邢臺威縣洺水華庭前期提案

1、洺水華庭地產(chǎn)項目前期提案【洺水華庭】地產(chǎn)項目提案項目類型住宅物業(yè)類型項目地址河北省邢臺市威縣開發(fā)單位邢臺內(nèi)邱天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄前言1.威縣概況1.1.威縣地理位置1.2.威縣四至及人口1.3.威縣交通1.4.威縣發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃1.4.1.城市性質(zhì)1.4.2.城市規(guī)模1.4.3.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2. 威縣住宅市場調(diào)研分析2.1.威縣房地產(chǎn)市場概況2.1.1.市場供應(yīng)狀況2.1.2.市場需求狀況2.2.威縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析3. 消費(fèi)者需求分析3.1.消費(fèi)者調(diào)研分析3.2.消費(fèi)主力特征分析3.3.購房者消費(fèi)心理分析3.4.影響消費(fèi)者購買的主要因素4. 現(xiàn)有樓盤分類描述4.1.現(xiàn)有樓盤面積及主力

2、戶型4.2.現(xiàn)有樓盤宣傳途徑4.3.現(xiàn)有樓盤配套4.4.現(xiàn)有樓盤分析4.5.106國道西側(cè)180畝地塊調(diào)研分析5. 項目發(fā)展定位5.1.項目概況5.2.項目市場定位5.3.項目產(chǎn)品定位5.4.產(chǎn)品定位檔次5.5.項目形象定位5.6.項目銷售均價定位5.7.項目客戶定位分析6. 項目swot分析6.1.項目優(yōu)勢分析6.2.項目劣勢分析6.3.項目機(jī)會分析6.4.項目威脅分析7. 項目產(chǎn)品建議7.1.景觀規(guī)劃建議7.2.戶型設(shè)計7.3.配套設(shè)施8. 項目市場定位與產(chǎn)品的對接9. 建筑與空間設(shè)計建議9.1.設(shè)計建議9.2.戶型10. 項目營銷預(yù)案10.1.營銷目標(biāo)10.2.營銷周期10.3.推廣策略

3、10.4.推廣媒介10.5.營銷渠道10.6.銷售策略10.7.項目回款計劃（模擬）10.8.本案營銷應(yīng)遵循原則10.9.本案面市建議敬啟者：邢臺內(nèi)邱天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)：邢臺威縣洺水華庭房地產(chǎn)項目提案本公司承蒙貴司信任，現(xiàn)提交邢臺威縣【洺水華庭】項目提案敬請商閱前言敝司有幸為貴公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?；趯νh房地產(chǎn)市場的了解，我們在全面、深入地掌握了威縣區(qū)域環(huán)境以及洺水華庭項目后，現(xiàn)以科學(xué)的研究方法、代理行的專業(yè)視角以及責(zé)任感，從市場研究、營銷策略著手，本著與貴司精誠合作之目的，向貴司提供此提案。我們的經(jīng)營理念務(wù)實(shí)規(guī)范專業(yè)誠信我們的工作態(tài)度 務(wù)實(shí)：為貴公司提供準(zhǔn)確的、行之有效的決策依據(jù) 投

4、入：我們?nèi)?、全面參與，并以此樹立代理品牌 創(chuàng)新：通過對動態(tài)市場的把控和項目理念的創(chuàng)新，使項目利潤最大化的提升 目標(biāo)：規(guī)避風(fēng)險，使本項目操作順暢1.威縣概況1.1.威縣地理位置：威縣位于河北省南部，邢臺市東部。1.2.威縣四至及人口：威縣南北長48.2公里，東西寬32公里，東鄰清河縣，西連廣宗縣，北與南宮縣毗鄰，南與臨西縣和邱縣接壤。全縣總面積994平方公里，總耕地面積110萬畝，總?cè)丝?4萬，轄5鎮(zhèn)11鄉(xiāng)，共522個行政村。1.3.威縣交通：威縣是華北南部公路交通樞紐，106國道、廣大高速、武館公路縱穿南北，青銀高速、邢臨高速、邢臨公路、邢清公路、陽館公路橫貫東西，形成了“三縱五橫”的交通格

5、局。1.4. 威縣發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃1.4.1. 城市性質(zhì)邢臺2005年2020年城市發(fā)展規(guī)劃：邢臺市新規(guī)劃明確了1個中心(邢臺市區(qū))、2個副中心(清河、寧晉)、5個中小城市(沙河、南宮、隆堯、巨鹿、威縣)、9個縣城、13個重點(diǎn)城鎮(zhèn)、51個一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。屆時，邢臺市將被打造成為冀南重要的中心城市，以發(fā)展冶金、能源、汽車、建材為主的工業(yè)基地，具有濃郁的歷史文化特色的生態(tài)園林城市。威縣作為農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)上，形成了棉、菜、畜三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，棉花種植、無公害蔬菜、畜牧養(yǎng)殖發(fā)展迅速，具有廣闊的發(fā)展前景和生產(chǎn)加工潛力；工業(yè)上，形成了棉花加工、皮毛加工、汽車配件、建材裝飾四大特色行業(yè)；另外威縣依托區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)

6、展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，先后建成了蔬菜、日用百貨、建筑建材、皮毛、汽車配件等10多個專業(yè)市場。分析：城市發(fā)展目標(biāo)明確，經(jīng)濟(jì)形勢看好。1.4.2. 城市規(guī)模威縣縣城總規(guī)劃面積24平方公里，新區(qū)規(guī)劃面積10平方公里，由商住區(qū)和工業(yè)區(qū)組成?？h城新區(qū)位于縣城東北，廣大高速公路西側(cè)，106國道縱穿園區(qū)?？h城新區(qū)是立足擴(kuò)大縣城框架、完善基礎(chǔ)設(shè)施、增加縣城功能、提升城市品位、打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬平臺，按照“項目進(jìn)區(qū)、產(chǎn)業(yè)興城”思路規(guī)劃、建設(shè)的。園區(qū)確保實(shí)現(xiàn)“七通一平”（即通路、水、電、訊、排水、寬帶、有線電視信號、場地平整）?？h委、政府按照“搭平臺、建園區(qū)”思路，把新區(qū)作為威縣的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，打破行業(yè)和部門界限，在地價、行

7、政性收費(fèi)等方面最大限度讓利；在承辦審批、信貸幫扶等方面優(yōu)先扶持；在管理服務(wù)方面由新區(qū)管委會實(shí)行“封閉管理、一口對外”。 威縣城北工業(yè)新村位于縣城以北5公里，106國道西側(cè)、邢清公路南側(cè)一公里處；占地1100余畝，園區(qū)內(nèi)四通一平，水電齊全，交通便利，是投資興業(yè)的理想之地。威縣目前總?cè)丝跀?shù)為54萬，城區(qū)人口在5萬左右。分析：舊城改造及新區(qū)規(guī)劃建設(shè)力度加大，人口規(guī)模隨之增長，住宅需求也將不斷增加。1.4.3. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2007年取得成績：全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值30.7億元，同比增長16.4%；第二產(chǎn)業(yè)增速達(dá)到37.1%；完成規(guī)模以上企業(yè)增加值1.69億元，同比增長35.4%；完成全部財政收入7298萬元，

8、可比增長20.27%；完成全社會固定資產(chǎn)投資17.17億元，同比增長26%。2008年預(yù)期目標(biāo)：全縣生產(chǎn)總值達(dá)到35.6億元，增長16%以上；全部財政收入突破億元大關(guān)，增長37%以上；全社會固定資產(chǎn)投資增長25%以上；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值增長20%以上；農(nóng)民人均純收入增長6%以上。分析：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，固定資產(chǎn)投資增長幅度較大，城市化進(jìn)程步入軌道?？偨Y(jié)：這一切均為威縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了足夠的發(fā)展空間。2. 威縣住宅市場調(diào)研分析2.1. 威縣房地產(chǎn)市場概況2.1.1. 市場供應(yīng)狀況2007年之前威縣的住宅市場供應(yīng)主要存在兩種形式：一種是城市居民自籌自建，建筑形式多為單層住宅或二、三層小樓；另

9、一種則是單位集資建房，據(jù)調(diào)查，國稅局、土地局、郵政局、檢察院、電力局、建設(shè)局、糧食局、銀行等政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位都有自己的單位住房，當(dāng)時購房價格在800元左右，建筑形式多為“4+1”層磚混結(jié)構(gòu)多層住宅。威縣房地產(chǎn)市場在2007年才剛剛起步，陸續(xù)有幾家外地房地產(chǎn)開發(fā)商來此投資開發(fā)，邢臺恒德地產(chǎn)、邢臺永誠地產(chǎn)、河北中廈地產(chǎn)、邢臺鑫源地產(chǎn)目前都獲取了一定數(shù)量土地的開發(fā)權(quán)。詳情見下表項目名稱開發(fā)商項目地址占地面積總建筑面積（平米）樓棟數(shù)樓層數(shù)總戶數(shù)主力戶型目前進(jìn)度都市華庭邢臺恒德義和西路與北大街交口東南角35.4畝40000共11棟5+1多層250戶兩室兩廳三室兩廳工程已開槽，未正式銷售，陽光佳園邢臺永

10、誠朝陽路與友誼大街交口西南角16.5畝226005棟5+1多層190戶三室兩廳已開盤銷售，均價1350元洺水華庭內(nèi)邱天廈 交通北大街義和路南50畝5300014棟5+1多層360戶兩室兩廳三室四室未動中廈御園河北中廈中華北大街的盈海棉業(yè)公司70畝-15棟多層、洋房、小高-三室兩廳形象宣傳+售樓部積累未定邢臺恒德106國道與洺水路交口西南角90畝-未定邢臺鑫源 洺水路南，法院斜對面89畝-合計351畝約2600002008年威縣城區(qū)建設(shè)目標(biāo)：2008年在縣城建設(shè)上，動作會更大、步子會更快，將重點(diǎn)實(shí)施好 “11467”工程。即規(guī)劃建設(shè)1個文化廣場；1個（高廟）生態(tài)園；實(shí)施洺州大酒店、電力局生產(chǎn)調(diào)度

11、中心、國稅局綜合業(yè)務(wù)樓和縣中醫(yī)院遷建4項工程；開發(fā)建設(shè)都市華庭、陽光佳園等6個高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，總計約26萬平方米；實(shí)施團(tuán)結(jié)路、三多街、友誼街、洺水路西延、北外街改造、義和路西延、夕照門市場街改造等7條道路改造建設(shè)工程，縣城建設(shè)總投資達(dá)到5億元以上。在建設(shè)中，每一項工程都要高標(biāo)準(zhǔn)、講規(guī)范，力爭每處建筑、標(biāo)志景觀、公共設(shè)施和主要街道，都展示現(xiàn)代化、體現(xiàn)人性化。進(jìn)一步加強(qiáng)縣城管理，做到建管并重，打造優(yōu)美的縣城人居環(huán)境。分析：預(yù)計2008年威縣住宅市場陸續(xù)供應(yīng)量在20萬平米左右，產(chǎn)品形式均為多層住宅，規(guī)劃允許建設(shè)12層小高層,主力戶型為三室兩廳。2.1.2. 市場需求狀況2007年之前威縣住宅市場基本

12、上是一種自給自足的狀況，2007年房地產(chǎn)開發(fā)才剛剛起步，有關(guān)市場需求的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較缺乏，但是，據(jù)調(diào)查，目前接受咨詢的項目均已積累了為數(shù)不少的購房意向客戶，足以消化目前市場供應(yīng)量。市場需求要點(diǎn)：目前接受咨詢的項目雖然沒有公示價格（陽光佳園已公開發(fā)售，均價約1350元/平方米），但據(jù)市調(diào)顯示,購房人群的心理承受價位大約在13001500元之間；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入和城市規(guī)劃面積范圍的擴(kuò)大，大部分人群成為城市人口；城市建設(shè)的加快和居住條件的改善，使得威縣城區(qū)的住宅市場需求量在不斷加大；隨著居民收入的增加，人們對于居住環(huán)境的要求也在不斷提高，這在一定程度上也將推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；購房者攀比心理較強(qiáng),刺激

13、購房熱情。分析：由于人們的住房需求長時間沒有得到滿足，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)將不斷得以釋放。2.2. 威縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析目前，威縣的房地產(chǎn)市場正處于起步階段，隨著威縣房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，人們對于社區(qū)品質(zhì)及其功能的要求將不斷提升。住宅市場的項目開發(fā)將呈現(xiàn)規(guī)?；?，大型成熟社區(qū)數(shù)量將不斷增加，高品質(zhì)和特點(diǎn)突出的樓盤將更容易吸引客戶；住宅項目產(chǎn)品形式隨著整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將逐步改變“5+1”多層為主的單一格局；小高層將逐步上市。市場需求以中大面積100-140平米戶型為主，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)鼐用褓徺I住宅的主要意圖在于改善生活條件。3. 消費(fèi)者需求分析3.1. 消費(fèi)者調(diào)研分析本次消費(fèi)者調(diào)研對象包括政府機(jī)關(guān)領(lǐng)

14、導(dǎo)及工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)職工、周邊村鎮(zhèn)較高收入農(nóng)民、個體工商業(yè)者。經(jīng)調(diào)研得出以下結(jié)論：消費(fèi)者近期內(nèi)的購房意向較強(qiáng)，說明市場需求比較旺盛，在急劇釋放；總價在20萬以內(nèi)的住宅更容易被市場接受；單套面積需求最明顯的是100140平米之間的三室，實(shí)用性要求較高；絕大多數(shù)消費(fèi)者比較注重車庫的實(shí)用性。目前威縣的住宅房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，當(dāng)?shù)鼐用駥ι鐓^(qū)沒有太高的要求，還沒有達(dá)到很高的認(rèn)知程度，只要小區(qū)有一定規(guī)模、質(zhì)量好、景觀做的好一些就比較滿意，但是隨著各種信息大量而快速的傳播，消費(fèi)者對購房置業(yè)的意識會逐漸成熟，對住宅產(chǎn)品也會逐漸挑剔；城市化的步伐加快也將促使市場上的中、高檔住宅需求量不斷增加。3.

15、2. 消費(fèi)主力特征分析消費(fèi)主力人群主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、縣城職工、在縣城經(jīng)商人員、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職工、優(yōu)秀企業(yè)務(wù)工人員、農(nóng)村收入較高且有一定積蓄的家庭以及村辦企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與員工；消費(fèi)主力人群的年齡特征在2550 歲之間；以改善家庭居住環(huán)境為主；絕大多數(shù)為一次置業(yè)農(nóng)村進(jìn)城購房者有一部分是為子女結(jié)婚或子女教育；收入穩(wěn)定，有一定財富積累。3.3. 購房者消費(fèi)心理分析由于威縣住宅市場的發(fā)展還處于初級階段，消費(fèi)者購房意識樹立時間較短，但積極性較高。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，獲取信息資源渠道的廣泛性和信息的準(zhǔn)確性在增加，消費(fèi)者在購房時會更加理性的選擇意向樓盤。3.4、影響消費(fèi)者購買的主要因素3.4.1. 項目所處地

16、段地段未來升值潛力，交通的便利性，周邊未來發(fā)展規(guī)劃，周邊生活、商業(yè)配套的齊全性；3.4.2. 購買能力及支付方式考慮自身的購買能力，在選擇樓盤時選擇最適合的付款方式，將附加成本降到最低。3.4.3. 住宅的戶型及面積根據(jù)實(shí)際需求選擇理想的戶型和面積。4. 現(xiàn)有樓盤分類描述4.1. 現(xiàn)有樓盤面積及主力戶型項目名稱面積主力戶型都市華庭85250平米兩室兩廳、三室兩廳陽光佳園80135平米兩室兩廳、三室兩廳洺水華庭98157平米兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳中廈御園90300平米三室兩廳4.2. 現(xiàn)有樓盤宣傳途徑項目名稱推廣主題宣傳途徑都市華庭引領(lǐng)時尚生活dm單頁、折頁、圍擋、燈箱陽光佳園城市第一居所

17、，陽光生活從這里開始dm單頁、戶外廣告洺水華庭威縣標(biāo)志性社區(qū)dm單頁中廈御園路牌燈箱、戶外4.3. 現(xiàn)有樓盤配套項目名稱內(nèi)部配套外部配套都市華庭中央噴泉廣場小區(qū)北部有規(guī)劃中的威縣公園，距離一中、實(shí)驗小學(xué)、縣醫(yī)院、四季春市場、振威市場、六合福超市非常近，求學(xué)、就醫(yī)、購物比較方便。陽光佳園周邊有縣第一幼兒園、朝陽路小學(xué)、實(shí)驗中學(xué)、威縣黨校，書香氛圍濃厚。朝陽路便民菜市場、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、衛(wèi)校附屬醫(yī)院、縣二院等距離小區(qū)較近。洺水華庭中央噴泉廣場項目距離威縣一中200米，緊鄰占地96280平米的振威市場、四季青蔬菜市場、與目前的汽車站距離500米。中廈御園幼兒園、會所、水系景觀4.4. 現(xiàn)有樓盤分

18、析項目名稱優(yōu)勢劣勢都市華庭緊臨城市干道，交通便利；周邊配套齊全。內(nèi)部配套不完善；項目容積率較高，樓間距較近。陽光佳園周邊配套齊全社區(qū)內(nèi)部配套不完善；小區(qū)規(guī)模較?。蝗莘e率較高，樓間距較近；周邊路況不好，南側(cè)有一條臭水溝；縣該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ淮?。洺水華庭周邊配套齊全；小區(qū)規(guī)模較大社區(qū)內(nèi)部配套不完善；周邊路況不好，臨近汽車站較亂。中廈御園小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計合理、內(nèi)部配套完善位置較偏、外部配套建設(shè)不足分析： 威縣地產(chǎn)市場起步較晚,消費(fèi)者對樓盤的消費(fèi)多數(shù)還停留在滿足最基本的居住條件層面,整體購買力水平不高決定了現(xiàn)有樓盤品質(zhì)較低。通過現(xiàn)已開發(fā)的兩個項目對比分析，我們的項目具有規(guī)模較大的優(yōu)勢，其它方面優(yōu)勢不明

19、顯，還需要在品牌塑造上加大力度，產(chǎn)品設(shè)計上力求完美，提高后期物業(yè)服務(wù)等，以吸引更多購房客戶，如規(guī)劃允許可在小區(qū)內(nèi)建立會所、幼兒園，完善社區(qū)配套，提高項目競爭力。 4.5. 106國道西側(cè)180畝地塊調(diào)研分析該地塊地理位置較優(yōu)，占據(jù)縣城發(fā)展方向，縣城文化中心-河北省愛國主義教育基地位于該地塊對面區(qū)域。該地塊與中華大街-形象大道有200米之隔，有法院、建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局、地稅局、財政局、郵政局、廣播電視局、糧食局、計生局、洺州鎮(zhèn)政府；威縣三院（婦幼保健院）、衛(wèi)校醫(yī)院；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)村信用社城市聯(lián)社、農(nóng)業(yè)銀行；中國人壽、人保財險；移動公司、聯(lián)通公司；楚味情飯店、臨清飯店、大胖涮鍋等距

20、離項目地都非常近。盡直往北也就是發(fā)展中的縣城新區(qū)的工業(yè)園區(qū)，分布著龍騰制衣、馨帛紡織、德隆棉業(yè)、德宏棉業(yè)、銀豐棉業(yè)、元亨油脂、銘州紡織、天潤肥業(yè)等多家公司企業(yè)；據(jù)說招商引資過億元的利暉油脂、邵州紡織項目也將落戶此地；威縣汽車站也要搬遷至北部的106國道西側(cè)；在調(diào)查中了解到多數(shù)人認(rèn)可該地塊的位置，認(rèn)為是威縣較為理想的位置，處于城市的發(fā)展方向，該地塊將開發(fā)形成較高品質(zhì)、大規(guī)模居住區(qū)；結(jié)論分析：因縣域城市房地產(chǎn)消費(fèi)極易飽和，106國道西側(cè)項目的上市會對我方項目造成極大威脅，其區(qū)域優(yōu)勢明顯，占據(jù)縣城發(fā)展方向，周邊配套齊全，企事業(yè)單位分布較多，能對周邊人群產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。建議開發(fā)商密切關(guān)注此地塊兩家開

21、發(fā)商動態(tài)，做到知己知彼！從另一個角度來看，該地塊的土地成本較高，必然導(dǎo)致最終房價過高，因此我們在土地成本上也具有較大的優(yōu)勢，我們在銷售上實(shí)行靈活的銷售政策，保證利潤，搶占市場。34 洺水華庭（暫定名）地產(chǎn)項目前期提案5. 項目發(fā)展定位5.1. 項目概況項目所處地塊西鄰交通北大街。項目總建筑面積約53000平方米。5.2. 項目市場定位本項目的市場定位威縣最宜居型園林社區(qū)：定位說明本項目的開發(fā)商將以一種負(fù)責(zé)的態(tài)度，以市場為基礎(chǔ)，汲取中國傳統(tǒng)的園林文化精髓，以超前的服務(wù)理念、文化理念，打造威縣最適宜居住社區(qū)。本項目的開發(fā)商將傾心創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價值最大化。5.3

22、. 項目產(chǎn)品定位洺水華庭精心建筑 精致生活定位說明：與威縣其它房地產(chǎn)物業(yè)形成鮮明的差異。5.4. 產(chǎn)品檔次定位：中高檔住宅定位說明：威縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近兩年的發(fā)展，房產(chǎn)消費(fèi)者與開發(fā)商也日趨成熟。從消費(fèi)者早些時候簡單的選擇住房到現(xiàn)在開發(fā)商對房地產(chǎn)項目概念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預(yù)測，今后幾年房地產(chǎn)的發(fā)展將會重新回歸到自然的本質(zhì)，即開發(fā)商認(rèn)真做品質(zhì)，而消費(fèi)者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵，消費(fèi)者選擇住房其實(shí)也表示他們在選擇一種相應(yīng)的生活。而我們在適時超前。由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項目先入為主造成的影響，建議本案做中高檔住宅，不然，極有可能會面臨極大的市場威脅和利潤空間的損失

23、。5.5. 項目形象定位洺水華庭綠色庭院 健康花園 回歸自然人文 休閑景觀園林定位說明：開發(fā)商營造自然，消費(fèi)者親近自然、享受自然；項目鄰近鬧區(qū)而靜-避世清幽，卻又咫尺繁華；社區(qū)及周邊配套齊全，集教育、健康、便捷、超前為一體；洺水華庭凝結(jié)著一代情感居住主張與生活方式的靈動生活空間。5.6. 項目銷售均價定位：本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取低價入市策略，以避免銷售周期過長導(dǎo)致市場、政策風(fēng)險與成本增加。均價暫定在13501550元/平米之間。定位說明：與縣域內(nèi)東南未來最大的競爭樓盤“106國道西側(cè)地塊”項目可以保持競爭態(tài)勢；縣區(qū)中檔高層住宅供應(yīng)量還顯然無法滿足整個市場的需求；項目區(qū)域發(fā)展將

24、日趨成熟，具有極大的升值潛力。5.7. 項目客戶定位分析結(jié)合項目產(chǎn)品情況和競爭環(huán)境情況，洺水華庭的形象定位比較清晰；洺水華庭擔(dān)當(dāng)著提升區(qū)域整體形象的重任；洺水華庭是一個規(guī)劃雅致的精品樓盤。5.7.1. 目標(biāo)客戶特征： 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)； 職業(yè)穩(wěn)定，出入規(guī)律，區(qū)域基本固定； 要求離城市不遠(yuǎn)，交通方便快捷。5.7.2. 目標(biāo)客戶置業(yè)狀態(tài)：首次置業(yè)者為主，二次置業(yè)為輔。5.7.3. 目標(biāo)客戶特征劃分縣內(nèi)機(jī)關(guān)公務(wù)員，企、事業(yè)單位中青年一族：他們大多收入較高，消費(fèi)水平較高，對于總價在10-20萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡舒適型戶型；他們能夠包容新理念，崇尚自然，崇尚健康，懂得怎樣生活。經(jīng)商一族

25、:他們大多在縣區(qū)內(nèi)有自己的鋪位經(jīng)商，他們有一定的積蓄，又不希望住得太遠(yuǎn)，“離塵不離城”，正是這部分人群的首選，他們一般選擇二房或三房?？h區(qū)周邊鄉(xiāng)、村、鎮(zhèn)購房群體：較富裕群體中的年輕結(jié)婚族、照顧孩子上學(xué)群體，洺水華庭的區(qū)位環(huán)境與項目的理念訴求正符合了他們的需求。6. 項目swot分析6.1. 項目優(yōu)勢分析6.1.1. 從項目總體資源來看，項目占地較小，容積率較低，開發(fā)體量適中，容易操控。6.1.2. 從項目所在區(qū)域的競爭產(chǎn)品來看，目前市場上沒有相應(yīng)的高素質(zhì)產(chǎn)品，也就是說，我們的產(chǎn)品處于市場跳空狀態(tài)，針對這樣的市場環(huán)境，極易開發(fā)成功。6.1.3. 從項目的位置來看，屬威縣老城區(qū)，市政、商業(yè)配套成熟

26、，交通發(fā)達(dá)，居住氛圍濃厚，這些都為項目提供了大量的潛在消費(fèi)群體。 6.1.4. 開發(fā)商擁有多個項目的開發(fā)經(jīng)驗。綜合所有因素，開發(fā)商發(fā)展中檔、多層住宅，在目前的市場上占有相對的競爭優(yōu)勢。6.2. 項目劣勢分析威縣房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)較晚，具備一定的購房群體，但開發(fā)商取得威縣本項目住宅土地使用權(quán)雖然較早，但項目現(xiàn)在仍處于項目待開工和項目銷售咨詢階段，極易流失有限的潛在客戶資源。綜合上述因素，開發(fā)商應(yīng)盡早解決項目開工問題以及盡早進(jìn)入項目推廣階段。6.3. 項目機(jī)會分析威縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)較快，以及政府的有力支持，本案在短期內(nèi)的銷售風(fēng)險相對較小。在產(chǎn)品策略方面，應(yīng)做到極致，包括總平規(guī)

27、劃、建筑外立面、組合平面以及樓頂造型。在價格策略方面，本案體量適中，發(fā)展空間大，能夠制造產(chǎn)品升值的空間。項目提倡體貼式物業(yè)管理服務(wù)。綜合分析，項目在區(qū)域市場上是空白產(chǎn)品，短期內(nèi)所面臨機(jī)遇大于風(fēng)險。6.4. 項目威脅分析6.4.1. 目前，項目主要有兩個競爭對手，在客源方面可能會發(fā)生一定的分流。6.4.2. 在時機(jī)把握方面，應(yīng)該準(zhǔn)確，開發(fā)商必須控制宣傳引導(dǎo)期與項目銷售期之間的空白區(qū)域，做到為本項目積累購買力的同時，把握這些購買力不為其他項目所借用。6.4.3. 國家政策的效力現(xiàn)已彰顯,應(yīng)更加關(guān)注國家后續(xù)有關(guān)房產(chǎn)的系列政策。6.4.4. 據(jù)了解，目前項目尚未取得項目西側(cè)、南側(cè)商業(yè)配套地塊的土地使用

28、權(quán)，現(xiàn)有的商業(yè)店面及其業(yè)態(tài)布局雜亂，如僅就項目住宅開發(fā)容易影響項目的整體品質(zhì)，進(jìn)而影響項目均價的實(shí)現(xiàn)及開發(fā)商的利潤空間。而這些問題的根本解決、實(shí)施還有一個漸進(jìn)的過程。6.4.5. 區(qū)域內(nèi)中廈.御園的大面積開發(fā)，及其產(chǎn)品的均好性，在性價比方面存在較大的競爭。7. 項目產(chǎn)品建議7.1. 景觀規(guī)劃建議突出自然、健康、舒適的主題7.1.1. 社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬勃的生命力，充滿時代氣息；要有別致的園林景觀，要成為綠色的、生態(tài)的健康社區(qū)。7.1.2. 人車應(yīng)盡可能分流，直通式機(jī)動車道路與人行步道有機(jī)分離，要避免汽車的嘈雜和兒童過馬路的危險，為居民創(chuàng)造出一個寧靜、安全的空間。7.1.3. 社區(qū)中心綠地與院落

29、樓間綠地有機(jī)結(jié)合，景觀相互連貫，形成步移景異的空間效果，使平面化的小區(qū)綠化層次豐富，成為形同自然的、優(yōu)雅的居住環(huán)境。7.1.4. 每個住宅組團(tuán)自然組合，形成韻律變化并由此自然形成舒放有致的組團(tuán)綠化空間。7.1.5. 整個項目共計14棟樓，可以考慮分割成4個組團(tuán)，每個組團(tuán)另立子案名，以中心景觀為核心，依據(jù)不同子案名的含義布局局部景觀，輔以相應(yīng)的建筑小品、雕塑、涼亭以及步徑、健身器材或系統(tǒng)，形成社區(qū)景觀點(diǎn)、線、面的有機(jī)結(jié)合，提高社區(qū)的整體品質(zhì)，以確保項目的均好性。7.2. 戶型設(shè)計本社區(qū)應(yīng)注重并推出的主力戶型特色：7.2.1. 面向縣內(nèi)機(jī)關(guān)公務(wù)員，企、事業(yè)單位中青年一族及經(jīng)商一族：多為120140

30、平米之間的中大戶型，增加其實(shí)用功能，滿足其多種需要。應(yīng)在戶型整體設(shè)計的基礎(chǔ)上，考慮書房、大陽臺等其它與個性有關(guān)的實(shí)用特征。7.2.2. 面向縣區(qū)周邊村鎮(zhèn)群體：因有可能為兩代同堂或三代同堂，多為100130平米之間的中大戶型，要設(shè)計不同年齡層的活動場所，做到動靜分區(qū)，互不干擾。7.2.3. 為了目標(biāo)客戶的便利，可以考慮設(shè)計業(yè)主從小房或車庫直上住宅樓梯。7.3. 配套設(shè)施本項目應(yīng)注重并強(qiáng)調(diào)推出的配套設(shè)施：7.3.1. 以求日常生活便捷度為準(zhǔn)繩，項目位居縣城老城區(qū)，商業(yè)、市政配套齊全。7.3.2. 以孩童教育為訴求，威縣一中近在左右。7.3.3. 以本項目目標(biāo)受眾群-追求自然、健康、舒適的生活為訴求

31、，完善社區(qū)生活配套，體現(xiàn)的是一個生態(tài)的健康社區(qū)。8. 項目市場定位與產(chǎn)品的對接聘請素質(zhì)較高、責(zé)任心較強(qiáng)的設(shè)計公司，采用先進(jìn)的設(shè)計理念、手法，設(shè)計出較高水平的創(chuàng)新產(chǎn)品，并實(shí)施到位。重視智能化系統(tǒng)，有選擇地使用。積極使用環(huán)保建材。與知名的酒店（或物業(yè)）管理公司合作或以顧問的形式引入酒店式物業(yè)管理，為銷售作鋪墊。9. 建筑與空間設(shè)計建議9.1. 設(shè)計建議我們提倡簡約格調(diào)：簡約主義代表了一種個性化的建筑語言，一種摒棄浮華奢華的裝飾后的建筑本質(zhì)，一種以使用功能為終極目標(biāo)而創(chuàng)造的建筑藝術(shù)。在簡約建筑語言的描述下，本項目將成為威縣亮麗的一道風(fēng)景線。我們提倡運(yùn)用富有中國傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)的色調(diào)：中國傳統(tǒng)文化博大精深

32、，明朗洗練、清幽淡雅的色彩風(fēng)格將成為本項目在建筑色調(diào)上運(yùn)用的點(diǎn)睛之作。外立面色調(diào)上，融合中國本土文化，尤其是中國美術(shù)繪畫中“大面積留白”的藝術(shù)手法，采用以穩(wěn)重、大氣的色彩為主，配以其他明快的暖色彩運(yùn)用，形成不拘一格而內(nèi)斂儒雅的儒家氣質(zhì)，同時糅合漢語言文學(xué)中平仄壓韻的肌理，在部分建筑體細(xì)部處輔以色彩線條來沖淡統(tǒng)一色澤的單調(diào)感，使外立面色彩莊重而不沉悶，儒雅而不失情調(diào)，將現(xiàn)代簡約主義精髓發(fā)揮的淋漓盡致。我們建議建筑屋頂?shù)奶幚響?yīng)輕盈靈動：組團(tuán)之間、建筑之間，綿延的屋頂飄板相互掩映而連續(xù)，將整個天際線劃分成一道道輕盈柔和的線條，引導(dǎo)人的視覺遐想，同時在飄窗、陽臺、角窗、空調(diào)機(jī)位等外立面元素的形態(tài)處理上

33、，注意單個元素和整體建筑的和諧統(tǒng)一，營造現(xiàn)代感，提升整體美感。我們建議引入大面積玻璃窗：室內(nèi)采用大面積觀景陽臺，270度觀景外飄窗、角窗等良好的設(shè)計格局可將陽光延伸到室內(nèi)的每一個角落，使得整個房間陽光充足，通風(fēng)狀況良好。9.2. 戶型戶型面積建議（指建筑面積）：一級戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積在110130之間； 三室二廳一衛(wèi) 面積在100120之間；二級戶型：四室二廳二衛(wèi) 面積在130150之間； 二室二廳一衛(wèi) 面積在90100之間； 戶型比例建議：三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)30%30%30%10%10. 項目營銷預(yù)案10.1. 營銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)本項目全部住宅樓的快速銷售，規(guī)避

34、市場風(fēng)險，迅速回籠資金，對項目的開發(fā)及運(yùn)作形成有效資金支撐。10.2. 營銷周期2008年7月1日2009年5月31日（計劃于本周期內(nèi)完成100%的銷售體量）10.3. 推廣策略因本方案為項目前期策劃提案，項目的規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃雖已基本定型，但應(yīng)有待進(jìn)一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時應(yīng)市場及施工計劃的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析。因此在此只列出整個項目推廣策略的總體概要，待雙方進(jìn)一步洽談協(xié)商以后，我們將提供具有可執(zhí)行性與可操作性極強(qiáng)并標(biāo)明時間節(jié)點(diǎn)的全案推廣策略，力使媒介組合達(dá)到最佳狀態(tài)，以帶動銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大項目知名度與

35、美譽(yù)度。10.3.1. 推廣總體策略先期蓄勢實(shí)景體驗覆蓋全縣集中引爆后續(xù)積累10.3.2. 推廣總體目標(biāo)憑借營銷策劃，克服、規(guī)避項目的開發(fā)風(fēng)險，提升本案的附加值，使本案的利潤值最大化；塑造開發(fā)商品牌與實(shí)力，快速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。通過對“洺水華庭”的整體推廣，在節(jié)約資源與費(fèi)用的基礎(chǔ)上，我們力求達(dá)到以下幾點(diǎn)目的：其一.更進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)商企業(yè)的知名度、美譽(yù)度，奠定項目品牌形象；其二.將“自然、健康、舒適”的概念引向縱深，使其成為項目開發(fā)的支撐點(diǎn)；其三.將“新現(xiàn)代主義”理念深入人心，全面推進(jìn)縣域住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為威縣住宅社區(qū)的一個新的分水嶺；其四.通過有效的資源利用與組合，強(qiáng)勢促進(jìn)銷售，在既定的時間內(nèi)

36、完成或超額完成項目回款目標(biāo)；其五.將項目包裝成“天廈”的經(jīng)典、鼎立力作，擴(kuò)大“天廈”品牌影響力。10.3.3. 項目營銷關(guān)鍵點(diǎn)這個世界變化得越來越快，但對于我們來說，有一點(diǎn)是我們共同的追求，那就是愜意的生活，因此我們項目的核心賣點(diǎn)及支撐點(diǎn)在于：精致的家 舒適的生活 幸福的味道城市新現(xiàn)代主義生活項目推廣理念： 理念說明：人流匆匆，默然相視。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨(dú)、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。于是，人們開始思索，什么是最真意的生活？由此人們開始對自然全力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有城市的諸多便利，又不失宜人的生活空

37、間，新現(xiàn)代主義將在洺水華庭倡導(dǎo)全新都市生活。中央生活樣板 生活與事業(yè)同步至美生活尺度 成就居住理想居舒適之上 享成熟之美推廣口號關(guān)鍵詞：輔助推廣：現(xiàn)實(shí)世界中忙碌的人們對于家的憧憬太多太多家，讓心裝滿幸福的地方天廈榮譽(yù)出品幸福生活的專署領(lǐng)地10.3.4. 推廣節(jié)點(diǎn)劃分工程形象進(jìn)度、項目推廣、項目銷售是房地產(chǎn)營銷三個緊密配合點(diǎn)，步驟必須一致，必須保證其有效整合，否則不能引導(dǎo)出有效購買力。但因未知本項目的開發(fā)進(jìn)度計劃安排，此提議隨后奉上。10.4. 推廣媒介考慮到本案的項目特點(diǎn)以及當(dāng)?shù)厥袌龅母偁帒B(tài)勢，以求實(shí)效為目的,不宜進(jìn)行常規(guī)推廣，針對當(dāng)?shù)乜h域?qū)嶋H情況，以及目標(biāo)客群的需求心理,華鼎嘉地產(chǎn)顧問建議：

38、10.4.1. 首先以“洺水華庭（暫定名）項目現(xiàn)已全面啟動，現(xiàn)向全縣公開征集案名”為標(biāo)題，通過當(dāng)?shù)仉娨暶襟w陸續(xù)投放，同時在市場上快速傳播項目的相關(guān)訊息。10.4.2. 以交通大街為重點(diǎn)，實(shí)施路牌推廣，達(dá)到忽然間耳目一新的效果，引起受眾群的關(guān)注。10.4.5. 輔助媒介：dm單頁。10.5. 營銷渠道10.5.1. 項目接待中心目標(biāo)客戶通過各種認(rèn)知途徑獲取項目信息，到訪現(xiàn)場，置業(yè)顧問做好項目宣導(dǎo)工作，對意向客戶進(jìn)行篩選梳理。10.5.2. 派單選擇集市以及主要街口進(jìn)行派單工作，以積累大量的客戶。10.5.3. 發(fā)展客戶團(tuán)購對項目周邊的企事業(yè)單位的團(tuán)購客戶資源進(jìn)行團(tuán)購宣導(dǎo)工作，以促進(jìn)成交；或采用團(tuán)購的名義，依據(jù)不同的客戶體量，制定相應(yīng)的政策。10.6. 銷售策略目標(biāo)：在項目不具備銷售條件的情況下，安全解決項目建設(shè)前期資金問題和項目整體銷售回款工作。手段：培訓(xùn)專業(yè)的銷售團(tuán)隊，制定合理的銷售及回款流程，確定符合市場的價格體系，統(tǒng)一銷控，確保項目順暢銷售，實(shí)現(xiàn)項目預(yù)期的銷售均價。項目銷售工作展開后，結(jié)合成交客戶，推出老帶新政策，形成口碑傳播，實(shí)現(xiàn)快速銷售。結(jié)合媒體投放內(nèi)容，制定統(tǒng)一說辭，解答客戶來電咨詢。銷售流程：客戶來訪告知客戶我們已開始項目咨詢了解客戶購房意向介紹項目情況，提高客戶購買興趣