2012年一季度都勻房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、都勻市房地產(chǎn)市場分析報告都勻市房地產(chǎn)市場分析報告（第一季度）（第一季度） 城市名品銷售部 2012年年4月月10日日 都勻市房地產(chǎn)市場都勻市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告調(diào)查分析報告 調(diào)查結(jié)果全面揭示都勻市的購買力水平調(diào)查結(jié)果全面揭示都勻市的購買力水平和產(chǎn)品需求特征。和產(chǎn)品需求特征。調(diào)研說明一、背景一、背景 近年來，隨著都勻市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與成熟，市場主導(dǎo)者也在不斷改變著，以往由開發(fā)企業(yè)全權(quán)決定產(chǎn)品的形態(tài)和定位的時代已經(jīng)過去。隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場供求關(guān)系的不斷改變，以購房者消費傾向為導(dǎo)向主導(dǎo)市場發(fā)展的力量正在形成與壯大，因此市場意識強、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購房者購房趨勢和特

2、點變化的研究。隨著市場競爭將日趨激烈，因此開發(fā)企業(yè)均提高了對潛在購房者需求研究的認識，潛在購房需求的調(diào)查結(jié)果逐漸成為項目定位和決策過程的重要參考依據(jù)和基礎(chǔ)。 調(diào)研說明二、目標二、目標1 1、研究新政后樓市的走勢和未來趨勢、研究新政后樓市的走勢和未來趨勢2 2、跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化、跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化3 3、揭示未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征、揭示未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征4 4、探索近期樓市滯銷的真正原因、探索近期樓市滯銷的真正原因調(diào)研說明三、調(diào)查三、調(diào)查1、調(diào)查對象：主要以都勻開發(fā)區(qū)和城區(qū)樓盤為主導(dǎo)2、調(diào)查樓盤：見樓盤調(diào)查表3、調(diào)查時間：2012年3月2

3、54月1日4、調(diào)查形式：踩盤以及房交會巡展兩種方式調(diào)查調(diào)研說明四、樓盤分布四、樓盤分布本次調(diào)查共完成樓盤28個，其中：1、總體住宅需求部分（開發(fā)區(qū)）：14個；2、市區(qū)住宅需求部分：13個；3、純商業(yè)地產(chǎn)：1個自助和改善消費仍舊是需求主體，剛需成為購房主要動機自助和改善消費仍舊是需求主體，剛需成為購房主要動機從購買目的來看，自住型中，81的潛在購買者還是購房自己使用，其次則是給兒女使用。自住型消費，剛需成為購房主要動因自住型消費，剛需成為購房主要動因我們可以從上圖表中可以看出購房目的是以居住、優(yōu)化居住環(huán)境二大原因需求為主，改善住房、 剛性需求堅挺；同時買來后將來給兒女的需求呈上升態(tài)勢。購買目購買

4、目的的自己居自己居住住給兒女給兒女買買給老人給老人買買保值保值買了以買了以后升值后升值轉(zhuǎn)賣轉(zhuǎn)賣百分比50%20%15%9%6%平層產(chǎn)品最受歡迎，躍式和錯層開始受關(guān)注度較平層產(chǎn)品最受歡迎，躍式和錯層開始受關(guān)注度較小小 平層仍舊是偏好度最高的產(chǎn)品，也是目前最大眾化產(chǎn)品，同時近期我們也可以看到，近年來流行的躍式和錯層也開始受到小部分客戶的關(guān)注，但是由于總價高的原因，兩種戶型成交量不太理想，以水榭花都為例，尾盤剩余100多套現(xiàn)房中躍層占75%的比例。 實用的三室二廳和舒適型四室二廳是需求的主要戶型實用的三室二廳和舒適型四室二廳是需求的主要戶型 套型需求分布來看，經(jīng)濟、實用又具備一定舒適性的三室兩廳和四

5、室二廳是潛在購房者的打算購買的主流產(chǎn)品，四室以上的相對豪華的住宅需求比較穩(wěn)定。功能經(jīng)濟實用的功能經(jīng)濟實用的90-130平方米的面積段套型成平方米的面積段套型成為需求主流為需求主流 90-130平方米的面積段需求占到總需求的50左右。可以說絕大部分的需求面積都集中在這一段，經(jīng)濟性和實用性的需求傾向又一次得到市場的證實?？們r承受主力區(qū)間總價承受主力區(qū)間2550萬萬/套，面積段在套，面積段在90-130平米平米 潛在購房者的總價承受能力分布在25-50萬達到峰值，2160萬是目前潛在購房者購房總價承受主流區(qū)間，而從供應(yīng)情況看，由于供應(yīng)套均面積和單價均高于購買者的預(yù)算，因而供應(yīng)總價高于需求總價，將導(dǎo)致

6、需求區(qū)域受價格影響而外移。2012年都勻樓市發(fā)展趨勢年都勻樓市發(fā)展趨勢1.成交價格上下幅度不大，成交量下降。部分市民對目前樓市信心不足，因此當(dāng)前政府的各項目新政策敏感度較高，對價格的敏感度上升。2.需求總價以及單價幅度變化不會太大，與目前的實際成交均價趨同。3.需求市場經(jīng)濟型、實用型產(chǎn)品受青睞，需求面積均值都在90130平米左右，需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。成交價格變化幅度不大，部分市民對目前樓市信心不足，因此成交價格變化幅度不大，部分市民對目前樓市信心不足，因此未來一段時間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢。未來一段時間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢。 在09-10年，國家推出了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，今年政

7、府堅持打壓房價的決心并沒變。都勻樓市在去年在宏觀調(diào)控下影響幾乎可以說沒有，但是2011年一季度卻經(jīng)歷了觀望期。國家今年預(yù)計會推出相關(guān)的預(yù)調(diào)微調(diào)措施，溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙?jīng)濟形勢座談會中明確提出要實行靈活審慎的宏觀政策，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標。成交價格變化幅度不大，部分市民對目前樓市信心不足，成交價格變化幅度不大，部分市民對目前樓市信心不足，因此未來一段時間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢。因此未來一段時間內(nèi)樓市成交量小幅度下降的趨勢。 幾次的新政出臺、多次的房產(chǎn)調(diào)控調(diào)整，都勻樓市依舊保持平穩(wěn)中發(fā)展的勢頭，潛在購房者的

8、心理也隨之發(fā)生變化，33的潛在購買者認為未來房價會繼續(xù)上升。認為房價會下跌的消費者僅占有29。認為房價保持平穩(wěn)占28%。跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化1.31-45歲成為未來主力購買年齡段，其次則為26-30歲，可以說未來購房者年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同。2.高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌提出更高的要求。3.區(qū)域情節(jié)仍舊存在，開發(fā)區(qū)主要成為首次置業(yè)者最佳選擇。有一定經(jīng)濟收入及改善型客戶會選擇市區(qū)，主要置業(yè)樓盤為金麒麟，中鑫大廈以及城市名品。4.有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響銷售購買選擇。5.二次

9、、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但舒適的自住價值產(chǎn)品將受到追捧。31-45歲成為未來主力購買年齡段，其次則為歲成為未來主力購買年齡段，其次則為26-30歲，可以歲，可以說目前購房年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同說目前購房年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同 以城市名品認籌年齡劃分，調(diào)查的平均年齡為36 45歲，但是從面積分段看主力需求年齡段為31-45歲，其次為2630歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的消費群體的需求變化。v潛在購房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司高層員工為主，另外公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。從職業(yè)分布中可以看出，未來住宅的購買群體還是以中

10、高收入階層為主。二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但居二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但居住舒適性與投資價值兼具的產(chǎn)品將受到追捧住舒適性與投資價值兼具的產(chǎn)品將受到追捧 從置業(yè)頻次的分布來看，首次置業(yè)比例相對較大，同時二次及多次購房比例仍然保持上升態(tài)勢。另一方面二次以上置業(yè)者多以改善型居住為主，因此對產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時地段的升值空間也成為其購買影響的重要因素。有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購買選擇有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購買選擇。 和往年相比較，有車一族明顯增加，不準備購買的比例下降。隨著收入水平的不斷提高，以及城市化進

11、程帶來的城市邊界的不斷擴大，有車一族比例不斷上升，因此對樓盤車位配比提出更多的需要，能否滿足停車需要也成為購房影響要素之一。未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征1.地段、交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素。2.完善生活配套的基本生活需求遠遠高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為很多樓盤的高檔會所難以存活的主要原因。3.主流需求面積集中在90130平米，不同區(qū)域需求面積段不同。4.單套購買總價集中在2550萬，單價承受力集中在28004500元/平米。交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素目前影響購房決

12、策的因素仍主要以地段、環(huán)境和價格為主。影響購房者購買的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發(fā)商必須加強服務(wù)意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強文化環(huán)境的建設(shè)。近期樓市成交量下降的真正原因近期樓市成交量下降的真正原因1.剛性需求和改善型自住需求成為樓市強有力支撐，購房同時成為滿足居住及改善生活品質(zhì)功能的法寶。2.對于未來房價有可能下降的判斷造成市民信心的不足， 部分客戶持幣觀望。3.國務(wù)院總理溫家寶14日在回答記者提問時表示，目前一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。全國“兩會”期間，政府表明房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會發(fā)生改變。致使一二線城市樓市價格下降幅度大，成交量創(chuàng)歷史最低，三四線城市價格小幅度下

13、降。都勻市房價價格持續(xù)平穩(wěn)，樓市受政策的影響較小，但是也造成了部分客戶持幣觀望，成交量下滑。 金麒麟投資開發(fā)商 閩澤房開開盤時間2011年5月推廣賣點 小區(qū)商業(yè)步行街均價目前均價約3800元/市場歡迎程度 較受好評 ，口碑好。主要層高 30層綠化率 25% 物業(yè)管理費1.2元/總戶數(shù) 約1500戶周邊配套 醫(yī)院，學(xué)校，超市，銀行，會所，人民廣場，文峰公園，農(nóng)貿(mào)市場容積率 7.4主要戶型 3房廳、房廳、房廳 ，60-160平方米為主 建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位配比 700多個 接近：0.5總建筑面積 總建筑面積約27萬平方米 樓盤本身配套 商業(yè)步行街 觀天下觀天下投資開發(fā)商 長城房開 開盤時間預(yù)計2012

14、年8月推廣賣點 市中心江景房，小區(qū)物管均價待定市場歡迎程度 受關(guān)注度較高 是本項目最大競爭樓盤住宅層數(shù)及主要層高 30層，一棟四個單元綠化率 25%物業(yè)管理費待定總占地 約4800平方米 周邊配套 周邊配套完善 應(yīng)有盡有容積率 4.2主要戶型 三房兩廳，90-130平方米為主 建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位配比 未知總建筑面積 6.8萬平方米 樓盤本身配套 豪華會所、幼兒園 都勻市市區(qū)都勻市市區(qū)2012年開售的主要樓盤年開售的主要樓盤樓盤名稱 觀天下觀天下開盤時間預(yù)計8月份推廣賣點 地段，小區(qū)幼兒園，物管主打產(chǎn)品及均價待定樓盤名稱中糧大廈中糧大廈開盤時間5月份推廣賣點低價出售主打產(chǎn)品及均價面積由50-238，均價4400元/樓盤名稱中鑫大廈中鑫大廈開盤時間待定(售房部四月裝修完成)推廣賣點未知主打產(chǎn)品及均價50-238，均價待定樓盤名稱金麒麟金麒麟開盤時間目前正售推廣賣點商業(yè)步行街主打產(chǎn)品及均價目前2期剩余房源80套左右，面積125以上，均價4600元/總結(jié)總結(jié) 2012年一季度樓市相對年一季度樓市相對2011年成交年成交量有所下降，各樓盤在五一房交會以及巡量