房地產(chǎn)評估的類型doc13(1)

1、精品資料推薦 房地產(chǎn)評估的類型 1、一般評估 ：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時 ，求助于評估機(jī)構(gòu)， 以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反 映的是某一地域、某一時間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價值水平。 2、房地產(chǎn)抵押貸款評估 ：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押 的房屋的價值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估 一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律 文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。 3、特定評估 ：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低 于市場價格水平而做的評估 ，為了求其公正合理 ，

2、須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估， 評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力 , 交易雙方須按確定后的評估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。 房地產(chǎn)估價基本理論 - 程序（一） 房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán) 節(jié)。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟。 、明確估價的基本事項(xiàng) 在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也 較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被 稱坦估價的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價的基本事項(xiàng)包括估價對象、估價 目的、估價時點(diǎn)及評估前提四個方面。 （一）明確估價對象 1評估實(shí)體

3、的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地， 還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價的是寫字樓， 是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還 是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使 用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。 如評估對象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。 （二）明確估價目的 估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征 用、拆遷補(bǔ)償、投資

4、決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價方 法的選擇和估價結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。 明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃 價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應(yīng)的注 意事項(xiàng)，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵 押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評估對象的預(yù)期價格（抵押期限）減去處置稅 費(fèi)等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī) 定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價 值等。 （三）明確估

5、價時點(diǎn) 房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同 的時點(diǎn)上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價格都是指該房地 產(chǎn)在某個特定時點(diǎn)上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫 無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價時點(diǎn)。估價時點(diǎn)一般以年、 月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定 的。 （四）明確評估前提 由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上 還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1獨(dú)立估價。獨(dú)立估價發(fā)生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上， 根

6、據(jù)某種需要或特定條件，有時單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評估，并且不考慮建筑 物的存在，這種情形稱為獨(dú)立估價。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存 在的情形下進(jìn)行評估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估 價。 2部分估價。部分估價是指估價對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體， 在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價格評估。它 與獨(dú)立估價的區(qū)別是，獨(dú)立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考 慮地上建筑物存在對地價的實(shí)際影響，或土地對建筑物價格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價格 的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將

7、受到既定狀態(tài)的影響 而發(fā)生變化。 3合并估價或分割估價。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評估，稱為合 并或分割估價。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進(jìn)行買賣價格 評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的 價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結(jié)果都將與正常評估存在 一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格” ，即在市場受限定的條件下所形成的價格， 該價格僅對特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性。 4變更估價。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評估，也可 稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形： （1）以房地產(chǎn)改變原

8、來的用途為前提所進(jìn)行的估價 。如學(xué)生宿舍將改造為賓館， 政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。 （2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價。 （3）以拆除建筑物為前提對土地進(jìn)行的估價。 對于上述需要確定的種種估價事項(xiàng)，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人 的意向由估價人員整理出來的。 二、擬定估價作業(yè)計(jì)劃 明確了估價的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證估價工作 高效享、有秩序地展開 ，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃 ，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面 ： 1初選估價方法或評估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。 2確定投入人員。這是估價作業(yè)計(jì)劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大

9、小、 性質(zhì)及難易程度確定，在確定時應(yīng)充分考慮估價人員的專長。 3制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定 的。 4評估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言，制定估價作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò) 計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。 三、實(shí)地勘察 由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動性和個別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在 多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握 估價對象。因此，估價人員必須親臨現(xiàn)場，實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包 括如下幾方面： 1對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境 。實(shí)地勘察時 ，除應(yīng)查明地號或門牌號碼外， 還應(yīng)對照地籍圖判明對象房地

10、產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握 估價對象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時，還要觀察一下附近的建筑布 局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等 ，并進(jìn)行實(shí)地拍照 。 2對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對象房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬 于有收益的房地產(chǎn) ，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費(fèi)用 ；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、 建成時間、新舊程度、完損等級及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照） ，并了解建筑 面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī) 定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等

11、。 3了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。 四、收集分析相關(guān)資料 （一）房地產(chǎn)價格的一般影響因素資料 房地產(chǎn)價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定 某宗房、地產(chǎn)的價格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地 產(chǎn)的價格變地有時能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個別房地產(chǎn)上。 因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。 從總體來看，一般影響因素對房地產(chǎn)價格的作用是錯綜復(fù)雜的，分析它們對估 價對象隊(duì)價格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有 固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。尤 其

12、是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗(yàn)，有時 甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時， 這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出 現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、 平均增長速度或價格變化模型。對這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對評估對 象價格變化的作用影響。 在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有 較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。 （二）區(qū)域市場資料 由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市

13、場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域 市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、城市 建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)） 、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及 交易情況等。 （三）實(shí)例資料 實(shí)例資料，主要包括市場交易實(shí)例資料、開發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益 實(shí)例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料） 。在評估過程中，無論是否直接運(yùn)用這些資料，都 應(yīng)盡量收集，以供參考。對于搜集到的實(shí)例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。 （四）評估對象的情況 該資料的收集是在實(shí)地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的 來源渠道主要是： l 委托者提供。 2實(shí)地勘察。

14、3政府有關(guān)部門提供。 4相關(guān)當(dāng)事人提供。 5咨詢公司提供。 另外，必須指出，運(yùn)用不同的估價方法，收集資料的側(cè)重點(diǎn)是有較大差異的 五、運(yùn)用估價方法進(jìn)行估算并決定估價結(jié)果 （一）評估方法的選擇 在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況： 1各種估價方法的適用范圍。 2估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。 （二）運(yùn)用估價方法進(jìn)行價格試算 依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價作 業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。關(guān)于試算價格的計(jì)算過程見 相應(yīng)的估價方法章節(jié)。 （三）調(diào)整試算價格 運(yùn)用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價方 法

15、，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對試算價格進(jìn)行綜合 分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。 1調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫?估價方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下 兩方面： （l ）資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全 面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行 檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)， 有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運(yùn)動的各項(xiàng)法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價格影響因素的 分析以及吃域因

16、素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?（2）估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是 否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房 地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。 對于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按 成本法估算的）為依據(jù)進(jìn)行價格調(diào)整，并作為決定最終估價額的依據(jù)。 對于收益房地產(chǎn)，一般以收益價格為主來調(diào)整，但因?yàn)樵诠浪闶找鎯r格時，即 使能夠正確把握純收益，也會因?yàn)樵谫Y本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出 現(xiàn)較大誤差，因此，對于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價格或積算價格來進(jìn)行調(diào) 整，并以此作為決定最終估價

17、額的基本依據(jù)。 2調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種， （四）最終估價額的決定 在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見： 1以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。 2以估價人員的經(jīng)驗(yàn)為主，參考估算結(jié)果。 我們認(rèn)為第一種意見更為合理，應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于 比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來決定最終估價額。最終估 價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟 ，一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板 。 六、撰寫估價報告 估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容 全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。 （一

18、）估價報告書的形式 估價報告書有定型式（或稱表格式） 、自由式與混合式三種，可根據(jù)評估活動的 具體情況靈活選用。 1定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價 人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點(diǎn)是一般事項(xiàng)反映全面，填寫省時省力；缺 點(diǎn)是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項(xiàng)。如果能針對不同的估價目 的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一 缺點(diǎn)。 2自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的 情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點(diǎn)與定型式估價報告書恰好相 反。 3混合式估價報告書。混合式估價報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自 由式部分，又有定型式部分