不動產(chǎn)善意取得與中國法治

1、不動產(chǎn)善意取得與中國法治 內(nèi)容 摘要 我國 目前 已普遍承認(rèn)動產(chǎn)適用善意取得，但對不動產(chǎn)善意取得的適用還存在各種爭議。筆者認(rèn)為對不動產(chǎn)實(shí)行善意取得制度從 理論 上 分析 是行的通的，在司法實(shí)踐中也有對此項(xiàng)制度潛在的需要。同時(shí)，確立不動產(chǎn)善意取得制度將對我國的行政法制建設(shè)起到一定的推動作用，會帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 善意取得 中國 法治我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運(yùn)用，已昭示善意取得制度在我國 社會 市場 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展 中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的中國物權(quán)法草案建議稿中我們可以看到善意取得制度作為民法物權(quán)法中物

2、權(quán)變動的重要制度，為塑造一個(gè)重視法治的中國，維護(hù)交易活動的安全，已有了它該有的名份。一、善意取得制度的基本理論通說認(rèn)為善意取得制度基于日耳曼法以手護(hù)手（hand wahre hand）的原則，“認(rèn)為汝將汝的信任置于何處，應(yīng)于該處尋之”，它的真實(shí)含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。這千年來，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國家所承認(rèn)，必定有它存在的理由?，F(xiàn)在大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為：善意取得，又稱即時(shí)取得，是指動產(chǎn)占有人無權(quán)處分占有的動產(chǎn)，但他將該動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得動產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)或其它物權(quán)。善意

3、取得制度是立法者運(yùn)用立法技術(shù)進(jìn)行 法律 推導(dǎo)的邏輯結(jié)果，其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動中的公示、公信原則。公示原則要求將物權(quán)的變動以一定的形式表現(xiàn)出來，并向社會公開。公信原則即法律保護(hù)交易當(dāng)事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進(jìn)一步保護(hù)當(dāng)事人的積極的信賴，確認(rèn)只要有公示就有物權(quán)變動，即保護(hù)人們對“只要占有相關(guān)的證書，就有權(quán)受領(lǐng)某項(xiàng)給付”原則的信賴，在取得某項(xiàng)權(quán)利和某些給付的時(shí)候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。 在德國民法典中，認(rèn)為這項(xiàng)信賴保護(hù)原則是構(gòu)建私法法律制度的社會倫理因素，只有當(dāng)人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關(guān)系基礎(chǔ)的時(shí)候，人們才

4、能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關(guān)鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別。二、不動產(chǎn)善意取得的肯定說與否定說之評析動產(chǎn)適用于善意取得制度，已是國內(nèi)外的通說。既使在善意取得無明文規(guī)定的國度，動產(chǎn)善意取得在其法律解釋或?qū)嵺`中依然存在。然而，在中國目前的經(jīng)濟(jì)類型、社會情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動產(chǎn)抑或?qū)⒉粍赢a(chǎn)包括在內(nèi)，國內(nèi)學(xué)者均有不同見解。1、肯定說，持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)的善意取得應(yīng)該被承認(rèn)，他們認(rèn)為僅以不動產(chǎn)登記制度的建立，交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易為理由，一概排斥不動

5、產(chǎn)善意取得制度，這對于相信登記公示力而與無權(quán)處分人交易的善意第三人來說，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認(rèn)為：善意取得制度的財(cái)產(chǎn)主要是動產(chǎn)，并不排斥在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，對不動產(chǎn)交易可適用善意取得制度。2、否定說：這是我國大多數(shù)學(xué)者之觀點(diǎn)，認(rèn)為善意取得只適用于動產(chǎn)領(lǐng)域。（1）部分學(xué)者認(rèn)為因?yàn)椤安粍赢a(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！惫省安淮嬖跓o所有權(quán)或無處分權(quán)人處分不動產(chǎn)所有權(quán)的可能性”。這兩種觀點(diǎn)，排除了無所有權(quán)人處分不動產(chǎn)的可能性，但在我國現(xiàn)實(shí)生活中，我國尚無完整統(tǒng)一的物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法，造成實(shí)踐中不動產(chǎn)

6、登記管理混亂，標(biāo)準(zhǔn)不一，登記內(nèi)容不全面，登記效力不確定等 問題 。加上國民維護(hù)自身權(quán)益意識淡薄，不主動去變更查證登記簿，所以登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時(shí)有發(fā)生。（2）還有一種否定說的觀點(diǎn)認(rèn)為“對于已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！痹谶@個(gè)觀點(diǎn)中，若根據(jù)物權(quán)法基本理論，物權(quán)取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權(quán)取得的法律形式加以規(guī)定。若通過公信原則處理，那么善意第三人所獲物權(quán)的得來無法律依據(jù)。且公信原則是保護(hù)交易安全，側(cè)重保護(hù)善意第三人的立法政策，更應(yīng)依據(jù)公信原則來適用善意取得制度。若是通過登記更正程序處理，恢復(fù)至原

7、有狀態(tài)，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會對我國的不動產(chǎn)登記制度的公示公信程度產(chǎn)生懷疑，勢必引起與不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和出讓人、所有權(quán)人不應(yīng)有的糾紛。而且善意第三人返還不動產(chǎn)或所有權(quán)人重新對不動產(chǎn)進(jìn)行改善或還原，所需費(fèi)用不是登記更正程序就可以解決，甚至?xí)斐伤袡?quán)人、買受人更多的財(cái)產(chǎn)損失。（3）還有的學(xué)者認(rèn)為，從大多數(shù)國家民事立法來看，是拒絕將善意取得制度使用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，如法國民法典第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個(gè)各國不動產(chǎn)登記制度的不同和他們在其他立法上的補(bǔ)充問題。英美法日等國家對不動產(chǎn)登記采用形式審查制度的居多，而我國與德國、瑞士等國一樣對不動產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查

8、。只有對不動產(chǎn)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的登記制度，才能保證不動產(chǎn)權(quán)利的無瑕疵，并由此正確的公示，使得確認(rèn)“與權(quán)利相關(guān)的登記中，實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系視如登記本上記載而存在?！彼陨埔馊〉弥贫鹊姆梢浦彩紫纫吹椒傻靡援a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)制度的不同。在與我國一樣采用不動產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查的德國、瑞士均有對不動產(chǎn)善意取得制度的法律規(guī)定。如德國民法典第892條規(guī)定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動產(chǎn)。一些國家或地區(qū)雖然并未明文規(guī)定不動產(chǎn)的善意取得制度，但通過其他法律法規(guī)，間接承認(rèn)了善意第三人對不動產(chǎn)的善意取得。如 臺灣 土地法第43條亦規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對的效力。”這一條

9、規(guī)定就給臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)善意取得提供法律上的依據(jù)。三、我國目前不動產(chǎn)善意取得的司法實(shí)踐基礎(chǔ)筆者認(rèn)為在目前我國的物權(quán)立法中，將不動產(chǎn)善意取得的制度作為一個(gè)內(nèi)容明確規(guī)定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實(shí)踐中，在中國房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例出臺后，房屋自由貿(mào)易的開放，我國不動產(chǎn)登記制度的逐漸完善，不動產(chǎn)登記簿上記載的外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致的可能性將越來越有保障。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第89條將不動產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實(shí)踐中，有將不動產(chǎn)適用善意取得的潛在需要。在當(dāng)前，我國不動產(chǎn)的變動依法明文規(guī)定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完

10、善之間的矛盾，可由法官依據(jù)上述司法解釋自由裁量或登記機(jī)關(guān)自主調(diào)解，但這并不是長久之計(jì)。四、不動產(chǎn)善意取得對我國行政法制建設(shè)的作用在我國 社會 主義初級階段特定時(shí)期的社會狀況和社會目標(biāo)下，適當(dāng)調(diào)整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動產(chǎn)善意取得的制度，將對有 中國 特色行政法制建設(shè)起到一定的推動作用。1、市場 經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)國家在長期的信用打造實(shí)踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會信用體系：最重要的是有明確的信賴?yán)姹Ｗo(hù) 法律 原則。將民法上的“帝王條款”（誠實(shí)信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性而使公民信賴政府，政府應(yīng)對其公共管理行為所導(dǎo)致的損失加以補(bǔ)償。不動產(chǎn)

11、登記制度是我國法律明文規(guī)定的不動產(chǎn)公示 方法 ，具有相關(guān)職責(zé)的行政機(jī)關(guān)所進(jìn)行的不動產(chǎn)登記行為是具體行政法律行為，公民基于對該行政行為的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性的信賴而產(chǎn)生對該登記的公信，又基于該公信進(jìn)行了不動產(chǎn)的變更，由此所涉及的利益應(yīng)受法律保護(hù)。在我國現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權(quán)利 內(nèi)容 與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的重要原因之一是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記、涂銷。所以在立法上承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得制度將會督促不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)質(zhì)審查功能，提高不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。否則，便會因?yàn)槠溥^錯(cuò)受到不動產(chǎn)實(shí)際所有人的追責(zé)，由此承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。2、從立法上確立不動產(chǎn)善意取得制度，將會帶動我國不

12、動產(chǎn)登記制度的改革和完善。首先，由于不動產(chǎn)外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的原因之一是共同共有關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下，這就會在確立不動產(chǎn)善意取得制度的同時(shí)，配備有相應(yīng)的不動產(chǎn)管理?xiàng)l例對此 問題 進(jìn)行完善。其次，在不動產(chǎn)善意取得制度的法律后果上，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，如何處理所有權(quán)人與有過錯(cuò)登記機(jī)關(guān)或有過錯(cuò)出讓人的法律關(guān)系，采用什么樣的歸責(zé)原則？由誰來承擔(dān)法律責(zé)任？承擔(dān)多少？以何種方式來承擔(dān)？等等。還有，已登記的不動產(chǎn)的情況的查詢要收取高昂的費(fèi)用已是一個(gè)不成文的規(guī)定，而不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否實(shí)現(xiàn)公開查冊制度，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念由一個(gè)高高在上的管理者變成一個(gè)具有“服務(wù)理念”的機(jī)構(gòu)？這也都是

13、我們可以進(jìn)行思考的并以此為契機(jī)帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。五、不動產(chǎn)善意取得制度對我國法治的 影響不動產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，會促進(jìn)我國公民增強(qiáng)法律意識，主動進(jìn)行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特別是不動產(chǎn)價(jià)值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果，繼承人或合同當(dāng)事人均會主動到不動產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致，使得中國人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動訴