集寧房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、烏蘭察布市集寧區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 前言： 本次調(diào)研針對(duì)烏蘭察布市舊城區(qū)和新城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、 價(jià)格、產(chǎn) 品、營(yíng)銷詳盡調(diào)研，并對(duì)板塊特征、發(fā)展趨勢(shì)、潛在項(xiàng)目進(jìn)行分析闡 述。 一、 烏蘭察布市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、烏蘭察布市整體概況 區(qū)位： 烏蘭察布市地處中國(guó)內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，全市轄 1 區(qū)、 代管 1 市、4 旗、5 縣，共 11 個(gè)旗縣市區(qū)，總?cè)丝诩s 272.87 萬(wàn)人，總面積 5.5 平方公里。 烏蘭察布市屬呼包銀經(jīng)濟(jì)區(qū)和京 津塘經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，區(qū)位優(yōu)越，東距首都北京 320 公里，西 接呼和浩特 130 公里，南倚煤都大同 100 公里，北與蒙古國(guó)接 壤，距中國(guó)北方最大的陸路口岸二連浩特 3

2、00 公里，國(guó)境線 104 公里。 交通：烏蘭察布市交通發(fā)達(dá)便利，京包、集二、集通、大淮四 條鐵路貫穿全市， 集張高速鐵路正在緊張建設(shè)當(dāng)中， 全市通車 總里程近 7000 公里，形成了以城區(qū)為中心，以 110 國(guó)道、208 國(guó)道和京藏高速、 呼滿大通道為主干的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 烏蘭察 布市是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市， 是自治區(qū)東進(jìn)西出的 “橋 頭堡”、北開(kāi)南聯(lián)的交匯點(diǎn)，是連接?xùn)|北、華北、西北三大經(jīng) 濟(jì)區(qū)的交通樞紐， 也是中國(guó)通過(guò)蒙古、 俄羅斯和東歐的重要國(guó) 際通道。張家口至集寧鐵路于 2011 年 4 月 28 日開(kāi)通，近年來(lái)， 內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)張步入快車道， 對(duì)內(nèi)外開(kāi)放不斷深化， 地 區(qū)間經(jīng)

3、貿(mào)往來(lái)日益頻繁， 對(duì)鐵路運(yùn)輸提出了新的更高要求。 張 家口至集寧鐵路是我國(guó)中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，是 京蘭大通道的重要組成部分，于 2006年 5月 1 日開(kāi)工建設(shè)， 線路呈東西走向，全長(zhǎng) 178.08 公里，建設(shè)等級(jí)為 1 級(jí)雙線電 氣化鐵路，設(shè)計(jì)時(shí)速 160 公里，預(yù)留 200 公里條件，設(shè)計(jì)貨運(yùn) 能力年 1.3 億噸，線路建成后， 使集寧至張家口列車運(yùn)輸距離 較以前縮短 126 公里，旅客列車運(yùn)行時(shí)間縮短 23.5 小時(shí)， 為自治區(qū)與京津冀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化交流提供了便捷通道， 對(duì)于 緩解自治區(qū)中西部地區(qū)物資外運(yùn)緊張狀況， 顯著增強(qiáng)以呼包鄂 為核心的沿黃沿交通干線經(jīng)濟(jì)帶的競(jìng)爭(zhēng)力和輻射帶動(dòng)

4、作用具 有重要意義。 2010 年 9 月 9 日，準(zhǔn)格爾至興和重載高速公路 項(xiàng)目啟動(dòng)，內(nèi)蒙古淮興重載高速公路是自治區(qū)“十一五”規(guī)劃 重點(diǎn)工程和西部大開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目， 是中國(guó)第一條也是世界上最 長(zhǎng)的重載高速公路， 項(xiàng)目西起鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾大街， 東止烏 蘭察布市興和縣，全長(zhǎng) 265 公里，總投資 121.5 億元。公路采 用高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雙向五車道， 公路建成后年通行能力可達(dá) 15000萬(wàn)噸，將有效緩解內(nèi)蒙古西煤東運(yùn)的交通壓力，成為西 北五省通往北京、河北及環(huán)渤海地區(qū)的能源大通道。 準(zhǔn)興重 載高速公路項(xiàng)目是國(guó)家能源配置輸送的現(xiàn)實(shí)需要， 對(duì)于拓寬西 煤東送通道，加快自治區(qū)能源開(kāi)發(fā)，具有重要的戰(zhàn)略

5、意義。準(zhǔn) 興路建成后必將緩解當(dāng)前京藏高速公路、 110 國(guó)道等交通線路 運(yùn)力緊張的狀況。 準(zhǔn)興重載高速公路的建設(shè)不僅在自治區(qū)能源 開(kāi)發(fā)、輸送方面有著重要的意義， 同時(shí)也將對(duì)烏蘭察布市打造 煤炭物流平臺(tái)， 促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展， 更好地發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu) 勢(shì)，起到重要的推動(dòng)作用。 教育： 烏蘭察布市現(xiàn)有三所高等院校，分別為集寧師范學(xué)院、 烏蘭察布職業(yè)學(xué)院、 烏蘭察布醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校， 均在烏蘭察 布城區(qū)內(nèi)。 隨著烏蘭察布市經(jīng)濟(jì)的騰飛發(fā)展， 高等教育的水平 也不斷地得到提高。 旅游：烏蘭察布蒙語(yǔ)意為“紅山口” ，這塊 5.5 萬(wàn)平方公里的 土地，以其濃郁的民族風(fēng)情，獨(dú)特的自然景觀，悠久的歷史文 化，眾多

6、的人文古跡，優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為吸引國(guó)內(nèi)外 游客的知名品牌。 目前，烏蘭察布市四子王旗杜爾伯特生態(tài)草 原旅游區(qū)和神舟飛船著陸場(chǎng)、 涼城岱海山水風(fēng)光旅游區(qū)、 察右 中旗輝騰錫勒高山草甸草原旅游區(qū)、 興和蘇木山人造森林野生 動(dòng)物旅游區(qū)、 察右后旗火山巖地貌考古旅游區(qū)、 察右前旗黃旗 海旅游度假區(qū)等， 已成為吸引國(guó)內(nèi)外游客觀光旅游避暑休閑的 主要目的地。 礦產(chǎn)資源： 烏蘭察布市的礦產(chǎn)資源豐富，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的礦種達(dá) 68 種，已探明儲(chǔ)量并上礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量平衡表的的有 36 個(gè)礦種， 據(jù)地質(zhì)部門測(cè)算，全市普查探明的礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值 408.34 億元。全市列為優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)的有：銅、鐵、金、螢石、晶 質(zhì)石墨

7、、石膏、膨潤(rùn)土、硅藻土、飾面用輝綠巖、石灰石及煤 炭等。銀、鉛、鎂、硅石、花崗巖、大理石、芒硝、稀土等開(kāi) 發(fā)前景也很廣闊。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 2010年，全年地區(qū)生產(chǎn)總值 567.6億元，按可比價(jià) 格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 11%，增速比全國(guó)快 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，比全 區(qū)慢3.9個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入占GDP的比重較上年提高0.5個(gè) 百分點(diǎn)。在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)量的同時(shí)，質(zhì)量有所改善。從進(jìn)度 看，一季度同比增長(zhǎng) 13.7%，上半年增長(zhǎng) 11.8%，三季度累計(jì) 增長(zhǎng) 9.9%，全年增長(zhǎng) 11%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 94 億 元，增長(zhǎng) 7.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 296.7 億元，增長(zhǎng) 12.6%；第 三產(chǎn)業(yè)增加

8、值 176. 9億元，增長(zhǎng) 10.4%。、全年城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入 14202 元，增長(zhǎng) 10.4%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 中，工資性收入增長(zhǎng) 10.1%，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 8.5%，經(jīng)營(yíng)凈 收入增長(zhǎng) 15%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 4.5%。農(nóng)村居民人均純收入 4451元，增長(zhǎng) 7.4%。其中，工資性收入增長(zhǎng) 8.1%，家庭經(jīng)營(yíng) 純收入增長(zhǎng) 7.9%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 1.6%，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 5.8%。城鄉(xiāng)居民收入增幅差距由去年的 7.5%縮小為今年的 3%，收入差距逐步縮小。當(dāng)前，全國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由回升向好 向穩(wěn)定增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。 處于經(jīng)濟(jì)崛起的重要時(shí)期。 加快 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，繼

9、續(xù)實(shí)施生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、商 貿(mào)興市和依法治市方略， 加快新型工業(yè)化、 城鎮(zhèn)化和農(nóng)牧業(yè)現(xiàn) 代化進(jìn)程，著力構(gòu)建“三個(gè)基地” （構(gòu)筑綠色農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加 工基地，打造馬鈴薯之都；構(gòu)筑化工原材料工業(yè)體系，打造化 工原材料基地； 構(gòu)筑自治區(qū)重要的碳匯基地， 打造風(fēng)電之都）、 打造“三個(gè)中心”（將集寧打造成區(qū)域性中心城市、區(qū)域性商 貿(mào)物流中心和區(qū)域性草原文化旅游度假中心） 。下大力氣調(diào)整 優(yōu)化工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)， 加強(qiáng)規(guī)避政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力， 加快新 型工業(yè)化進(jìn)程。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特 別是現(xiàn)代物流、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)。 土地供應(yīng)： 2011 年度全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地（包括工業(yè)園區(qū)） 516

10、8.665 公頃，其中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 2883.925公頃，占供地總 量的55.8% ;住宅用地758.2354公頃，占14.7%，其中保障 性住房用地和中小套型住房用地占住宅用地的87.61 %，全部 以劃撥方式供地;公共管理與公共服務(wù)用地 710.1752 公頃， 占供地總量的 13.7%，全部以劃撥方式供地;交通運(yùn)輸用地 475.4669公頃，占 9.2%;商服用地為 261.6587公頃，占總量 的 5.1%;水利設(shè)施用地為 20 公頃，特殊用地為 34.1335公頃。 其中集寧區(qū)和工業(yè)園區(qū)供應(yīng)量較大，面積 1083.78公頃，占全 市建設(shè)用地供應(yīng)總量的 20.9%。從中可看出， 隨著我

11、市經(jīng)濟(jì)建 設(shè)和城市建設(shè)進(jìn)入發(fā)展高峰期， 特別是各地招商引資工作呈現(xiàn) 出強(qiáng)勁勢(shì)頭，對(duì)建設(shè)用地需求量猛增， 2011 年地建設(shè)用地供 應(yīng)計(jì)劃總量較 2010年供地總量的 826.8593公頃增長(zhǎng) 84%。 2、集寧區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀情況 中心詞：舊城改造 經(jīng)調(diào)研，從烏蘭察布市近年來(lái)的規(guī)劃中得知， 集寧區(qū)自 2011 年開(kāi) 工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2013 年保障性住房約為 3.43 萬(wàn)套，且不斷增加，再加 上公務(wù)員小區(qū)建設(shè)約 4208套， 2012 年至2013年新建商品房項(xiàng)目共 計(jì)約為 78 個(gè)，建設(shè)規(guī)模約為 817萬(wàn)平米，總投資約 202億元，新建 設(shè)總套數(shù)約 8.2 萬(wàn)套， 2013 年常住人口為 34

12、 萬(wàn)人，人均住房面積 為 29 平方米。由于烏蘭察布市城市進(jìn)程的加快，政府對(duì)城區(qū)內(nèi)的損 壞嚴(yán)重及一般完好的平房進(jìn)行大面積拆遷。 分析：從全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 26.11 平方米來(lái)看， 烏蘭察布市 集寧區(qū)人均住房面積處于較高水平。供大于求，市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)， 但住宅質(zhì)量及品質(zhì)較差，居住類物業(yè)品質(zhì)有較大的提升空間。 3、集寧區(qū)房地產(chǎn)需求情況 中心詞：被動(dòng)需求、剛性需求 每年大量的舊城改造及危舊房改建，產(chǎn)生大量的被動(dòng)需求。但由 于集寧區(qū)的拆遷政策， 這些拆遷戶基本上原址原建， 基本上拆遷戶均 會(huì)由于拆遷獲得一至二套的商品房，這些被動(dòng)需求會(huì)轉(zhuǎn)化為剛性需 求。目前市場(chǎng)上的主力購(gòu)買力量由三部分構(gòu)成：

13、由于舊城改造，拆遷力度加大，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)住宅的剛性需 求增加（回遷雖解決了一定量的剛性需求，但滿足不了家 庭人口成年，獨(dú)自生活而產(chǎn)生的剛性需求，在周邊縣城尤 為突出）。 改善型購(gòu)買及投資（改善型購(gòu)買也逐年上升，集寧中高端 定位的項(xiàng)目銷售較好。 ） 周邊旗縣（分化嚴(yán)重，一部分成為中高端購(gòu)買主力，一部 分則是低收入者，對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感，主要選擇老城區(qū)周邊 項(xiàng)目或新區(qū)項(xiàng)目）。 4、集寧區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及特征 烏蘭察布市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)上多層產(chǎn)品依然占 據(jù)主導(dǎo)地位。 隨著近年來(lái)烏蘭察布市房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，外地開(kāi)發(fā)商的 不斷進(jìn)駐，小高層、高層所占比重逐年上升，但對(duì)于剛性 需求的客群仍稍有抗性（電梯安全、

14、電梯費(fèi)、公攤等） 隨著土地價(jià)格的不斷上漲，小高層所占的市場(chǎng)比重必將逐 年上升，多層住宅將退出主導(dǎo)地位。 烏蘭察布市的市場(chǎng)主力戶型為 80-100 平米左右的兩居， 消 化速度也最為良好。 由于發(fā)展階段及氣候的影響，大多數(shù)項(xiàng)目的景觀綠化等品 質(zhì)住宅的意識(shí)較為淡薄，同時(shí)也給了一些高端定位的項(xiàng)目 機(jī)會(huì)。 本地區(qū)多層產(chǎn)品的一層多作為車庫(kù)出售，銷售良好，售價(jià) 也較高（ 3700 元每平）。 多層住宅的物業(yè)費(fèi)在 0.58 元 -1 元左右，小高層住宅的物 業(yè)費(fèi)現(xiàn)市場(chǎng)上無(wú)具體費(fèi)用出臺(tái)。 5、綜述 烏蘭察布市地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，遠(yuǎn)高于目前市場(chǎng)的消化能力， 供大于求的市場(chǎng)關(guān)系仍將是集寧區(qū)的最顯著特點(diǎn)， 同時(shí)多家開(kāi)

15、發(fā)商推出高品質(zhì)樓盤(pán)，其地理位置、交通環(huán)境、配套設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè) 服務(wù)均具備非常高的競(jìng)爭(zhēng)力， 且通過(guò)低價(jià)位吸引和截流。 伴隨市場(chǎng)的 逐漸成長(zhǎng)化、 規(guī)范化， 由單一的價(jià)格拉動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)演化為多元化綜合的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。 二、 烏蘭察布市場(chǎng)格局及區(qū)域板塊分析 1、集寧區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分 烏蘭察布市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀發(fā)展為三個(gè)板塊，城區(qū)板塊、新城板塊、 橋西板塊。 2、烏蘭察布市房地產(chǎn)板塊特征 城區(qū)板塊 板塊特征： 傳統(tǒng)的居住、商業(yè)、文化中心 板塊優(yōu)勢(shì)：該板塊地段優(yōu)勢(shì)明顯， 為烏蘭察布市的老城區(qū)， 環(huán)境成熟， 生活配套完備，出行方便，生活、工作便利高。 板塊劣勢(shì)： 基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，改造難度較大，目前舊城改造只針

16、對(duì)危舊 房，對(duì)于舊城區(qū)的面貌沒(méi)有本質(zhì)性的改變。 板塊發(fā)展： 由于后期儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地不足， 未來(lái)基本上圍繞著舊城改造 建設(shè)，不會(huì)有大體量的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目特征： 板塊價(jià)格： 右。 板塊特征： 為舊城改造項(xiàng)目，均伴有一定的回遷任務(wù)。 多層主要為回遷，小高層主力價(jià)格在3500 4200元/川左 新城板塊 行政中心、文化體育中心 板塊優(yōu)勢(shì)： 市政府、市委及主要行政的單位均位于該區(qū)域，隨著市圖 書(shū)館、體育館、博物館、集寧師范學(xué)院、集寧一中的相繼落成，該區(qū) 域相對(duì)于舊城區(qū)板塊擁有更高的發(fā)展平臺(tái)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?板塊劣勢(shì)： 目前生活配套不盡完善，公交線路少，導(dǎo)致出行不方便， 生活、工作不便利。 居住氛圍仍

17、處于培養(yǎng)階段，區(qū)域缺乏客戶認(rèn)可 度。 板塊發(fā)展： 新城一期基本已無(wú)空地， 二期土地儲(chǔ)備充足。隨著人氣的 逐步培養(yǎng)，區(qū)域價(jià)值將持續(xù)彰顯。 項(xiàng)目特征： 政府行政機(jī)構(gòu)較多， 在政府主導(dǎo)下公務(wù)員成為區(qū)域的主要 購(gòu)買力量。目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，小高層、高層為 比例相對(duì)于舊城區(qū)板塊有所增多。周邊旗縣的購(gòu)買比例也有所增加。 板塊價(jià)格： 多層2500 3500兀/ m左右，小高層、高層均價(jià) 3800兀/ m?左右。 橋西板塊 板塊特征： 危舊房改造 板塊優(yōu)勢(shì)： 與舊城區(qū)較近，價(jià)格優(yōu)勢(shì) 板塊劣勢(shì)： 區(qū)域周邊無(wú)大型商業(yè)配套、且配套設(shè)施陳舊，當(dāng)?shù)厝藢?duì)于 該區(qū)域認(rèn)同度較低，區(qū)域農(nóng)鎮(zhèn)氛圍濃厚。 板塊發(fā)展：

18、 區(qū)域目前無(wú)正式在售樓盤(pán)，但潛在放量巨大， 隨著集寧房 地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升，該區(qū)域作為價(jià)格盆地的吸引效果將逐漸明顯。 項(xiàng)目特征： 性價(jià)比較強(qiáng)。 板塊價(jià)格：區(qū)域以一尾盤(pán)項(xiàng)目多層價(jià)格 2300元/ m2 3、烏蘭察布市房地產(chǎn)板塊代表項(xiàng)目分析 老城區(qū)板塊 項(xiàng)目名稱：宏屹中央廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商：內(nèi)蒙古宏屹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型 占地 建筑面積丄 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層 11萬(wàn) 32 萬(wàn) 2.8 40% 毛坯 98180 地址：新體路北側(cè)電話：04742210555 用途：住宅交房時(shí)間：2013年12月 存量：4棟高層，約4萬(wàn)平米銷售周期：4萬(wàn)川/年 住宅均價(jià)：3900元/ ，最低

19、價(jià)：3300元/ m2 最高價(jià)4400元/譏 暢銷戶型：二居（100120） 優(yōu)惠：一次性付款9.5折，再減80元/平米；按揭9.5折 周邊配套：新體路小學(xué)、光明街小學(xué)、星星幼兒園、建行、中行、朗 廷洗浴、中心廣場(chǎng)、春天大廈、奧威購(gòu)物商場(chǎng) 客戶特征：公務(wù)員、旗縣、周邊居民、中高收入群體。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì)：宏屹中央廣場(chǎng)位于老城區(qū)核心位置，緊鄰光明街、新體路 等城市主干道。由高層小高層、商業(yè)組成。內(nèi)設(shè)3000平米 會(huì)所、羽毛球館、門球場(chǎng)等，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園社區(qū)醫(yī)院、 超市等。小區(qū)景觀配套有6000平米中央景觀噴泉。周邊配 套完善，與市繁華商業(yè)中心近在咫尺。戶型豐富，有平層有 躍層，項(xiàng)目于201

20、2年房展會(huì)前低于市場(chǎng)價(jià)格以3600元/平 米低價(jià)入市搶占市場(chǎng)，在展會(huì)中成交量 居首。 劣勢(shì)：項(xiàng)目屬于拆遷安置項(xiàng)目，周邊環(huán)境居住人口密度大，交通 擁擠，拆遷范圍大，涉及拆遷戶多，一定程度上影響項(xiàng)目進(jìn) 展，對(duì)準(zhǔn)業(yè)主來(lái)講會(huì)增加時(shí)間成本及不確定性。 項(xiàng)目名稱：虎山新城 開(kāi)發(fā)商：內(nèi)蒙古宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 小高層、 多層 53萬(wàn) 92萬(wàn) 1.6 35% 毛坯+精裝 80-240 地址：集寧幸福路虎山詳園小區(qū)1號(hào)（藝校南路西二百米） 用途：住宅交房時(shí)間：2014年10月 存量：二期即將于10月開(kāi)盤(pán)，銷售周期：7萬(wàn)川/年 一期精裝住宅均價(jià)：

21、4800元/ ，最低價(jià)：4400元/ m2最高價(jià)4800 元 / m2o 二期毛坯住宅均價(jià)：3800元/ m,最低價(jià)3500元/ m 最高價(jià)格4200 元/ m2 暢銷戶型：二居（80100）三居室（141 ） 優(yōu)惠：1000抵用20000 周邊配套：生態(tài)公園老虎山公園 藝校 衛(wèi)校 客戶特征：周邊居民、外來(lái)務(wù)工。 項(xiàng)目分析：優(yōu)勢(shì)：虎山新城位于集寧區(qū)幸福路，周邊生活配套完善， 地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品種類豐富，有躍層、別墅、復(fù)式、平層， 客戶挑選范圍廣，小區(qū)體量巨大，各類自有配套設(shè)施完善，小 區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、商業(yè)廣場(chǎng)等，小區(qū)景觀豐富多樣有水上噴 泉廣場(chǎng)、街心公園等，產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)。 劣勢(shì)：小區(qū)拆遷范

22、圍大且建設(shè)周期長(zhǎng)，小區(qū)現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃較為復(fù)雜， 雜亂給小區(qū)帶來(lái)了便利的同時(shí)，也造成了噪音、環(huán)境、安全等 隱患。 項(xiàng)目名稱：水語(yǔ)山城 開(kāi)發(fā)商：烏蘭察布市集寧區(qū)嘉華恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 小高層、 多層 10萬(wàn) 23萬(wàn) 2.3 35% 毛坯+精裝 80-113 存量：售罄銷售周期：4年 住宅均價(jià)：多層3000元/川，精裝+500元/ m2 戶型配比：在售部分二居（80 m2） 65%三居（113 m2） 35% 暢銷戶型：二居 客戶特征：改善型自住為主 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目定位高端，價(jià)格領(lǐng)跑市場(chǎng)，銷售亦迅速異常。項(xiàng)目絕 對(duì)地理位置并不屬于城

23、區(qū)核心區(qū)，甚至屬于城區(qū)板塊及新城板塊的接 壤區(qū)域，地塊更是集寧區(qū)之前的垃圾填埋場(chǎng)， 但是其憑借出色的產(chǎn)品 力及行銷手段，快速奠定了其集寧第一盤(pán)的地位。 項(xiàng)目詳解： 項(xiàng)目具有打造領(lǐng)地感及儀式感的營(yíng)銷意識(shí) 景觀綠化及水系提前呈 會(huì)所提前兌現(xiàn) 精裝標(biāo)準(zhǔn)明示 贈(zèng)送面積生活展示 項(xiàng)目名稱: 開(kāi)發(fā)商：烏蘭察布市龍翔置業(yè)有限公司 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層、多 層、別墅 40萬(wàn) 70萬(wàn) 1.75 40% 毛坯+精裝 95150 地址：工業(yè)路與友誼路交匯處西南角 用途：住宅交房時(shí)間：2014年12月 存量：55萬(wàn)銷售周期：6萬(wàn)/ m2 住宅均價(jià)：3700元/ m,最

24、低價(jià)：3300元/ m 最高價(jià)4200元/ m 暢銷戶型： 三居室(100-120 ) 優(yōu)惠：一次性9.5折 首付每提高20砸惠一個(gè)點(diǎn)最高95折 周邊配套：白泉山生態(tài)公園老虎山公園 師范學(xué)校 衛(wèi)校 客戶特征：周邊居民、外來(lái)務(wù)工。 項(xiàng)目分析：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于新老城區(qū)交匯處，交通便利，產(chǎn)品種類豐 富，二期產(chǎn)品多為多層，產(chǎn)品相對(duì)于高層比較受歡迎，小區(qū)規(guī) 劃體量巨大，是一個(gè)集商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、高品質(zhì)住宅別墅 于一體的綜合性小區(qū)。 劣勢(shì)：小區(qū)處于新老城區(qū)交匯處，且分布于坡地上，周邊商業(yè)氛圍冷 淡，需要時(shí)間來(lái)培養(yǎng)，第一感覺(jué)不好。 項(xiàng)目名稱：神宇國(guó)際 開(kāi)發(fā)商：北京房開(kāi)控股集團(tuán)有限公司 建筑類型 占地 建筑面

25、積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層、板 樓 167500 54萬(wàn) 2.6 36% 毛坯 58-131 地址：集寧區(qū)工農(nóng)大街57號(hào)神宇國(guó)際 存量：30萬(wàn)銷售周期：12萬(wàn)/ m2 住宅均價(jià)：4300元/ m,最低價(jià)：3600元/ m 最高價(jià)5000元/ m。 暢銷戶型：二居室（104）三居室（130） 優(yōu)惠：總價(jià)直減1.5萬(wàn)，一次性95折，按揭96折，分期97折 周邊配套： 學(xué)校：五中、工農(nóng)路小學(xué)、文化路小學(xué)。 醫(yī)院：醫(yī)專附院 餐飲：集寧餐飲最集中區(qū)域，吃喝玩樂(lè)一站式。 銀行：中國(guó)建行，建行、工行、郵政 天恒文化廣場(chǎng)；天恒文化廣場(chǎng)向南100米，是綜合餐飲、KTV、洗浴 為一體的商業(yè)廣

26、場(chǎng)；項(xiàng)目周邊規(guī)劃配套完善，為成熟社區(qū)地塊 客戶特 征：周邊居民、外來(lái)務(wù)工。 項(xiàng)目分析： 優(yōu)勢(shì)：小區(qū)采取人車分流的設(shè)計(jì)理念，并設(shè)有休閑、健身、兒 童活動(dòng)場(chǎng)所，社區(qū)服務(wù)中心，醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、通訊等營(yíng) 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。該項(xiàng)目將建成烏蘭察布市第一個(gè)首都標(biāo)準(zhǔn)大型綜 合社區(qū)。 劣勢(shì)：整體小區(qū)被主干道分割成2塊，整體小區(qū)環(huán)境大景觀較難實(shí)現(xiàn)， 不便于小區(qū)整體管理。 新城區(qū)板塊 項(xiàng)目名稱：塞上江南 開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)邦置業(yè) 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層、板 樓 6.8萬(wàn) 10萬(wàn) 1.6 54% 毛坯 98-148 地址：三羊開(kāi)泰西路500米，市公安局東側(cè) 用途：住宅交房時(shí)間：2014年

27、12月 存量：9.7萬(wàn)銷售周期：開(kāi)盤(pán)銷售21套 住宅均價(jià)：3800元/ ，最低價(jià)：3100元/ m2 最高價(jià)4400元/ m2 暢銷戶型：二居室 優(yōu)惠：2000抵20000 一次性付款95折，按揭97折 周邊配套：公安局、未來(lái)新區(qū)商業(yè)中心 項(xiàng)目分析： 優(yōu)勢(shì)：小區(qū)采用江南風(fēng)格園林設(shè)計(jì)低密度小區(qū)，地處新城區(qū)核 心位置，周邊政府職能部門辦公場(chǎng)所云集，未來(lái)商業(yè)中心, 體育場(chǎng)環(huán)伺周邊，周邊小區(qū)林立，未來(lái)發(fā)展空間。 劣勢(shì)：新區(qū)整體未入住，周邊項(xiàng)目均在建設(shè)中，現(xiàn)周邊商業(yè)配套均未 入住，公共交通不便。 項(xiàng)目名稱：維邦世基佳園 開(kāi)發(fā)商：維邦世基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 多層、小 高層 6萬(wàn) 9.8萬(wàn) 1.6 40% 毛坯 110-180 地址：三羊開(kāi)泰西路500米，市公安局東側(cè) 用途：住宅交房時(shí)間：2013年12月 存量2萬(wàn)銷售周期：3萬(wàn)/年 住宅均價(jià)：3500元/ m,最低價(jià)：2800元/ m 最高價(jià)3800元/ m2o 暢銷戶型：二居室、三居室 優(yōu)惠：現(xiàn)房銷售一次性9.5折、按揭97折 周邊配套：公安局、未來(lái)新區(qū)商業(yè)中心 項(xiàng)目分析： 優(yōu)勢(shì)：地處新城區(qū)核心位置，周邊政府職能部門辦公場(chǎng)所云 集，未來(lái)商業(yè)中心，體育場(chǎng)環(huán)伺周邊，周邊小區(qū)林立，未 來(lái)發(fā)展空間。 劣勢(shì)：新區(qū)整體未入住，周邊項(xiàng)目均在建設(shè)中，現(xiàn)周邊商業(yè)配套 均未入住，公共交通不便。 橋