博覽匯價(jià)格定位報(bào)告

1、 ： 博覽匯廣場(chǎng)價(jià)格定位報(bào)告博覽匯廣場(chǎng)價(jià)格定位報(bào)告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 我們定價(jià)的思路我們定價(jià)的思路 應(yīng)有合適的定價(jià)方法得應(yīng)有合適的定價(jià)方法得出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià) 首次入市價(jià)格策略首次入市價(jià)格策略 ?項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 ?項(xiàng)目銷售目標(biāo)項(xiàng)目銷售目標(biāo) ?選擇合適的定價(jià)方法選擇合適的定價(jià)方法 ?上海商業(yè)市場(chǎng)分析上海商業(yè)市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 ?客戶反饋分析客戶反饋分析 ?項(xiàng)目項(xiàng)

2、目SWOTSWOT分析分析 ? 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 ?制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià) ?項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算 ?項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算 項(xiàng)目最終的入市均價(jià)項(xiàng)目最終的入市均價(jià) 定量定價(jià)定量定價(jià) 定性調(diào)整定性調(diào)整 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 ? 推廣案名：博覽匯商業(yè)廣場(chǎng) 基地地址：上海市浦東新區(qū)芳甸路梅花路 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 基地面積：約5115 M2 總建筑面積：11609M2 建筑總高：15米（觀光電梯18米） 建筑層高：一、二層：5.5米；地下層：5米 總套數(shù)：總套數(shù)：107107套套 單套面積范圍：?jiǎn)翁酌娣e范圍： 14-35414-354平米平米

3、 主力面積范圍：主力面積范圍： 50-27050-270平米平米 商鋪開間：6米 商鋪徑深：8-12米 得房率：約68% 建筑設(shè)計(jì)使用年限：50年 電梯數(shù)量：玻璃觀光電梯1部、客貨梯1部、自動(dòng)扶梯8部 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 地面一層平面圖地面一層平面圖 ?總建面：3657.27 總套數(shù)：32套（餐飲鋪：31%） 沿街鋪：13套（餐飲鋪：38%） 面積范圍：15322 鋪面開間：6米 建筑層高：5.5米 商業(yè)走廊寬：3米 中軸走廊寬：5.8米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 地面二層平面圖地面二層平面圖 ?總建面：3685.95 總套數(shù)：29套（餐飲鋪：38%） 面積范圍：31228 鋪面開間：6

4、米 鋪面層高：5.5米 商業(yè)走廊寬：4米 中軸走廊寬：6米 地下層平面圖地下層平面圖 ?總建面：4265.68 總套數(shù)：46套（餐飲鋪：37%） 面積范圍：14354 鋪面開間：6米 鋪面層高：5米 商業(yè)走廊寬：3.2-6米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 博覽匯商業(yè)廣場(chǎng)所具備的基本特質(zhì)：博覽匯商業(yè)廣場(chǎng)所具備的基本特質(zhì)： ?軌道交通上蓋式的商業(yè)廣場(chǎng) 圍合式構(gòu)造有利于人氣的聚集 遙相呼應(yīng)的“國際會(huì)展中心效應(yīng)” 頂級(jí)酒店、辦公環(huán)伺周邊，CBD群聚效應(yīng)顯著 世紀(jì)公園歷次活動(dòng)數(shù)萬游客擴(kuò)容目標(biāo)消費(fèi)群體 區(qū)域內(nèi)近5萬戶高檔住宅業(yè)主給予強(qiáng)大的基礎(chǔ)消費(fèi)力支撐 項(xiàng)目形象推廣定位項(xiàng)目形象推廣定位 博覽

5、中心博覽中心 世紀(jì)公園世紀(jì)公園 軌道中心商業(yè)廣場(chǎng)軌道中心商業(yè)廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 項(xiàng)目銷售目標(biāo)項(xiàng)目銷售目標(biāo) 20092009年年5 5月初開盤月初開盤 5 5個(gè)月基本上完成項(xiàng)目的全盤銷售個(gè)月基本上完成項(xiàng)目的全盤銷售 ?資金快速回籠資金快速回籠 ?在客觀背景下實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)在客觀背景下實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn) ?保證開盤熱銷保證開盤熱銷 30% 30% ?順利完成年底清盤順利完成年底清盤 100% 100% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 我們定價(jià)的思路我們定價(jià)的思路 應(yīng)有合適的定價(jià)方法得應(yīng)有合適的定價(jià)方法得出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià) 首次入市價(jià)格策略首次入市價(jià)格策略 ?項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 ?項(xiàng)目銷售

6、目標(biāo)項(xiàng)目銷售目標(biāo) ?選擇合適的定價(jià)方法選擇合適的定價(jià)方法 ?上海商業(yè)市場(chǎng)分析上海商業(yè)市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 ?客戶反饋分析客戶反饋分析 ?項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 ?項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 ?制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià) ?項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算 ?項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算 項(xiàng)目最終的入市均價(jià)項(xiàng)目最終的入市均價(jià) 定量定價(jià)定量定價(jià) 定性調(diào)整定性調(diào)整 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 常用的定價(jià)常用的定價(jià) 方法方法 ? 成本導(dǎo)向法成本導(dǎo)向法 ? 需求導(dǎo)向法需求導(dǎo)向法 是指以消費(fèi)者為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度而非依據(jù)賣方的成本來定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)

7、向法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法 ? 是指企業(yè)為應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而采取的特殊定價(jià)方法， 它是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量對(duì)比和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的特色，制定相對(duì)偏低、偏高或相同的價(jià)格參與競(jìng)爭(zhēng) 成本導(dǎo)向定價(jià)法是一種賣方意圖定價(jià)的方法 基本思路是在定價(jià)時(shí)首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn) 方法介紹方法介紹 ?沒有考慮市場(chǎng)的承受能沒有考慮市場(chǎng)的承受能 ?可達(dá)到增加利潤(rùn)，可達(dá)到增加利潤(rùn)，?沒有考慮市場(chǎng)的承受能沒有考慮市場(chǎng)的承受能 與我們項(xiàng)目?jī)r(jià)格定與我們項(xiàng)目?jī)r(jià)格定 位選擇的匹配度位選擇的匹配度 力，有可能形成銷售壓力，有可能形成銷售壓力力 力，力， ?沒有考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，容沒有考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，容易偏

8、離市場(chǎng)或者沒有達(dá)易偏離市場(chǎng)或者沒有達(dá)到預(yù)先的利潤(rùn)到預(yù)先的利潤(rùn) 擴(kuò)大銷售量或提高擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法的定價(jià)方法 方法選擇方法選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 定量定價(jià)的技術(shù)路線定量定價(jià)的技術(shù)路線 第二層 第一層 地下一層 Step1 Step1 ?選擇第一層具有代表的戶型制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 選擇可比案例 修正可比案例 代表戶型的租金定位 采用直接資本化確定代表戶型的價(jià)格 ?Step2 Step2 通過可比案例分析，推導(dǎo)同同一層各方位的商鋪之間的價(jià)格差 結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)推導(dǎo)第一層各方位的商鋪的價(jià)格差 確定第一層商鋪的均價(jià) ?Step3 Step3 通過可比案例分析，推導(dǎo)垂

9、直層之間的價(jià)格差 結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)推導(dǎo)第一層與第二層和地下一層的價(jià)格差 確定第二層和地下一層商鋪的均價(jià) 10 ?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Step1 Step1 ?我們目前的定價(jià)目的是定出項(xiàng)目每層的均價(jià)，但是由于商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)，同一層中商鋪由于位置、離街道遠(yuǎn)近、離入口遠(yuǎn)近、項(xiàng)目規(guī)模等因素的影響，造成同一層中的商鋪的價(jià)格單價(jià)存在著較大的差距，所以我們的出發(fā)點(diǎn)是先選取第一層中一個(gè)臨街的商鋪?zhàn)鳛槎ㄎ坏幕c(diǎn)，然后根據(jù)項(xiàng)目各位置的優(yōu)劣勢(shì)分析，得出各方位的單價(jià)，然后再加總平均而得出第一層樓的均價(jià) ?我們選擇了第一層臨梅花路的店鋪?zhàn)鳛榛鶞?zhǔn)戶型 ?面積：95.89平方米 構(gòu)架：?jiǎn)螌?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 梅花路梅花

10、路 11 Step1 Step1 租金返算房?jī)r(jià)方法：租金返算房?jī)r(jià)方法： ?由于需要定出銷售價(jià)格，但周邊可比案例多為出租型，所以需要租金返算房?jī)r(jià) 返算房?jī)r(jià)方法：直接資本化法 原理：V=A/R（V：房地產(chǎn)價(jià)格；A：年收益；R：資本化率） R=A/V（從周邊類似的項(xiàng)目中，提取資本化率） A=租金（元/平方米/天）*365（天） 選取可比案例的原則選取可比案例的原則 ?第一、圍繞世紀(jì)公園周邊 第二、與項(xiàng)目的距離較近 第三、與項(xiàng)目較為相似（比如在地鐵上） 第四、給項(xiàng)目的借鑒度高 依據(jù)給項(xiàng)目定價(jià)的可借鑒度的高低給于不同依據(jù)給項(xiàng)目定價(jià)的可借鑒度的高低給于不同 的權(quán)重系數(shù)，可借鑒度高給于高權(quán)重的權(quán)重系數(shù)，可借

11、鑒度高給于高權(quán)重 租金修正的參考因素選擇原則租金修正的參考因素選擇原則 ?第一、客戶反饋的關(guān)心的因素 第二、其他影響價(jià)格/租金的因素 資本化率修正參考因素選擇原則資本化率修正參考因素選擇原則 ?第一、項(xiàng)目區(qū)域的商圈成熟度 第二、項(xiàng)目區(qū)域的人流量 依據(jù)影響因素對(duì)租金的影響高低，給于不依據(jù)影響因素對(duì)租金的影響高低，給于不同的權(quán)重，影響度高，權(quán)重系數(shù)高同的權(quán)重，影響度高，權(quán)重系數(shù)高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依據(jù)項(xiàng)目區(qū)域情況調(diào)整最終用于測(cè)算項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目區(qū)域情況調(diào)整最終用于測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格的資本化率價(jià)格的資本化率 12 可比案例的選取可比案例的選取 ? 大拇指周邊的商鋪，該區(qū)域發(fā)展較為成熟，是我項(xiàng)目所在區(qū)域的

12、發(fā)展方向，但是由于發(fā)展階段不同，可借鑒度相對(duì)較弱，在此區(qū)域選取2個(gè)可比案例 ?“張家浜創(chuàng)意街”商鋪，由于也在地鐵旁，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，所以在此也將其選為可比案例，但是由于與項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，再加上產(chǎn)品上差別較大所以可比度較低，在此選擇1個(gè)可比案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? ?本案 上海2006的商鋪，該項(xiàng)目與本案同屬一個(gè)商圈，緊鄰本案，是所選取的案例中，最具可比價(jià)值的，在此選取2個(gè)案例 “新都匯”商鋪，由于也在地鐵旁，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，所以在此也將其選為可比案例，但是由于與項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，可比度較低，在此選擇1個(gè)可比案例 13 上海上海20062006商鋪商鋪 案例1 銀霄路 內(nèi)街 案例2 ?面

13、積：120平方米 上下兩層租金7.5元/平方米/天 售價(jià)：50000元/平方米 石楠路 ?面積：70平方米 ?僅第一層租金：7元/平方米/天 外街 梅花路 上海2006商鋪緊鄰著我們項(xiàng)目，在項(xiàng)目的西側(cè)，分為外街與內(nèi)街，目前內(nèi)街空置率達(dá)70% 商鋪的主要業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)，一二層聯(lián)合出租，目前外街的租金區(qū)間為6-8元/平方米/天（上下兩層），內(nèi)街租金區(qū)間為5元/平方米/天（上下兩層），外街掛牌均價(jià)45000-50000元/平方米（上下兩層） ?由于上海2006年的第二層沒有獨(dú)立的通道，只能從路過第一層，所以第二層和第一層的價(jià)差大，在40% 左右 為了和我們項(xiàng)目的第一層有可比度，按第二層租金是第一層的4

14、0%算，案例案例2 2第一層的租金為第一層的租金為10.710.7元元/ /平方米平方米/ /天天 該項(xiàng)目的資本化率大約為資本化率大約為7.57.5* *365/50000=5.5%365/50000=5.5%，外街和內(nèi)街的租金比率大約為，外街和內(nèi)街的租金比率大約為10.7/7=1.53 10.7/7=1.53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 大拇指廣場(chǎng)周邊商鋪大拇指廣場(chǎng)周邊商鋪 案例2 丁香路 ?面積：40平方米 第一層的租金約為：18元/平方米/天 芳甸路 大拇指廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng) ?迎春路 案例1 ?大拇指廣場(chǎng)發(fā)展至今已經(jīng)相當(dāng)成熟，這主要得利于周邊豪宅高檔客源的支撐 大拇指廣場(chǎng)的租金在12-20

15、元/平方米/米 大拇指廣場(chǎng)與我們項(xiàng)目至少有5年的差距，5年后我們項(xiàng)目能否發(fā)展成為大拇指廣場(chǎng)的氛圍不得而知，應(yīng)謹(jǐn)慎看待 ?該區(qū)域的資本化率在該區(qū)域的資本化率在7%7%左右左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紫槐路 面積：100平方米 僅一層租金：15元/平方米/天 售價(jià)：78000元/平方米 15 張家浜創(chuàng)意街張家浜創(chuàng)意街 ?面積：300平方米 地下一層租金：4元/平方米/天 地上兩層租金：6元/平方米 ?該項(xiàng)目臨近上?？萍拣^站，主營(yíng)業(yè)態(tài)：創(chuàng)意概念店、小型展示展覽 中心、主題酒吧、休閑餐飲，采取了只租不售的經(jīng)營(yíng)模式，目前空置率高，商鋪的出租地上兩層加地下一層聯(lián)合一起出租，目前氛圍不理想，有待進(jìn)一步培育

16、整體出租的租金范圍：地上6-8元/平方米/天；地下約為4元/平方米/天 ?該項(xiàng)目的地下層有單獨(dú)的過道，而第二層沒有單獨(dú)的過道，所以優(yōu)勢(shì)上地下層比第二層租金會(huì)略高，經(jīng)推算可比案例第一層的租金取9 9元元/ /平方米平方米/ /天天 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 龍陽路附近龍陽路附近“新都匯新都匯” 內(nèi)街 白楊路 ? 外街 ?面積：90平方米 底鋪?zhàn)饨穑?元/平方米 新都匯借助周邊的社區(qū)以及龍陽路地鐵站目前已經(jīng)發(fā)展成形，主營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲為主；基本上沒有空置率 租金范圍：外街一樓的街鋪?zhàn)饨鹪?-10元/平方米/天 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍匯路 17 可比案例可借鑒度權(quán)重系數(shù)評(píng)定可比案例可借鑒度權(quán)重系數(shù)評(píng)

17、定 30% 30% 上海上海20062006案例案例1 1 ? 緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是借鑒度最高的案例緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是借鑒度最高的案例 30% 30% 100% 100% 上海上海20062006案例案例2 2 ? 緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是借鑒度最高的案例緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是借鑒度最高的案例 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 大拇指廣場(chǎng)案例大拇指廣場(chǎng)案例1 1 大拇指廣場(chǎng)案例大拇指廣場(chǎng)案例2 2 張家浜創(chuàng)意街張家浜創(chuàng)意街 龍陽路新都匯龍陽路新都匯 ? 項(xiàng)目未來發(fā)展的標(biāo)桿，但是發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及階段不同，適當(dāng)借項(xiàng)目未來發(fā)展

18、的標(biāo)桿，但是發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及階段不同，適當(dāng)借鑒鑒 ? 項(xiàng)目未來發(fā)展的標(biāo)桿，但是發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及階段不同，適當(dāng)借項(xiàng)目未來發(fā)展的標(biāo)桿，但是發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及階段不同，適當(dāng)借鑒鑒 ? 地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類似，但是距離較遠(yuǎn)，適當(dāng)借鑒地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類似，但是距離較遠(yuǎn)，適當(dāng)借鑒 ? 地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類似，但是距離較遠(yuǎn)，適當(dāng)借鑒地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類似，但是距離較遠(yuǎn)，適當(dāng)借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 可比案例租金修正因素，影響權(quán)重系數(shù)評(píng)定可比案例租金修正因素，影響權(quán)重系數(shù)評(píng)定 0% 0% 交通通達(dá)性交通通達(dá)性 2 2 15% 15% 投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期 15% 15% 區(qū)

19、域商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)氛圍 ? 商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費(fèi)者最關(guān)心的影響因素商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費(fèi)者最關(guān)心的影響因素 ? 投資者最關(guān)注的因素、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的影響度高投資者最關(guān)注的因素、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的影響度高 ? 區(qū)域的商業(yè)氛圍對(duì)售價(jià)提升起至關(guān)重要的作用區(qū)域的商業(yè)氛圍對(duì)售價(jià)提升起至關(guān)重要的作用 ? 良好的招商平臺(tái)可以提升商業(yè)的價(jià)值，也是消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)良好的招商平臺(tái)可以提升商業(yè)的價(jià)值，也是消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注的因素注的因素 招商平臺(tái)招商平臺(tái) 15% 15% 100% 100% 10% 10% 未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景 10% 10% 入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次 5% 5% 5% 5%

20、 5% 5% 戶型面積戶型面積 車位車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能項(xiàng)目聚集人氣的功能 ? 未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素 ? 入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項(xiàng)目租金和售價(jià)，一般高檔入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項(xiàng)目租金和售價(jià)，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配 ? 一般情況下，小戶型的商鋪，單價(jià)較高一般情況下，小戶型的商鋪，單價(jià)較高 ? 車位毫無疑問影響這租金和售價(jià)，多車位，停車方便，人車位毫無疑問影響這租金和售價(jià)，多車位，停車方便，人流自然多流自然多 ? 項(xiàng)目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響項(xiàng)目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人

21、氣，影響租金租金 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案 1010分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)）分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)） 影響因素影響因素 本案 上海2006案例1 上海2006案例2 交通通達(dá)性交通通達(dá)性 投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期 區(qū)域商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)氛圍 評(píng)分說明評(píng)分說明 10 10 6 6 10 10 案例1是內(nèi)鋪，人流較少，而案例2卻有著與代表戶型一樣的交通通達(dá)性 案例1是內(nèi)鋪，投資回報(bào)預(yù)期低，而案例2投資回報(bào)預(yù)期高 10 10 6 6 10 10 10 10 10 10 10 10 案例1和案例2與項(xiàng)

22、目同屬一個(gè)商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍相似 這兩個(gè)項(xiàng)目同屬一個(gè)招商平臺(tái)，所以一樣的分值 招商平臺(tái)招商平臺(tái) 未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景 入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次 戶型面積戶型面積 車位車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能項(xiàng)目聚集人氣的功能 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7 7 11 11 8 8 5 5 10 10 9 9 9 9 10 10 8 8 同屬一個(gè)商圈，區(qū)域發(fā)展前景相似 在入住業(yè)態(tài)的檔次上，預(yù)期本案的業(yè)態(tài)略高一籌，而案例2比案例1略高一籌 案例1 的面積相對(duì)較小，那么租金單價(jià)上略高，所以分值高，而案例2戶型面積略大，分值略低

23、 在停車位上案例2靠路邊，停車方便與本案代表項(xiàng)目類似，而案例1是內(nèi)鋪這方面稍差 本案為圍合式結(jié)構(gòu)，另外有地鐵出口，集聚度略好，而案例2比案例1集聚人氣功能好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案 1010分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)）分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)） 影響因素影響因素 本案 交通通達(dá)性交通通達(dá)性 投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期 區(qū)域商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)氛圍 大拇指案例1 大拇指案例2 評(píng)分說明評(píng)分說明 10 10 8 8 12 12 案例2位于芳甸路和丁香路交匯處通達(dá)性較好、而案例1位于迎春路東面，通達(dá)性略弱于

24、本案 大拇指廣場(chǎng)成熟度較高投資回報(bào)預(yù)期較，案例2又比案例1預(yù)期好一些 大拇指廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)氛圍較為成熟，與本案區(qū)域有3-5年的差距 該因素上無太大區(qū)別，布局上更加合理一些 從未來發(fā)展前景上看，大拇指廣場(chǎng)區(qū)域的前景就目前而言略好一些 大拇指廣場(chǎng)入住業(yè)態(tài)檔次比本案業(yè)態(tài)預(yù)期好 案例1戶型面積與本案代表戶型面積類似，而案例2面積只有40平方米，分值較高 因?yàn)榘咐?和案例二是沿街鋪，沒有很好的車位配備，這點(diǎn)上沒有本案代表戶型分值高 大拇指區(qū)域集聚人氣的功能略比本案強(qiáng) 10 10 12 12 14 14 10 10 14 14 14 14 招商平臺(tái)招商平臺(tái) 未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景 入住業(yè)態(tài)檔次入住

25、業(yè)態(tài)檔次 戶型面積戶型面積 車位車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能項(xiàng)目聚集人氣的功能 10 10 11 11 11 11 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 12 12 13 13 10 10 8 8 13 13 12 12 13 13 14 14 8 8 13 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案 1010分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)）分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)） 影響因素影響因素 交通通達(dá)性交通通達(dá)性 投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期 區(qū)域商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)氛圍 本案 10 10 張家浜創(chuàng)意街 評(píng)分

26、說明評(píng)分說明 8 8 案例的位置雖然在上海科技館地鐵上面，但是需要走一段較長(zhǎng)的路程，通達(dá)性相對(duì)較弱 目前案例商業(yè)街所屬區(qū)域認(rèn)知度地，空置率高，投資預(yù)期沒有本案好 區(qū)域沒有成片的商業(yè)，氛圍較差 這點(diǎn)上沒有太大的差別 10 10 8 8 10 10 7 7 招商平臺(tái)招商平臺(tái) 未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景 入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次 戶型面積戶型面積 車位車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能項(xiàng)目聚集人氣的功能 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7 7 10 10 9 9 11 11 8 8 本案區(qū)域未來發(fā)展前景較好 沒有太大差別 案例的面積稍大 案例的停車位充

27、足，且停車方便，略有優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模較小、區(qū)域氛圍不強(qiáng)，集聚人氣的功能沒有項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案評(píng)分法修正可比案例租金說明（本案 1010分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)）分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)） 影響因素影響因素 交通通達(dá)性交通通達(dá)性 投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期 區(qū)域商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)氛圍 本案 10 10 新都匯 評(píng)分說明評(píng)分說明 10 10 案例二號(hào)線和7號(hào)線地鐵上，在這點(diǎn)上各分秋色 業(yè)態(tài)軍委餐飲案例目前較為成熟，然而本案前景更好，各不占優(yōu)勢(shì) 案例區(qū)域商業(yè)氛圍主要靠一個(gè)項(xiàng)目在帶動(dòng)，形象相對(duì)較差，這點(diǎn)上本案更有優(yōu)勢(shì) 從業(yè)

28、態(tài)的檔次上，本案更有優(yōu)勢(shì) 10 10 10 10 10 10 7 7 招商平臺(tái)招商平臺(tái) 未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景 入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次 戶型面積戶型面積 車位車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能項(xiàng)目聚集人氣的功能 10 10 7 7 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7 7 6 6 10 10 8 8 8 8 本區(qū)域更有發(fā)展前景 目前案例入住業(yè)態(tài)的檔次較低 面積相似 車位以及停車便捷度上，本案更有優(yōu)勢(shì) 本案集聚人氣的功能更強(qiáng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 項(xiàng)目項(xiàng)目上海2006案例1 （ 0.3 ）上海2006案例2 （ 0.3 ）大拇指廣場(chǎng)案例1(0.1)大拇指廣場(chǎng)案例

29、2(0.1)張家浜創(chuàng)意街(0.1)新都匯(0.1)本案租金（元租金（元/ / / / 交通通達(dá)性交通通達(dá)性投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期區(qū)域商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)氛圍招商平臺(tái)招商平臺(tái)天）天）（ 0.20.2 ）（ 0.150.15）（ 0.150.15）（ 0.150.15）710.7151898/610812810106101214810101010141477101010111110710未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次戶型面積戶型面積項(xiàng)目聚集人氣功項(xiàng)目聚集人氣功 修正后的租金（元修正后的租金（元車位（車位（0.050.05）綜合打分綜合打分（ 0.10.1 ）（ 0.10.1

30、 ）（ 0.050.05）能（能（0.050.05）/ / / / 天）天）101012127710791313106101191014910108108811810581313881089.7511.212.58.458.2108.7510.9713.3914.4010.659.7610.7410.74 通過對(duì)通過對(duì)6 6個(gè)可比案例與本項(xiàng)目的比較，通過評(píng)分測(cè)算得個(gè)可比案例與本項(xiàng)目的比較，通過評(píng)分測(cè)算得出，第一層代表項(xiàng)目的租金為出，第一層代表項(xiàng)目的租金為 10.7410.74元元/ /平方米平方米/ /天天 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 資本化率求取資本化率求取 上海上海20062006商鋪商鋪

31、 ?上海2006商鋪的平均資本化率為5% 5% 大拇指廣場(chǎng)周邊商鋪大拇指廣場(chǎng)周邊商鋪 ?大拇指廣場(chǎng)及聯(lián)洋區(qū)域的商鋪的資本化率平均為6.5-7% 6.5-7% 投資商鋪接受的資本化率投資商鋪接受的資本化率 ?6%6%是我們接觸到的 投資客投資商鋪能接受的最低資本化率 ?目前區(qū)域的投資回報(bào)率低，但是未來預(yù)期相對(duì)較好，本項(xiàng)目可適當(dāng)調(diào)高資本化率 ?聯(lián)洋區(qū)域比本項(xiàng)目區(qū)域早發(fā)展4-5年，區(qū)域較為成熟，本項(xiàng)目在參考資本化率時(shí)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)低 ?在選取資本化率測(cè)算反算項(xiàng)目售價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮客戶對(duì)投資回報(bào)率的接受度以及項(xiàng)目盈利的因素 項(xiàng)目選取的資本化率為項(xiàng)目選取的資本化率為 5.7% 5.7% 代表戶型的價(jià)格代表戶

32、型的價(jià)格 V=A/R=10.74V=A/R=10.74* *365/5.7%=68756365/5.7%=68756 元元/ /平方米平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 綜合考慮以上因素 ? 我們通過代表戶型的價(jià)格與各個(gè)方位的價(jià)格差情況推算出第一層各方位的價(jià)我們通過代表戶型的價(jià)格與各個(gè)方位的價(jià)格差情況推算出第一層各方位的價(jià)格最終求取第一層的均價(jià)，價(jià)格差的考慮因素有格最終求取第一層的均價(jià)，價(jià)格差的考慮因素有： ?區(qū)域雖然未來發(fā)展前景好，但是目前商業(yè)氛圍不足，區(qū)域的商業(yè)成熟度需要3-5年的培育期 ?雖然09年底軌道7號(hào)線通往本項(xiàng)目所在地，但是畢竟是終點(diǎn)站，是否能帶來預(yù)想的人群，需謹(jǐn)慎看待 ?周邊的

33、嘉里中心以及證大喜馬拉雅中心也需要長(zhǎng)時(shí)間的培育 ?近鄰的上海 2006商業(yè)街目前內(nèi)街的空置率高達(dá) 70%，可見目前的客戶購買傾向主要集中在外街展示性強(qiáng)的商鋪，上海 2006商業(yè)街外街的商鋪?zhàn)饨鹗莾?nèi)街商業(yè)租金的 1.5倍 ?本項(xiàng)目的一層各方位的情況： ?南面：沿梅花路次干道，方便停車，與2006商業(yè)街相連，商業(yè)整體氛圍好。 ?東面：沿芳甸路主干道，直面博覽中心，嘉里中心，展示效應(yīng)顯著。 ?北面：緊鄰紫竹國際大廈，鋪面南開門，進(jìn)入廣場(chǎng)后可直接看到 ?西面：距離主入口最遠(yuǎn)，動(dòng)線不便，展示效應(yīng)較弱 綜合考慮以上因素后，我們?cè)谙旅嫱茖?dǎo)出第一層各方位的價(jià)格比例綜合考慮以上因素后，我們?cè)谙旅嫱茖?dǎo)出第一層各方

34、位的價(jià)格比例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 Step 2 Step 2 75% 75% 70% 70% ?選擇第一層6個(gè)能代表均價(jià)的商鋪 在不考慮業(yè)態(tài)布置前提下，僅考慮位置、通道、人流聚集因素并結(jié)合其他案例的研究定出均價(jià) 匯總代表均價(jià)的店鋪求取均價(jià) 70% 70% 5 5 4 4 ?3 3 6 6 ? 100% 100% 90% 90% 價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平方米）平方米） （1 1）68756 68756 比例比例 100% 100% 1 1 2 2 （2 2）82507 82507 （3 3）61880 61880 （4 4）48129 48129 （5 5）51567 51567 （6

35、6）48129 48129 第一層均價(jià)（元第一層均價(jià)（元/ /平方米）平方米） 120% 120% 90% 90% 70% 70% 75% 75% 70% 70% 120% 120% 60162 60162 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一層總體均價(jià)：第一層總體均價(jià)： 6016260162元元/ /平方米平方米 27 Step 3 Step 3 確定第二層和地下一層均價(jià)的思路確定第二層和地下一層均價(jià)的思路 ?確定原則 推倒第二層與第一層以及地下一層的比例推倒第二層與第一層以及地下一層的比例 推導(dǎo)第二層和第一層的均價(jià)推導(dǎo)第二層和第一層的均價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 案案例例 借借 鑒鑒 ?項(xiàng)目性質(zhì)

36、分析 就垂直層租金比例案例研究就垂直層租金比例案例研究 中山公園玫瑰坊 ?位置：玫瑰坊商業(yè)街坐落于長(zhǎng)寧區(qū)中山公園商圈軸心地段 地處本市軌道交通二號(hào)線與三號(hào)線換乘中心地區(qū)商業(yè)街附近擁有30多條公交線路站點(diǎn)縱橫交鉆，四通八達(dá) 地鐵：地鐵二號(hào)線的兩個(gè)出口連接玫瑰坊從地鐵到玫瑰坊不用出站即可直接走到玫瑰坊的地下商場(chǎng)。 規(guī)模：總建筑面積約為18000平方米，商鋪營(yíng)業(yè)總面積達(dá)7800平方米，商鋪250余間，面積大都在2040平方米(建筑面積)不等 樓層：地下兩層和地上兩層 業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)中檔偏上的服裝、飾品、餐飲、休閑消費(fèi)為主，現(xiàn)已入駐營(yíng)業(yè)的有服飾、家飾、運(yùn)動(dòng)、餐飲四大類60余家國內(nèi)外著名品牌。 ?本報(bào)告是嚴(yán)

37、格保密的。 29 ?一樓租金均價(jià)一樓租金均價(jià) 21-2321-23元元/ /平方米平方米/ /天天 ?業(yè)態(tài)：服飾、飾品、餐飲業(yè)態(tài)：服飾、飾品、餐飲 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 ?二樓租金均價(jià)二樓租金均價(jià) 13-1513-15元元/ /平方米平方米/ /天天 ?業(yè)態(tài)：服飾、飾品、包鞋、生活館業(yè)態(tài)：服飾、飾品、包鞋、生活館 ?地上一層鋪面也較小，這也是租金均價(jià)較高的一個(gè)因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 ?地下一層樓租金地下一層樓租金 14-1614-16元元/ /平方米平方米/ /天天 ?業(yè)態(tài)：服飾、餐飲業(yè)態(tài)：服飾、餐飲 ?地下二層鋪面面積較大，拉低了整體租金均價(jià) 在人流方面，得利于地下二層地鐵出

38、口的利好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 ?地下二層樓租金地下二層樓租金 12-1412-14元元/ /平方米平方米/ /天天 ?業(yè)態(tài)：服飾、餐飲業(yè)態(tài)：服飾、餐飲 ?地鐵口連接地鐵口連接 ?地下二層租金高的因素主要是地鐵出口以及鋪面面積小的緣故 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 就垂直層租金比例案例研究就垂直層租金比例案例研究 張家浜創(chuàng)意街 中山公園玫瑰坊 租金水平（元/平方米/天）： ?2F：3 1F：9 B1：4 租金水平（元/平方米/天）： ?2F：13-15 1F：21-23 B1：14-16 B2：12-14 ?從建筑形態(tài)上與本項(xiàng)目差距較大，參考度不高 各層與1F的比例： 各層與1F的比例：

39、? ?2F：65% 1F：100% B1：70% B2：60% ? ?2F：33% 1F：100% B1：44% ?從建筑形態(tài)上與本項(xiàng)目相似，可參考度高 ?我項(xiàng)目借鑒樓我項(xiàng)目借鑒樓層租金時(shí)，需層租金時(shí)，需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情目建筑結(jié)構(gòu)情況況 ?我項(xiàng)目借鑒樓我項(xiàng)目借鑒樓層租金時(shí)，需層租金時(shí)，需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情目建筑結(jié)構(gòu)情況況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 項(xiàng)目的性質(zhì)項(xiàng)目的性質(zhì) ?目前區(qū)域商業(yè)成熟度不高，雖然規(guī)劃利好，區(qū)域大型陸續(xù)建設(shè)大型建設(shè)項(xiàng)目，但是預(yù)期項(xiàng)目3年內(nèi)難于形成成熟的商業(yè)氛圍，這因素反映在樓層差上則是首層的價(jià)值與上下層的價(jià)格差價(jià)幅度大 ?項(xiàng)目有觀光電梯

40、以及手扶梯通往二層和地下層，地下層7號(hào)線出口處，這因素反映在樓層差上則是，首層的價(jià)值與上下層的價(jià)格差價(jià)幅度較小 ?據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)大拇指廣場(chǎng)雖然第一層人流興旺，但是第二層依然出現(xiàn)聚集人群的難題 博覽匯樓層價(jià)值：博覽匯樓層價(jià)值： 1 1層層22層層 首層首層 一層一層 良好的商家展示良好的商家展示 便捷的出入動(dòng)線便捷的出入動(dòng)線 客人的消費(fèi)首選客人的消費(fèi)首選 客戶認(rèn)可度高客戶認(rèn)可度高 二層二層 行走空間寬敞舒適行走空間寬敞舒適 地下一層地下一層 地鐵集中人流導(dǎo)入地鐵集中人流導(dǎo)入 單套鋪面明亮正氣單套鋪面明亮正氣 與天相連視野開闊與天相連視野開闊 但客戶認(rèn)可度較低但客戶認(rèn)可度較低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

41、 直面中庭景觀綠化直面中庭景觀綠化 但是地下光線較暗、壓抑但是地下光線較暗、壓抑 人流需要時(shí)間積累人流需要時(shí)間積累 客戶認(rèn)可度最低客戶認(rèn)可度最低 35 ?在考慮了項(xiàng)目自身的建筑形態(tài)以及前期積累的客戶對(duì)樓層的認(rèn)可度情況再結(jié)合案例的分析情況，我項(xiàng)目組認(rèn)可以下的樓層價(jià)格差比例較為適合： 第二層第二層 第一層第一層 地下一層地下一層 65% 65% 100% 100% 60% 60% 均價(jià)均價(jià)3910539105元元/ /平方米平方米 均價(jià)均價(jià)6016260162元元/ /平方米平方米 均價(jià)均價(jià)3609736097元元/ /平方米平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 我們定價(jià)的思路我們定價(jià)的思路 應(yīng)有合

42、適的定價(jià)方法得應(yīng)有合適的定價(jià)方法得出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià) 首次入市價(jià)格策略首次入市價(jià)格策略 ?項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 ?項(xiàng)目銷售目標(biāo)項(xiàng)目銷售目標(biāo) ?選擇合適的定價(jià)方法選擇合適的定價(jià)方法 ?上海商業(yè)市場(chǎng)分析上海商業(yè)市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 ?項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 ?制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià) ?項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算 ?項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算 ?客戶反饋分析客戶反饋分析 ?項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 項(xiàng)目最終的入市均價(jià)項(xiàng)目最終的入市均價(jià) 定量定價(jià)定量定價(jià) 定性調(diào)整定性調(diào)整 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 上海商業(yè)市場(chǎng)分析上海商業(yè)市場(chǎng)分析 ?整體

43、上海市09年3月份成交14.52萬平方米，均價(jià)繼續(xù)下探，3月份均價(jià)為9349元/平方米 09年一季度成交呈現(xiàn)了一片火熱場(chǎng)面，稍微換回了去年成交大量萎縮的局面 09年一季度的成交得以釋放，并不能說明春天已經(jīng)來臨，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)惡化的影響，我們預(yù)計(jì)樓市的見低至少要到年底 上海市上海市0606年至年至0909年年3 3月份每月的供求及價(jià)格情況月份每月的供求及價(jià)格情況 ?類似的浦東的商業(yè)價(jià)格也呈下降趨勢(shì)，3月份的均價(jià)下探到了11881元/平方米 前期需求的釋放，使得3月份的成交得以短期見效 我們對(duì)浦東未來一年的商業(yè)市場(chǎng)依然秉著謹(jǐn)慎態(tài)度，不宜過度樂觀 浦東區(qū)浦東區(qū)0606年至年至0909年年3 3月份每月

44、的供求及價(jià)格情況月份每月的供求及價(jià)格情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 上海上海40000-5000040000-50000 元元/ /平方米的商鋪平方米的商鋪 樓盤名稱樓盤名稱 嘉里不夜城企業(yè)廣場(chǎng) 豪浦服飾城 金橋翡翠商都 以下為以下為20082008年年1 1月份到月份到20092009年年3 3月份月份40000-5000040000-50000元元/ /平方米商鋪的成交情況平方米商鋪的成交情況 地址地址 梅園路228號(hào) 七浦路225-253號(hào) 長(zhǎng)島路、臺(tái)兒莊路 地區(qū)地區(qū) 閘北區(qū) 閘北區(qū) 浦東新區(qū) 環(huán)線環(huán)線 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 中外環(huán)間 商圈商圈 不夜城商圈 不夜城商圈 金橋板塊 總套數(shù)總

45、套數(shù) 2 1 1 總面積總面積 ( ( 平方米平方米) ) 1093.85 27.39 568.09 均價(jià)均價(jià) （元（元/ /平方米平方米) ) 49500 49241 48000 金博尚品苑 圣蓮大廈 尚誠國際苑 南方休閑廣場(chǎng) 大上海國際花園 小上海旅游文化城 浦東新區(qū) 黃浦區(qū) 普陀區(qū) 閔行區(qū) 閔行區(qū) 南匯區(qū) 張楊路1518號(hào) 學(xué)院路18號(hào) 曹楊路455弄 古方路76號(hào)頂層 龍茗路2786號(hào) 年家浜路338弄等 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 中外環(huán)間 中外環(huán)間 外郊環(huán)間 洋涇板塊 老西門板塊 武寧路商圈 古美羅陽商圈 金虹橋商圈 周康板塊 6 2 7 1 9 2 760.34 66.1 14

46、64.31 64.55 421.23 118.24 47687 47437 46107 45546 45000 44796 近近1515個(gè)月上海出售型的商業(yè)均價(jià)在個(gè)月上海出售型的商業(yè)均價(jià)在 40000-5000040000-50000 元元/ /平方米之間的商鋪共成交平方米之間的商鋪共成交?上海景瑞生活廣場(chǎng) 寶山區(qū) 殷高西路520弄 中外環(huán)間 淞南高境板塊 1 40.99 44380 上海港國際客運(yùn)中心 虹口區(qū) 東大名路658、670、678號(hào) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 北外灘商圈 了了113113套，成交面積套，成交面積 18557.418557.4平方米，月均銷售平方米，月均銷售 8 8套左右套左右 閘北

47、區(qū) 河南北路133弄等 4 37 1302.9 694.49 44351 44293 聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng)、假日公寓 我們項(xiàng)目共我們項(xiàng)目共107107套，如果要在年底清盤，也就是在剩下的套，如果要在年底清盤，也就是在剩下的1313 2號(hào) 普陀區(qū) 中江路118弄 中內(nèi)環(huán)間 長(zhǎng)風(fēng)商圈 28 8 個(gè)月實(shí)現(xiàn)，每月個(gè)月實(shí)現(xiàn)，每月263.22 44210?長(zhǎng)風(fēng)黃浦區(qū) 西藏南路1513-1523號(hào)等 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 老西門板塊 3 482.93 44142 套的銷售指標(biāo)。從整體的市場(chǎng)容納量來看，如果項(xiàng)目保持高價(jià)銷售，銷售壓套的銷售指標(biāo)。從整體的市場(chǎng)容納量來看，如果項(xiàng)目保持高價(jià)銷售，銷售壓駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng) 虹口區(qū) 大連路1

48、569號(hào)等 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 四川北路商圈 4 820.8 44128 力將非常之大力將非常之大 弘輝名苑 士林華苑 黃浦區(qū) 虹口區(qū) 靜安區(qū) 閘北區(qū) 黃浦區(qū) 浦東新區(qū) 嘉定區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 浦東新區(qū) 楊浦區(qū) 黃浦區(qū) 河南南路515號(hào)519號(hào) 伊敏河路87號(hào) 北京西路758弄 河南北路233號(hào)等 新昌路477弄 新金橋路1368號(hào)，1388號(hào) 新郁路835號(hào) 萬寶國際廣場(chǎng) 川沙路5558弄 黃興路1737號(hào) 淮海東路45-49號(hào) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 中內(nèi)環(huán)間 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 中外環(huán)間 中外環(huán)間 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 外郊環(huán)間 中內(nèi)環(huán)間 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 老西門板塊 曲陽商圈 南京西路商圈 不夜城商圈 人民廣場(chǎng)商圈 金橋板塊

49、真新板塊 中山公園商圈 川沙板塊 五角場(chǎng)商圈 老西門板塊 1 1 3 3 2 1 1 7 6 1 5 74.62 38.29 2450.44 65.32 2251.24 51.19 16.81 4180 179.06 423.41 637.59 44000 43954 43950 43394 42750 41797 41380 40972 40902 40426 40000 復(fù)地復(fù)城 國際麗都城 圣和圣廣場(chǎng) 上海灘新昌城 金橋中環(huán)大廈 上海兆地生活廣場(chǎng) 萬寶國際廣場(chǎng) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 不夜城商圈 綠地東海岸國際廣場(chǎng) 怡富商務(wù)廣場(chǎng) 淮海源商務(wù)大廈 合計(jì)合計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 113113 18557

50、.418557.4 39 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 嘉里中心、香格里拉 上海2006商業(yè)街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 證大.喜馬拉雅藝術(shù)中心 40 浦東嘉里中心浦東嘉里中心 ?項(xiàng)目地址：芳甸路/花木路 開發(fā)商：上海浦東嘉里城房地產(chǎn)有限公司（KCP） 總投資額：5億美金 完工日期：2010年中期（EXPO之前） 占地面積：58900平米 總建筑面積：23萬平米 車位：地下單層200個(gè)車位 項(xiàng)目組成： 五星級(jí)酒店（由香格里拉管理）； 國際5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓； 公寓式酒店 配套商場(chǎng) 酒店信息：高31層；574間套房 公寓式酒店信息：高26層；140個(gè)單元 寫字樓信息：高39層 商場(chǎng)信息：4萬平米（包

51、括餐飲、購物、娛樂） 附屬配套設(shè)施：附屬配套設(shè)施： ?一家全天候咖啡廳；一家中餐廳；一家特色餐廳；一間大堂酒廊；一間2400平米大宴會(huì)廳；一間1200平米可分隔小宴會(huì)廳 ?健身中心：6000平米；占據(jù)2個(gè)樓面；設(shè)有健身房、游泳池、網(wǎng)球羽毛球場(chǎng)、瑜伽房、休閑廊、果汁吧等；600平米的“兒童探險(xiǎn)樂園“ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 證大證大. .喜馬拉雅藝術(shù)中心喜馬拉雅藝術(shù)中心 ?開發(fā)商：證大集團(tuán) 總投資：24億人民幣 占地面積：28893平米 總建筑面積：176580平米 交付時(shí)間： 2009年底 業(yè)態(tài)組成：酒店；美術(shù)館；多功能表演廳；商場(chǎng)；辦公室 業(yè)態(tài)核心：中國文化主題酒店業(yè)態(tài)核心：中國文化主題

52、酒店 精品酒店精品酒店 創(chuàng)意中心創(chuàng)意中心 藝術(shù)館裙樓藝術(shù)館裙樓 證大美術(shù)館證大美術(shù)館 大觀舞臺(tái)大觀舞臺(tái) 證大證大 藝術(shù)酒店藝術(shù)酒店 商業(yè)中心商業(yè)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 上海上海20062006商業(yè)街商業(yè)街 ?項(xiàng)目地址：緊鄰博覽匯西側(cè) 業(yè)態(tài)：以餐飲為主 布局：氛圍內(nèi)街和外街 建筑結(jié)構(gòu)：共兩層 該項(xiàng)目是博覽匯最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前外街基本沒有空置，但是內(nèi)街的空置率達(dá)到了70% ?目前的業(yè)態(tài)檔次處于中檔狀態(tài)，除了展覽會(huì)舉辦階段，其余時(shí)間主要依靠周邊的社區(qū)的居民消費(fèi)，消費(fèi)有限 ? ?我們項(xiàng)目未來的業(yè)態(tài)定位方面必將走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，避開與喜馬拉雅中心以及嘉里中心業(yè)態(tài)上的競(jìng)爭(zhēng)，在檔次上低于喜馬拉

53、雅中心以及嘉里中心而略高于上海2006商業(yè)街 業(yè)相比存在著諸多不利，價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守 ?在價(jià)格的定位方面，考慮到項(xiàng)目為出售型商業(yè)，出售型商業(yè)與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)型商?但可喜的是區(qū)域內(nèi)未來幾年可能沒有類似的項(xiàng)目供應(yīng)，對(duì)我們項(xiàng)目是個(gè)利好，但同時(shí)目前區(qū)域的商業(yè)氛圍較差，需要 3年左右的時(shí)間來培育 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 前期積累客戶反饋提煉前期積累客戶反饋提煉 1 1 購買傾向分析購買傾向分析 ? 客戶對(duì)于預(yù)期回報(bào)率的承受底線在6% ? 由于本案得房率約68%，客戶對(duì)于單價(jià)就更為敏感 ? 在目前經(jīng)濟(jì)低迷情況下，客戶的投資變得更加謹(jǐn)慎 2 2 價(jià)格承受度分析價(jià)格承受度分析 ? 目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及目前的商業(yè)氛圍來

54、看，客戶都比較謹(jǐn)慎，所以我們?cè)趩蝺r(jià)上要采取保守策略 ? 客戶對(duì)第一外街能承受的均價(jià)較高，但是對(duì)內(nèi)街以及地上和地下價(jià)格的承受能力較弱 ? 本案主要的潛在買家以投資目的為主、需求面積在100-150平米、均價(jià)接受度在4-4.5萬/、總投資額在500萬以內(nèi)，而我項(xiàng)目店鋪的面積幾乎都在100平方米以上，如單價(jià)定得太高則總價(jià)都會(huì)在600萬元以上，這對(duì)快速現(xiàn)金回籠的營(yíng)銷目標(biāo)造成大的沖擊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析（從定價(jià)方面考慮）分析（從定價(jià)方面考慮） ?由于該項(xiàng)目主要定位為配套商業(yè)，周邊流動(dòng)人口層次較為復(fù)雜，這樣給項(xiàng)目檔次的提升形成一定的障礙； 宏觀經(jīng)濟(jì)面和樓市的低迷，影響

55、非剛性需求類產(chǎn)品未來的走勢(shì) 未來3年內(nèi)商業(yè)氛圍是否能初步形成難于預(yù)期 商鋪總價(jià)高，給項(xiàng)目的銷售帶來一定的壓力 S S ? ?區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，給客戶購買帶來信心 博覽中心、嘉里中心、喜馬拉雅中心以及周邊豪宅客戶的支撐 軌道即將開通 世紀(jì)公園良好的自然資源可以依托 圍合式的建筑結(jié)構(gòu)易積聚人氣 W W 項(xiàng)目周邊小范圍內(nèi)商業(yè)氣氛較差。 目前區(qū)域內(nèi)7號(hào)線在建中，大部分區(qū)域人群從梅花路海桐路及龍陽路出入，目前人氣不足； 項(xiàng)目因?yàn)槭浅鍪坌蜕虡I(yè)，未來在同一管理方面必將欠缺，不利于形象提升 鋪面規(guī)劃形態(tài)決定了吸引大型人氣商家（諸如：家樂福超市）入駐較為困難； ? SWOT SWOT ?T T ?本報(bào)告是嚴(yán)格保密

56、的。 本案所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施很少，難以滿足周邊居民的生活和消費(fèi)需要。這使得該項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)機(jī)遇。 區(qū)域內(nèi)具備一定的人口密度，消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大 本案周圍存在太多豪宅項(xiàng)目，如該商鋪經(jīng)營(yíng)以及業(yè)態(tài)分布操作得當(dāng)，品牌招商得利，區(qū)域內(nèi)的居民將會(huì)成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的有力支撐。 與2006商業(yè)街形成整體，餐飲的延續(xù)，大品牌的導(dǎo)入，會(huì)吸引到人氣聚集 雖然區(qū)域內(nèi)有幾個(gè)較為成熟的商業(yè)圈存在，但其中餐飲業(yè)比例相對(duì)較少，并且單體規(guī)模不大，離我們周邊又較遠(yuǎn)，無法步行到達(dá)，這給本項(xiàng)目中餐飲店、品牌店帶來了較大機(jī)遇。 ? O O 45 三種入市策略三種入市策略 ? 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 便于市場(chǎng)滲透、促進(jìn)良性循環(huán) 便于日后的價(jià)格控制

57、 便于周轉(zhuǎn)、加快現(xiàn)金回籠 先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑 ?缺點(diǎn)缺點(diǎn) 利潤(rùn)相對(duì)較低、投資回收期長(zhǎng) 樓盤形象難以提升 ?適用范圍適用范圍 產(chǎn)品的綜合性能不強(qiáng)，沒有什么特色 開發(fā)體量相對(duì)過大 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品多 匹配度匹配度 低價(jià)入市低價(jià)入市 不符合營(yíng)銷目標(biāo)不符合營(yíng)銷目標(biāo) ? 高價(jià)入市高價(jià)入市 ?雖然同類型的樓盤在一定時(shí)期內(nèi)稀缺，但是資雖然同類型的樓盤在一定時(shí)期內(nèi)稀缺，但是資?金回籠慢，而且容易造成有價(jià)無市金回籠慢，而且容易造成有價(jià)無市 ? 中價(jià)入市中價(jià)入市 ?便于開發(fā)商獲取最大的利潤(rùn)，樹立樓盤的品牌形象，創(chuàng)造企業(yè)的無形資產(chǎn) 高價(jià)未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必須需要高價(jià)支撐，

58、因此容易形成先聲奪人的氣勢(shì)，給人以樓盤高品質(zhì)的展示 風(fēng)險(xiǎn)較小風(fēng)險(xiǎn)較小 利潤(rùn)有一定保障利潤(rùn)有一定保障 ?若價(jià)位偏離當(dāng)?shù)刂髁鲀r(jià)位過若價(jià)位偏離當(dāng)?shù)刂髁鲀r(jià)位過多，則難集聚人氣，有時(shí)會(huì)多，則難集聚人氣，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致有價(jià)無市、導(dǎo)致有價(jià)無市、 樓盤銷售速度會(huì)受到相當(dāng)大樓盤銷售速度會(huì)受到相當(dāng)大的影響，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緩慢的影響，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緩慢 日后的價(jià)格調(diào)控余地很小 ?具有競(jìng)爭(zhēng)樓盤所沒有的明顯特點(diǎn) 產(chǎn)品的綜合性能較佳 開發(fā)量適合，開發(fā)商信譽(yù)好 在一定時(shí)期內(nèi)，這一在一定時(shí)期內(nèi)，這一類型的樓盤供應(yīng)相對(duì)類型的樓盤供應(yīng)相對(duì)缺乏缺乏 ?不能獲取最大的利潤(rùn) ?利潤(rùn)有一定保障，而且可以保持一定市場(chǎng)利潤(rùn)有一定保障，而且可以保持一定市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)資金快速回籠占有率實(shí)現(xiàn)資金快速回籠 ?房地產(chǎn)狀況較為成熟穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)偏弱，成交量較大 開發(fā)企業(yè)希望保持