鹿邑市場調(diào)研匯報稿

1、鹿邑縣市場調(diào)研匯報稿2013年1月23日一、鹿邑縣區(qū)位與功能一、鹿邑縣區(qū)位與功能鹿邑鹿邑亳州亳州商丘商丘周口周口A：地理位置 鹿邑縣位于亳州正西30公里，距離商丘70公里，距離周口90公里。永登高速公路、311國道、207省道、214省道穿過鹿邑縣。擬建的陽新高速、許亳鐵路也穿過該縣，交通相對便利。B：功能區(qū)位 鹿邑縣位于亳州正西30公里，直接受亳州經(jīng)濟發(fā)展輻射，承接亳州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。但是因為亳州不屬于河南，屬于安徽省，因此，跨省經(jīng)濟融合受到較大限制。鹿邑勉強規(guī)劃在商丘1小時經(jīng)濟圈輻射范圍，但目前商丘的經(jīng)濟輻射能力對鹿邑的經(jīng)濟發(fā)展作用不太明顯。二、鹿邑縣城區(qū)功能區(qū)劃二、鹿邑縣城區(qū)功能區(qū)劃北城工業(yè)

2、區(qū)北城工業(yè)區(qū)老子文化產(chǎn)業(yè)區(qū)老子文化產(chǎn)業(yè)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)行政教育居住新區(qū)行政教育居住新區(qū)北拓戰(zhàn)略北拓戰(zhàn)略西進戰(zhàn)略西進戰(zhàn)略“西進北拓西進北拓”是鹿邑縣未來是鹿邑縣未來10年城市發(fā)展戰(zhàn)略走勢指導思想年城市發(fā)展戰(zhàn)略走勢指導思想三、鹿邑基本概況三、鹿邑基本概況 鹿邑縣目前總?cè)丝?20萬，縣城常駐人口約20萬，農(nóng)村勞動力70萬，富余勞動力33萬，普通工人月工資1000-1200元，技術(shù)工人月工資1200-1500元，城市化率28%。三、鹿邑經(jīng)濟發(fā)展情況三、鹿邑經(jīng)濟發(fā)展情況 2011年全縣生產(chǎn)總值178.4億元，增長10.8%，高于全市（周口）平均水平0.8個百分點，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值46.57億元，增長4

3、%；第二產(chǎn)業(yè)增加值85.58億元，增長16%；第三產(chǎn)業(yè)增加值46.25億元，增長7.6%；財政一般預算收入完成4.6億元，增長17%。全社會固定資產(chǎn)投資完成83億元，增長19%，其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資65億元，增長20.6%。社會消費品零售總額63億元，增長18.2%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額82.8億元，增長17.5%。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比重：26%：48%：26%；社會消費品零售總額占GDP比重32%，居民儲蓄存款83億元，沒有過百億。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。食品加工、紡織服裝、醫(yī)藥日化、尾毛加工四大支柱產(chǎn)業(yè)不斷加強，其產(chǎn)值占全縣工業(yè)總量的70%以上；生物產(chǎn)業(yè)、汽車玻璃、包裝彩印等新興產(chǎn)業(yè)不斷壯大。全縣規(guī)

4、模以上工業(yè)增加值60.8億元,增長21.1%。規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務收入223.3億元，增長29.2%；實現(xiàn)利潤總額35.7億元，增長20.2%。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)承載能力不斷增強，新入駐企業(yè)26家，入駐企業(yè)總數(shù)達92家，實現(xiàn)營業(yè)收入達到95億元，創(chuàng)利稅8.1億元，安排就業(yè)3.7萬人。 目前，全縣形成了皮革、糧食、醫(yī)藥、肉食、尾毛、草編、板材、紡織八大產(chǎn)業(yè)特色：1、皮革皮鞋業(yè)。共有企業(yè)20多家，從業(yè)人員6000余人，年加工黃牛皮200萬張，成品革5000多平方英尺，生產(chǎn)皮鞋、旅游鞋近400萬雙，總產(chǎn)值達20億元。賽潮鞋業(yè)生產(chǎn)的“賽潮”皮鞋和河南鞋城皮革集團主導產(chǎn)品“龍鳳”皮革均屬全國著名品牌，在國內(nèi)享有

5、較高的知名度。2、糧食加工業(yè)。全縣擁有一定規(guī)模的酒廠、面粉廠、飼料廠、食品加工廠120多家，年消化糧食1.1億公斤，產(chǎn)值達3億元。宋河酒業(yè)股份有限公司是全國著名的大型釀酒企業(yè)，主導產(chǎn)品“宋河糧液”是全國十七大名酒之一。3、醫(yī)藥化工業(yè)。鹿邑毗鄰中華藥都亳州，中藥材資源豐富，目前全縣擁有醫(yī)藥化工企業(yè)9家，年創(chuàng)產(chǎn)值4億元以上。輔仁藥業(yè)有限公司是全省民營企業(yè)系統(tǒng)最大的中西藥生產(chǎn)企業(yè)之一，擁有國內(nèi)一流的制藥及檢測設(shè)備，先后兼并了開封制藥廠等省內(nèi)外六家企業(yè)，其拳頭產(chǎn)品益心通脈顆粒屬國家專利產(chǎn)品，率先通過了國家GMP體系認證，制藥能力已居全省同行業(yè)首位。4、肉食加工業(yè)。全縣共有肉食加工企業(yè)19家，庫容量50

6、00多噸，年生豬屠宰量100多萬頭，產(chǎn)值5億多元。傳統(tǒng)名吃孔集鹵雞、試量狗肉等已實現(xiàn)真空包裝。志元食業(yè)有限公司近年來采取“公司建基地，基地連農(nóng)戶”的運作模式，打造了從種植、養(yǎng)殖到肉食加工、低溫熟食等多元化開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。四、鹿邑產(chǎn)業(yè)特色四、鹿邑產(chǎn)業(yè)特色 5、尾毛加工業(yè)。全縣尾毛加工輻射六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大小加工廠1600多個，其中總投資50萬元以上尾毛加工企業(yè)600余家，從業(yè)人員4.6萬人，年加工各類尾毛2200噸以上，產(chǎn)品遠銷日本、美國、新加坡等20多個國家和地區(qū)，年銷售收入2億元，占全國尾毛加工出口量的70%以上。在尾毛深加工和精加工方面，已形成了一批龍頭加工企業(yè)，東方刷料有限公司和順達利化妝用具有

7、限公司兩家企業(yè)，發(fā)展勢頭強勁，年產(chǎn)值均達到2000萬元以上。6、草編加工業(yè)。全縣共有50萬元以上草編加工企業(yè)300多家，其中城郊鄉(xiāng)年產(chǎn)值在30萬元以上的私營草編經(jīng)營大戶46家。全縣年產(chǎn)草辮10萬包，工藝草帽1500多萬頂，工藝提籃、座墊等100余種900多萬件，產(chǎn)品遠銷日本、東南亞、香港等十幾個國家和地區(qū)，年創(chuàng)產(chǎn)值近2億元。7、板材家具業(yè)。全縣共有人造板、膠合板、桐木板、家具廠90多家，年可消化規(guī)格材6萬立方米，生產(chǎn)各類家具10萬余套。宜居豪華家具廠固定資產(chǎn)達600萬元，年產(chǎn)值1000萬元以上，上繳稅金100多萬元，產(chǎn)品榮獲河南省名優(yōu)、名牌產(chǎn)品稱號。8、服裝紡織加工業(yè)。全縣共有服裝紡織加工骨干

8、企業(yè)7個，其中紡織業(yè)4家，服裝加工業(yè)3家。恒豐紡織有限公司年加工皮棉1300噸，就業(yè)人員達500多人，目前正在實施第二、三期擴建程，工程完成后年產(chǎn)值將達4000多萬元，安排就業(yè)人員400余人。清川紡織有限公司總投資2000萬元，第一期工程已經(jīng)投產(chǎn)，2003年加工皮棉1200噸，安排200多人就業(yè)。 文化旅游業(yè)：2011年新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站20所、農(nóng)家書屋239家。傳統(tǒng)小磨香油制作技藝被列為河南省第三批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)目錄。成功舉辦老子廟會、老子誕辰2582周年公祭大典暨中國福彩“中華故事老子”即開型首發(fā)式活動。我縣被中國文聯(lián)、中國民協(xié)命名為“中國老子文化之鄉(xiāng)”，申報“中國老子文化研究中心”獲得批

9、準。籌建老子學院工作列入省“十二五”文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。2011年兩景區(qū)接待海內(nèi)外游客、香客300多萬人次。 開放招商：在國家信貸明顯收緊的情況下，全社會融資總量穩(wěn)中有增，全年新增貸款11.6億元。一是爭項爭資力度加大。抓住中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)和省直管縣機遇，積極爭項爭資，2011年爭取無償性資金項目24個，總投資50352萬元，爭取無償資金21778萬元，比上年增加8575萬元。二是把開放招商作為“一舉應多變、一招求多效”的關(guān)鍵舉措。優(yōu)化投資環(huán)境，完善硬件設(shè)施，強力打造投資洼地，效應全面顯現(xiàn)。全年招商項目25個，合同總額56.8億元，其中落地項目20個、合同項目5個，實際到位資金28億元。實際利用外

10、資3130萬美元，占年任務的208.7%。 城鄉(xiāng)居民收入快速增長，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14355元、農(nóng)民人均純收入達到6036元，增長14.7%和17.9%，略高于項城（14300元和5328元）。五、旅游文化與社會發(fā)展五、旅游文化與社會發(fā)展六、鹿邑土地招拍掛情況（一）六、鹿邑土地招拍掛情況（一）年份年份地址地址土地用途土地用途面積面積成交價格成交價格畝均單價畝均單價容積率容積率樓面地價樓面地價土地級別土地級別2009.12老君臺中學西側(cè)普通住宅60畝1206萬20萬上1.45208元/三級2010.1伯陽路西段北側(cè)其他商服6.7畝153.4萬23萬下1.52227元/三級2010.

11、1伯陽路西段北側(cè)普通住宅57.5畝978.5萬17萬下1.52168元/三級2010.2衛(wèi)真路西段南側(cè)普通住宅1.75畝111.55萬63.7萬下2.58370元/一級2010.3鳴鹿路南段西側(cè)其他商服3.2畝64萬20萬下2145元/三級2010.3鳴鹿路南段西側(cè)普通住宅40畝575.3萬14.5萬下2108元/三級2010.3欒臺路南段東側(cè)普通住宅58畝1043萬18萬下1.39194元/三級2010.3欒臺路南段東側(cè)其他商服8.24畝173萬21萬下1.39227元/三級2010.3衛(wèi)真路東段北側(cè)（法姬娜）普通住宅52畝1036.8萬20萬下1.65181元/三級2010.5真源大道北段

12、東側(cè)（華展）普通住宅28.8畝894萬31萬下2.08233元/二級2010.5渦河南岸、鹿辛運河西側(cè)（華展）普通住宅79.6畝915.4萬11萬1.55106元/三級2010.5渦河南岸、鹿辛運河西側(cè)（華展）普通住宅85.8畝987.6萬11.5萬1.55110元/三級2010.9縣欒臺路北段東側(cè)、博德大道北側(cè)中低價位中小戶型73.2畝1860萬25.4萬1.21315元/三級2010.10振興路南側(cè)（法姬娜） 中低價位中小戶型73.6畝2000萬27萬下2202元/三級年份年份地址地址土地用途土地用途面積面積成交價格成交價格畝均單價畝均單價容積率容積率樓面地價樓面地價土地級別土地級別201

13、1.1太清宮鎮(zhèn)東311國道北倉儲用地60畝541.4萬9萬2011.1衛(wèi)真路北側(cè)、鹿邑飯店南側(cè)住宿餐飲用地0.83畝70.5萬85萬下7182元/一級2011.2鳴鹿路北段東側(cè)普通住宅26畝1310萬50萬2.4312元/三級2011.3縣府西街中段西側(cè)普通住宅0.2畝14.85萬74.25萬1.2928元/一級2011.4谷陽路東段兩側(cè)商服用地9.5畝592萬62.3萬下3.6260元/三級2011.4迎賓大道南段東側(cè)普通住宅38畝3410萬90萬下2.4560元/三級2011.11真源大道南段東側(cè)中低價位中小戶型35.7畝1650萬46.2萬三級2011.11迎賓大道南段西側(cè)（翰正房地產(chǎn)）

14、其他商服4.35畝465.77萬107萬上5321元/三級2012.1渦河南、鹿辛運河西側(cè)（華展房地產(chǎn)）中低價位中小戶型36.1畝2706萬75萬上3181元/三級2012.1鹿邑縣渦河南、鹿辛運河東側(cè)（華展）中低價位中小戶型58.4畝5140萬88萬上4330元/三級2012.2縣府南街中段西側(cè)（益名實業(yè)）其他商服6.4畝1667.25萬260.5萬上8488元/一級2012.6鳴鹿辦事處胡堂村北、207省道東側(cè)中低價位中小戶型15.4畝845.5萬55萬上2.8110元/三級六、鹿邑土地招拍掛情況（二）六、鹿邑土地招拍掛情況（二）年份年份地址地址土地用途土地用途面積面積成交價格成交價格畝均

15、單價畝均單價容積率容積率樓面地價樓面地價土地級別土地級別2012.8華庭郡府小區(qū)西側(cè)中低價位中小戶型14.6畝948.7萬65萬上1.8541元/二級2012.12鹿邑縣渦河北岸、渦河大閘西北側(cè)（潤發(fā)路橋置業(yè)）商住用地56.5畝3959.76萬70萬三級2012.12鳴鹿路北段西側(cè)（輔仁房地產(chǎn)）中低價位中小戶型128畝10904萬85萬上2.5928元/一級六、鹿邑土地招拍掛情況（三）六、鹿邑土地招拍掛情況（三）總結(jié)：1、普通住宅用地2009年和2010年每畝單價在20-30萬，到了2011年上升到50-70萬，2012年上升到70-100萬；2、商服用地由2010年的25-50萬每畝上升至2

16、012年60-200萬；3、倉儲用地2012年的畝均單價在9-10萬；4、住宿餐飲用地2012年的畝均單價在80萬；5、中低價位中小戶型住宅用地2012年的畝均單價在50-80萬。七七、鹿邑土地招拍掛土地價格分布示意圖、鹿邑土地招拍掛土地價格分布示意圖商住商住土地均價由土地均價由2010年的年的25萬上漲至萬上漲至2012年年55萬，萬，萬家燈火萬家燈火樓樓盤為代表盤為代表商住商住土地均價由土地均價由2010年的年的20萬上漲萬上漲至至2012年年65萬，萬，潤潤發(fā)路橋置業(yè)發(fā)路橋置業(yè)為代表為代表該區(qū)域：該區(qū)域：2012年年商商服土地價格每畝普服土地價格每畝普遍在遍在100萬以上，最萬以上，最高

17、達高達260萬每畝。住萬每畝。住宅在宅在70-90萬萬/畝，畝，益益名實業(yè)名實業(yè)為代表為代表這兩個區(qū)域：商這兩個區(qū)域：商住土地價格由住土地價格由2010年的年的20-25萬萬/畝普遍上漲至畝普遍上漲至2012年的年的70萬以萬以上，最高達上，最高達90萬萬/畝。畝。法姬娜歐洲法姬娜歐洲城、翰正地產(chǎn)城、翰正地產(chǎn)為為代表代表該區(qū)域商該區(qū)域商住住土地均價由土地均價由2010年的年的11-20萬萬/畝上畝上漲至漲至2012年年80萬萬/畝，畝，華展星耀東方華展星耀東方為代表為代表行政新區(qū)商住用地拍賣行政新區(qū)商住用地拍賣價格價格2012年，年，85萬萬/畝，畝，輔仁森林湖畔輔仁森林湖畔為代表為代表代表項

18、目所在位置代表項目所在位置（一）調(diào)研樓盤的區(qū)域分布情況（一）調(diào)研樓盤的區(qū)域分布情況海晶興龍灣海晶興龍灣萬家燈火萬家燈火西城名郡西城名郡九安花園九安花園江南名府江南名府法姬娜歐洲城法姬娜歐洲城中央花園中央花園華展星耀東方華展星耀東方八、鹿邑在售樓盤基本數(shù)據(jù)八、鹿邑在售樓盤基本數(shù)據(jù)輔仁森林湖畔輔仁森林湖畔鳴鹿新型社區(qū)試點鳴鹿新型社區(qū)試點樓盤一：江南名府樓盤一：江南名府1、占地73畝，總建筑面積約6萬，總戶數(shù)約450戶。12層小高層2棟，22層高層兩棟，獨棟別墅12棟，聯(lián)排疊拼14棟。2、戶型價格：別墅均價在4300元/，最低226，最大380；小高層、高層戶型89-123，均價3000元/，銷售去

19、化情況一般，別墅50%，小高層和高層20%。物業(yè)費：0.4元/。3、優(yōu)惠促銷：送一萬代金券，全款97折，按揭99折，外地戶口不能貸款。別墅現(xiàn)房，小高層和高層明年中旬交房。4、建筑風格：歐式風格，黃色和棕色相間，外立面一層墻磚，二層以上墻漆，南北通透、全明戶型、外飄窗、超寬陽臺。5、開發(fā)商：浙江金昌地產(chǎn)鹿邑公司。代理：河南天辰地產(chǎn)機構(gòu)。6、土地情況：2010年招拍掛，地價1860萬元，畝均25.5萬。顯示土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地。但實際情況違規(guī)操作，建大戶型和別墅。樓盤二：法姬娜樓盤二：法姬娜 歐洲城歐洲城1、占地320畝，總建筑面積約36萬，總戶數(shù)約3000戶。共105棟，

20、其中九棟高層，其他電梯洋房、多層。2、戶型價格：2011年高層均價在2700元/，電梯洋房3000元/，多層2800元/，銷售去化較好，目前一期售罄。2012年住宅均價3200元/。商鋪一層均價8300元/，二層半價。周邊租金0.5元/天，投資回報率2%-3%。3、優(yōu)惠促銷：住宅全款97折，按揭99折，2013新年特推出20套特價房，最高優(yōu)惠5萬元。商業(yè)引入雙虎家私、皇朝家私等知名商家，推出5年保底租金： 商鋪100：第一年租金18000元、第二年20400元、第三年21600元、第四年22800元、第五年24000元。4、建筑風格：西班牙風格，現(xiàn)澆混結(jié)構(gòu)。5、客群：縣城區(qū)內(nèi)以機關(guān)事業(yè)單位購房

21、者為主，占比30%；下鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者以生意人和年輕人婚房為主，占比70%。配套有博德中學。6、開發(fā)商：西班牙法姬娜中國公司。代理：美居營銷。7、土地情況：2010年招拍掛，一期52畝，地價1030萬元，畝均20萬。顯示其他商品住房用地。樓盤三：九樓盤三：九安城市花園安城市花園項目地址：項目地址：伯陽路（南外環(huán)）與建材街交匯處西北；項目占地：項目占地：120畝（一期90畝，二期60畝）；建筑面積：建筑面積：120000平方米；居住規(guī)模：居住規(guī)模：約960戶（一期650戶，二期310戶）；主力房型：主力房型：三室兩廳、二室兩廳；主力面積：主力面積：91平米、115平米、127平米；銷售價格：銷售價格：

22、均價2750元/平米（二層2800；三層2880元/平 米；頂層2300元/平米）優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：按揭1%；一次性付款3%；銷售進度：銷售進度：80%（一期已售完，二期90%）；交房時間：交房時間：2013年3月；總結(jié)：總結(jié)：該項目位于鹿邑縣新城區(qū)與老城區(qū)交匯處，自最初一期開始至今有5年時間，均為六層多層建筑，項目前期2009年售價1500元/平米，目前均價2750元/平米，漲幅較大，自2011年9月至今由2200元/平米漲至2750元/平米，漲幅近20%。樓盤四：西樓盤四：西城名郡城名郡戚家園和諧社區(qū)項目地址：項目地址：紫氣大道武平路交匯處南紫氣大道武平路交匯處南200米路西；米路西；項

23、目占地：項目占地：100畝；畝；建筑面積：建筑面積：126000平方米；平方米；建筑形式：建筑形式：小高層小高層居住規(guī)模：約居住規(guī)模：約1200戶（一期戶（一期480戶，二期戶，二期720戶）；戶）；主力房型：主力房型：三室兩廳、二室兩廳；三室兩廳、二室兩廳；主力面積：主力面積：96平米、平米、120平米、平米、135平米（分攤面積平米（分攤面積14%）；）；銷售價格：銷售價格：均價均價2700元元/平米（平米（7層價格，每層層差層價格，每層層差40元元/平米）平米）優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：購房優(yōu)惠購房優(yōu)惠1000010000元元/ /套，按揭無優(yōu)惠；一次性付款套，按揭無優(yōu)惠；一次性付款2%2%；

24、銷售進度：銷售進度：60%；交房時間：交房時間：2013年年5月；月；交房標準：交房標準：毛坯交房（廚房衛(wèi)生間任何設(shè)施都不帶，只帶戶內(nèi)門）毛坯交房（廚房衛(wèi)生間任何設(shè)施都不帶，只帶戶內(nèi)門）總結(jié)：總結(jié)：該項目也位于鹿邑縣新城區(qū)與老城區(qū)交匯處，目前兩棟樓已經(jīng)完工，該項目也位于鹿邑縣新城區(qū)與老城區(qū)交匯處，目前兩棟樓已經(jīng)完工，2013年年5月交房，其余正在建設(shè)的樓座有月交房，其余正在建設(shè)的樓座有四座預計年底交房，其余規(guī)劃已完成，但尚未建設(shè)，由于該項目屬于市區(qū)舊村改造項目邊拆邊建，而且在規(guī)劃范圍四座預計年底交房，其余規(guī)劃已完成，但尚未建設(shè)，由于該項目屬于市區(qū)舊村改造項目邊拆邊建，而且在規(guī)劃范圍內(nèi)仍有許多建

25、筑未拆遷，進度比較慢，其銷售對象目前主要以本區(qū)域原有居民為主。內(nèi)仍有許多建筑未拆遷，進度比較慢，其銷售對象目前主要以本區(qū)域原有居民為主。樓盤五：海晶樓盤五：海晶興龍灣興龍灣項目項目占地：占地：100畝；建筑面積：建筑面積：120000平方米；居住規(guī)模：居住規(guī)模：約1000戶；主力房型：主力房型：三室兩廳、二室兩廳；主力面積主力面積：89平米、113平米、117平米；銷售價格：銷售價格：均價3150元/平米（3000元/到3400元/）優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：按揭1%；一次性付款3%；5000抵10000銷售進度銷售進度：70%（一期90%，二期50%）；物業(yè)費用：0.8元/平米月交房時間：交房時間

26、：2013年5月；總結(jié)總結(jié)：項目位于行政新區(qū)附近，屬于行政、科教片區(qū)，智能安保，雙層中空玻璃，外墻保溫。歐式風格，送空中花園，電梯多層。客群縣區(qū)和下鄉(xiāng)鎮(zhèn)較為平均，中上層客群為主。樓盤六：萬家燈火樓盤六：萬家燈火項目項目占地占地：200余畝；小高層、高層建筑面積建筑面積：300000平方米；居住規(guī)模：居住規(guī)模：約2800戶，一期1000余戶；主力房型：主力房型：三室兩廳、二室兩廳；主力面積主力面積：92平米、126平米、135平米；銷售價格：銷售價格：均價3200元/平米（3000元/到3500元/）優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：按揭1%；一次性3%；4444元優(yōu)惠，888年夜飯銷售進度銷售進度：60%一

27、期；物業(yè)費用：0.8元/平米月商業(yè)：沿街商鋪6000元/（一層）交房時間：交房時間：2013年底；配套：德源中學、會所、幼兒園總結(jié)總結(jié)：項目位于行政新區(qū)附近，屬于行政、科教片區(qū)，智能安保，美心防盜門，可視對講，冷暖氣，直用水系統(tǒng)等。歐式風格，小高層和高層。下鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主。樓盤七：中央花園樓盤七：中央花園項目項目占地占地：一期：一期120余畝；二期150多畝。建筑面積建筑面積：一期約：一期約16萬萬平方米；多層居住規(guī)模居住規(guī)模：一期：一期約1200戶，；主力房型：主力房型：三室兩廳、二室兩廳；主力面積主力面積：107平米、122平米、136平米；銷售價格銷售價格：多層：多層均價2900元/平米（

28、2700元/到3200元/）優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠，尾盤。：無優(yōu)惠，尾盤。銷售銷售進度：一期尾盤，僅剩十幾戶頂樓，二期無開發(fā)進度：一期尾盤，僅剩十幾戶頂樓，二期無開發(fā)預期預期物業(yè)費用：0.4元/平米月商業(yè)：沿街商鋪7600元/（一層+地下室）交房時間交房時間：現(xiàn)房；配套：無總結(jié)：總結(jié)：項目位于東部城區(qū)，位置較偏，一期銷售接近4年時間，尾盤，二期沒有開發(fā)預期。牽扯到土地轉(zhuǎn)換問題，和農(nóng)民存在用地糾紛?？腿合锣l(xiāng)鎮(zhèn)購房者為主。樓盤八：華展星耀東方樓盤八：華展星耀東方項目項目占地占地：900余畝；多層、小高層、高層。建筑面積建筑面積：100萬平方米，分5期；居住規(guī)模居住規(guī)模：一二期：一二期170畝，畝

29、，24萬平方，萬平方，2000戶戶；主力房型：主力房型：三室兩廳、二室兩廳；主力面積主力面積：80平米、116平米、132平米等；銷售價格銷售價格：多層：多層均價2980元/平米，高層均價3500元/優(yōu)惠優(yōu)惠政策政策：抵物業(yè)費約合：抵物業(yè)費約合2萬元萬元銷售銷售進度進度：50%一二期；沒有專業(yè)銷售團隊。物業(yè)費用：多層0.5元，高層0.8元/平米月交交房時間：房時間：2013年6月底；配套：教育園區(qū)房總結(jié)：總結(jié)：項目位于渦河南部附近，屬于行政、科教片區(qū)邊緣，規(guī)劃一般，交通不太方便，園林規(guī)劃較差。銷售中心較氣派，但是營銷團隊較差，不職業(yè)，看房者聊聊無幾。銷售不太理想。樓盤九：輔仁森林湖畔樓盤九：輔

30、仁森林湖畔基本數(shù)據(jù)： 森林湖畔樓盤目前僅僅出于概念規(guī)劃階段，還沒有戶型設(shè)計和具體規(guī)劃，目前只有效果圖，如圖所示：大約有20棟多層，6棟小高層，13棟高層，總戶數(shù)約1700多戶。置業(yè)顧問介紹項目要今年5月份出來詳細規(guī)劃和具體戶型。售樓處還在建設(shè)中。根據(jù)土地局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，該樓盤的土地成交價格在85萬/畝樓盤十：輔仁森林湖畔樓盤十：輔仁森林湖畔住宅樓盤總結(jié)住宅樓盤總結(jié)1、規(guī)模：調(diào)研樓盤數(shù)超過10個，在建在售樓盤總占地約1800畝地，在建在售總戶數(shù)約15000戶，總建筑面積在200萬。容積率集中在1.5-2.0左右；物業(yè)類型以多層、小高層為主，占比70%，新建樓盤多數(shù)以小高層和高層為主，容積率在2.0-

31、2.5；2、戶型與面積：以兩室兩廳、三室兩廳為主，面積集中在100-130，占比約60%，100以下戶型占比30%，130以上戶型占比10%；一梯兩戶為主力，一梯三戶占10%以下，全明戶型，南北通透；3、銷售價格：調(diào)研樓盤的銷售均價集中在2900-3200元/區(qū)間，根據(jù)區(qū)位和樓盤品質(zhì)的不同，價格幅度較大。該均價是在優(yōu)惠促銷后的真實價格。4、建設(shè)規(guī)劃：目前，鹿邑的樓盤開發(fā)存在很多不嚴格按照規(guī)劃建設(shè)情況，說明這里政府對房地產(chǎn)開發(fā)的政策監(jiān)控力度低或者較松弛。5、客群：70%以上的客群是下鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者，以年輕人、生意人、不滿足鄉(xiāng)村居住環(huán)境和生活環(huán)境，選擇孩子較高水平教育為目的普通百姓等為主。鹿邑縣城的居

32、民大都有自己的宅基地，不需要買商品房。6、鹿邑縣的商品房價格有一定的上漲空間，城市人口擴張空間也比較大；行政新區(qū)剛剛建設(shè)起步，該區(qū)域選擇好的地塊開發(fā)住宅和商業(yè)前景看好。鳴鳴鹿鹿路路家家居居一一條條街街武武平平路路建建材材裝裝飾飾一一條條街街欒欒臺臺路路家家居居建建材材裝裝飾飾汽汽車車維維修修一一條條街街核核心心商商圈圈商鋪租金：商鋪租金：350-400元元/年年銷售銷售價格：價格：8000元元/回報率：回報率：4.5%-5%商鋪租金：商鋪租金：150-200元元/年年銷售銷售價格：價格：6500元元/回報率：回報率：2.3%-3.1%商鋪租金：商鋪租金：365-730元元/年年銷售銷售價格：價

33、格：11000元元/回報率：回報率：3.3%-6.7%商鋪租金：商鋪租金：180-290元元/年年銷售銷售價格：價格：8300元元/回報率：回報率：2.2%-3.5%商鋪租金：商鋪租金：180-200元元/年年銷售銷售價格：價格：6000元元/回報率：回報率：3%-3.3%商鋪租金：商鋪租金：230-400元元/年年銷售銷售價格：價格：8500元元/回報率：回報率：2.7%-4.7%商鋪租金：商鋪租金：600-3000元元/年，年，個別個別5000元以上元以上/ 年年銷售銷售價格：價格：10000-25000元元/，個別個別3萬以上萬以上/回報率：回報率：6%-12%商鋪租金：商鋪租金：180

34、-元元/年年銷售銷售價格：價格：6000元元/回報率：回報率：3%（一）鹿邑商業(yè)售價、租金、回報率分布情況示意圖（一）鹿邑商業(yè)售價、租金、回報率分布情況示意圖說明：除核心商圈投說明：除核心商圈投資回報率高外，其他資回報率高外，其他區(qū)域都比較低，主要區(qū)域都比較低，主要原因是沿街房原因是沿街房90%是是私人宅基地而非商業(yè)私人宅基地而非商業(yè)房，商戶沿大街分布房，商戶沿大街分布均勻，無較大落差，均勻，無較大落差，導致租金普遍較低。導致租金普遍較低。九、鹿邑商業(yè)情況九、鹿邑商業(yè)情況（二）鹿邑商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)、分布等詳細數(shù)據(jù)：（二）鹿邑商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)、分布等詳細數(shù)據(jù)：鹿邑縣核心商圈情況： 鹿邑縣的核心商圈位

35、于紫氣大道與真源大道交匯處，東臨欒臺路、西至文化路、北至衛(wèi)真路、南至谷陽路，以沿街商鋪為主，尤其以紫氣大道與真源大道交匯處為重點（鹿邑稱此處為大隅首），這個區(qū)域集中了鹿邑主要的百貨商場、商業(yè)步行街、手機通訊、銀行、書店等，以傳統(tǒng)服裝百貨為主，新型商業(yè)較少，經(jīng)營檔次主要以中低檔商品為主，主要面向農(nóng)村消費群體。編號名稱規(guī)模位置經(jīng)營品種1百姓生活廣場1200紫氣大道與文化路交叉口一樓日化超市、二樓服裝百貨2唐潤超市1500紫氣大道與真源路交叉口一樓日化超市、德克士；二樓服裝、三樓羽絨服3世紀龍超市800真源路中段西側(cè)一樓日化超市、二樓服裝4唐仟惠1400真源路中段西側(cè)一樓日化超市、二樓服裝5太平洋服

36、裝廣場1000真源路中段東側(cè)服裝6商場一條街130戶(5000)真源路中段東側(cè)服裝7金鹿商城100戶(3000)真源路北段東側(cè)服裝、百貨8佳美時尚廣場5000真源路與紫氣大道交匯西南一層皮具、電器、鞋類、飾品化妝品；二層超市；三層服裝；四層童裝、兒童樂園、美食城、電玩城編號編號名稱名稱價格價格面積面積單價單價位置位置1鳴鹿路底商12000約25平米約40元/平米/月鳴鹿路、紫氣大道交匯2西部大棚家具20000約100平米約17元/平米/月鳴鹿路中段3萬家燈火30000約160平米(兩層)約15元/平米/月鳴鹿路南段4建材街底商6000約30平米17元/平米/月建材街中段5衛(wèi)真路底商25000約

37、60平米約35元/平米/月衛(wèi)真路西段6真源路通訊店10000約15平米約50元/平米/月真源路與衛(wèi)真路交匯7真源路首飾店50000約20平米約200元/平米/月真源路與仙臺路交匯8真源路通訊城60000約12平米約400元/平米/月真源路與紫氣大道交匯9義烏商貿(mào)城2000約30平米約6元/平米/月渦北義烏商貿(mào)城（三）商圈內(nèi)部分區(qū)段租金詳細數(shù)據(jù)（三）商圈內(nèi)部分區(qū)段租金詳細數(shù)據(jù)鹿邑縣餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)情況： 鹿邑縣餐飲、酒店、娛樂主要分布在真源大道、衛(wèi)真路、紫氣大道、健康街、車站南街兩側(cè)，即主要核心商圈內(nèi)，周邊成規(guī)模上檔次的場所不多，其中酒店主要以迎君大酒店（4星）、和諧大酒店（3星）、鹿邑飯店（3

38、星）、煙草賓館、鹿邑國際賓館等為主，餐飲主要以上善軒、澳門豆撈及各酒店餐飲部為主，娛樂主要以金碧輝煌、翡翠明珠、錢柜等為主。（四）鹿（四）鹿邑縣商業(yè)情況總結(jié)：邑縣商業(yè)情況總結(jié)：1、從分布上來看，鹿邑縣商業(yè)除少數(shù)專業(yè)市場外多數(shù)零售商業(yè)、餐飲、酒店、休閑等都集中在城市核心商圈附近，并且集合程度較高，周邊區(qū)域?qū)τ谏碳椅Σ蛔悖S著城市西遷的規(guī)劃出臺，也有一些市場先知者開始在西部設(shè)址經(jīng)營，但均處于城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)；2、鹿邑縣商業(yè)仍處在發(fā)展的初級階段，商業(yè)規(guī)模及檔次較低，缺乏成規(guī)模上檔次的商業(yè)場所，使得一部分消費出現(xiàn)外流情況；專業(yè)市場方面，鹿邑專業(yè)市場部分集中度較高，但大部分還是以沿街商鋪雜亂分布為主

39、；零售商業(yè)方面，本土百貨壟斷特點較為突出，缺乏現(xiàn)代化購物中心，佳美時尚廣場是鹿邑目前檔次和規(guī)模最大的購物場所。 鑒于以上情況，從提高鹿邑現(xiàn)有市場水平的角度出發(fā)，發(fā)展現(xiàn)代化購物中心、大型現(xiàn)代化專業(yè)市場、中高檔百貨等產(chǎn)品形態(tài)將是未來鹿邑商業(yè)發(fā)展的趨勢，將大有可為。3、鹿邑高檔酒店數(shù)量較少，缺乏真正能夠承擔起鹿邑商務職能的酒店，許多游客不選擇在鹿邑居住，使得許多客戶外流，同時也導致鹿邑許多賓館經(jīng)營環(huán)境由于顧客減少而變得比較差（鹿邑飯店是典型代表）；所以，發(fā)展星級酒店、高檔賓館是未來鹿邑發(fā)展的內(nèi)在需求。4、鹿邑休閑娛樂業(yè)發(fā)展水平偏低、經(jīng)營環(huán)境及水平較差，本地許多有錢人不在鹿邑消費，許多將招待、接待等都

40、轉(zhuǎn)向周邊的商丘、亳州等地，所以發(fā)展諸如洗浴中心、KTV、足療保健等休閑娛樂業(yè)態(tài)是鹿邑發(fā)展的趨勢。商業(yè)步行街農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場（大棚市場）（大棚市場）居居家家物物流流街街五五金金配配料料街街建建材材裝裝飾飾街街家家居居一一條條街街汽汽車車裝裝飾飾維維修修街街商貿(mào)街商貿(mào)街電動車街電動車街中棉農(nóng)副產(chǎn)品物流交易市場中棉農(nóng)副產(chǎn)品物流交易市場（在建，二層磚混結(jié)構(gòu)）（在建，二層磚混結(jié)構(gòu)）行行政政新新區(qū)區(qū)老老城城區(qū)區(qū)全友家居全友家居全鑫家居全鑫家居家居城家居城大棚大棚皇朝家私皇朝家私雙虎家私雙虎家私昌盛汽車城昌盛汽車城五菱五菱4S店為主店為主60畝占地畝占地義務商貿(mào)城義務商貿(mào)城十、專業(yè)市場情況十、專業(yè)市場情況（

41、一）專業(yè)市場集聚分布圖（一）專業(yè)市場集聚分布圖專業(yè)市場主要包括農(nóng)貿(mào)市場、電動車、電子市場、五金機電、家具建材幾大類市場。（1）農(nóng)貿(mào)市場：規(guī)模比較大的市場主要有芙蓉街農(nóng)貿(mào)市場、楊園大世界、鹿邑農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，以水果、蔬菜、肉類、糧油、調(diào)料等批零為主，布局方式都是沿街擺攤兼門面式。另外以沿街門面為特點的中小型便民店面在每個居住區(qū)都有分布；（2）電動車：電動車店主要分布在真源大道與紫氣大道、衛(wèi)真路交匯處向西的道路兩側(cè)，主要經(jīng)營電動車、摩托車、電動三輪車等產(chǎn)品，每戶經(jīng)營面積在6080平米，約20戶左右。（3）家具建材市場：該類市場是目前鹿邑最成規(guī)模的市場，東城與西城各自都有比較成規(guī)模的市場，東城以欒臺路、博德路為主要聚