商品房買賣合同逐條詳解

1、房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程商品房買賣合同逐條詳解概述：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買賣合 同是商品房買賣雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文 件。目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設(shè)部于20002000年聯(lián)合制定的商品房買賣合同示范文本（GF-2000-0171GF-2000-0171）。該示范 文本是兩部門在原商品房購銷合同示范文本（GF-95-0171GF-95-0171 ）的基礎(chǔ)上，總結(jié) 經(jīng)驗改進(jìn)而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂 合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實踐中，示范

2、文本已經(jīng) 成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買賣 合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商 必須足夠重視的課題。本文將依據(jù)合同法、商品房銷售管理辦法等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實 際工作中遇到的問題和總結(jié)的經(jīng)驗， 對示范文本進(jìn)行逐條解釋，并對如何填寫做 深入探討。商品房買賣合同說明（內(nèi)容略）【釋義】該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫 說明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫方法的規(guī)定（第 3 3、4 4、5 5條）應(yīng)詳細(xì) 閱讀，并在填寫過程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的 部分, ,能夠彌補(bǔ)該文本的不

3、足，最大限度地維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、 清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象?！境Ｒ妴栴}】有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴(yán)格按照“說明”第 5 5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅?！緦Σ摺空J(rèn)真閱讀“說明”，嚴(yán)格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā) 商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）【釋義】該部分詳細(xì)列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程【常見問題】有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地 址不詳甚至錯誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失?！緦Σ摺抠u方的基本情況應(yīng)

4、以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址 應(yīng)填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地。 由于文 本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時沒有相 應(yīng)的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。第一條項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以 _ 式取得位于 _、編號為_的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】 【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為 _。該地塊土地面積為 _ 規(guī)劃用途為 _ 土地使用年限自 _年 _月 _日至 _年 _月_日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】 建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 _，施工許可

5、證號為【釋義】該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過程的合法性的介紹。用以說明建設(shè)項目 在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關(guān)規(guī)定，取得了有 關(guān)主管部門的許可。【常見問題】實踐中，有些項目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國務(wù)院城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主 管部門的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、 向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地 使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開發(fā)商只是和 土地主管部門簽訂了土地使用權(quán)預(yù)約合同或者雖然簽訂了土地使用權(quán)出讓 合同但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來講都不屬于具備了城 市房地產(chǎn)

6、管理法第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一） 已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！薄緦Σ摺侩m然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權(quán)瑕疵而認(rèn) 定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)， 較之于已經(jīng)取得土 地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險。賣 房應(yīng)當(dāng)本著誠實信用的原則將建設(shè)用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。第二條商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 商品房預(yù)售許可證號為 _?！踞屃x】該條是關(guān)于預(yù)售許可

7、證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法 性的最重要的依據(jù)。城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng) 符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資 金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日 期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許 可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同， 預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷 許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售?！境Ｒ妴栴}】、未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)

8、定協(xié)議（又稱認(rèn)購書、認(rèn) 購協(xié)議、訂購協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件 為由主張合同無效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門有權(quán)對開發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷售 活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。【對策】嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失。第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一， 房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第_【幢】【座】 _【單元】【層】 _ 房。該商品房的用途為 _屬 _吉構(gòu)，層高為_，建筑層數(shù)地上_ ，地

9、下 _。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 _ 方房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程米，其中，套內(nèi)建筑面積 _ 方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e _方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）?！踞屃x】本條是對標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。【常見問題】目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部 門實測面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。 既有不法開發(fā)商的故意 欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時間以來，建設(shè)部19951995年頒布的商 品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）是計算商品房建

10、筑面積和公用 面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。 加之由于 歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對此有過相互抵觸的規(guī)定。 筆者曾經(jīng)代理過一個案件，房產(chǎn)管理部門 和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對同一房產(chǎn)的面積測量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備“測 繪資質(zhì)”，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定?！緦Σ摺酷槍ι鲜銮闆r，我國第一個國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范（ GB/TGB/T 17986-200017986-2000） 于20002000年8月正式實施，成為房產(chǎn)面積測量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院進(jìn)一 步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積

11、管 理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為， 對商品房面積測量 機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測量器具的監(jiān)督工 作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測量器具的行為。”20002000年1212月2828日建設(shè)部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的 房產(chǎn)測繪管理辦法 進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測繪單位應(yīng) 當(dāng)依照中華人民共和國測繪法和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪 行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的 測繪資格證書。申請房產(chǎn)測繪資格 的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級測繪行政主管部門提出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起 5 5日內(nèi)，轉(zhuǎn) 省

12、級房地產(chǎn)行政主管部門初審。省級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在1515日內(nèi)，提出書面初審意見，并反饋省級測繪行政主管部門；其中，對申請甲級房產(chǎn)測繪資格 的初審意見應(yīng)當(dāng)同時報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。申請甲級房產(chǎn)測繪資格 的，由省級測繪行政主管部門報國務(wù)院測繪行政主管部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證。 取得甲級房產(chǎn)測繪資格的單位，由國務(wù)院測繪行政主管部門和國務(wù)院建設(shè)行政主管部門聯(lián)合向社會公 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程告。取得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產(chǎn) 行政主管部門聯(lián)合向社會公告。”第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第_

13、中方式計算該商品房價款：1 1按建筑面積計算，該商品房單價為（ _ ）每平方米_ ，總金額（ _） _千 _百 _拾 _萬 _千_百 _拾 _元整。2 2、 按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（_ ）每平方米_，總金額（_） _千 _百_拾 _ 萬 _千_百 _拾 _元整。3 3、 按套（單元）計算，該商品房總價款為（_ ） _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。4 4、 _ _?！踞屃x】本條與原示范文本相比最大的改進(jìn)是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來“按建筑面積計算”的基礎(chǔ)上， 增加了“按套內(nèi)建筑面積計算、 按套 （單元）計算”等兩種新的計價方式。使買方有更多選擇?！境?/p>

14、見問題】雖然文本給出了多種計價方式，但由于習(xí)慣原因和營銷策略的需要，大部分 開發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計算”和“按套（單元）計算”等方式?！緦Σ摺坑媰r方式的多樣性，是市場進(jìn)步的潮流。只要開發(fā)商在計算標(biāo)的房產(chǎn)面積時， 嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限 度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本 條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有

15、差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 _中方式進(jìn)行處理：1 1雙方自行約定（1 1）_。2 2、雙方同意按以下原則處理：（1 1）面積誤差比絕對值在3%3%以內(nèi)（含3%3%的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2 2）面積誤差比絕對值超出3%3%寸，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 3030天內(nèi)將買受人已付款退 還給買受人，并按 _ I I率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在3%3%以內(nèi) （含3%3%部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出 3%3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn) 權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積

16、小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%3%以內(nèi)（含3%3%部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3%3%部分的房價款由出 賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比= =-X 100%100%合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議【釋義】雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計算房價時，合同約定的面積（通常 稱“暫測面積”）有可能與申請產(chǎn)權(quán)登記時主管部門實際測量的面積不一致，本條就是為解決該問題設(shè)計的。本條設(shè)計了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按 建設(shè)部商品房銷售管理辦法處理。【常見問題】選擇處理方式2 2,無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還

17、是傾向于選擇“雙 方自行約定：按實測面積為準(zhǔn)，實測面積超過暫測面積的部分，由買方按約定的 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程單價補(bǔ)足房款；實測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價退還房款”。 這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的。【對策】負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。這樣 即使選擇第2 2種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。第六條付款方式及期限買受人按下列第 _種第 _項方式按期付款：1 1. 一次性付款02 2.分期付款03 3.其他方式【釋義】本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方 式。其中貸款方式付款是“ 2000

18、2000文本”新增加的內(nèi)容?！境Ｒ妴栴}】貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。但該條的相關(guān) 規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約， 但沒有約定 違約責(zé)任。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也 沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩 甚至糾紛。【對策】開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了按揭貸款合作協(xié)議的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì) 地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果 簽訂購房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款， 可約定一定比例的逾期 付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權(quán)

19、解除合同，并要求買方支付 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程確定比例或數(shù)額的違約金。第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 _種方式處理：1 1按逾期時間，分別處理（不作累加）（1 1） 逾期在_日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 _的違約金，合同繼續(xù)履行。（2 2）逾期超過_天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受 人按累計應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出 賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人

20、支付逾期應(yīng)付款萬分之 _ （該比率應(yīng)不 小于第（1 1項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已 付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額 確定。2.2. _【釋義】按時支付購房價款是買方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買方逾期付款應(yīng)承 擔(dān)的違約責(zé)任。按本條1項的規(guī)定，買方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù) 支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計已付款的適當(dāng)比例的違約金， 合同 解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達(dá)到約定?！境Ｒ姷膯栴}】本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間，以及違約金

21、的比例?！緦Σ摺拷Y(jié)合實踐經(jīng)驗，筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間應(yīng)考慮下列 因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款 違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計應(yīng)付款計算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過 1010%。第八條交付期限房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程出賣人應(yīng)當(dāng)在 _年 月_日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 _種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1 1 該商品房經(jīng)驗收合格。2 2 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3 3該商品房經(jīng)分

22、期綜合驗收合格。4 4該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5 5但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人 可據(jù)實予以延期：1._ 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 _日內(nèi)告知買受人的；2._【釋義】本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé) 事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件?！境Ｒ妴栴}】簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經(jīng)驗收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格

23、作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng) 驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地 產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗 收申請之日起3030天內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消 防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。 第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā) 項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施

24、和公共設(shè)施的建設(shè) 情況。（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五） 物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。但實際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗收都是由建設(shè)部門召集 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程各有關(guān)部門進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差。20002000年新的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例實施后，建設(shè)部門對工程竣工驗收采取備案制度， 由建設(shè)單位自行組織驗收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個部門的驗收工 作，使得驗收工作更加費時費力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部 門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的

25、企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實現(xiàn)在 商品房交付使用的同時通過“綜合驗收”，因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的 矛盾，甚至為此訴諸公堂。【對策】在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與 客戶選擇“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商 品房交付買受人使用，按下列第 _種方式處理：1 1按逾期時間，分別處理（不作累加）（1 1）逾期不超過 _日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止

26、，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _的違約金，合同繼續(xù)履行；（2 2）逾期超過_日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)的日子起 _天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合 同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _ （該比率應(yīng)不小于第（1 1） 項中的比率）的違約金。2._?！踞屃x】本條提供的第1 1種賣方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約 時間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金， 合同繼續(xù)

27、履行； 違約時間超過上述天數(shù)，則買方有權(quán)選擇解除合同。逾期時間超過確定的天數(shù)時，如果買方選擇解除合同，賣方應(yīng)當(dāng)支付買方已付房 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違 約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時間起算起至實際交付止，按統(tǒng)一的比例計算，而不分段計算。【常見問題】逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商 品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、 采用新型配套設(shè)施 等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾 紛甚至訴訟也越來越多?！緦Σ摺坎还苁裁丛?，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)

28、承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任 應(yīng)當(dāng)與第七條“買方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。 建議開發(fā)商本著公平對等的原 則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動 承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當(dāng)， 絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受 人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起1010日內(nèi)，書面通知買受人：1 1 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶形、空間尺寸、朝向；2. _【釋義】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計變更時如何處理的約定?！?/p>

29、常見問題】根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計變更達(dá)到“影響到買受人所購買商品房 質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務(wù)通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn) 生糾紛后難以判定?！緦Σ摺繛闇p少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品 房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。 比如“房屋所在小區(qū)的容積率、 綠化率、配 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程套設(shè)施等發(fā)生變更”。第一條交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙 方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件， 并簽署房屋 交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書。出賣人不出

30、示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：【釋義】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明 書。這是不同與原范本(GF-95-0171GF-95-0171 )的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明 書制度是建設(shè)部19981998年頒布的商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明 書制度的規(guī)定確立的。目的是為了保障住宅消費者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售 后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷售。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程 質(zhì)量監(jiān)督部

31、門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi) 承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說 明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、 施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事 項；4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有 關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意 事項；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說 明；9、其他需說明的問題?！境Ｒ妴栴}】由

32、于目前商品房買賣多采用預(yù)售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段 時間內(nèi)，對標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識建立在開放商的宣傳、 承諾以及一些書面材料的基礎(chǔ) 之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡姟⒚弥默F(xiàn)實。而想象和 現(xiàn)實總是有些差別的，更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛 假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛 的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭議（包括賣方不能提供驗收 證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議）、買方不及時驗收入住等?！緦Σ摺糠康禺a(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng) 區(qū)別分析

33、。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全過程采取措施才能徹底 避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會對減少、 避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。另外，針對實踐中有些買方由于自身原因未 能按時交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未 能按期交付的，視為交付，標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險由買受人承擔(dān)，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生 的物業(yè)管理等費用由買受人自負(fù)。第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由 出賣人承擔(dān)全部責(zé)任?！踞屃x】本條

34、是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指 出賣人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任?！境Ｒ妴栴}】實踐中，出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。【對策】本條只規(guī)定出賣人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)“承擔(dān)全部責(zé)任”，過于 籠統(tǒng)。學(xué)理上講，出賣人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時，買受人可以主張的權(quán)利有： 違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。建議買受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé) 任。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到（附件三） 的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第種方式處理：1.1

35、.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2 2、 _?！踞屃x】出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范 本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價，這是參照消費者權(quán)利 保護(hù)法第四十九條的規(guī)定做出的。房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程【常見問題】本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實踐中附加的約定過于籠 統(tǒng)。如約定“高級地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等，容易導(dǎo)致糾紛。【對策】裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，比如寫清材料的等級、標(biāo)準(zhǔn)， 設(shè)備的品牌、型號等。從開發(fā)商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方 式過于苛刻，建議自行約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合

36、 理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價?！钡谑臈l 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑， 按以下日期達(dá)到使用條件：1. _72. _7如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1. _-72. _-7【釋義】本條是出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行時間的承諾，以及違法 承諾的責(zé)任。基礎(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視 等。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、 建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù) 的建筑，一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會所等，具體項目以開發(fā)商的承諾 為準(zhǔn)?！境Ｒ妴?/p>

37、題】有些項目買受人入住后配套設(shè)施長時間不能正常運轉(zhuǎn)，甚至連水電也成問 題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討 說法。出賣人的商譽(yù)自然大打折扣?！緦Σ摺糠康禺a(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營的。他們的服務(wù) 意識、工作效率還不能令人滿意。對此，開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識。要想使基礎(chǔ)設(shè) 施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴(yán)守進(jìn)度以外，還要注意 與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資 料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得

38、房地 產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：1 1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 _日內(nèi)將買受人已 付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 _%賠償買受人損失。2 2買受人不退房，出賣人按已付房價款的 _%向買受人支付違約金。3._【釋義】 出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限和違約責(zé)任。向房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記（俗稱辦產(chǎn)權(quán)）是買賣雙方共同的義務(wù)， 需要雙方各自提供相應(yīng)材料，協(xié)調(diào)配合。出賣人應(yīng)提供的證件：1 1、資質(zhì)證明2 2、工商營業(yè)執(zhí)照3 3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己 金額繳納的憑證4 4、計委立項批文、年度投資計劃 5 5、投資許可證（1

39、9911991年4 4月 1616日以后需提供）6 6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7 7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 及紅線圖、建筑施工許可證8 8、商品房預(yù)售許可證9 9、竣工驗收合格證書及竣工 平面圖。買受人需提供的證件：1 1、購房發(fā)票2 2、商品房買賣合同、3 3、身份證復(fù) 印件、4 4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證 （19911991年4 4月1616 日起）【常見問題】需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時間，而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認(rèn)識?！緦Σ摺拷ㄔO(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使

40、用之日起6060日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地 房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定十六條保修責(zé)任買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。 房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程出賣人自商品住宅交付使用之日起， 按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相 應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。 因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修， 維修費用由購買人承擔(dān)?！踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部

41、位保修期限的約定。具體的保修責(zé)任以住宅質(zhì)量 保證書的內(nèi)容為準(zhǔn)。住宅質(zhì)量保證書規(guī)定：正常使用情況下各部位、部 件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水 3 3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道 滲漏1 1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1 1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1 1年； 門窗翹裂、五金件損壞1 1年；管道堵塞2 2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1 1個采暖 期或供冷期；衛(wèi)生潔具1 1年；燈具、電器開關(guān)6 6個月；他部位、部件的保修期限， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！境Ｒ妴栴}】商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識淡 薄。【對策】目前，有些開發(fā)商本著對客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，也為了樹

42、立良好的企業(yè)形象，非 常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作，并且成立了專門負(fù)責(zé)該項工作的“售后 服務(wù)”部門。這些都是非常有益的嘗試。第十七條雙方可以就下列事項約定：1 1該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) _ 02 2 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) _ 03.該商品房所在樓宇的命名權(quán) _o房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) _o5._6._【釋義】關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在 原商品房銷售合同范本(GF-95-1701GF-95-1701)中，沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會的 發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常

43、見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。 小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和 開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。 這些 都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因?！境Ｒ妴栴}】絕大多數(shù)購房者尤其是個人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都 毫不含糊的將本條的幾項權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理?！緦Σ摺渴紫龋粋€負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計的經(jīng)濟(jì)利益向 客戶解釋清楚。其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開 發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。但是，標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分， 其 所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。 而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無需約定，如 果在頂層，也應(yīng)歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話）。 當(dāng)然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時， 也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整 體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。第十八條買受人的房屋僅作 _使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、 承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī) 定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與