物業(yè)經(jīng)營管理概述PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1物業(yè)經(jīng)營管理概述物業(yè)經(jīng)營管理概述第1頁/共23頁第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念物業(yè)經(jīng)營管理的概念第2頁/共23頁關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：1 1、以收益性物業(yè)為對象，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供、以收益性物業(yè)為對象，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供服務(wù)；服務(wù)；2 2、貫穿物業(yè)、貫穿物業(yè)，所以要滿足業(yè)主企，所以要滿足業(yè)主企 業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行策略性管理業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行策略性管理 物業(yè)經(jīng)營管理活動物業(yè)經(jīng)營管理活動（內(nèi)容）（內(nèi)容）既包括了以保證物既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營

2、銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。等經(jīng)營活動。第3頁/共23頁（6 6種）種）1.1. 寫字樓寫字樓 4.4.零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)2.2. 出租型別墅或公寓出租型別墅或公寓 5.5.工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)3.3. 酒店休閑娛樂設(shè)施酒店休閑娛樂設(shè)施 收益性物業(yè)通?？梢猿鲎饨o租戶使用，可獲得收益性物業(yè)通?？梢猿鲎饨o租戶使用，可獲得經(jīng)常性租金收入，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投經(jīng)常性租金收入，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。第4頁/共23頁寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的

3、建筑，主寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)包括企業(yè)自用自用寫字樓、寫字樓、出租出租寫字樓和自用出租寫字樓和自用出租復(fù)復(fù)合型合型寫字樓三種類型。寫字樓三種類型。國外將寫字樓分為國外將寫字樓分為。對寫字樓分類一般考慮對寫字樓分類一般考慮1212個(gè)因素：個(gè)因素：、大堂、電大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、梯、走廊、室內(nèi)空間布置、和租戶類型。和租戶類型。第5頁/共23頁物業(yè)經(jīng)營管理的目的（統(tǒng)一化、專業(yè)化）物業(yè)經(jīng)營管理的目的（統(tǒng)一化、專業(yè)化） 。零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其三個(gè)方面來分類。三

4、個(gè)方面來分類。第6頁/共23頁建筑面積經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)輻射區(qū)域區(qū)域購物中心功能復(fù)合、設(shè)施完善、統(tǒng)一管理市級購物中心大型百貨公司輻射整個(gè)城市、服務(wù)地區(qū)購物商場1萬-3萬中型百貨公司輻射城市某部分、服務(wù)10-30萬人口居住區(qū)商場3000-1萬日用百貨、超市服務(wù)某一居住區(qū)、1-5萬人口 鄰里服務(wù)商店3000以下食品、日雜、服務(wù)人口1萬以下特色商店單一的特殊商品、倉儲式物美價(jià)廉、折扣店等第7頁/共23頁只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分第8頁/共23頁為人類生產(chǎn)活動提供入住空間，包括為人類生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、

5、工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。第9頁/共23頁酒酒 店店休閑娛樂設(shè)施休閑娛樂設(shè)施服務(wù)對象不同服務(wù)對象不同商務(wù)和觀光客人商務(wù)和觀光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人客人地理位置不同地理位置不同市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方自然風(fēng)景秀麗的度假勝地自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂功能為主以康體、休閑、娛樂功能為主建筑設(shè)計(jì)和裝建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同潢風(fēng)格不同星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派田園式、

6、居民式或別墅式田園式、居民式或別墅式主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑度假村休閑度假村、康體娛樂活動（、康體娛樂活動（高爾夫、賽馬場高爾夫、賽馬場）提供入住空間的建筑。提供入住空間的建筑。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運(yùn)酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運(yùn)營管理模式等方面）：營管理模式等方面）：第10頁/共23頁從業(yè)主的角度出發(fā)，從業(yè)主的角度出發(fā)， 在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的內(nèi)：內(nèi)：1 1、持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求；、持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求；2 2、實(shí)現(xiàn)物業(yè)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)最大化；最大化；3 3、保持和提高物業(yè)的、

7、保持和提高物業(yè)的以及未來發(fā)展?jié)摿?。以及未來發(fā)展?jié)摿Α?物業(yè)業(yè)主包括直接持有產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也物業(yè)業(yè)主包括直接持有產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者第11頁/共23頁第12頁/共23頁物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理理起家起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)劃分為物業(yè)管理企業(yè)劃分為、第13頁/共23頁第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容：核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)

8、與維修，并：核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。向業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。：設(shè)施管理的對象，主要是：設(shè)施管理的對象，主要是等物業(yè)；服務(wù)對象通常為等物業(yè)；服務(wù)對象通常為( (第十二章第三節(jié)細(xì)講）第十二章第三節(jié)細(xì)講）第14頁/共23頁 從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。一般按照業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。一般按照或兩者結(jié)合起來的分類原則來管理物業(yè)。比物業(yè)公司或兩者結(jié)合起來的分類原則來管理物業(yè)。比物業(yè)公司更具有廣闊的視

9、角。（見下頁）更具有廣闊的視角。（見下頁） 第15頁/共23頁第16頁/共23頁創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤的三種基本途徑：創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤的三種基本途徑：在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主中）；在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主中）；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營；在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司物業(yè)經(jīng)營管理公司個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者投資（個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者投資（Reits)Reits)第17頁/共23頁第18頁/共23頁管理層次管理層次主要職責(zé)主要職責(zé)物業(yè)管理物業(yè)管理。保持與租戶的聯(lián)系；收租；。保持與租戶的

10、聯(lián)系；收租；控制運(yùn)營成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性控制運(yùn)營成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理制定物業(yè)制定物業(yè)；持有；持有/ /出售分析；物業(yè)更新改造等出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；主要開支決策；管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析運(yùn)營狀況分析組合投資組合投資管理管理制定制定；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本

11、結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督生工具的應(yīng)用；監(jiān)督、資產(chǎn)管理和再投資決策；、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理第19頁/共23頁：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過買確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過買賣來維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量賣來維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)（包括現(xiàn)金流、租金波動和基市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)（包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化）于市場交易的收益變化）：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評價(jià)的數(shù)據(jù)庫，對信息分類保存得到合適評價(jià)的數(shù)據(jù)庫，對信息分類保存：投資決策主要取決于投資決策主要取決于預(yù)期收益預(yù)