北京萬科對中海運營

1、21.10.181解讀中海項目管理 中海項目管理分析21.10.182序p 中海和萬科都是國內一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一直在第一、第二之間輪換。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進的管理理念及完善的管理平臺，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側重點有所不同，形成了不同風格的產(chǎn)品。本人服務長春中海四年時間，體會到項目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。21.10.183目錄 項目管理目標、愿景 項目管理理念

2、、側重點 項目管理思路和方法 裝修房管理預控 項目管理評析、總結 21.10.184項目管理目標、愿景p 中海地產(chǎn)項目工程愿景 中海地產(chǎn)的使命與愿景：致力于長遠發(fā)展而且有專業(yè)抱負的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標有三個維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。對我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。 中海地產(chǎn)工程業(yè)務線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領先?？梢哉f這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務線上的延續(xù)。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價值觀，個體的體現(xiàn)與公司的榮譽息息相關。 21.10.185項目管理理念p 以營銷為主導，設計、成本優(yōu)先，項目牽頭進行工程管理 中海地產(chǎn)始終以營銷為

3、龍頭老大，設計、合約、工程建設、發(fā)展管理均圍繞營銷活動展開；營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會、促銷活動大部分員工要參加；設計、合約、工程上所有業(yè)務營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進度營銷有絕對決定權；設計、工程人員定期對營銷銷售人員進行培訓交流，確保營銷人員對產(chǎn)品的全面了解；營銷擁有直接與高層直接溝通的權利。21.10.186項目管理理念p 項目對大規(guī)模多項目快節(jié)奏開發(fā)對質量的影響的認識大規(guī)模、多項目、快節(jié)奏的開發(fā)，以確保公司的經(jīng)營指標，是我們現(xiàn)階段必須面對的現(xiàn)實，無視成本、不顧工期以換取優(yōu)異的質量效果，對我們而言是不切實際的、不可取的。我們不能“無視工期及成本”，一味的追求

4、品質，隨著規(guī)模的擴大，快速開發(fā)以提升資金周轉的問題將會成為所有規(guī)模開發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。21.10.187項目管理理念、側重點p 按時入伙，備案結利p 成本管控，品質監(jiān)管p 樣板先行，質量把控p 杜絕事故，維護形象p 服從營銷，主導拆遷21.10.188項目管理思路與方法p 加強項目管理，提升產(chǎn)品品質，構建精品保障體系加強項目管理，提升產(chǎn)品品質，構建精品保障體系 p 加強安全文明管理，提升項目整體形象加強安全文明管理，提升項目整體形象 21.10.189項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 中海集團質量目標一、2010年基本消除質量通病，顯著減少質量投訴；二、2011年基本實現(xiàn)精品工程；三、

5、2012年實現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標識。p 中海集團質量管理建議優(yōu)化管理流程。 改變開工節(jié)奏。爭取更多施工周期，消除搶工對質量管理帶來的負面影響。質量管理無小事。在質量管理上小處著手，周期滾動。21.10.1810項目管理思路與方法項目管理思路與方法u 公司內檢查。地區(qū)公司每月、或至多間隔2個月，必須組織一次工程質量檢查u 區(qū)域檢查。區(qū)域公司全年安排23次質量檢查，并作地區(qū)公司之間、項目之間評比。u 集團檢查?？偛堪l(fā)展管理部力爭組織1次各區(qū)域之間的交叉檢查。u 入伙前檢查。在項目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進行逐戶檢查。u 推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質量問題。u 建立責

6、任追溯機制。u 建立問責機制。u 啟動工程管理人員資格認證工作。 21.10.1811項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 項目部對提升質量的管理思路項目部對提升質量的管理思路 工程精品的最終落實還是在于產(chǎn)品的建造過程，項目部是產(chǎn)品實現(xiàn)的落實部門，在整個項目運營過程中，項目部應起到下面的作用：u 項目部牽頭作用。在公司內部應起到全面的協(xié)調和推動作用，施工過程中項目應與設計及合約等部門形成有效的溝通機制。u 項目科學的管控手段。在項目管理過程中，負責對監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔起對于質量、進度、安全等方面的管控職能。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因為管理不科學，容

7、易發(fā)生以下兩方面問題： 1、導致過程質量控制的缺失，隱蔽工程質量差。 2、進度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。u 安全文明施工也是精品工程實現(xiàn)的一部分。施工項目安全文明管理是項目部應盡的責任。21.10.1812項目管理思路與方法項目管理思路與方法u 項目部及時的對合約、設計計劃的跟蹤。結合項目發(fā)展進度計劃，項目部應積極推進設計部和合約部分別制定設計出圖及圖紙交付計劃、分判及甲供材進場計劃。 u 定期組織召開項目發(fā)展計劃協(xié)調會。在項目開發(fā)過程中，項目部應牽頭召集設計、合約、營銷等部門定期舉行項目發(fā)展 協(xié)調例會（兩周一次的項目發(fā)展計劃協(xié)調會，項目、設計、合約主管領導要參加，生產(chǎn)調度會每周一次

8、）。u 項目發(fā)展計劃的動態(tài)評價。項目部應定期編制進度計劃的月評價和動態(tài)調整措施。u 項目部加強甲供材計劃的管理和跟蹤。在項目材料供應方面，項目部不應一味強調甲供材料供應緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計算失準而導致多次供貨。21.10.1813項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 項目部管理職責的細分項目部管理職責的細分u 完善項目管理制度，細化工程管理要求。在公司制度框架體系下，結合項目具體情況完善項目管理制度，細化工程管理要求。u 熟悉項目管理制度和工作流程。要求項目部每位員工加強熟悉項目管理制度和工作流程。u 形成質量管理體系。項目經(jīng)理、

9、高級業(yè)務主管、標段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術負責人的質量管理體系。u 考核機制的量化。對主管標段的工程師進行量化指標考核，一方面是進度完成情況，另一方面是質量控制的量化考核。u 強化過程檢查機制。關鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進行現(xiàn)場檢查后才能簽字。項目經(jīng)理要進行抽查。u 合同、圖紙的要細致掌握。從工程師開始對合同、圖紙的要細致掌握。u 施工工藝的熟悉掌握。從工程師開始對施工工藝的熟悉掌握。21.10.1814項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質量管理帶改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質量管理帶來的負面影響來的負面

10、影響u 調整開工節(jié)奏。針對北方的工期特點，開工時間最好定在8月份，多層和高層的竣工備案時間定在12月份，入伙定在第二年的6月份。u 合約、設計的計劃要按發(fā)展計劃及時完成。加強設計、合約的計劃，確保工程能按計劃開工。u 減少趕工現(xiàn)象。除示范區(qū)外，其他標段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。u 制定合理工期。針對集團的各項指標的完成，盡量制定合理工期。21.10.1815項目管理思路與方法項目管理思路與方法 工期對比工期對比物業(yè)類型開工-竣工（月）竣工-入伙（月）開工-入伙（月）標準工期長春公司工期標準工期長春公司工期標準工期長春公司工期高層（30層）無地下室18.61.219.8有地下室20.71621.9

11、16小高層（12層）無地下室14.5115.5有地下室1791810多層（6層）無地下室13.97114.98有地下室15.6816.69別墅、聯(lián)排（3層）無地下室13.17114.18有地下室14.3815.3921.10.1816項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 供應商管理方面：供應商管理方面：u 建立長期的合作伙伴關系u 把握合作共贏的原則u 項目部要起到幫扶引導的作用u 強調過程風險評估u 項目部要加強對供應商的管控力度針對合同條款，對總包單位和甲委工程進行嚴格管理。對其項目管理人員的能力和勞務隊伍的資質進行嚴格的審核。要求施工單位必須設置專職質檢員（包括任何的專業(yè)隊伍）。建立周

12、、月度質量檢查制度。21.10.1817項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 加強各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理加強各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理u 加強樣板的檢查。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項工程的樣板最后需項目經(jīng)理、主管項目領導及設計主管領導確認后方可進行全面施工。u 工程樣板區(qū)的建立。復雜的分項工程需要進行工程樣板區(qū)的施工。u 建立材料樣板庫。建立項目部的材料樣板庫，加強材料品質的檢查、驗收和管理。21.10.1818項目管理思路與方法項目管理思路與方法 內墻樣板、外墻保溫樣板21.10.1819項目管理思路與方法項目管理思路與方法 斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板21.10.1820

13、項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實起到對質量的管理的作用發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實起到對質量的管理的作用 與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點：u 履行監(jiān)督u 業(yè)務指導u 對等合作u 互補協(xié)作對監(jiān)理公司人員的選擇。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過項目部的面試確認后才能上崗。加強月度監(jiān)理考核。月度的監(jiān)理考核機制要嚴格執(zhí)行。監(jiān)理工程師須做好質量檢查工作。監(jiān)理工程師就是現(xiàn)場配合項目部標段工程師的質量檢查、驗收工程師。21.10.1821項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 公司及項目部公司及項目部 實行質量月度質量檢查實行質量月度質量檢查u 檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主

14、管領導擔任檢查組組長。u 每個項目的檢查時間至少為一個工作日，項目檢查的內容較區(qū)域檢查應更為全面和細致。u 每個項目檢查范圍必須包括該項目的所有在建區(qū)域、棟號和施工內容，不應遺漏。u 實體質量記錄應做到按棟號建立質量檔案。u 初次檢查的項目，行為檢查應作為重點檢查內容予以關注。u 通過檢查，應建立質量、進度、安全的預警機制。21.10.1822項目管理思路與方法項目管理思路與方法p設計方面 設計管理工作對精品工程的間接影響因素在于設計圖紙的出圖進度和質量。u 設計進度：u 定位到規(guī)劃審批的時間過長，導致施工圖的設計時間過短。u 設計如果沒有按計劃出圖，直接影響到項目以及各施工節(jié)點的開工，而公司

15、制定的項目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質量。u 設計質量： 設計變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質量 設計上一味強調設計效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關的使用功能投訴，將成為無法彌補的產(chǎn)品缺陷。 要從根本上解決這樣的問題，設計部門應加強設計標準化工作，以縮短設計周期，徹底改變出圖質量，避免設計造成的使用功能問題，提升公司的快速開發(fā)能力。21.10.1823項目管理思路與方法項目管理思路與方法p 合約分判方面u 必須控制好大額分判的時間和計劃，確保施工單位按時進場。u 施工單位的選擇尤為重要，錯選施工單位將直接影

16、響到項目的施工質量和進度控制，影響精品工程的實現(xiàn)。u 對施工招標單位的確定必須慎重，考察過程中，對在建項目實體、現(xiàn)場安全文明、施工單位管理能力、項目經(jīng)理個人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。u 合同條款中，調價體系必須合理，必須設定因市場價格變化過大而調價的機制，否則將直接影響項目施工，給項目部的管理帶來難度（集團的要求）u 甲供材料的供貨進度滯后，影響施工進度，進而造成趕工影響質量。21.10.1824項目管理思路與方法項目管理思路與方法 -安全文明管理安全文明管理n 嚴格按著地產(chǎn)集團和區(qū)域的要求，對現(xiàn)場安全文明施工嚴格管控。n 針對合同約定的開辦費范圍的安全文明管理的內容現(xiàn)場要

17、嚴格按著要求進行實施。n 長春公司的安全文明管理要上一個臺階。n 安全文明施工管理要成為日常項目管理的常態(tài)。n 形成長春公司安全文明實施的標準化管理。n 安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。21.10.1825項目管理思路與方法項目管理思路與方法 -安全文明管理安全文明管理n 招標前項目部提供安全文明標準，施工單位按著項目部提供的標準報價。n 項目部經(jīng)理參加開辦費的議標，對施工單位的一些問題進行澄清。n 提高施工標準，逐項落實檢查，做到不達標不開工。n 加強開辦費管理，按照實施步驟分階段分批支付，做到?？顚Ｓ茫绻┕挝粵]有按者標準去做，可以在結算中扣除此項費用。21.10.1

18、826項目管理思路與方法項目管理思路與方法 -安全文明管理安全文明管理n 安全文明施工管理要成為日常項目管理的常態(tài)安全文明施工管理要成為日常項目管理的常態(tài) 安全文明管理作為項目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項目始終的工作，把它作為項目管理常態(tài)顯得尤為重要。u 制定日常安全文明施工行為管理細則和日常檢查評比制度，作為現(xiàn)場工程師和監(jiān)理的日常工作內容，并形成工作記錄。u 參建各單位在日常工作中堅持不懈、不斷完善，把日常安全文明管理措施編入計劃，形成日常工作行為并形成報告，接受日常檢查。u 項目部每周聯(lián)合檢查評比，記錄項目執(zhí)行細則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時、有效地防

19、范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對各項目部工程管理總體成效的內部考核與對比交流。u 項目部每月組織安全文明施工總結會，表彰先進，鼓勵后進。21.10.1827項目管理思路與方法項目管理思路與方法 -安全文明管理安全文明管理n 形成長春公司安全文明實施的標準化管理形成長春公司安全文明實施的標準化管理u 形成安全文明管理三級組織體系，即項目發(fā)展部是項目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負責現(xiàn)場施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項目部提出對監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項目部、監(jiān)理公司、施工單位的項目三級安全管理組織架構。u 編制專項安全文明管理標準化細則，多工序交叉搶工的

20、安全管理細則 、示范區(qū)工程安全管理細則、季節(jié)性安全施工策劃細則及重要部位、關鍵施工的安全技術管理。u 制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學化。21.10.1828項目管理思路與方法項目管理思路與方法 -安全文明管理安全文明管理n安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度查制度u周安全聯(lián)合檢查由項目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負責人和相關人員必須參加。u安全月度檢查由公司組織項目部、各監(jiān)理單位、各施工單位每月一次檢查，并召開現(xiàn)場總結會。21.10.1829安全文明管理安全文明管理 安全文明形象基坑、腳手架、水平防

21、護21.10.1830安全文明管理安全文明管理 安全文明形象四口防護、道路圍擋、吊車標識21.10.1831安全文明管理安全文明管理 安全文明形象樓梯口防護、懸挑腳手架21.10.1832裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 長春公司精裝修實施的一些建議（深圳、廣州精裝修項目考察）l 精裝修設計階段的管理l 精裝修合約分判階段的管理l 精裝修現(xiàn)場管理要點21.10.1833裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 集團精裝修計劃在數(shù)量上應有地區(qū)差異化，2010年盡量減少精裝修的數(shù)量，隨著精裝修經(jīng)驗的成熟，再數(shù)量逐年的遞增。l 公司層面成立精裝修工作小組，設計、合約、項目、營銷組成專職工作小組。l 項目

22、部設專職的精裝修專業(yè)管理人員。l 設計階段，精裝修工作小組應全程參與。21.10.1834裝修房管理與預控裝修房管理與預控 廣、深項目部工程師平均每人負責200300套左右，水電工程師每人負責400600套左右。 廣州公司璟暉項目根據(jù)面積和戶型的不同樣板房主要分為高低兩個檔次，低檔次造價為900-1000元/米，較高檔次為1200-1300元/米，整體裝修風格一致，觀感差異不大，僅在地面材質、木門材質、油煙潔具上有所區(qū)分，開放展示后供不同層次消費者選擇，豐富了產(chǎn)品結構，同時控制了成本。21.10.1835裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 規(guī)模大實力強并多年合作的精裝修隊伍一般合理承包范圍為3

23、00-500戶，一般精裝修隊伍的為200-300戶。l 施工工期，6個月比較合適。l 根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應控制在6-8月以內，對于定位低端、戶型較小的也可以控制在3-4月以內。21.10.1836裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 提高毛坯的交屋標準總包單位的毛坯質量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質量影響非常大。這點上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標準提高到高級抹灰標準，同時在施工階段要有針對性的制定質量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對毛坯交工樣板的驗收?？偘鼏挝慌浜系暮脡闹苯佑绊懙骄b修工程的質量與進度。最重要

24、的是兩個方面：腳手架與毛坯交樓的質量。21.10.1837裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修進場時間 樣板層應在主體結構進行到8層進場施工，多層項目相應更為提前，為樣板調整預留充足時間。 大堂裝修如果由總包施工可按計劃進行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內抹灰和地面完成10層左右進場。21.10.1838裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 毛坯竣工驗收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工 將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報竣工驗收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進場與總包穿插進行施工，并充分利用總包的垂直運輸工具。否則精

25、裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運輸問題更為嚴重。如想達到目前的要求，與政府相關部門的溝通要提前。 21.10.1839裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關系 精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內，而是納入了總包的合同內，其實是為了適應當?shù)氐恼咭蟆６偘鼏挝恢粚Π踩撠煛?首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內，這樣一些工作面移交、進場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項目部工程師能夠

26、騰出精力應對質量、進度的管理，但項目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理；21.10.1840裝修房管理與預控裝修房管理與預控深圳大山地項目把甲委分包項目也在合約形式上納入主包單位管理范疇，剔除掉經(jīng)濟關系，但精裝主包單位不能很到位管理約束分包單位，實際效果不明顯，此模式可操作性不強。又如廣州璟暉項目把成品保護納入主包管理內容給予一定經(jīng)濟補償，但此種模式僅能在成品保護方面有一定成效，大量的協(xié)調管理還需項目負責，如何從根本上解決問題，還需進一步實踐和探討衛(wèi)生間防水廣州納入總包，深圳公司單獨甲委，個人認為都不適合長春公司，建議納入精裝單位的施工范疇。21.10.1841裝修房管理與預控裝修房管理與預控

27、l 公共部位應由總包來施工總包單位合理安排工序穿插，在一個流水段內室內抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時間。目前長春市場能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊伍將室內工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒?？偘鼏挝蛔詈檬菍⒐膊课蛔鐾旰笞龊贸善繁Ｗo再交給精裝單位，最低也要將濕作業(yè)完成。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位21.10.1842裝修房管理與預控裝修房管理與預控廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時對管道

28、的碰壞，而管道維修時也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對管道做保溫處理，避免管道結露。管道在天花或墻上時，在圖上一定要有精確定位，施工完后要交給精裝修單位，精裝修單位在施工時要參照此圖，避免對管道二次破壞。由于北方燃氣表和立管均在室內，在施工時一定要結合櫥柜的安裝方案，同時一定要與燃氣公司提前溝通好，征得他們同意，請他們驗收完畢，并一定要書面確認無誤后，再確認燃氣施工方案，進而大面積施工。 關于地熱的分水器安裝位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內，要結合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內，要結合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護方便操作。 在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定

29、要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個裝修過程，尤其是第一個采暖期，必須正常采暖供水。 21.10.1843裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修設計定位 精裝修定位主要是根據(jù)規(guī)劃條件和營銷要求，針對市場客戶群、不同品味需求及個性化要求的情況，綜合考慮，明確精裝修風格、材料和設備使用檔次、配置標準、成本指標進行定位。營銷策劃部組織，設計研究部、合約物資部配合。營銷策劃部會同設計研究部、合約物資部根據(jù)項目定位調查裝修風格、裝修標準、當?shù)爻Ｓ貌牧?部品和設備的品牌、型號及裝修成本提出建議。根據(jù)項目定位，合約物資部提供項目精裝修的成本指標，設計研究部提供交樓參考標準，并下發(fā)給項目部。21.10.1

30、844裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修設計介入時間 精裝修設計要在規(guī)劃設計階段戶型設計中期開始介入，以便從精 裝修的角度對戶型設計進行優(yōu)化。 土建施工圖設計階段，施工圖設計單位應根據(jù)規(guī)劃設計單位提供的經(jīng)精裝修設計單位優(yōu)化后并確定的含有室內水電接駁點位的條件圖開展施工圖設計工作。期間施工圖設計單位和精裝修設計單位需緊密配合，進行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設計工作，最終在施工圖中應明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實施標準確定開關插座位置、給水和排水點位等機電內容21.10.1845裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 土建條件優(yōu)化：確定結構層高，在滿足規(guī)劃條件的前提下，依不同建筑結

31、構確定建筑層高。明確不同使用空間的結構板標高關系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。確定室內空間、建筑構件尺寸，精裝修房需安裝木門、櫥柜、熱水器、浴房（浴盆）等成品設施，對于某些功能空間如：梁下墻體、墻垛、門垛、非封頂隔墻等的建筑尺寸位置均提出了較高的要求，因此施工圖設計時應根據(jù)各種成品設施的尺寸和安裝條件精確地計算并確定上述空間及構件的尺寸。確定空調機位和冷凝管預留孔洞設置部位、數(shù)量，合理布置空調機位，確定冷凝管預留孔洞留置房間的墻面部位及高度。21.10.1846裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 水暖、通風條件優(yōu)化：管道進戶及走向、排布，管道進戶原則上均應從廚衛(wèi)間進入，不宜起居室部位進戶

32、，這主要是針對小戶型公寓類住宅較為突出。廚衛(wèi)間及室內冷熱水及采暖管道應暗埋鋪設，設置于防水層下。地熱的分水器安裝位置，如果安裝在衛(wèi)生間內，要結合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內，要結合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護方便操作。 散熱器安裝位置確定，散熱器原則上設置于窗口等位置，合理利用空間，立式與臥式相結合，避免與電氣開關、插座位置沖突并同時兼顧美觀。煙風道位置預留，煙風道開口方向應避開鄰近排水立管，開口高度兼顧吊頂高度。21.10.1847裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 電氣條件優(yōu)化：電氣預埋管線布置，電氣施工圖設計要結合精裝修設計，特別是燈位的設計，須布局合理，避免或減少精裝

33、修電氣改造管線。開關、插座位置、標高確定，開關位置一般設置在門邊便于開關的地方，方便使用。開關、插座設置標高在滿足規(guī)范要求的基礎上，將兩個設計單位統(tǒng)一的標高標注于土建施工圖上。有線電視、網(wǎng)絡插孔數(shù)量及布置，有線及網(wǎng)絡插座位置要與室內家具的布置相結合，滿足使用方便，客廳及主臥均考慮安裝有線插座，所有房間均需安裝電話網(wǎng)絡一體雙孔插座，滿足用戶使用。配電箱、局部等電位箱及戶內對講主機布置，原則上位置和顏色不要影響立面整體效果。21.10.1848裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 出圖時間和標準 精裝修施工圖一定要在戶型設計階段開始設計并在土建施工圖設計前出圖。這樣有利于精裝孔洞掛件的預留預埋，有利

34、于標高銜接、有利于避免二次結構拆除、有利于水電接駁與精裝修標準一致。土建施工圖的建筑做法中將相關地面、墻面和頂棚的建筑做法標至精裝修完成面，以便總包單位、各分包單位、監(jiān)理單位了解精裝修做法，共同參與前期圖紙審核工作，有利于合約招標階段明確總包單位的實施范圍和界面。需要強調：21.10.1849裝修房管理與預控裝修房管理與預控標高關系，項目部會同設計部根據(jù)各功能空間建筑完成面標高確定結構標高關系。按建筑做法對各層厚度進行仔細核算，以確定好各功能空間最終建筑標高，保證使用功能?？锥戳粼O和管線穿越，各類孔洞的留設是否齊全、合理。譬如設置油煙機、換氣扇等穿墻洞口的部位，吊頂高度與結構梁高的關系需預先審

35、核。精裝修設計圖紙需要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。門窗洞孔尺寸和二次結構位置，精裝修內門一般采用木質門套包邊，考慮到美觀，內門兩側均需設置足夠長度的門垛，兩側門垛必須等寬。土建施工圖中二次結構隔墻位置和機電點位布置需按精裝修圖中二次結構隔墻位置和機電點位調整修改，以便總包單位一次實施到位，避免以后剔鑿返工。21.10.1850裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 設計經(jīng)驗借鑒給水管線天花預埋，廣州公司精裝修項目給水線路埋設在天花里，這樣目的是減少地埋因管徑造成的地面厚度增加，減少精裝時對管線的破壞，同時方便給水管線的維修保養(yǎng)，應為拆除吊頂總比破壞地面方便。廚衛(wèi)結構降板，廣州精裝修項目廚衛(wèi)結

36、構樓板普遍降300，所有排水管線布置在箱體中，中間架空上鋪預制蓋板。這種沉箱降板做法有許多優(yōu)點，因無需預留孔洞，樓板面防水施工易形成封閉質量隱患小，一旦管線漏水通過箱體內排水設施進行排水而不會影響下層，避免了上下層業(yè)主間糾紛21.10.1851裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修合約分判階段的管理精裝修合約分判階段的管理 精裝修合約分判模式 精裝修項目施工承包模式是：精裝修各專項分包單位和甲供材料供應商均納入精裝修主包單位的管理范疇。合約物資部應根據(jù)工程內容確定各承包單位的工作內容。 分判模式幾項要點：確立裝修工程主包人的地位，擴大主包裝修工作內容，衛(wèi)生間防水、水電安裝工程劃入主包工作范

37、圍。櫥柜、木地板等專業(yè)分包工程在招標完成后，納入裝修主分包人管理范疇，由主包人負責專業(yè)分包人的工期計劃安排、初步驗收、安全文明管理和成品保護工作。裝修主包人進場后，由業(yè)主會同土建總承包人共同向裝修主包人移交工作 面，由總承包人提供標高、定位的基準點和線給裝修主包人進行定位和施工，并形成書面交接文件，裝修主包人在接收工作面后，再向其他專業(yè)分包人交接。 21.10.1852裝修房管理與預控裝修房管理與預控 裝修主包人負責提前提交分階段的甲供材料物資進場計劃。 專業(yè)分包人的工程款的申請需經(jīng)過主分包人初驗收合格后提交至業(yè)主，這樣能增強裝修主包人對分包人在管理上的力度和時效性。 明確規(guī)定土建總包、裝修主

38、包、裝修各分包相互協(xié)調的工作內容及各工種交接面的工作內容劃分等。避免出現(xiàn)合約內容劃分不清晰，責任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。21.10.1853裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修主包單位分判時間 裝飾工程的分判插入時間應在結構封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應進一步提前以保證材料的備貨）。如大堂裝修和廚衛(wèi)的墻地磚裝修都可以根據(jù)主體墻面抹灰和地面面層的進展盡早的進場施工，而不能毛坯驗收借結束后在進場，這樣可以節(jié)約部分工期，高層項目一般在室內抹灰和地面完成10層左右進場，多層項目根據(jù)

39、工作面情況可適當提前。21.10.1854裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修監(jiān)理單位的分判 深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實為一體，如深圳大山地項目除項目經(jīng)理、水電、QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調，每棟樓按標段配備2-3名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。 長春公司因是外聘監(jiān)理，土建監(jiān)理對精裝修工作經(jīng)驗欠缺，尚不能很好履行精裝修監(jiān)理工作，需要項目部人員補充，但項目部人員編制有限，管理精細度上有存在盲區(qū)，建議結合深圳經(jīng)驗，可以分判有精裝修專業(yè)資質的有經(jīng)驗的監(jiān)理人員補充到管理隊伍中。21.10.1855裝修房管理與預控裝修房管理

40、與預控l 編制精裝修工程管理策劃 策劃內容針對項目目標編制切實可行的技術措施及管理措施，策劃內容涵蓋整個項目實施過程中的每一環(huán)節(jié)。項目管理策劃是進行項目管理的指導性文件。精裝修工程管理策劃重點對精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進度計劃、甲供材料進場計劃、施工要素要求（人、機、材料等）、工作面交接與驗收、施工工序總體安排、工程質量管控措施、質量驗收標準、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務措施等方面進行重點的、深入的研究。21.10.1856裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 實施精裝修樣板房制度 根據(jù)營銷部門的要求及現(xiàn)場大面積施工需要，項目部應選擇合適的某一樓層及時間先行施工精裝修實體樣板房。因為營銷展示的需要

41、，樣板房實施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時間改正，需要在后續(xù)實施中進行調整。這樣精裝修交房標準樣板房施工完成后仍需組織各部門認真地從客戶使用的角度仔細檢查核對，細致梳理各類存在問題并提出解決辦法。同時項目部也應該將精裝修交房標準樣板房作為工程樣板房，認真小結實施過程中存在的問題，提出針對性的解決辦法，以指導后續(xù)精裝修工程大規(guī)模實施。重要的是梳理施工工序安排，精裝修工程施工內容和交叉施工多，合理的工序安排顯得更為重要。通過樣板房實施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。21.10.1857裝修房管理與預控裝修房管理與預控l 精裝修與土建工序交接項目部負責組織，監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位按照毛坯房交樓標準參與交接驗收。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，項目部詳細記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時整改。主體工程已按土建/裝修交接標準完成所有工程內容，并經(jīng)項目部驗收合格后組織交接；交接時間包括整改時間每批次應在10-15天內完成。驗收應按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房