房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算_開發(fā)成本

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算_開發(fā)成本論文導(dǎo)讀:：房地產(chǎn)開發(fā)成本。應(yīng)該征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算。論文關(guān)鍵詞：成本會(huì)計(jì)，開發(fā)成本，土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事土地、房屋建設(shè)的開發(fā)、銷售、出租等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算環(huán)節(jié)多，設(shè)周期長等特點(diǎn)。這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本的計(jì)算方面要精打細(xì)算，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本算就顯得尤為重要。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中成本項(xiàng)目的設(shè)置和成本項(xiàng)目設(shè)置與土地增值稅的結(jié)合上進(jìn)行探討。以求得出適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算模式。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地

2、使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人增收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房和商品性土地的過程中，取得了增值收入，應(yīng)該征收土地增值稅。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算的過程中如果不能準(zhǔn)確設(shè)置成本項(xiàng)目，就會(huì)使賬目混亂。導(dǎo)致企業(yè)自身和稅務(wù)局不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額，不能準(zhǔn)確計(jì)算出土地增值稅。從而導(dǎo)致企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾。而從另一方面來看開發(fā)成本，也不利于企業(yè)自身稅務(wù)籌劃，達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本項(xiàng)目。計(jì)算土地增值稅最重要的是扣除項(xiàng)目的確定，稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng)：一、取得土地使用權(quán)所支付的金額二、房地產(chǎn)開發(fā)成

3、本1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指在開發(fā)項(xiàng)目過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5、公共配套設(shè)施

4、費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用本項(xiàng)目是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。四、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金五、其他扣除項(xiàng)目企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集中國知網(wǎng)論文數(shù)據(jù)庫。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目

5、為成本核算對象。開設(shè)的成本項(xiàng)目就可以按照以上規(guī)定開設(shè)。其中第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付的金額和第二項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本很容易找到成本費(fèi)用的承擔(dān)對象，所發(fā)生的金額應(yīng)在“開發(fā)成本”賬戶中進(jìn)行歸集?！伴_發(fā)成本”科目可開設(shè)六個(gè)成本項(xiàng)目，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)

6、為開發(fā)商品房所支付的土地出讓金等應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)這一成本項(xiàng)目。另外，企業(yè)還應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，反映所發(fā)生的間接費(fèi)用，月末再分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”。企業(yè)設(shè)置“開發(fā)成本”賬戶來歸集開發(fā)直接成本意義重大開發(fā)成本，注意體現(xiàn)在：1、為土地增值稅納稅申報(bào)表的填列提供依據(jù)土地增值稅納稅申報(bào)表扣除項(xiàng)目分為五項(xiàng)，其中第一項(xiàng)和第二項(xiàng)和開發(fā)成本有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)開發(fā)成本明細(xì)賬，成本項(xiàng)目同上，歸集企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)成本，銷售產(chǎn)品時(shí)，可直接根據(jù)開發(fā)成本明細(xì)賬的發(fā)生額填列土地增值稅納稅申報(bào)表。2、為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目提供方便土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分

7、攤利息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除，加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%。由上可見，開設(shè)“開發(fā)成本”賬戶并準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算提供極大的方便。在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的過程中，我們可以看到有兩種計(jì)算方法。兩種方法在不同條件下適用。但是企業(yè)卻能夠控制是否按照

8、按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С鲞@一核算要點(diǎn)。企業(yè)的借款有專門借款和一般借款。專門借款在取得時(shí)即規(guī)定用途，一般因?qū)ｉT借款產(chǎn)生的利息能夠歸集到特定的成本核算對象，而因一般借款產(chǎn)生的利息則很難歸集到特定的成本核算對象，企業(yè)一般作為期間費(fèi)用核算。為了達(dá)到節(jié)稅的目的，企業(yè)應(yīng)在首先了解本地區(qū)的稅法政策，假定某地區(qū)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例采用國家最高標(biāo)準(zhǔn)。然后，企業(yè)再估算企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的借款利息支出，如果借款利息較大，其實(shí)際數(shù)大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%，則應(yīng)準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明開發(fā)成本，此時(shí)稅務(wù)部門則會(huì)按照第一種方式計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。這時(shí)，如果按照第一種方法計(jì)算，則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較少，而按照第二種方法計(jì)算則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較多。此時(shí)企業(yè)則應(yīng)將利息費(fèi)用都作為期間費(fèi)用核算。3、為成本分析提供依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過結(jié)構(gòu)比率分析法來分析其成本構(gòu)成內(nèi)容的變化。主要是通過計(jì)算某成本核算對象的各個(gè)組成部分占總體的比重來分析。各組成部分金額來源于開發(fā)成本明