(duì)建設(shè)，確保團(tuán)隊(duì)中各個(gè)都是同業(yè)中的精英。另外，億達(dá)物業(yè)的工作人員經(jīng)常組織一些社區(qū)活動(dòng)，看望孤寡老人等，在業(yè)主中樹立了良好的口碑，贏得了更多業(yè)主的認(rèn)可。 從上面的論述可以看出，物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)過程息息相關(guān)，研究者在進(jìn)行物業(yè)管理研究時(shí)，不能忽略房地產(chǎn)開發(fā)過程對(duì)其的影響，兩者是相輔相成的。希望