湖北黃岡團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街市場定位及初步規(guī)劃建議課件

1、團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街 市場定位及初步規(guī)劃建議市場定位及初步規(guī)劃建議 宏觀市場宏觀市場 環(huán)境分析環(huán)境分析 微觀市場微觀市場 環(huán)境分析環(huán)境分析 競爭市場競爭市場 環(huán)境分析環(huán)境分析 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT 分析分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 定位定位 了解市場了解市場認(rèn)清自己認(rèn)清自己辨清對手辨清對手審時(shí)度勢審時(shí)度勢精準(zhǔn)出擊精準(zhǔn)出擊 知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，準(zhǔn)確出擊。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，準(zhǔn)確出擊。 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 了解項(xiàng)目所在城市的市場情況是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)首要 條件，下面我們將從城市概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā) 展情況三個(gè)方面來闡述與分析我們所面臨的市場環(huán)境，并 在此基礎(chǔ)上對團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測

2、。 宏觀市場環(huán)境分析宏觀市場環(huán)境分析 城市基本概況：城市基本概況： 三城交匯，鄂東門戶。 處于武漢、鄂州、黃岡三座大中城市交匯處，北距武漢 市區(qū)50公里，南距黃岡市區(qū)21公里，是鄂東通往武漢的門戶。 區(qū)位區(qū)位 交通交通路網(wǎng)健全，出行便利。 公路：106、318國道和江北一級公路貫穿全境，大（慶） 廣（州）、武（漢）合（肥）兩條高速公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò) 。 鐵路：距武漢火車站 40公里以內(nèi)，距黃州火車站28公里。 水路：長江岸線10余公里，建有5個(gè)港口碼頭，其中位于 羅霍洲的武漢新港團(tuán)風(fēng)作業(yè)區(qū)正在規(guī)劃建設(shè) 。 航運(yùn)：距離武漢天河國際機(jī)場70公里。 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 六大支柱產(chǎn)業(yè)，四個(gè)產(chǎn)業(yè)品牌。 全縣形成

3、以鋼結(jié)構(gòu)、建筑建材、紡織服裝、食品加工、電 子電器、醫(yī)藥化工為主的六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。 2008年末在建和已投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目達(dá)70多個(gè)，規(guī)模以上工業(yè) 項(xiàng)目達(dá)51家。其中，鋼結(jié)構(gòu)、建筑建材產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，共 引進(jìn)鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)20家，總投資32.6億元，全部投產(chǎn)后可年創(chuàng)產(chǎn) 值100多億元，創(chuàng)稅收6億元。 打造了“中國中部鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基地”、“楚天建筑之鄉(xiāng)”、 “楚天魯班鎮(zhèn)”、“湖北石材之鄉(xiāng)”等4個(gè)產(chǎn)業(yè)品牌。 土地肥沃，資源豐富。 有長江、巴河、舉水三大水系，土地肥沃，是國家定名 的糧棉大縣，馬蹄、林果、畜牧、水產(chǎn)煙葉等名優(yōu)特產(chǎn)均有 較大規(guī)模的生產(chǎn)基地。 境內(nèi)林地面積44.2萬畝，活林木儲(chǔ)量53萬立方米。

4、已探明全縣有礦產(chǎn)資源35種，礦床點(diǎn)100多處，其中金、 鐵、鉛、鎢等金屬礦藏達(dá)30多個(gè)種類，花崗石、大理石、白 云石儲(chǔ)量達(dá)23億立方米，黃砂靜態(tài)儲(chǔ)量10億噸，鐵砂儲(chǔ)量 2000萬噸。 資資 源源 縣城人口較多，但城區(qū)人口少，城鎮(zhèn)化水平較低。 團(tuán)風(fēng)縣版圖838.4平方公里，轄13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口36.7萬。目前， 團(tuán)風(fēng)縣城區(qū)人口僅4.8萬余人，城鎮(zhèn)化水平比較低。 人人 口口 方高坪鎮(zhèn)方高坪鎮(zhèn) 團(tuán)風(fēng)縣城團(tuán)風(fēng)縣城 淋山河鎮(zhèn)淋山河鎮(zhèn) 回龍山鎮(zhèn)回龍山鎮(zhèn) 馬曹廟鎮(zhèn)馬曹廟鎮(zhèn) 總路咀鎮(zhèn)總路咀鎮(zhèn) 上吧河鎮(zhèn)上吧河鎮(zhèn) 團(tuán)風(fēng)縣城團(tuán)風(fēng)縣城4.814.81萬人萬人 方高坪鎮(zhèn)人口方高坪鎮(zhèn)人口2.842.84 萬萬 淋山河鎮(zhèn)人口

5、淋山河鎮(zhèn)人口6.526.52 萬萬 回龍山鎮(zhèn)人口回龍山鎮(zhèn)人口3.463.46 萬萬 馬曹廟鎮(zhèn)人口馬曹廟鎮(zhèn)人口2.432.43萬萬 上吧河鎮(zhèn)人口上吧河鎮(zhèn)人口3.513.51萬萬 總路咀鎮(zhèn)人口總路咀鎮(zhèn)人口2.582.58萬萬 團(tuán)風(fēng)縣城周邊緊鄰的方高坪鎮(zhèn)、回龍山鎮(zhèn)等團(tuán)風(fēng)縣城周邊緊鄰的方高坪鎮(zhèn)、回龍山鎮(zhèn)等6 6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計(jì)人口個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計(jì)人口 21.3421.34萬，便捷的交通使得本項(xiàng)目能夠輻射以上區(qū)域人群，使之萬，便捷的交通使得本項(xiàng)目能夠輻射以上區(qū)域人群，使之 成為本項(xiàng)目住宅和商業(yè)消費(fèi)客群的重要組成部分。成為本項(xiàng)目住宅和商業(yè)消費(fèi)客群的重要組成部分。 近兩年，團(tuán)風(fēng)縣全力招商引資，城南、城北工業(yè)園快速崛起，

6、 進(jìn)入園區(qū)的規(guī)模企業(yè)迅速增多，解決了農(nóng)村人口的就業(yè)問題，加 快了團(tuán)風(fēng)的城市化進(jìn)程，為提升團(tuán)風(fēng)商業(yè)消費(fèi)層次、增加住房需 求提供了較好的支撐。 人人 口口 2007年，全縣完成生產(chǎn)總值21.19億元，比上年增長39.9%； 2008年，全縣完成生產(chǎn)總值29.58億元，比上年增長39.6%。 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)團(tuán)風(fēng)經(jīng)濟(jì)狀況：團(tuán)風(fēng)經(jīng)濟(jì)狀況： 2006-2008年團(tuán)風(fēng)縣GDP增長趨勢（億元） 15.14 21.19 29.58 0 10 20 30 40 2006年2007年2008年 團(tuán)風(fēng)國民生產(chǎn)總值連年增長，勢頭十分迅猛。 團(tuán)風(fēng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不高，但增長速度較快。 2007年，團(tuán)風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均可支

7、配收入為7002元，比 上年增長27.31%。 2008年，團(tuán)風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8618元，比 上年增長23.08% 人均收入水平人均收入水平 2007年，團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.23億元. 2008年，團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額9.39億元，比上年同 比增長28.4%。 社會(huì)消費(fèi)水平社會(huì)消費(fèi)水平 城市規(guī)劃發(fā)展方向城市規(guī)劃發(fā)展方向 得勝大道得勝大道 團(tuán)風(fēng)大道團(tuán)風(fēng)大道 普濟(jì)路普濟(jì)路 城北工業(yè)區(qū)城北工業(yè)區(qū) 城東工業(yè)區(qū)城東工業(yè)區(qū) 一心一心 團(tuán)風(fēng)縣城將形成團(tuán)風(fēng)縣城將形成“一心、一心、 雙軸、二區(qū)雙軸、二區(qū)”的發(fā)展格局。的發(fā)展格局。 城市發(fā)展的主方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展的主方向?yàn)椤皟蓛?軸軸”-得勝大

8、道和團(tuán)風(fēng)大道。得勝大道和團(tuán)風(fēng)大道。 同時(shí)還將以同時(shí)還將以“一心一心” ” -普普 濟(jì)路濟(jì)路為中心，對現(xiàn)有城區(qū)商業(yè)為中心，對現(xiàn)有城區(qū)商業(yè) 進(jìn)行集中整合。進(jìn)行集中整合。 “兩區(qū)兩區(qū)”是指城東和城北是指城東和城北 工業(yè)園的發(fā)展。工業(yè)園的發(fā)展。 目前城市發(fā)展的重心已轉(zhuǎn)目前城市發(fā)展的重心已轉(zhuǎn) 為以得勝大道和團(tuán)風(fēng)大道沿線為以得勝大道和團(tuán)風(fēng)大道沿線 為代表的新城區(qū)，為代表的新城區(qū)，隨著新城的隨著新城的 不斷開發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)目所處的不斷開發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)目所處的 普濟(jì)路老城區(qū)城市地位必將受普濟(jì)路老城區(qū)城市地位必將受 到一定程度沖擊。到一定程度沖擊。 遠(yuǎn)期規(guī)劃團(tuán)風(fēng)城區(qū)將比現(xiàn)在擴(kuò)大遠(yuǎn)期規(guī)劃團(tuán)風(fēng)城區(qū)將比現(xiàn)在擴(kuò)大5 5倍，

9、總體向東擴(kuò)張，但商業(yè)服務(wù)中心仍在普濟(jì)路與倍，總體向東擴(kuò)張，但商業(yè)服務(wù)中心仍在普濟(jì)路與 得勝大道區(qū)域。團(tuán)風(fēng)城區(qū)目前常住人口得勝大道區(qū)域。團(tuán)風(fēng)城區(qū)目前常住人口4.814.81萬人，到萬人，到20202020年團(tuán)風(fēng)城區(qū)居住人口將達(dá)到年團(tuán)風(fēng)城區(qū)居住人口將達(dá)到 1010萬人以上。東面向方高坪方向是遠(yuǎn)景發(fā)展趨勢萬人以上。東面向方高坪方向是遠(yuǎn)景發(fā)展趨勢 未來城市功能定位未來城市功能定位 得勝大道得勝大道 團(tuán)風(fēng)大道團(tuán)風(fēng)大道 普濟(jì)路普濟(jì)路 江北大道江北大道 規(guī)劃居住區(qū)規(guī)劃居住區(qū) 規(guī)劃商業(yè)區(qū)規(guī)劃商業(yè)區(qū) 規(guī)劃行政區(qū)規(guī)劃行政區(qū) 商業(yè)區(qū)：商業(yè)區(qū)：城市商業(yè)區(qū)主要集中城市商業(yè)區(qū)主要集中 在普濟(jì)路和得勝大道沿線，是在普濟(jì)路和

10、得勝大道沿線，是 政府規(guī)劃的政府規(guī)劃的“一心一心”，各類商，各類商 業(yè)將會(huì)集中整合做大做強(qiáng)。普業(yè)將會(huì)集中整合做大做強(qiáng)。普 濟(jì)路作為老商業(yè)街的形象在市濟(jì)路作為老商業(yè)街的形象在市 民心中已經(jīng)根深蒂固，而得勝民心中已經(jīng)根深蒂固，而得勝 大道的商業(yè)地位也逐步得到提大道的商業(yè)地位也逐步得到提 升。升。 居住區(qū)：居住區(qū)：政府規(guī)劃的居住新區(qū)政府規(guī)劃的居住新區(qū) 主要集中在上寨和江北大道一主要集中在上寨和江北大道一 帶，目前約有帶，目前約有400400畝為開發(fā)的畝為開發(fā)的 居住用地。居住用地。 政務(wù)區(qū)：政務(wù)區(qū)：目前團(tuán)風(fēng)的行政單位目前團(tuán)風(fēng)的行政單位 主要分布在城市兩軸主要分布在城市兩軸得勝大得勝大 道北段和團(tuán)風(fēng)大

11、道，政務(wù)區(qū)建道北段和團(tuán)風(fēng)大道，政務(wù)區(qū)建 設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模 本項(xiàng)目地處政府重點(diǎn)打造的商業(yè)街區(qū)普濟(jì)路，同時(shí)兼具規(guī)劃居住區(qū)的地段資源 優(yōu)勢，與城市功能規(guī)劃融合的恰到好處，具有良好的發(fā)展前景。 崩坡路崩坡路 本案本案 房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)狀： 房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，住宅開發(fā)主體多元。 目前團(tuán)風(fēng)市場存在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、單位定向開發(fā)、私 人自建等多種住宅開發(fā)行為，房地產(chǎn)開發(fā)水平參差不齊。 住宅市場住宅市場 城市位處夾心地帶，高端客戶無形分流。 團(tuán)風(fēng)距離武漢市陽邏區(qū)僅一橋之隔，距離黃州市也僅半小 時(shí)車程，在目前團(tuán)風(fēng)發(fā)展水平很低、城市魅力不足的情況下， 大量高端客戶選擇到陽邏、黃州購房，客戶分流

12、較為嚴(yán)重。 房地產(chǎn)市場剛剛起步，但市場發(fā)展十分迅猛。 團(tuán)風(fēng)縣房地產(chǎn)從2007年開始起步發(fā)展，但最近兩年尤其 是今年房地產(chǎn)開發(fā)十分活躍，不同規(guī)模、不同地段的項(xiàng)目同 期進(jìn)行，住宅供應(yīng)勢頭迅猛,預(yù)計(jì)明年新增開發(fā)量近10萬方。 零星開發(fā)項(xiàng)目多，住宅供給總量小。 團(tuán)風(fēng)縣地產(chǎn)開發(fā)逐漸活躍，在中心區(qū)、新城區(qū)等均有樓盤出 現(xiàn)，但大多推盤量小，開發(fā)速度慢，高峰期年均住宅開發(fā)總量 不到10萬。 住宅價(jià)格較低，上漲速度較快。 目前團(tuán)風(fēng)住宅房價(jià)基本在11001500元/之間，與鄰近城 市黃州、陽邏房價(jià)相比，房價(jià)水平較低，但與去年前年800 1000元/的房價(jià)相比，已有較大提升，后期房價(jià)上升空間依然 較大。 住宅市場住

13、宅市場 戶型設(shè)計(jì)多樣化，消費(fèi)理念尚不明確。 目前市場供給產(chǎn)品比較豐富，有緊湊型、舒適型和豪華型， 但當(dāng)?shù)刭彿空邔ι唐贩空J(rèn)知有限，購買住房比較盲目，比較明 確的消費(fèi)理念尚未形成。 住宅市場住宅市場 開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體不高。 大部分樓盤尚無較好的住宅開發(fā)理念，在建筑立面、景觀 規(guī)劃、配套建設(shè)等方面處于較低層次，樓盤品質(zhì)不高。 建筑風(fēng)格較為單一，欠缺選擇余地。 目前市場大部分樓盤向色彩跳躍的現(xiàn)代德式風(fēng)格靠攏，如 山河花園、康莊華府天地、得勝小區(qū)等，建筑視覺單一。 團(tuán)風(fēng)縣城商業(yè)物業(yè)主要沿普濟(jì)路、得勝大道兩條主街分 布，商鋪密集，人氣旺盛，其中團(tuán)風(fēng)大道與得勝大道交匯處， 商業(yè)氛圍最為濃厚。其他區(qū)

14、域商鋪生存狀況一般。 成熟商業(yè)主要沿普濟(jì)路、得勝大道兩條干道分布。 門面裝修水平參差不齊，經(jīng)營商品雜牌多，品牌少，檔 次偏低。 商業(yè)市場商業(yè)市場 消費(fèi)需求有限，商家喜新厭舊心里明顯。 團(tuán)風(fēng)全縣雖有38萬人口，但常年外出務(wù)工者多，城區(qū)人 口較少，對商業(yè)的需求不大。 新建商業(yè)對老商業(yè)沖擊嚴(yán)重，城市呈現(xiàn)新建一條街，則 衰落一條老街的規(guī)律。 商鋪參差不齊，經(jīng)營檔次普遍較低。 傳統(tǒng)鋪面為主，商業(yè)形態(tài)單一。 住宅底商下的臨街門面為主，少量綜合型商場或超市開 始出現(xiàn)。臨街門面經(jīng)營水平參差不齊，超市業(yè)態(tài)有一定商機(jī) 市場，但發(fā)展水平較低?，F(xiàn)有商業(yè)形態(tài)單一，尚未出現(xiàn)步行 街等新型商業(yè)體。 業(yè)態(tài)種類繁多，無序混雜分

15、布。 服裝、餐飲、建材、家電等各種業(yè)態(tài)均有，但業(yè)態(tài)混雜， 分布雜亂，形象較差。 商家各自為政，商圈格局尚未形成。 團(tuán)風(fēng)縣城商家各自為政，商業(yè)無序發(fā)展，在商業(yè)需求有 限的情況下，彼此之間競爭激烈，消費(fèi)中心易隨城建轉(zhuǎn)移， 尚未形成統(tǒng)一公認(rèn)的消費(fèi)中心。 商業(yè)市場商業(yè)市場 住宅價(jià)格上漲空間大，未來房價(jià)有較大釋放空間。 新建樓盤將注重品質(zhì)建設(shè)，市場競爭將較為激烈。 消費(fèi)者對住房認(rèn)識將逐漸提高，購房行為將日趨理 性，挑選住宅將變得更為嚴(yán)謹(jǐn)。 住宅住宅 住宅市場趨勢預(yù)測住宅市場趨勢預(yù)測 商業(yè)商業(yè) 團(tuán)風(fēng)商業(yè)急需升級，核心商圈和商圈忠誠度將逐步 形成。 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象的高品質(zhì)的新建商 業(yè)，將能促進(jìn)

16、核心商圈的快速形成。 新建品質(zhì)商業(yè)對陳舊商業(yè)的沖擊，必然會(huì)加快部分 商街的衰落，商業(yè)經(jīng)營市場的競爭將變得更加殘酷。 商業(yè)市場趨勢預(yù)測商業(yè)市場趨勢預(yù)測 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 占地面積：占地面積：項(xiàng)目占地面積27843.71 土地用途：土地用途：住宅兼容商業(yè) 容積率：容積率：項(xiàng)目容積率控制在2-2.5之間 建筑密度：建筑密度：36%-45%。 綠地率：綠地率：30% 對商業(yè)、住宅的體量分配未作明確界定，項(xiàng)目可根據(jù)地塊自身及市場行情靈活處理。 地理位置：地理位置：本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣老城區(qū)中 心位置，普濟(jì)路中段，與自來水廠隔路 相對。地塊西鄰普濟(jì)路，東與崩坡路僅 隔一排2-4層私房，南北皆鄰張家窯村

17、 民宅，東南面正對酒廠經(jīng)濟(jì)適用房。 占地規(guī)模：占地規(guī)模：項(xiàng)目總占地27843.71。 臨街狀況：臨街狀況：目前僅一面臨街，西臨商業(yè) 繁華的普濟(jì)路，人流量較大，商業(yè)氛圍 濃厚。 地塊形狀：地塊形狀：項(xiàng)目中段被一條規(guī)劃路分為 東西兩塊，西邊地塊近似為梯形，東邊 地塊近似為長方形。 地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目臨普濟(jì)路有一待遷的一 層商鋪仍在經(jīng)營，中心土地為附近居民 菜地，地塊東南有一小型池塘。 微觀市場環(huán)境分析微觀市場環(huán)境分析 地塊性質(zhì)分析地塊性質(zhì)分析 普濟(jì)路普濟(jì)路 得勝大道得勝大道 團(tuán)風(fēng)大道團(tuán)風(fēng)大道 江北大道江北大道 本案本案 上寨上寨 崩坡路崩坡路 路網(wǎng)發(fā)達(dá)路網(wǎng)發(fā)達(dá) 交通便利交通便利 項(xiàng)目緊鄰普濟(jì)

18、路，距離得勝大道僅200米，兩 條路皆為城市主干道，出行十分方便。 普濟(jì)路：老城區(qū)主要商業(yè)街，沿路教育資源豐 富，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。 得勝大道：連接新老城區(qū)的東西向主干道，路 面寬闊，沿街商鋪林立，商業(yè)氛圍正在逐步形成。 交通工具交通工具 多樣多樣 公交：目前，公交車1路、2路、3路均直接經(jīng)過 本項(xiàng)目，連通城區(qū)主要道路，開往新汽車站。 摩托、自行車、三輪車：由于城區(qū)較小，居民日 常出行工具以摩托車和自行車為主；三輪車也比較受 城關(guān)居民的歡迎。 地塊周邊交通狀況地塊周邊交通狀況 配套豐富，居家生活十分便利。配套豐富，居家生活十分便利。 湖北省團(tuán)風(fēng)中學(xué)、團(tuán)風(fēng)楚天學(xué)校、團(tuán)風(fēng)小學(xué)、武漢 大學(xué)小太

19、陽幼兒園。其中，武漢大學(xué)小太陽幼兒園緊鄰 本項(xiàng)目，是團(tuán)風(fēng)縣最好的幼兒園之一；團(tuán)風(fēng)中學(xué)距離本 項(xiàng)目步行不到5分鐘，是湖北省示范中學(xué)。 團(tuán)風(fēng)縣中醫(yī)院坐落于項(xiàng)目附近，普濟(jì)大藥房、安泰 大藥房、濟(jì)生大藥房等幾個(gè)藥店分布項(xiàng)目周邊，看病、 買藥均非常便利。 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄。 利萬家超市、百里購物中心、團(tuán)風(fēng)通信廣場、海爾 電器專賣連鎖；網(wǎng)吧、游戲以及各大小賓館、招待所、 小吃店等遍布周邊，業(yè)態(tài)全面，但分布雜亂，檔次欠缺。 地塊周邊配套狀況地塊周邊配套狀況 教育設(shè)施：教育設(shè)施： 醫(yī)療配套：醫(yī)療配套： 金融配套：金融配套： 商業(yè)配套：商業(yè)配套： 居住環(huán)境較好，居住氛圍濃厚居住環(huán)境較好

20、，居住氛圍濃厚 項(xiàng)目所在地為團(tuán)風(fēng)縣老城區(qū)，居住人口比較密集，居住氛圍 濃厚，并且周邊并無大的污染企業(yè)，空氣質(zhì)量比較好。 周邊建筑私房較多，雜亂分布周邊建筑私房較多，雜亂分布 項(xiàng)目周邊2-5層的私房比較多，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，高矮不一， 排列雜亂，并且年代較為久遠(yuǎn)，看起來比較陳舊。 地塊周邊居住環(huán)境地塊周邊居住環(huán)境 人流量及消費(fèi)量人流量及消費(fèi)量 本項(xiàng)目所在地為團(tuán)風(fēng)縣中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)小區(qū)和私房聚集， 人口較為密集，因此人流量及消費(fèi)量都較為可觀。 周邊有學(xué)校職工住宅樓、君信相地景等樓盤，自身有住 宅開發(fā)均可提供一定數(shù)量的新生固定消費(fèi)人群。 地塊周邊商業(yè)環(huán)境地塊周邊商業(yè)環(huán)境 本項(xiàng)目所處的普濟(jì)路一帶為老城區(qū)

21、核心商業(yè)街，目前商業(yè)氛 圍濃厚。鄰近項(xiàng)目的得勝大道，為新興的商業(yè)街，經(jīng)過兩年多 的發(fā)展，已日漸成熟。 西臨的普濟(jì)路：為團(tuán)風(fēng)最繁華的街道之一，商業(yè)門面分布比 較密集，目前以北段最為繁華，南段相對較差，本項(xiàng)目所處的 中段涵蓋電信、通訊、賓館、餐飲、服飾、婚紗攝影、超市、 等各種業(yè)態(tài)，數(shù)量與品種繁多。 北邊不遠(yuǎn)的得勝大道：為城市新興的商業(yè)街，連接新老城區(qū) 的主干道，商業(yè)氛圍日漸濃厚，業(yè)態(tài)以超市、服裝、建材等業(yè) 態(tài)為主。夾雜農(nóng)資、美容等業(yè)態(tài)。 周邊商業(yè)氛圍周邊商業(yè)氛圍 地塊周邊商業(yè)環(huán)境地塊周邊商業(yè)環(huán)境 本項(xiàng)目周邊商業(yè)以日常型商業(yè)為主，滿足型商業(yè)較為欠缺。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展處于較為基礎(chǔ)的層次，盡管各類業(yè)態(tài)都

22、有涉及，但 業(yè)態(tài)層次較低、商業(yè)品牌較少、經(jīng)營品類還不夠豐富，特色較為 欠缺，商圈層次有待進(jìn)一步提升。 周邊商業(yè)檔次周邊商業(yè)檔次 地塊周邊商業(yè)環(huán)境地塊周邊商業(yè)環(huán)境 對微觀環(huán)境的分析，可初步判斷： 本項(xiàng)目是一個(gè)地段中心、商業(yè)繁華、配套完善、交通 便捷、宜居宜商的優(yōu)質(zhì)物業(yè)！ 周邊商業(yè)與住宅的較低層次發(fā)展為項(xiàng)目后期突破提供 了充足的空間，項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?地塊初步評價(jià)地塊初步評價(jià) 競爭市場環(huán)境分析競爭市場環(huán)境分析 分別從住宅與商業(yè)兩個(gè)方面出發(fā)，對本項(xiàng)目的競爭 市場進(jìn)行分析，從中尋找項(xiàng)目突破的機(jī)遇。 住宅市場競爭分析住宅市場競爭分析 樓盤分布圖 普濟(jì)路普濟(jì)路 得勝大道得勝大道 團(tuán)風(fēng)大道團(tuán)風(fēng)大道

23、江北大道江北大道 上寨路上寨路 崩坡路崩坡路 御景園御景園 君信君信相地景相地景 錦繡華府錦繡華府 康莊華府天地康莊華府天地 海天盛世廣場海天盛世廣場 玉環(huán)新居玉環(huán)新居 長青家園長青家園 本案本案 江北商貿(mào)城江北商貿(mào)城 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地理位置地理位置開發(fā)商開發(fā)商樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模工程進(jìn)度工程進(jìn)度 建筑結(jié)建筑結(jié) 構(gòu)構(gòu) 君信君信 相地景相地景 崩坡路 湖北君信房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 8棟多層 11990.06 一期4棟建至3 層 框架 錦繡華府錦繡華府 團(tuán)風(fēng)大道與 上寨路交匯處 湖北新欣長城房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一期建面10216 二期建面35000 一期兩棟已 建出地面3層 框架 御景園御景園實(shí)驗(yàn)

24、小學(xué)對面鑫茂房地產(chǎn) 15棟多層， 一期4棟 預(yù)計(jì)本月開工框架 康莊康莊 華府天地華府天地 得勝大道團(tuán)風(fēng) 新車站對面 湖北康莊置業(yè) 有限公司 總規(guī)模8萬， 一期2.5萬 4棟多層 一期4棟現(xiàn)房 二期規(guī)劃中 全現(xiàn)澆 玉環(huán)新居玉環(huán)新居 團(tuán)黃大道檢 察院旁 湖北玉環(huán)建筑 工程有限公司 二期6棟基礎(chǔ) 階段 磚混 長青佳園長青佳園 普濟(jì)路與糧 道街交匯處 團(tuán)風(fēng)供銷長青 農(nóng)產(chǎn)品交易中心 2棟多層5200 接近現(xiàn)房 9月交房 磚混 文化文化 新村小區(qū)新村小區(qū) 普濟(jì)路與得勝 大 道交匯處附近 益鵬物業(yè)老板之一 與機(jī)關(guān)幼兒園聯(lián)手 目前在建1棟 多層，共16套 主體封頂框架 盛世廣場盛世廣場 得勝大道新 車站旁 湖

25、北海天房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2棟多層，底部 為2層裙樓商業(yè) 現(xiàn)房磚混 團(tuán)風(fēng)商城團(tuán)風(fēng)商城 商居樓商居樓 利萬家超市背 后 2棟多層，約80套地基階段磚混 住宅競爭樓盤基本資（一） 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 主力戶型主力戶型主力面積主力面積 均價(jià)均價(jià) （元（元/ /） 銷售情況銷售情況 君信君信 相地景相地景 多層 （7層） 3室2廳 2室2廳 90120 1300元/ 已于9月27日開盤，120三 房3、4樓售罄。一次性9.8折、 按揭9.9折 錦繡華府錦繡華府多層 3室2廳 2室2廳 90132 1300元/ 中間樓層銷售較快，5層、6 層房源充足 御景園御景園多層 3室2廳 2室2

26、廳 80-90 、 107-135 預(yù)計(jì)1500 元/ 客戶積累階段 康莊康莊 華府天地華府天地 多層 緊湊3室2廳 舒適3室2廳 95115 115135 1330元/僅剩少量頂樓復(fù)式戶型 玉環(huán)新居玉環(huán)新居多層 3室2廳 2室2廳 110130 1200 多元/ 尾盤，僅剩頂層或 1樓住宅少量 長青佳園長青佳園多層 3室2廳 2室2廳 113、132 101、114 均價(jià)1200 元/ 132僅剩頂層113還 余2樓、5樓及頂樓 114、108住宅較多 文化文化 新村小區(qū)新村小區(qū) 多層 3室2廳 2室2廳 104114 8090 均價(jià)1300 元/ 114的三房僅剩部分頂樓 80104剩余少

27、量5層房源 盛世廣場盛世廣場多層3室2廳139157 均價(jià)1208 元/ 僅剩頂樓及少量中間樓層 團(tuán)風(fēng)商城團(tuán)風(fēng)商城 商居樓商居樓 多層3室2廳98120 預(yù)計(jì)1308 元/ 部分好樓層已經(jīng)內(nèi)部預(yù)定 生升家園生升家園多層 3室2廳 2室2廳 120-160850元/糾紛纏身，銷售停滯 住宅競爭樓盤基本資料（二） 君信君信相地景相地景 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目由湖北君信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處崩坡路 中段，總建筑面積11990.06，由8棟多層組成。產(chǎn)品以90-120 的三房為主，少量69和80兩房為輔 。 項(xiàng)目優(yōu)勢： 處于城市中心位置，生活氛圍濃厚。 不臨主干道，周邊均為居民區(qū)，環(huán)境安靜。 產(chǎn)品全

28、現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，具有一定品質(zhì)感。 建筑組團(tuán)布局，社區(qū)內(nèi)部擁有景觀中心，樓盤品質(zhì)較高。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 項(xiàng)目劣勢： 所臨道路較窄，街道形象一般，項(xiàng)目標(biāo)志性不強(qiáng)。 對外交通一般，出行不太便利。 目前，周邊近距離各項(xiàng)生活配套較為缺乏，日常生活不 夠方便。 周邊私房過多，建筑布局雜亂，視覺景觀差。 銷售情況 一期4棟多層主體已施工至3層，目前售樓部正式對外開 放，處于客戶積累階段，定于9月下旬開盤，具體價(jià)格待定。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 錦繡華府錦繡華府 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣上寨國稅局旁，總建筑面積為45216.8 ，其中目前在售的一期總建筑面積為10216.8，為5棟多層。 戶型非常豐富，面積區(qū)間

29、為90-132。目前主體已經(jīng)封頂。 項(xiàng)目優(yōu)勢： 項(xiàng)目緊鄰團(tuán)風(fēng)主干道團(tuán)黃大道，出行非常方便。 建筑品質(zhì)在當(dāng)?shù)乇容^高。 總建筑規(guī)模約5萬，在團(tuán)風(fēng)當(dāng)?shù)貙儆谳^大規(guī)模樓盤，規(guī) 模優(yōu)勢明顯。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 項(xiàng)目劣勢： 戶型差，為照顧底商大進(jìn)深的需要，住宅開間小，進(jìn)深 大，戶型設(shè)置不夠合理。 項(xiàng)目位置較偏，周邊商業(yè)配套比較落后。 銷售情況： 該項(xiàng)目將于9月20日開盤，目前具體價(jià)格尚未正式對外 公開，先交20000定金可在開盤當(dāng)日獲贈(zèng)2000元黃商購物券的 優(yōu)惠。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 典型競爭樓盤點(diǎn)評 御景園御景園 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目位于縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)對面，由15棟多層住宅組成，規(guī)劃 有成熟的小區(qū)配套與內(nèi)部景觀

30、。目前處于前期勘探階段，將于9 月底開工。產(chǎn)品面積區(qū)間為80-90 的兩房、107-135的三房。 銷售情況： 該項(xiàng)目目前處于前期客戶積累階段，預(yù)計(jì)年底開盤。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 項(xiàng)目優(yōu)勢： 周邊生活配套較為完善，近距離享有城市教育資源，正 對面為縣實(shí)驗(yàn)小學(xué) 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢明顯，其內(nèi)部配套與小區(qū)景觀優(yōu)勢明顯， 領(lǐng)先團(tuán)風(fēng)市場 產(chǎn)品戶型方正通透、面積相對緊湊，使單套總價(jià)得到有 效控制，增強(qiáng)了其市場競爭力。 項(xiàng)目劣勢： 預(yù)計(jì)其未來價(jià)格要高出其他主要競爭樓盤，市場價(jià)格抗 性不可避免 康莊康莊華府天地華府天地 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣新車站對面，緊鄰得勝大道，總建筑面 積約8萬方，目前在售的一期總建筑面

31、積2.5萬平方米，為4棟多 層。戶型非常豐富，既有緊湊型房源，又有舒適型房源，主力 面積區(qū)間95-135，還有少量80-92平米緊湊二房。目前一期已 是現(xiàn)房銷售，二期正在施工中。 項(xiàng)目優(yōu)勢： 規(guī)模優(yōu)勢，本項(xiàng)目建筑面積約8萬方，規(guī)模優(yōu)勢較為明顯。 品質(zhì)優(yōu)勢，外立面選用優(yōu)質(zhì)貼轉(zhuǎn)、棟與棟之間有較大面積 的綠化，住宅品質(zhì)較高。 戶型優(yōu)勢，本項(xiàng)目推出的產(chǎn)品包含緊湊型和舒適型兩種類 型，可以吸引不同需求的人。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 項(xiàng)目劣勢： 目前周邊發(fā)展尚未成熟，生活氛圍不濃厚。 項(xiàng)目地處新開發(fā)城區(qū)，周邊生活配套尚不夠完善 銷售情況： 目前銷售情況非常好，一期平層銷售完畢，僅剩少量頂層 復(fù)式戶型，復(fù)式銷售單

32、價(jià)在1700元左右，底層算銷售面積，贈(zèng) 送復(fù)式上層面積。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 玉環(huán)新居玉環(huán)新居 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目位于團(tuán)黃大道檢察院旁，由湖北玉環(huán)建筑工程有限 公司開發(fā)。一期已是現(xiàn)房銷售，二期正在規(guī)劃中。目前在售房 源主要為130以上三房。 項(xiàng)目優(yōu)勢： 戶型優(yōu)勢，本項(xiàng)目戶型方正，南北通透，布局合理，符合 市場需求。 項(xiàng)目緊鄰團(tuán)風(fēng)主干道團(tuán)黃大道，出行非常方便。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 項(xiàng)目劣勢： 戶型面積有些偏大，其三房為130-140居多，總價(jià)偏高， 銷售抗性較大。 外立面較為落后，視覺效果不佳 銷售情況： 目前一期尾盤銷售，僅剩一層和頂層少量房源，二期正 在規(guī)劃中。 典型競爭樓盤點(diǎn)評 樓盤缺乏整體規(guī)

33、劃，大部分項(xiàng)目品質(zhì)較低 目前市場樓盤大多為小規(guī)模零星開發(fā)，受地塊先天條件限 制，地塊規(guī)劃缺乏應(yīng)有的空間，同時(shí)，受成本、觀念等因素制 約，項(xiàng)目在規(guī)劃理念上也較為陳舊和落后，不能抓住市場變化 的需求。 建筑形態(tài)單一，多層建筑占統(tǒng)治地位 目前團(tuán)風(fēng)縣開發(fā)的住宅建筑形態(tài)絕大多數(shù)為多層，僅有一 棟小高層出現(xiàn)。隨著城市發(fā)展及土地價(jià)值的提升，小高層、高 層等高容積率產(chǎn)品將會(huì)逐漸增多，團(tuán)風(fēng)縣住宅形態(tài)將更為多元 化。 住宅競爭環(huán)境小結(jié) 優(yōu)質(zhì)大盤年內(nèi)入市，市場格局面臨重新洗牌 隨著錦繡華府、君信相地景和御景園等優(yōu)質(zhì)大盤在年內(nèi)相 繼入市，規(guī)?；c品質(zhì)化逐漸會(huì)成為市場競爭的關(guān)鍵點(diǎn)，市場 競爭趨于激烈，市場格局面臨重新洗

34、牌。 產(chǎn)品供給雜亂，功能布局、空間尺度把握不足產(chǎn)品供給雜亂，功能布局、空間尺度把握不足 市場上既有大面積舒適型戶型，也有面積的緊湊型戶型，產(chǎn) 品供給較為雜亂，并且戶型設(shè)計(jì)水平較差，在功能布局和尺度 把握上有較大提升空間。 住宅競爭環(huán)境小結(jié) 目前市場開發(fā)樓盤規(guī)模大小不一，大則9萬左右，小則幾 千，大盤發(fā)展空間廣闊，更易造成市場沖擊，大多數(shù)小盤開 發(fā)水平局限，氣勢較弱，層次較低，難以提升市場競爭力。 樓盤規(guī)模大小不一，競爭差距明顯。樓盤規(guī)模大小不一，競爭差距明顯。 市場供給以市場供給以3 3室室2 2廳戶型為主，廳戶型為主，2 2室室2 2廳戶型為輔。廳戶型為輔。 3室2廳產(chǎn)品供給最為豐富，是當(dāng)前

35、市場供給的主力。其面 積主要位于120140之間，戶型較為舒適，逐步出現(xiàn)少量 108117的緊湊型3室2廳。 2室2廳供給量不多，但戶型面積偏大，主要位于92115 之間，功能組織和尺度把握上比較粗放，在總價(jià)上的優(yōu)勢不夠 明顯。 住宅競爭環(huán)境小結(jié) 商業(yè)競爭環(huán)境分析 商業(yè)格局 新興商家，勢頭向上新興商家，勢頭向上 成成 熟熟 商商 街街 ， 發(fā)發(fā) 展展 穩(wěn)穩(wěn) 健健 黃商黃商 商業(yè)消失的老街商業(yè)消失的老街 普濟(jì)路商業(yè)普濟(jì)路商業(yè) 普濟(jì)路是最早的商業(yè)街，商業(yè)發(fā)展比較成熟，住宅、 商鋪、政府、學(xué)校、醫(yī)院沿街而建，生活配套齊全。 以臨街門面為主要商鋪類型，服飾、超市、手機(jī)、 家電等為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。缺乏餐飲

36、、娛樂休閑場所。共 有門面近400家，商業(yè)總體量約1.5萬平方米。 商業(yè)競爭環(huán)境分析 典型商業(yè)體分析典型商業(yè)體分析 得勝大道商業(yè)得勝大道商業(yè) 得勝大道是連接新老商業(yè)的交通干道，經(jīng)過兩年多 的發(fā)展，其商業(yè)氛圍也日漸成熟，但其經(jīng)營業(yè)態(tài)多而雜 亂，主要是家居、建材、家電、服裝、美容、超市，缺 乏有效的規(guī)劃和引導(dǎo)。 得勝大道北面共有標(biāo)準(zhǔn)商鋪100多間，南面商鋪約 140間。商業(yè)體量約1萬平方米。 黃商團(tuán)風(fēng)購物廣場黃商團(tuán)風(fēng)購物廣場 該廣場是團(tuán)風(fēng)最大的綜合購物廣場，廣場周圍道路四通八 達(dá)，新汽車站的建立，將加大廣場周邊區(qū)域的人流量，該區(qū)域 將成為團(tuán)風(fēng)商業(yè)發(fā)展的方向，而團(tuán)風(fēng)購物廣場也將成為新商業(yè) 圈的中心。

37、 廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，一樓包含家電、餐飲、首飾、超市、 箱包,二樓主要是服裝，三樓家具為主，電腦為補(bǔ)充。 一、二層總面積5000，年租金70萬。其緊鄰底層商鋪： 單間3040 ，底層租金10001200元/月月，平均3040元/ 平方米。 商業(yè)競爭環(huán)境分析 裝修后的超市共2層，單層面積2000平方米，商家自有。其 臨街門面單間將近40平方米，年租金1.5萬元。 商鋪1、2層，但僅售1樓，1樓商鋪30間。 鄰客運(yùn)站價(jià)最高，然后價(jià)格逐次降低，價(jià)差主要為200元/ ， 57007000元/均有。單間商鋪40左右，商鋪進(jìn)深12米。 目前商鋪大多已經(jīng)投入使用，月租500600元每間。 海天盛世廣場商鋪海天

38、盛世廣場商鋪 利萬家超市利萬家超市 商業(yè)競爭環(huán)境分析 金穗大廈金穗大廈 金穗大廈標(biāo)準(zhǔn)商鋪25間，轉(zhuǎn)角鋪一間，共計(jì)約4000平方米。 臨街底層鋪面：月租15001800元/間，鋪面5080 。 單位租金：30元/左右。 上層鋪面：家私城：1000，月租金10元/ 。 金穗批發(fā)超市：240 ，已被商戶130萬元整體買下。 商業(yè)競爭環(huán)境分析 中國電信大樓中國電信大樓 瑞新電腦：200 ，年租金3萬5左右。直接臨街臉面約150 ，其余還有內(nèi)部維修及生活區(qū)。 工商銀行：上下兩層500 ，年租金13萬，二層平均租金 約21元/ 。 商業(yè)競爭環(huán)境分析 上下2層，可分層也可連體賣。，標(biāo)準(zhǔn)商鋪進(jìn)深16米，開間

39、4米。商業(yè)售價(jià)待定。據(jù)稱已引進(jìn)黃商，二樓商業(yè)將主要發(fā)展 棋牌室、茶樓等。 錦繡華府錦繡華府 成熟商業(yè)租金價(jià)格及業(yè)態(tài)分布成熟商業(yè)租金價(jià)格及業(yè)態(tài)分布 街道名稱街道名稱商業(yè)類型商業(yè)類型鋪面特點(diǎn)鋪面特點(diǎn)租金價(jià)格租金價(jià)格經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài) 普濟(jì)路普濟(jì)路 北段北段 臨街商業(yè) 面寬3.6米 進(jìn)深810米 3035 元/月 以服裝鞋帽飾品等為主，各種 業(yè)態(tài)兼有，如電器、床品、文 具、藥店、雜貨、網(wǎng)吧、珠寶、 美容美發(fā)、移動(dòng)、聯(lián)通、銀行 等，業(yè)態(tài)較為雜亂。 普濟(jì)路普濟(jì)路 中段中段 臨街商業(yè)面寬3.6米 進(jìn)深810米 2535 元/月 以服裝鞋帽為主，眼鏡、文具、 書店、飾品等業(yè)態(tài)為輔。 普濟(jì)路普濟(jì)路 南段南段 臨

40、街商業(yè) 鋪面約30 2025 元/月 以低檔服飾為主，夾雜各類業(yè) 態(tài)，如診所、副食等。 得勝大道得勝大道 黃商旁鋪面3040 30元/月 左右 以超市、服裝、建材等業(yè)態(tài)為 主。夾雜農(nóng)資、美容等業(yè)態(tài)。 團(tuán)風(fēng)大 道 崩坡路之 間 鋪面3040 舊鋪2230 元/月 新鋪3035 元/月 黃商引領(lǐng)，業(yè)態(tài)較多，布局較 雜。其中，五金、建材等業(yè)態(tài) 較多，同時(shí)，穿插窗簾、美容、 美發(fā)、日雜、副食、低檔餐飲、 水果、賓館、酒店等。 崩坡路 普濟(jì)路段 鋪面3040 3040元/ 月 以精品服飾、便利超市、家電 賣場等為主，夾雜窗簾布藝、 美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。 商業(yè)競爭環(huán)境分析 新興商業(yè)現(xiàn)狀新興商業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱項(xiàng)

41、目名稱 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 商業(yè)類型商業(yè)類型臨街情況及銷售價(jià)格臨街情況及銷售價(jià)格商鋪現(xiàn)狀商鋪現(xiàn)狀經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài) 錦繡華府錦繡華府 臨街2層 社區(qū)商業(yè) 9月20日開盤，價(jià)格未公 開 建設(shè)階段 尚未蓄客 二樓業(yè)態(tài)以茶 樓和棋牌室為 主 玉環(huán)新居玉環(huán)新居 臨街1層 社區(qū)商業(yè)4800元/ 一層售罄 均在經(jīng)營 建材、副食等 康民馨苑康民馨苑 臨街1層 社區(qū)商業(yè) 臨利民路5000元/ 臨社區(qū)規(guī)劃路3800元/ 部分經(jīng)營 部分空置 建材、餐飲等 文化文化 新村小區(qū)新村小區(qū) 臨街1層 社區(qū)商業(yè) 臨社區(qū)規(guī)劃路 預(yù)計(jì)3000元/ 建設(shè)階段 尚未蓄客 金穗大廈金穗大廈 臨街2層 臨街商業(yè) 金穗批發(fā)超市240 ， 1

42、30萬。單位租金30元/ 售罄 均在經(jīng)營 建材、餐飲等 盛世廣場盛世廣場 臨街2層 社區(qū)商業(yè) 單鋪面積40，5800- 7000元/，已售罄，租 金500-600元/間月 部分經(jīng)營 部分空置 建材、副食等 康莊華府康莊華府 天地天地 臨街1層 臨街商業(yè) 單鋪面積70-80 ，進(jìn)深 17米層高4.8米，5700元/ ，僅剩3間，月租金20 元/ 部分裝修中， 尚未經(jīng)營 商業(yè)競爭環(huán)境分析 商業(yè)形態(tài)構(gòu)成：以臨街門面為主，綜合商場為輔商業(yè)形態(tài)構(gòu)成：以臨街門面為主，綜合商場為輔 團(tuán)風(fēng)絕大部分商業(yè)都是傳統(tǒng)的臨街鋪面形式，這主要是受到當(dāng) 地傳統(tǒng)的經(jīng)營模式和消費(fèi)習(xí)慣的影響，對臨街商鋪的認(rèn)可度較高。 無論是經(jīng)營

43、者或是消費(fèi)者都已普遍接受臨街門面的商業(yè)形式。 大型的綜合型購物場僅有黃商團(tuán)風(fēng)購物廣場一家，經(jīng)營場面較 為冷清，對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者沒有多大吸引力，市場影響力一般。 目前團(tuán)風(fēng)并沒有出現(xiàn)商業(yè)步行街、大型專業(yè)市場等商業(yè)形態(tài)。 商業(yè)競爭環(huán)境小結(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)分布：商業(yè)業(yè)態(tài)多而分散，缺乏聚集效應(yīng)。商業(yè)業(yè)態(tài)分布：商業(yè)業(yè)態(tài)多而分散，缺乏聚集效應(yīng)。 服飾鞋帽等業(yè)態(tài)居多，出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。目前中、低檔服飾鞋帽 已經(jīng)基本達(dá)到飽和狀態(tài)，該類業(yè)態(tài)的市場競爭十分激烈。 交通通訊、家居家電產(chǎn)業(yè)正在興起階段，目前成為消費(fèi)的新亮 點(diǎn)，但該類業(yè)態(tài)分布較少并且分散，缺乏集中型的購物場所。 餐飲、休閑娛樂類的場所極為缺乏，經(jīng)營的規(guī)模不大，檔次不高

44、， 沒有特色。 商業(yè)競爭環(huán)境分析 商業(yè)整體形象較差：具體表現(xiàn)為占道經(jīng)營、店面商業(yè)整體形象較差：具體表現(xiàn)為占道經(jīng)營、店面 凌亂陳舊，缺乏應(yīng)有的商業(yè)形象包裝。凌亂陳舊，缺乏應(yīng)有的商業(yè)形象包裝。 目前黃岡商鋪價(jià)格區(qū)間在4000-5000元/較多，價(jià)格較高， 但實(shí)際租金較低，尚不足以支撐其售價(jià)。 受民工外出打工及反鄉(xiāng)周期影響，團(tuán)風(fēng)各商場銷售情況 也呈現(xiàn)出很明顯的周期性，民工返鄉(xiāng)期間，銷售業(yè)績比較旺， 而民工離鄉(xiāng)期間，銷售則較為冷淡。 同一街上相鄰新舊兩商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格相差很大，新商鋪比 舊商鋪?zhàn)饨鸶吆芏啵@說明團(tuán)風(fēng)商家都比較喜歡新商鋪。 新建商鋪價(jià)格較高、租金較低新建商鋪價(jià)格較高、租金較低 消費(fèi)周期性強(qiáng)消

45、費(fèi)周期性強(qiáng) 商家較為喜新厭舊商家較為喜新厭舊 商業(yè)競爭環(huán)境分析 地段中心，配套成熟，居家生活便利。地段中心，配套成熟，居家生活便利。 城市干道，交通便利，樓盤標(biāo)志突出。城市干道，交通便利，樓盤標(biāo)志突出。 中心人群密集區(qū)，住宅客戶將較為充足。中心人群密集區(qū)，住宅客戶將較為充足。 鄰近團(tuán)風(fēng)中學(xué)、團(tuán)風(fēng)楚天學(xué)校等，教育資鄰近團(tuán)風(fēng)中學(xué)、團(tuán)風(fēng)楚天學(xué)校等，教育資 源豐富。源豐富。 項(xiàng)目內(nèi)外大體量商業(yè)為住宅提供有力支撐。項(xiàng)目內(nèi)外大體量商業(yè)為住宅提供有力支撐。 前期規(guī)劃階段，項(xiàng)目擁有較大余地前期規(guī)劃階段，項(xiàng)目擁有較大余地 商業(yè)貫穿地塊，對住宅干擾不商業(yè)貫穿地塊，對住宅干擾不 可避免可避免 地塊狹長，且布商業(yè)，不

46、利于地塊狹長，且布商業(yè)，不利于 內(nèi)部景觀的營造。內(nèi)部景觀的營造。 地塊被規(guī)劃路及商業(yè)街分為四地塊被規(guī)劃路及商業(yè)街分為四 塊，項(xiàng)目整體性不強(qiáng)。塊，項(xiàng)目整體性不強(qiáng)。 城區(qū)核心地段土地供給和開發(fā)項(xiàng)目城區(qū)核心地段土地供給和開發(fā)項(xiàng)目 均很少，市場直接競爭壓力小均很少，市場直接競爭壓力小. . 市場開發(fā)水平總體較低，項(xiàng)目突破市場開發(fā)水平總體較低，項(xiàng)目突破 空間大?？臻g大。 宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，加劇了客戶的宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，加劇了客戶的 觀望心理觀望心理 城區(qū)向東發(fā)展，住宅競爭范圍擴(kuò)城區(qū)向東發(fā)展，住宅競爭范圍擴(kuò) 大。大。 黃州、武漢市場對高端客戶分流，黃州、武漢市場對高端客戶分流， 團(tuán)風(fēng)住宅發(fā)展較為不利。團(tuán)風(fēng)住宅

47、發(fā)展較為不利。 S SW W O OT T 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 住宅部分住宅部分 地段核心，商業(yè)繁華，人氣旺盛地段核心，商業(yè)繁華，人氣旺盛 商業(yè)扎堆分布，商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)扎堆分布，商業(yè)氛圍濃厚 民宅密布、學(xué)校聚集，項(xiàng)目客源充足民宅密布、學(xué)校聚集，項(xiàng)目客源充足 項(xiàng)目將統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，業(yè)態(tài)聚項(xiàng)目將統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，業(yè)態(tài)聚 集，檔次均一，優(yōu)勢突出。集，檔次均一，優(yōu)勢突出。 東端臨崩坡路尚無直接出口，影東端臨崩坡路尚無直接出口，影 響商街人流引入。響商街人流引入。 崩坡路商業(yè)氛圍差，人流少。崩坡路商業(yè)氛圍差，人流少。 普濟(jì)路商業(yè)有衰落跡象，商業(yè)地普濟(jì)路商業(yè)有衰落跡象，商業(yè)地 位有待

48、提升。位有待提升。 周邊道路狹窄，車輛停放不方便。周邊道路狹窄，車輛停放不方便。 目前步行街這種商業(yè)形態(tài)尚未出現(xiàn)，目前步行街這種商業(yè)形態(tài)尚未出現(xiàn)， 為市場空白點(diǎn)。為市場空白點(diǎn)。 未來幾年團(tuán)風(fēng)沒有大體量商業(yè)供給，未來幾年團(tuán)風(fēng)沒有大體量商業(yè)供給， 項(xiàng)目競爭將較少。項(xiàng)目競爭將較少。 團(tuán)風(fēng)商家喜新厭舊，對新商鋪認(rèn)可團(tuán)風(fēng)商家喜新厭舊，對新商鋪認(rèn)可 度高。度高。 以黃商為中心的新興商業(yè)的不斷以黃商為中心的新興商業(yè)的不斷 發(fā)展與完善，將對本項(xiàng)目商業(yè)形發(fā)展與完善，將對本項(xiàng)目商業(yè)形 成直接沖擊。成直接沖擊。 較多高端客戶到武漢、黃州購物，較多高端客戶到武漢、黃州購物， 對本地商業(yè)消費(fèi)形成直接沖擊。對本地商業(yè)消費(fèi)

49、形成直接沖擊。 S S W W O O T T 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 商業(yè)部分商業(yè)部分 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 分析小結(jié)分析小結(jié) 項(xiàng)目優(yōu)勢比較突出，機(jī)遇也比較多。但市場容量有限，商 業(yè)之間市場競爭較為激烈。住宅兼容商業(yè)的特點(diǎn)，商住不可避 免的存在一些相互干擾之處。在后期項(xiàng)目定位和規(guī)劃中，應(yīng)充 分揚(yáng)長避短，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)。 團(tuán)風(fēng)縣版圖不大，人口不多，市場容量有限，且處于陽邏 與黃州的夾心區(qū)域，高端客源易于流失，中低端市場多方瓜分。 在這種背景下，就需要我們充分結(jié)合市場供需，合理配置各類 物業(yè)，并以準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、合理的價(jià)格定位以及務(wù)實(shí)的開發(fā) 策略來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化的利潤

50、目標(biāo)。 項(xiàng)目定位說明項(xiàng)目定位說明 項(xiàng)目定位分兩個(gè)部分展開，即商業(yè)物業(yè)定位和住宅物業(yè)定位。 在定位之前，首先要確定項(xiàng)目的開發(fā)思路及商業(yè)與住宅間的體量 關(guān)系。 項(xiàng)目定位說明項(xiàng)目定位說明 商業(yè)主導(dǎo)，但體量應(yīng)合理設(shè)置。商業(yè)主導(dǎo)，但體量應(yīng)合理設(shè)置。 項(xiàng)目整體方向建議項(xiàng)目整體方向建議 住宅為輔，可充分用盡容積率。住宅為輔，可充分用盡容積率。 本項(xiàng)目商業(yè)體量的大小，取決于幾個(gè)關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目商業(yè)體量的大小，取決于幾個(gè)關(guān)鍵因素。 第一、團(tuán)風(fēng)縣城的人口結(jié)構(gòu)，總?cè)丝诩俺菂^(qū)人口。 第二、人均收入水平，人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)及傾向的消費(fèi)區(qū)域。 第三、本項(xiàng)目建成后，預(yù)估能夠分流的消費(fèi)比例。 第四、推算可能達(dá)到的營業(yè)額度。 第

51、五、本項(xiàng)目整體的租金水平。 商業(yè)體量定位商業(yè)體量定位 團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街年?duì)I業(yè)額估算： 團(tuán)風(fēng)人口結(jié)構(gòu)：團(tuán)風(fēng)人口結(jié)構(gòu)： 團(tuán)風(fēng)縣總?cè)丝?6.7萬，其中，城區(qū)人口4.8萬。城區(qū)非農(nóng)人口 26106人，城區(qū)農(nóng)業(yè)人口16705人，流動(dòng)人口5000人。 人均收入及消費(fèi)水平：人均收入及消費(fèi)水平： 2008年，團(tuán)風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8618元，比上年增 長23.08%。農(nóng)民人均純收入2994元，同比增長20.3%。 2008年，團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額9.39億元，比上年同比增 長28.4%。每年人均社會(huì)消費(fèi)品支出為2559元。 農(nóng)村居民人均支出水平較低，一般為城鎮(zhèn)居民人均支出的40%。 （參照湖北省社會(huì)

52、科學(xué)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。 初步將流動(dòng)人口消費(fèi)實(shí)力與城區(qū)人口對等計(jì)算， 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出額（3.1136.7）+（城鎮(zhèn)居民人均 消費(fèi)支出額40%） （33.5936.7）=人均消費(fèi)支出（2559元） 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出=5676.57元/年，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均消 費(fèi)支出約2270.63元/年。 人均消費(fèi)支出內(nèi)容：人均消費(fèi)支出內(nèi)容： 食品：食品：主食、副食、蔬菜、油脂、 肉禽及制品、蛋類、水產(chǎn)品、其他食 品、煙草類、酒類、干鮮果品、在外 飲食等。 衣著：衣著：服裝、鞋襪、包帽等。 家庭設(shè)備和用品服務(wù)：家庭設(shè)備和用品服務(wù)：耐用消費(fèi) 品、家庭日雜用品。 醫(yī)療保健。醫(yī)療保健。 交通通訊：交通通訊：交通、通

53、訊、郵電費(fèi)。 娛樂教育文化服務(wù)：娛樂教育文化服務(wù)：文化娛樂服 務(wù)、學(xué)雜費(fèi)。 居?。壕幼。鹤》?、水電費(fèi)、燃料等。 雜項(xiàng)商品和服務(wù)：雜項(xiàng)商品和服務(wù)：商品性支出、 服務(wù)性支出等。 參照湖北省社會(huì)科學(xué)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)： 消費(fèi)內(nèi)容城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民 食品38%52% 衣著12%5% 家庭設(shè)備、用品服務(wù)7.5%4.5% 醫(yī)療保健5%5% 交通通訊7%5.5% 娛樂、教育文化服務(wù)14.5%13% 居住12.%11% 雜項(xiàng)商品和服務(wù)4%4% 團(tuán)風(fēng)縣人實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的場所：團(tuán)風(fēng)縣人實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的場所： 城鎮(zhèn)居民的日常消費(fèi)支出基本在中心城區(qū)完成，其中，在現(xiàn)代 商業(yè)經(jīng)營場所的消費(fèi)支出約占其總消費(fèi)

54、支出的35%，部分消費(fèi)在傳統(tǒng) 的農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場及醫(yī)療教育機(jī)構(gòu)完成。 農(nóng)村居民的部分消費(fèi)支出在中心城區(qū)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營場所完成， 如部分衣著、家庭設(shè)備、文化娛樂服務(wù)類消費(fèi)、雜項(xiàng)商品或服務(wù)等 等，約占其總消費(fèi)支出的10%。 團(tuán)風(fēng)縣城區(qū)商業(yè)總營業(yè)額預(yù)估：團(tuán)風(fēng)縣城區(qū)商業(yè)總營業(yè)額預(yù)估： 5676.573.1135%+2270.6333.5910%=13806萬元。 本項(xiàng)目建成后，將是團(tuán)風(fēng)縣首屈一指的現(xiàn)代型商業(yè)經(jīng)營場所， 一樣可以形成服裝鞋帽包襪、部分食品、部分家庭設(shè)備、交通通訊、 娛樂文化服務(wù)、雜項(xiàng)商品和服務(wù)的消費(fèi)場所。 本項(xiàng)目建成后主要面臨得勝大道、團(tuán)風(fēng)大道、普濟(jì)路及利民路 等現(xiàn)有商業(yè)的分流及部分高端

55、客戶的外流。綜合考慮上述因素，預(yù) 計(jì)本項(xiàng)目建成后將可以至少占據(jù)團(tuán)風(fēng)縣城商業(yè)35%的市場份額。 即，在本項(xiàng)目中可完成的人均年消費(fèi)額度預(yù)計(jì)為： 1380630%=4141.8萬元。 平均地效計(jì)算： 普濟(jì)路和得勝大道目前的街鋪?zhàn)饨鹚綖槊吭?5-40元/；考 慮到本項(xiàng)目將是新興商業(yè)街，有著統(tǒng)一的招商和經(jīng)營管理體系， 其租金將會(huì)有一定的上浮空間，租金價(jià)格略比現(xiàn)有價(jià)值高出約 1015%，最終將本項(xiàng)目平均租金水平確定在35元/。 平均地效=平均月租金12個(gè)月月租金占營業(yè)額的比例（按 10%計(jì)算）=351210%=4200元/。 本項(xiàng)目商業(yè)總體量面積計(jì)算： 商業(yè)體量面積=年?duì)I業(yè)額地效=4141.8 4200

56、元/ =9861.42。在此取整為9800。 綜合上述分析，基本可以確定本項(xiàng)目商業(yè)體量最大約9800， 最多不宜超過10000。 本項(xiàng)目宜以什么樣的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)？本項(xiàng)目宜以什么樣的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)？ 地塊自身：地塊自身： 本項(xiàng)目主要臨街面較窄，僅本項(xiàng)目主要臨街面較窄，僅6060多米，僅臨街建設(shè)商業(yè)門面或主多米，僅臨街建設(shè)商業(yè)門面或主 力店，難以將商業(yè)體量或商業(yè)價(jià)值最大化。力店，難以將商業(yè)體量或商業(yè)價(jià)值最大化。 地塊縱深較長，約地塊縱深較長，約250250米，地塊中部教育路，北部崩坡路連通米，地塊中部教育路，北部崩坡路連通 得勝大道，可為項(xiàng)目引入人流。得勝大道，可為項(xiàng)目引入人流。 商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形

57、態(tài)定位 市場需求 問卷調(diào)查 商業(yè)街門面和臨街門面，鋪面獨(dú)立，大小合適，臨街狀況好， 人流量大，易于被市場廣泛接受。 深度訪談 人們對本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)步行街比較認(rèn)可，希望能夠引進(jìn)中百等 主力店，與得勝大道和普濟(jì)路抗衡。 綜上分析，既能實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)體量最大化，又能充分釋 放項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的形態(tài)基本已經(jīng)確定： 即整體為商業(yè)步行街，局部設(shè)置主力店即整體為商業(yè)步行街，局部設(shè)置主力店。 本項(xiàng)目是否具備發(fā)展商業(yè)步行街的條件？ 商業(yè)步行街必須滿足三個(gè)基本條件： 城市中心，商業(yè)繁華，有開發(fā)商業(yè)步行街的商業(yè)基礎(chǔ)。 評價(jià)：項(xiàng)目位于商業(yè)核心區(qū)，地段中心，完全符合需求。 對外交通較為通達(dá)，能夠從各個(gè)方向輸入人流，確保商業(yè)

58、人 氣。 評價(jià)：地塊臨普濟(jì)路；中部教育路通往得勝大道，東端到本項(xiàng) 目截止；與崩坡路相隔一排密布的私房，步行街北端出入受阻。 地塊長度適宜，步行尺度合理，購物環(huán)境突出。 評價(jià)：本項(xiàng)目地塊臨街面雖短，但地形較長，有256米的步 行距離，能夠創(chuàng)造比較舒適的步行環(huán)境。 答案：項(xiàng)目有開發(fā)步行街的潛力，但條件尚不完全充分。 要開發(fā)步行街，須在崩坡路為步行街開口，使步行街全程 通達(dá)，周邊客戶全方位涌入。 無論地塊北部能否開口，均應(yīng)在地塊中部的教育路上設(shè)置 主力店，形成商業(yè)街內(nèi)部的人流中樞，帶動(dòng)縱深商業(yè)的發(fā)展。 商業(yè)層數(shù)建議： 結(jié)合問卷調(diào)查和深度訪談結(jié)果，建議步行街以1層臨街鋪為主， 局部2層集中型商業(yè)。步行

59、街主體為一層街鋪，在普濟(jì)路、地塊 中部等重要節(jié)點(diǎn)，考慮2層的集中型商業(yè)，引進(jìn)主力店，充分釋 放黃金節(jié)點(diǎn)的商業(yè)價(jià)值。 一層部分商業(yè)體量約8000平方米，二層部分商業(yè)體量約2000平 方米。 商業(yè)進(jìn)深：據(jù)對商家訪談及商鋪實(shí)際使用情況的了解及我 司在二、三線城市商鋪的操作經(jīng)驗(yàn)，比較合理的商鋪進(jìn)深 在12米左右。 商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)定位定位 目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群定位群定位目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群定位群定位 商鋪價(jià)格不能脫 離現(xiàn)有市場租金 水平和經(jīng)營情況 商鋪大小必須與 商戶經(jīng)營需求和 投資者購買實(shí)力 密集聯(lián)系 業(yè)態(tài)確定就等于 確定功能，業(yè)態(tài) 分配、分布基本 決定了項(xiàng)目特色 避開不必要的 商業(yè)競爭，走 差異化商業(yè)

60、路線 商業(yè)檔次 定位 商業(yè)業(yè)態(tài) 定位 商鋪面積 定位 商業(yè)價(jià)格 定位 商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位是商業(yè)業(yè)態(tài)定位的基石和說服投資的導(dǎo)向。 只有充分掌握項(xiàng)目消費(fèi)群體的特點(diǎn)，并發(fā)揮各類消費(fèi)群體的作 用，才能更好的為商業(yè)物業(yè)后期的良好經(jīng)營而服務(wù)。 目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)消費(fèi)群定位 項(xiàng)目地處團(tuán)風(fēng)縣老城區(qū)商業(yè)中心，區(qū)域特點(diǎn)決定了目標(biāo)消 費(fèi)群的結(jié)構(gòu)：主要以城區(qū)消費(fèi)者為主，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者為 輔，以學(xué)生消費(fèi)群體作補(bǔ)充。 目標(biāo)消費(fèi)群來源目標(biāo)消費(fèi)群來源 城區(qū)消費(fèi)者：城區(qū)消費(fèi)者： 該類人群多居住在團(tuán)風(fēng)老城區(qū)，對本項(xiàng)目區(qū)域有較強(qiáng)的 認(rèn)同感，熟悉目前流行的消費(fèi)趨勢。其消費(fèi)頻率、消費(fèi)檔 次、消費(fèi)能力均較高。多為