XX玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書78

1、XX玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書（DOC78）XX玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書浙江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司目 錄第一章項目概況一、地理位置 5二、地塊概況 5三、 基地涉及以后規(guī)劃的有關(guān)咨詢題 7四、區(qū)域環(huán)境8五、交通狀況13六、公建配套16七、都市規(guī)劃要求17第二章項目定位一、開發(fā)定位 20二、項目檔次 20三、項目規(guī)模20四、產(chǎn)品類型21五、目標(biāo)客戶 22六、價格分析 23第三章 項目案名建議一、案名取向原則24二、案名建議 24第四章 項目核心概念一、游艇主題概念 26二、景觀分區(qū)概念 26三、產(chǎn)品分級概念 27四、核心不墅概念 28第五章 項目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念29二、規(guī)劃原則 29三、規(guī)劃定位30四、功能布局

2、30五、空間結(jié)構(gòu)31六、交通結(jié)構(gòu) 32七、綠化系統(tǒng) 34八、豎向設(shè)計 34九、 項目規(guī)劃需注意的若干咨詢題 35 第六章 項目建筑單體一、 建筑單體設(shè)計原則 37二、 建筑風(fēng)格37三、建筑體型37四、建筑色彩38五、外立面用材 39六、建筑結(jié)構(gòu)形式 39七、住宅戶型39八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) 46九、項目戶型配比 47第七章 項目景觀設(shè)計一、景觀營造的總體思路 49二、景觀風(fēng)格 49三、景觀布局結(jié)構(gòu) 50四、軟質(zhì)景觀設(shè)計51五、硬質(zhì)景觀設(shè)計 52六、照明設(shè)計 54七、景觀設(shè)計中應(yīng)注意的咨詢題 55第八章 基礎(chǔ)設(shè)施一、給排水系統(tǒng)58二、電氣系統(tǒng)59三、弱電系統(tǒng)62四、供氣系統(tǒng)67五、空調(diào)系統(tǒng)67六、消

3、防系統(tǒng) 67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 68八、垂直運輸系統(tǒng) 69第九章 會所設(shè)計一、會所設(shè)置原則 71二、會所應(yīng)有功能 72三、建議規(guī)模及設(shè)施 72第十章 物業(yè)治理一、托付物業(yè)治理 74二、治理服務(wù)及要求 74三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容 75四、物業(yè)治理的服務(wù)項目 76五、物管費收取原則及支出范疇 78第一章 項 目 概 況一、地理位置項目位于臨安青山湖旅行度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直截了當(dāng)正對 青山湖湖，水岸線長達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個天然水灣，北面為稻田、 沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。臨安青山湖旅行度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)119 42,北緯30 14,總面積43.38平方公里

4、。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅 40 公里，杭徽公路貫穿東西，在地理位置和交通關(guān)系上都處 在我國東南地區(qū)風(fēng)景旅行網(wǎng)絡(luò)的交接點，區(qū)域位置得天獨厚。二、地塊概況1、土地面積及紅線圖項目規(guī)劃用地面積 1461畝，綜合容積率以 0.4 為計，規(guī)劃建筑面積為 389795 平方米，建筑密度 5.7%，綠化率高達(dá) 70%。目前本案已取得土地證，處于拆遷前期時期，基地地塊分屬 5 個村莊， 東南面沖溝地帶民居相對集中，同時還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占 地較大， 3 號沖溝地帶還有民居一處，整個基地共有 30戶人家，拆遷量不 大。2、地勢地貌 項目的地貌地勢屬于低山丘陵河谷型地貌類型，由

5、低山丘陵、水 體形成自然山水環(huán)境。地勢東、南高，西，北部偏低，等高線 50 米以下的 面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。植被豐富、水質(zhì)良好，地 貌屬類十分豐富。整個項目的邊際線和天際線變化復(fù)雜，是一處營造低密 度住宅的天然美地。項目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。3、氣候情形 氣候特點：青山湖旅行度假區(qū)氣候溫順潮濕、光照充足、雨量豐沛、 四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地勢起伏，氣候在垂直方向上變化 較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長，季節(jié)特點明顯。氣溫：青山湖旅行度假區(qū)年平均氣溫158C,海拔250米以下為16 1 5C, 250 400米為15 14C, 30年中，年平均氣溫變

6、化范疇為 16.8C（ 1 961年）到153C （1980年），極端最高氣溫曾達(dá)412C （1996年8月4日）， 最低氣溫達(dá)一13.11C（ 1977年1月31日）全年最冷月為1月，月平均氣溫為34C，最熱月為7月，月平均氣溫 為 28.1 Co降水：年降水量為 1426.4 毫米，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓?，各季?配不平均， 1至 6月雨量逐月增加，受“梅雨”阻礙， 6月雨量為全年各月 之冠，平均 6 月雨量 214.4毫米。最多曾達(dá) 505.5毫米（ 1978年）。 7、8月 為相對平均干燥期，平均月雨量 150毫米左右， 10月雨量逐月減少， 12月 最少，平均 42.3 毫米。光照

7、：全年日照時數(shù) 1920.0小時， 7、8 月最長，每年平均月日照時數(shù) 均在 220 小時以上。據(jù)縣志記載，臨安自后唐天成三年（ 928 年）至今，文字記載地震 13 次，多為微震，近年數(shù)次（ 1974年和 1979 年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未 造成災(zāi)難。三、基地涉及以后規(guī)劃的有關(guān)咨詢題 本案為二級愛護(hù)區(qū)嚴(yán)格操縱用地地區(qū)。愛護(hù)范疇：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長良好的部 分山體、沖溝。規(guī)劃擬訂對坡度超過 25%的山地、要緊沖溝及山脊、樹林密集區(qū)加以 愛護(hù)、操縱建設(shè)。為強(qiáng)化青山湖的景觀特點，嚴(yán)格操縱周邊坡地的開發(fā)，景觀建筑應(yīng)建 于水位線高程 31.18米（吳淞高程 33 米）以上，

8、高程 31.18米以下禁止建 設(shè)人工建筑設(shè)施，對一些大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對建筑的 色彩、外立面、屋頂?shù)龋?。此外，高程 25.18米（吳淞高程 27米）至高程 3 1.18米（吳淞高程 33 米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑 區(qū)。石臨公路兩側(cè)和 02 省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高 程在 45 米（吳淞高程 46.82 米）以上的山體禁止開發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開發(fā)、 道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開發(fā)，同時對開發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo) 操縱。本案可供直截了當(dāng)營造住宅的山間平地不足總面積的 30%，要緊分布 在本案北面由北向南的五個帶狀縱深沖溝地帶，其他專門大部

9、分是坡度超過 25的山地或零星水體，通過實地勘察，丘陵地帶利用率相對理想，但 由于受到青山湖旅行度假區(qū)操縱性詳規(guī)的綜合容積率限定，因此今后項目 的規(guī)劃設(shè)計將面臨地塊總體利用率和局部容積率操縱、道路系統(tǒng)設(shè)計的諸 多咨詢題。四、區(qū)域環(huán)境1、地塊周邊的建筑物 本案處于西面太陽灣方位有錦湖大酒店和高陽山莊兩個旅行度假項 目，原有建筑體量大， 專門是錦湖度假村有專門大一部分位于 31.18 米線以 下 ,在汛期可能會被埋住，故規(guī)劃中將其拆除 ,進(jìn)行規(guī)劃操縱。項目東面為青山湖大壩，湖對岸泥山灣一帶能夠看見水緣山莊的建筑 群。2、綠化景觀 植被為天然植被和人工植被并重。要緊是杉木、香樟、楓香、馬尾松 純林或

10、與常綠闊葉林混交。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶 園、果園等，還有專門的水上森林池杉林。3、自然景觀項目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化專門多，青山湖有 10 平方公里的寬 曠湖面和清亮的三級水質(zhì)，比西湖（按 5.68 平方公里運算）幾乎大一半， 湖中的水上森林更是國內(nèi)獨有。但整個景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘 陵，作為湖面的大背景。植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果 植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。4、歷史人文景觀 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城” ，是吳越國國王 鈔票謬的故里。文風(fēng)鼎盛，代有名賢，素有江南名郡

11、之稱。青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門戶站點” ，剛要打造青山湖湖濱度 假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點：玲瓏山、鈔票王陵園、 西徑山、功臣山等。5、環(huán)境污染狀況 現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)施，建筑體量過大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖 面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、太 陽灣等地高程 29.88米（吳淞高程 31.7米）以下的庫區(qū)，已有 140 余畝土 地被違法占用，建筑房屋等設(shè)施，建設(shè)單位還向庫區(qū)傾倒 9.6 萬立方米土石， 以致水庫的興利庫容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。由于庫區(qū)內(nèi)人們活動增加， 生活污水排入水庫，嚴(yán)峻阻礙青山水庫的水質(zhì)和下游供水。另據(jù)調(diào)查，目 前庫

12、區(qū)內(nèi)高程 29.36 米（吳淞高程 31.18米）以下有 1600余人和 36 家企事 業(yè)需要搬遷。6、周邊開發(fā)項目周邊已有 8 家房地產(chǎn)公司和 1 家旅行項目公司開發(fā)項目，由東向西分 布，分不為義烏富都（ 1000 畝）、省交通房產(chǎn)公司（ 1400畝）、生態(tài)園、華 電房產(chǎn)（ 700 畝）、三晶房產(chǎn)（ 700 畝）、省直房產(chǎn)（ 1200畝）、匯錦房產(chǎn)、 高陽山莊和八百里養(yǎng)生園，整個周邊樓盤圈地面積專門大，超過萬畝，其 中生態(tài)園為原有項目，其他項目還處于前期規(guī)劃時期。周邊樓盤差不多位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。而本案水岸線長 達(dá)千米，自然條件得天獨厚，是其他地塊難以比擬的。青山湖的規(guī)劃及定 位

13、，為項目的高端產(chǎn)品開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。代表項目資料如下：A、樓盤名：錦繡鈔票塘開發(fā)商：浙江錦繡鈔票塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計： 香港都市建筑設(shè)計咨詢有限公司 /DDB 上海秉仁建筑事務(wù)所 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè)占地面積： 1150 畝 總建筑面積： 22 萬平方米 中心會所： 5000 平方米 健身會所： 3000 平方米 容積率： 0.28 建筑密度： 11%綠地率： 65%車位：每戶 12 個室內(nèi)車庫，一個室外車庫戶數(shù)： 741個建筑類型：不墅主力戶型：獨立不墅建筑面積 320 平方米以上，花園 500平方米左右 項目現(xiàn)狀：一期 131套不墅估量今年 8 月開盤樓盤展現(xiàn)中心：黃龍世紀(jì)

14、廣場 B座1樓B、樓盤名：青山翠湖進(jìn)展商：浙江中都集團(tuán)開發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司 方位；位于青山湖西側(cè)，距離臨安市 1 .5公里，距離杭州約 40公里 用地面積：約 3500畝，環(huán)湖線長約 1 700米。規(guī)劃情形：將聚攏一處會議度假型五星級酒店、一條省重點培養(yǎng)國際 農(nóng)民旅社街阿西街、一個國際茶文化美食村雅莊、一個杭州青青 年野外拓展基地、一家汽車旅行集散中心為一體。配套：項目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的都市公共配套。同時區(qū)域 內(nèi)五星級酒店和旅行區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。五星級酒店已 于 03 年底奠基，將于 2005 年 3 月完成主體工程， 2006 年初試營業(yè)， 2006 年

15、 6 月正式對外營業(yè)。首發(fā)項目：山地排屋，結(jié)合所處山地緩坡，設(shè)計圍合式院落。 該項目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計時期。銷售展現(xiàn)中心：杭州世貿(mào)中心一樓（原流聲吧）現(xiàn)有項目綜合評判開發(fā)物業(yè)相似：以排屋、不墅為主。 開發(fā)水準(zhǔn)相近：以臨安當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒有品牌企業(yè)介 入，開發(fā)水準(zhǔn)差不多處于相同層面。個案規(guī)模較大：占地面積差不多在 700 畝以上容積率普遍較低：由于受青山湖控規(guī)限定，各項目容積率差不多在 0.2 5 左右的較低指標(biāo)內(nèi)開發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵 谷地和水體為要緊特點?？蛻裟繕?biāo)一致：各項目都在杭州黃龍商圈等中心商務(wù)區(qū)域選擇寫字樓 做售樓中心，直截了當(dāng)針對杭州市

16、客戶及利用省會都市的信息傳播優(yōu)勢。推廣核心內(nèi)容一致：青山湖、西線交通樞紐點、生態(tài)環(huán)境、低密度住 宅。面臨困難點相似：都市距離、交通現(xiàn)狀、配套支持、市場阻礙力和認(rèn) 知度。五、交通狀況1、地塊周邊的市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀 對外交通要緊由北側(cè)石臨公路與外界聯(lián)系，對外交通便利，并有一班 公交與其聯(lián)系，但石臨公路道路級不較低，路面狀況差。對內(nèi)交通要緊有幾條盡端式鄉(xiāng)村級道路到達(dá)各端點，缺乏環(huán)區(qū)道路系 統(tǒng)，區(qū)塊間的通達(dá)性、聯(lián)系性差，已建道路級不低、路況差。水上交通線不明確，游船碼頭不足，景點間缺乏水路聯(lián)系，無法完整 領(lǐng)會湖光山色。出入口標(biāo)志性不足，公共停車位在以后的進(jìn)展中面臨面積不足的咨詢 題。規(guī)劃操縱 54

17、00平方米左右的機(jī)動車公共停車場，共布點 4 處，泥山灣 入口、太陽灣入口、泥山灣湖邊和太陽灣湖邊。2、有關(guān)市政路網(wǎng)的遠(yuǎn)景規(guī)劃 青山湖旅行區(qū)內(nèi)道路遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成“兩軸多枝”的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 “兩軸”為連接?xùn)|西城區(qū)的石臨公路和南部的 02 省道。 “多枝”為連接各景區(qū)與兩軸之間的樹枝狀自然道路骨架。與本案以后交通狀況改善有關(guān)的市政路網(wǎng)有三條：A、石臨公路：性質(zhì)屬于縣道，起止點是臨安到石閣樓，里程為 12.18 公里，建筑標(biāo)準(zhǔn) 三級，材質(zhì)水泥 8.18、瀝青 4.0，寬度 12 米。石臨公路規(guī)劃方案（一級公路）方案 A ：道路紅線寬 60 米，中間車行道寬 20 米，兩側(cè)各 2.5 米綠化帶和 4

18、 米非 機(jī)動車道及左側(cè) 12 米綠化帶、右側(cè) 15米高架輕軌備用地。方案 B：道路紅線寬 60 米，中間 8 米綠化帶，兩側(cè)各 8 米車行道和 4.5 米非機(jī) 動車道及 3.5 米綠化帶。方案 C：道路紅線寬 60 米，中間 15米高架輕軌用地，兩側(cè)各 8米車行道和 2.5 米綠化帶及 6 米非機(jī)動車道，外側(cè) 5.5 米綠化帶。目前規(guī)劃傾向于 A 方案。B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán) （彭彰線）是杭州旅行西進(jìn)的首要工程之一，北接余杭 1 04國道，南至富陽連 302 國道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線， 它的建成將對臨安市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、青山湖旅行度假區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)阻礙。 它的走向，關(guān)系到

19、錦城鎮(zhèn)、青山湖旅行度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的以后進(jìn) 展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。東線方案 彭樟線一級公路北起余杭、臨安交界的泉口，經(jīng)苦竹嶺、陳家塢、泥 山灣、城門口等地，其中泥山灣與青山水庫交界處架出 500 米高架橋，高 塢口打隧道 350 米進(jìn)入平峰山，至火燒亭與富陽交界，全長 28.65公里。西線方案 該線路東起余杭市長樂鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路， 再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽的 320 國道。該路線差不多上以 現(xiàn)狀公路進(jìn)行改擴(kuò)建，比東線方案長約 10 多公里。從各自優(yōu)劣勢分析來看，規(guī)劃認(rèn)為東線方案比較合理。C、杭昱高速公路在 02 省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青

20、山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩 種選擇方案。原道路線形方案以 02 省道為基礎(chǔ)進(jìn)行改造。該走線優(yōu)點是工程地質(zhì)條件較好，改造長 度最短，工程造價最低；但其緊鄰錦城南部都市建設(shè)用地，且部分現(xiàn)狀都 市用地已位于該線路以南，故對都市用地的阻礙較大，進(jìn)一步限制了都市 南向進(jìn)展。南移方案從原 02 省道南側(cè)選線，幸免對都市的干擾。臨安段東起汪家埠，在青 山和錦城段均南移，從規(guī)劃的玲瓏工業(yè)園區(qū)的南側(cè)穿過，在玲瓏的徐家塢 鄰近接原 02省道。該項目需新建大橋和 480 米隧道，線路長，故工程造價 較大。南移方案得到確信，其利于都市的長期可連續(xù)進(jìn)展與交通組織。原 02 省道錦城段改造作為都市交通干道，紅線操縱寬度60

21、米。六、公建配套 本案規(guī)劃用地屬于二級愛護(hù)區(qū)，為度假娛樂會議用地和高檔不墅用地 的綜合開發(fā)性質(zhì)。包括石臨公路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會議娛樂 區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心 片區(qū)。七通一平狀況規(guī)劃供水量操縱為2010年人均居民生活用水量為300升/人 日，不可 預(yù)見用水量為預(yù)見用水量之和的 10%，由青山水廠和第二水廠供水。排水分為雨、污分流制。生活污水量通過測算，為 3300立方米/日。污 水分區(qū)排放，東區(qū)經(jīng)都市主干管排入青山鎮(zhèn)污水處理廠，雨水結(jié)合地勢利 用雨水管渠重力管就近排入水體。用電總負(fù)荷為20600KW。新增35KV變電站和10KV變電站。臨安變

22、 電站及青山湖旅行區(qū)供電電源，區(qū)內(nèi) 10KV 以下線路用交聯(lián)聚乙烯絕緣電 纜或電纜溝敷設(shè)。不墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn) 2KW/人，計9200*2=1.84萬千瓦。七、度假旅行區(qū)規(guī)劃要求1、建筑后退道路紅線距離 當(dāng)建筑物或道路操縱線寬度 25 米（主干道）時，建筑物需后退道路操 縱線 5 米； 11米時（次干道），后退 3.5；7 米以下（一樣道路） ，不要求后 退，但須滿足各種地下管線埋設(shè)通過的要求。2、建筑高度建筑物一層檐高不超過 4 米；二層檐高不超過 7 米；三層不超過 10 米； 四層不超過 13米，五層不超過 16米；如有半地下層， 增加高度不應(yīng)大于 1. 5；坡頂建筑的屋脊高度為檐高

23、加 2至 3米。3、建筑密度與容積率 關(guān)于不墅用地，原則要求二層高級不墅建筑密度為 7%以下，容積率為 0.14以下；二三層一樣不墅建筑密度為 13%以下，容積率 0.36 以下。4、建筑限定 建筑不得破壞原有地勢地貌，其形式、體量、高度及色彩應(yīng)融于風(fēng)景 環(huán)境，成為風(fēng)景有機(jī)組成部分，其設(shè)計方案應(yīng)報主管部門批準(zhǔn)。規(guī)劃建筑物建設(shè)標(biāo)高操縱在 31.18米（吳淞高程 33 米）以上。2518 米至 29.18米之間禁止建設(shè)建筑設(shè)施。2918 米至 31.18米間可建設(shè)部分景觀臨時建筑和親水構(gòu)筑物。5、綠地率高檔不墅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于 72%,中檔不墅區(qū)的綠地率不低于 40%。6、程高及坡度按照高程建設(shè)

24、要求， 50 米以上（吳淞高程 51.82米）為不可建用地； 結(jié)合坡度建設(shè)要求，可分為不宜修建用地（坡度25%）和可修建用地（坡 度V 25% ）不宜修建用地由于地勢坡度較大，同時山頭自然植被生長良好， 應(yīng)考慮作為自然資源保留起來，滿足生態(tài)要求而不作高強(qiáng)度開發(fā)；可適當(dāng) 點綴的人工景觀，結(jié)合自然環(huán)境開展游憩等休閑項目?？尚藿▍^(qū)內(nèi)，按照 規(guī)劃要求，按不同功能分區(qū)及開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行建設(shè)，愛護(hù)生態(tài)資源和可連續(xù) 進(jìn)展。7、大氣、水體和噪音規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家三級標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境操縱晝間 50分貝，夜間 40 分貝以下。8、岸線愛護(hù) 岸線要緊作為生態(tài)濕地、公共休閑景觀岸線而存在

25、。岸線除必須的碼 頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外， 禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、 水利無關(guān)的設(shè)施。對現(xiàn)狀已存在的阻礙景觀成效的建筑應(yīng)按照景觀成效、 視線、空間等要求，進(jìn)行拆遷或改造，具體方案應(yīng)由專家委員會嚴(yán)格審查 通過后方可實施。第二章 項 目 定 位一、開發(fā)定位結(jié)合大杭州不墅開發(fā)持續(xù)西進(jìn)的進(jìn)展格局，項目將建設(shè)成為繼閑林低 密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度不墅類 大型高尚居住區(qū)，實現(xiàn)“奢華時尚游艇時代”的新生活理想，在硬件資 源上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級游船商務(wù)會所等設(shè) 施，將國際性的高尚品位和湖泊山地文化相結(jié)合、制造專門濃郁的新成功 社區(qū)

26、文化。包括：健康和運動文化；靠近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級商務(wù) 文化；私密安全的富人區(qū)文化。二、項目檔次青山湖項目是房產(chǎn)集團(tuán)全力開發(fā)的一個集游艇娛樂、休閑度假、高尚 住宅的大型山地水岸不墅社區(qū)。三、項目規(guī)模1、項目基礎(chǔ)指標(biāo)四、產(chǎn)品類型項目以獨棟不墅、聯(lián)排不墅為主，還有一部分類不墅品質(zhì)的低層電梯 公寓。1、建筑參數(shù)指標(biāo)建筑參數(shù)獨棟不墅雙拼不墅聯(lián)排不墅疊加電梯公寓合計單位建筑面積13. 61. 711. 694. 431.39萬平方米容積率0. 20. 350. 60. 90. 4用地面積68 . 224 . 8719 . 494 . 8797.45萬平方米用地比率70%5%20%5%100%

27、物業(yè)類型2、單套平均面積平均面積獨立不墅電梯公寓單套平均面積350平方米/套140平方米/套五、目標(biāo)客尸為項目“山地水岸不墅，游艇主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴， 追求高尚健康新生活者；注重生活品質(zhì)，追求奢華時尚生活，欲購置第二或第三處居所者； 為項目形象或者開發(fā)商實力所吸引，第二次或第三次購房以改善住房 條件者；喜愛登山、游艇、游泳、垂釣等體育運動的高收入者；欲購買項目房 產(chǎn)，以求保值、增值者；專門是事業(yè)有成，能夠同意新事物、崇尚體育精神和運動的中青年， 有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)來源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部 分人士年齡大致在 30 50 歲之間，事業(yè)穩(wěn)固，喜愛運動，向往自然休閑

28、生 活，情愿改變生活環(huán)境、專門注重生活品質(zhì)的都市精英階層人士。不墅的目標(biāo)消費群以富豪階層、三資及民營企業(yè)家、高收入私營主為 主力，聯(lián)排不墅以三資、民營企業(yè)高級治理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人士為 消費群。電梯公寓的目標(biāo)消費群以都市中高收入人群為核心對象，以公務(wù)員、 白領(lǐng)、大學(xué)教授、中收入專業(yè)人員為主體對象。六、價格分析 按照本案的高端產(chǎn)品定位、不同的產(chǎn)品分級、區(qū)塊內(nèi)競品樓盤普遍的 定價水準(zhǔn)， 以及周邊優(yōu)越的自然資源狀況， 暫定獨棟不墅一期起步售價在 6 000 元/平方米，雙拼不墅在 5000元/平方米，聯(lián)體不墅在 4500元/平方米， 低層電梯公寓在 3500 元/平方米左右。具體定價策略將另具文

29、本進(jìn)行研究。第三章 項 目 案 名 建 議一、案名取向原則 深入研究青山湖項目文化內(nèi)涵及項目定位的特點，力求在案名上體現(xiàn) 三個原則特性：自然性：自然性包含基地所在區(qū)位不可再生的珍罕自然資源，突出青 山湖、水岸和山地生活等地域自然的特有元素；人文性：案名需要體現(xiàn)項目風(fēng)格的文化傳承和開發(fā)基調(diào)，體現(xiàn)項目營 造理念；優(yōu)美性：案名必須字形優(yōu)美、讀音優(yōu)美，易讀易記，能產(chǎn)生一定的意 境美。二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：湖光山舍釋意：“湖光山舍”諧音“湖光山色”，展現(xiàn)了項目所具有的湖和山兩 大自然元素及生活場景，充分體現(xiàn)湖之光影與山之色彩的意境美。“山舍”意即隱立山間谷地的不墅建筑，整個案名對光影、

30、色彩、建筑、自然符號 等差不多元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面優(yōu)美。案名二：翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀?，被稱為帝王玉。這類翡翠均為純正濃艷的翠綠 色，同時顏色平均、透亮度等其他指標(biāo)也都專門高，產(chǎn)量極低，是無價之 寶。翡翠一可喻青山湖湖水之純潔、美好與寶貴；二是隱喻項目的尊貴地 位就象翡翠的極品帝王玉一樣，進(jìn)一步突出不墅項目的稀缺性?！盀场贝砘夭皇畹牟畈欢嗟孛蔡攸c，同時表示港灣的含義，充滿優(yōu)游、鎮(zhèn)定 和愉悅的意味。案名三：湖山勝境釋意：“湖”和“山”這兩大自然元素構(gòu)成項目清凈悠遠(yuǎn)的居住意向和 社區(qū)特質(zhì)，形成不墅最大的特點確實是“實現(xiàn)建筑與山水的和諧交融”：包括尊重自然，尊重歷

31、史文化，尊重現(xiàn)代科技，尊重藝術(shù)等等理念的具體表 現(xiàn)。案名清新淡雅，令人向往。案名四：在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“兼葭蒼蒼，在河之洲”的古詩，“在水”點明項目方位及“湖”這一差不多自然元素，“洲”表明項目臨水優(yōu)美 的地貌特點。原詩中對“在河之洲”的摯愛追求也成為項目營造的最終理 想和目標(biāo)，讓項目成為人人所向往的人居美地。第四章項目核心概念一、游艇主題概念以復(fù)合旅行房產(chǎn)的原創(chuàng)性產(chǎn)業(yè)理論，整合體育（游艇、登山、游泳、 垂釣、拓展運動）、商業(yè)、旅行及商務(wù)度假等各種優(yōu)質(zhì)資源；以“山地水岸” 和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，制造一種“奢華時尚游艇時 代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社

32、區(qū)，山水高尚不墅”的最新 形象，制造出有不于大杭州區(qū)域內(nèi)簡單運用自然資源、雷同推行生態(tài)主題 的其他不墅項目，高生活起點、高健康時尚的全新游艇社區(qū)生活。二、景觀分區(qū)概念按照現(xiàn)基地地貌可將項目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北 部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構(gòu)成 了不同的生活界面和營造理念，即山地和水岸生活的劃分。在具體的規(guī)劃 和營造中既要注意兩種不同地貌環(huán)境下建筑與自然，人與自然、建筑之間 的關(guān)系處理，因地制宜的安排低層電梯公寓、排屋和獨棟不墅，又要注意 兩大區(qū)塊之間的自然銜接和景觀均好性咨詢題，在一個項目里形成不同環(huán) 境層面和活動內(nèi)容的生活方式也將成為本案的一

33、大特點。三、產(chǎn)品分級概念本項目是以不墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置一定數(shù)量的 不墅品質(zhì)的低層電梯公寓。本案產(chǎn)品定位要求有充分的市場差異化，設(shè)計 中應(yīng)體現(xiàn)如下特點：大杭州不墅市場領(lǐng)域的產(chǎn)品差異化青山湖板塊旗艦項目的核心差異化1、獨立不墅產(chǎn)品定位：核心產(chǎn)品：游艇主題的山頂、水岸奢侈型超低密度不墅。主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型不墅。 連續(xù)進(jìn)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅不。2、聯(lián)排（雙拼）不墅定位：主力產(chǎn)品： 具全面差異化優(yōu)勢的山水景觀的舒服型不墅。 連續(xù)進(jìn)展產(chǎn)品：具高性價比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢的經(jīng)濟(jì)型不墅。3、電梯公寓定位：類不墅品質(zhì)的低密度電梯公寓。四、核心不墅概念本

34、案以中高檔舒服型不墅類產(chǎn)品為主體，但可考慮在項目景觀價值最 高的區(qū)位建筑少量核心不墅，做為項目的引領(lǐng)產(chǎn)品，提升整個項目品質(zhì)。 核心不墅將以其專門的占地面積 （78 畝/戶）、戶型面積（600平方米以上/戶）、景觀區(qū)位和有關(guān)配置成為私人官邸化的旗艦產(chǎn)品， 價格待定， 但一定 要具有區(qū)域代表性。第五章 項 目 總 體 規(guī) 劃一、規(guī)劃理念項目要對“山地水岸不墅，游艇主題社區(qū)”的生活方式內(nèi)涵進(jìn)行深度 演繹設(shè)計要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特點和優(yōu)勢， 突出“奢華時尚游艇時代”的新生活理想，涵蓋游艇商務(wù)、景觀、度假 及生活的規(guī)劃設(shè)計理念。設(shè)計注重運動與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之

35、間自然狀態(tài) 下的和諧與文雅，“以人為本”，從而滿足人們對高品位生活以及新富豪生 活方式的要求和期望。規(guī)劃應(yīng)綜合考慮周邊項目各期開發(fā)情形，尋求差異，準(zhǔn)確定位。二、規(guī)劃原則充分尊重項目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。 在規(guī)劃中注意和諧建筑與基地自然環(huán)境的關(guān)系，合理地將建筑融于自然之 中。結(jié)合基地的區(qū)位條件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，進(jìn)行有機(jī) 的規(guī)劃，將湖景、山景的利用作為規(guī)劃的一個重要因素。實現(xiàn)人、建筑與自然的和諧。通過合理地組織室內(nèi)功能、室外空間， 滿足人性化的生活需求和現(xiàn)代住宅的完備功能配置，貫徹生態(tài)健康的居家 理念。體現(xiàn)“超前意識”?？紤]到核心不墅產(chǎn)品奢華的風(fēng)格特點及

36、主力產(chǎn)品的 差異化，規(guī)劃設(shè)計要注重建筑語言的表達(dá)與建材運用的和諧性，又要保持 總體規(guī)劃的新穎專門性和單體建筑的持久性。貫徹組團(tuán)概念。按照項目的自然地勢，規(guī)劃中應(yīng)著重對建筑進(jìn)行組團(tuán) 劃分，每個組團(tuán)各具特色，豐富社區(qū)的空間形狀。三、規(guī)劃定位按照項目所處的區(qū)位條件以及自然地勢狀況，規(guī)劃設(shè)想將本項目規(guī)劃 成為一個以獨立式不墅為主、聯(lián)排式不墅為輔、同時有少量多層公寓的居 家及度假兼?zhèn)涞母邫n自然生態(tài)居住社區(qū)。四、功能布局在項目的居住建筑類型上，設(shè)想獨立式不墅、排屋、多層公寓的占地 比例分不為 70%、25%和 5%。在功能布局上，要緊分為以下幾個功能區(qū)：獨立式不墅區(qū)：分布在基地的中部及南部臨湖區(qū)域，能夠享

37、有良好的 青山湖景觀以及居住與自然的充分結(jié)合，作為整個高檔社區(qū)的引領(lǐng)，體現(xiàn) 社區(qū)的檔次。排屋區(qū)：按照基地的地勢情形，設(shè)想將排屋區(qū)要緊沿基地的北部布局， 結(jié)合幾條南北走向的谷地進(jìn)行排布。多層公寓區(qū)：要緊分布在基地的北部，與排屋區(qū)相對獨立布置。 社區(qū)服務(wù)中心：要緊是指為社區(qū)居民配套的服務(wù)會所，布置在靠近臨 石路一側(cè)，為社區(qū)居民提供必要的日常生活服務(wù)，其位置的設(shè)置與臨石路 的社區(qū)主出入口結(jié)合，便于居民就近享受各種配套設(shè)施。社區(qū)休閑中心：在基地的青山湖湖濱，設(shè)置一社區(qū)休閑會所，體現(xiàn)濱 水休閑的概念，能夠考慮引入游艇俱樂部的形式，為本社區(qū)以及外來人員 提供濱水休閑場所。核心景觀休閑軸：在基地的北部，結(jié)合

38、谷地的地勢條件，通過水面、 綠帶、休閑廣場等元素，形成一個南北向的核心景觀休閑軸，為社區(qū)居民 提供頗具人性化的休閑活動場所。五、空間結(jié)構(gòu)鑒于項目的地勢條件，最高的山脊線將社區(qū)劃分為南北兩個區(qū)域。在 社區(qū)空間結(jié)構(gòu)上，對南北兩區(qū)采納不同的組織方式：南區(qū)：處在山的南坡，南臨青山湖，能夠俯瞰湖面。該區(qū)域的空間結(jié) 構(gòu)要緊通過若干個不墅組團(tuán)空間來組織，形成若干個組團(tuán)空間。同時，強(qiáng) 調(diào)組團(tuán)空間與山地自然景觀的滲透，并通過獨立的步行系統(tǒng)來聯(lián)系各個組 團(tuán)空間。北區(qū)：要緊由谷地、丘陵組成，由于處在最高的山脊線的北側(cè)，無法 與青山湖湖面發(fā)生聯(lián)系。該區(qū)域的空間組織要緊依靠南北向的核心休閑景 觀帶來展開，形成北區(qū)的空間

39、主軸；在適當(dāng)?shù)牡囟?，結(jié)合中央水面形成空間主節(jié)點；同時，在各個谷地通過綠地、水面的設(shè)置形成若干個空間次節(jié) 點。六、交通結(jié)構(gòu)（一）動態(tài)交通1、社區(qū)出入口： 設(shè)想整個社區(qū)設(shè)三個出入口： 沿臨石路設(shè)一出入口，作為社區(qū)的要緊車行出入口，該出入口要與社 區(qū)服務(wù)會所有便利的聯(lián)系。沿西側(cè)道路設(shè)一出入口，作為南部獨立式不墅區(qū)的出入口，同時是北 部區(qū)域的輔助出入口。沿基地南側(cè)設(shè)一出入口，作為社區(qū)與休閑會所的聯(lián)系。2、道路系統(tǒng)： 設(shè)想社區(qū)的道路系統(tǒng)分為三個等級：入口道路、主干道、組團(tuán)路。 入口道路：連接社區(qū)主入口與主干道之間的道路?？倢挾?20 米，雙向 機(jī)動車道各寬 5米，中間設(shè) 2米寬分隔帶；機(jī)動車道和人行道之

40、間設(shè) 2 米 寬綠帶，兩側(cè)人行道各寬 2 米；主干道：總寬度 9 米，機(jī)動車道寬 7 米，單側(cè)人行道寬 2米； 組團(tuán)路：總寬度 6.5 米，機(jī)動車道寬 5米，設(shè)單側(cè)人行道 1.5米。（二）靜態(tài)交通獨立式不墅和排屋均設(shè)室內(nèi)車庫，獨立式不墅每戶設(shè)雙車位車庫，排 屋一樣設(shè)單車庫，部分戶型能夠設(shè)雙車庫。公寓區(qū)的業(yè)主停車通過地面停 車場來解決。（三）步行交通系統(tǒng) 通過主干道、組團(tuán)路的步行道以及社區(qū)的核心景觀休閑軸組成步行系 統(tǒng)，為居民的步行交通及游憩提供一個良好的環(huán)境。步行系統(tǒng)在局部地段 能夠完全與車行系統(tǒng)脫開，與地勢更緊密地結(jié)合，并與湖濱的休閑地帶相 連接。七、綠化系統(tǒng)項目基地內(nèi)現(xiàn)有的植被狀況較好，在

41、規(guī)劃中針對項目南北區(qū)域的情形 要作出分不處理：南區(qū)：該區(qū)域為獨立式不墅區(qū)，盡可能地讓建筑融于自然環(huán)境，綠化 要緊以現(xiàn)有的自然綠化為主。在濱水地段，能夠結(jié)合休閑活動以及景觀的 要求組織濱水綠帶。北區(qū)：該區(qū)域由谷地、丘陵、平地組成，在綠化系統(tǒng)的組織上要自然 和人工并重。在將建筑布局與現(xiàn)有綠化良好結(jié)合的基礎(chǔ)上，通過核心休閑 軸來組織南北向的核心綠化軸，并在幾個谷地勢成綠化次節(jié)點。對基地與 臨石路之間的地段，通過豐富的綠化配置來形成一條防護(hù)與景觀功能兼?zhèn)?的人工綠帶。八、豎向設(shè)計由于項目基地內(nèi)具有平地、丘陵、山地、谷地等多種地貌類型，豎向 設(shè)計在規(guī)劃時期就成為一個專門重要的因素。在豎向設(shè)計上，道路的走

42、向、建筑的布局等均要充分結(jié)合自然地勢條 件，盡可能減少土方量，并保持現(xiàn)狀的良好自然地貌。道路走向盡可能平行或垂直等高線，并注意滿足道路的坡度設(shè)計要求 建筑及宅地布局要充分結(jié)合地勢，同時要兼顧到建筑的朝向、景向。九、項目規(guī)劃需注意的若干咨詢題1、功能布局與出入口關(guān)系由于社區(qū)與外界的聯(lián)系要緊通過北側(cè)的臨石路以及西側(cè)的現(xiàn)狀道路來 實現(xiàn)。從交通流一直分析，臨石路的出入口應(yīng)該作為整個社區(qū)的要緊出入 口。而按照地勢條件，排屋、公寓要緊布置在沿臨石路一帶，如此勢必阻 礙整個社區(qū)作為高檔山地不墅社區(qū)的整體意象。這一咨詢題需要在規(guī)劃中 進(jìn)行深入研究。2、社區(qū)整體形象塑造按照社區(qū)的開發(fā)定位，規(guī)劃要專門注意加大社區(qū)

43、的自然生態(tài)意象。在 臨石路、西側(cè)道路以及沿湖的界面處理上，要注意保持自然景觀狀態(tài)，使 建筑掩映、融合在綠化之中，切忌顯現(xiàn)過強(qiáng)的人工營造痕跡。3、現(xiàn)有水塘的處理 基地內(nèi)的現(xiàn)有水塘均是由收集雨水而成，如何結(jié)合建筑布局對其進(jìn)行 有效的利用，在規(guī)劃中應(yīng)該進(jìn)行重點考慮。4、湖濱緩沖帶 基地南臨青山湖，由于防洪的限制，湖面水位與可建設(shè)高程之間形成 了一個緩沖帶。這一地帶的處理直截了當(dāng)阻礙到社區(qū)臨湖的形象，需要結(jié) 合休閑功能、景觀功能進(jìn)行重點規(guī)劃。第六章 項 目 建 筑 單 體一、建筑單體設(shè)計原則 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)山地居家的概念。 建筑朝向應(yīng)盡量考慮朝向和通風(fēng)需要。當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時候，

44、朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣剑粦?yīng)偏離總體南北向布局。建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提升套內(nèi)的使用效率。 住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計應(yīng)該最大程度地滿足現(xiàn)代人的生 活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平穩(wěn)。二、建筑風(fēng)格 獨立式不墅：采納能夠與山地地勢緊密結(jié)合的建筑風(fēng)格，以北美的不 墅風(fēng)格為取向。排屋：采納與獨立式不墅相近的建筑風(fēng)格。 公寓：采納新古典的建筑風(fēng)格以及三段式的處理手法。三、建筑體型1、獨立式不墅： 層數(shù)均為二層，能夠按照具體情形考慮設(shè)半地下室，與室外的下沉庭 院結(jié)合。二層與底層的面積比操縱在 1:2，在立面上應(yīng)形成后退的視覺成效，以 保證整個建筑體量上的和諧。屋頂形式均

45、采納坡頂，能夠按照需要采納兩坡頂或四坡頂。2、排屋： 層數(shù)為三層，另外在底層設(shè)車庫以及有關(guān)的輔助用房。 屋頂采納坡屋頂，雙坡和四坡結(jié)合；通過建筑的進(jìn)退、錯落、露臺的 處理，產(chǎn)生建筑形體上的變化。3、公寓：層數(shù)為 5-6 層，屋頂采納坡屋頂四、建筑色彩 建筑色彩以灰、暗紅、赭石色調(diào)為主。屋頂采納深灰色調(diào)；墻體的色 彩要與屋頂和諧，同時能夠作一些變化；墻面的裝飾線條在色彩上可與墻 體形成一定的對比，但要注意統(tǒng)一在整個建筑的基調(diào)之下；門窗的色彩能 夠采納墨綠、深藍(lán)灰或木色，按照具體情形來處理。五、外立面用材建筑的外立面材料，其質(zhì)感要與建筑的性格相和諧。 屋面材料：采納水泥板瓦，能夠用同一色調(diào)下不同色

46、差的瓦片搭配， 達(dá)到統(tǒng)一中又有變化的斑駁、自然的肌理成效。外墻材料：必須與建筑的整體質(zhì)感相適應(yīng)，能夠按照實際情形采納清 水面磚、彈性涂料、司達(dá)扣（STUCCO）、文化石、片巖等。六、建筑結(jié)構(gòu)形式獨立式不墅：采納磚混結(jié)構(gòu)。排屋、公寓：采納異形柱框架結(jié)構(gòu)。七、住宅戶型1、低層精裝電梯公寓設(shè)計要求：6 層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積 90150 平方米；大部分 27 50萬元/套，廳不小于 4 米，主臥不小于 3.7米；首、二層躍層，設(shè)大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設(shè)計， 面積 150 平方米，開間不小于 8 米；3 6層錯層設(shè)計，錯層高度450mm。戶型方正設(shè)計，面積90130平 方米

47、，開間不小于 7 米；尺度要求：二房二廳時，客廳開間不小于 3.8 米。三房二廳時，客廳開間不小于 4.2 米。 廚房開間按戶型建筑面積大小應(yīng)不小于 2.12.5 米。 戶型按大主人房、大廳、大陽臺的原則設(shè)計。最小臥房的凈面積不應(yīng)小于 9 平方米。單體要求： 地面標(biāo)高及室內(nèi)高差的確定，應(yīng)滿足樓梯首層入口處凈高不小于 2.3 米。陽臺欄桿要求簡潔、時尚、通透、輕質(zhì)。戶型面積大于 130 平方米時，主人房應(yīng)當(dāng)設(shè)衣帽間。 屋頂采納坡屋頂，頂層考慮設(shè)置閣樓，屋頂設(shè)采光窗。 每戶采納入戶花園式的陽臺設(shè)計，面積尺度在 1012 平米之間。 公寓設(shè)計應(yīng)隱梁、隱柱，其他未盡事宜見施工圖設(shè)計技術(shù)要求 。 每個臥

48、房均安分體空調(diào)，請考慮室外機(jī)位及立面的美觀，并考慮室外 機(jī)散熱，室內(nèi)機(jī)的疑結(jié)水排水管應(yīng)接入立管，立管可接入雨水管內(nèi)，外墻 立管應(yīng)利用生活陽臺來處理管線隱藏咨詢題。平面戶型盡量按大面寬、短進(jìn)深考慮，充分滿足采光通風(fēng)需求，不得 顯現(xiàn)黑櫥、黑衛(wèi)現(xiàn)象。首層設(shè)計應(yīng)考慮半地下室車庫的情形。2、聯(lián)排不墅A、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排不墅68 聯(lián)排，容積率 0.60.65，建筑面積在 160180平方米，庭院面 積大于 100 平方米。建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上，打破行列式的布局，延伸庭院 空間；圍合成聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間。層數(shù)操縱在 23 層，屋頂設(shè)大露臺，私家花園設(shè)停車位。 長寬比操縱在 1 左右，采納大開

49、間設(shè)計，開間寬不小于 6.5 米。 部分產(chǎn)品引入線型水系圍繞，使其具備小而精巧的水景觀環(huán)境。 通過戶型面積的操縱，使其具備高的性價比優(yōu)勢，總價在 80100 萬之間。B、舒服型聯(lián)排不墅產(chǎn)品3 5聯(lián)排，容積率在 0.50.6，建筑面積在 190220 平方米，庭院面 積大于 130 平方米，長寬比操縱在 0.8 左右，采納大開間設(shè)計，開間寬不小 于 8 米。建筑布局用南北朝向的錯位式布局，在小長寬比的基礎(chǔ)上引入寬 HOU SE的設(shè)計，首層設(shè)置內(nèi)景式中庭花園。層數(shù)操縱在 22。5 層，屋頂設(shè)大露臺，可設(shè)半地下車庫。 部分產(chǎn)品引入線型水系圍繞，使其具備小而精巧的水景觀環(huán)境，部分 產(chǎn)品臨青山湖水灣設(shè)置

50、。通過戶型功能和舒服性的強(qiáng)化，使其具備高的性價比和私家景觀優(yōu)勢， 總價在 110 140 萬之間。設(shè)計要求： 聯(lián)排不墅應(yīng)考慮每戶一個小車車庫?？刹杉{錯層設(shè)計。 聯(lián)排不墅不超過三層，層高以 3 米為宜，二三層可退層設(shè)計。 聯(lián)排不墅要求盡量設(shè)計大面寬小進(jìn)深，應(yīng)滿足采光通風(fēng)要求，不得顯 現(xiàn)黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象顯現(xiàn)。首層帶私家花園，戶戶有入戶花園，頂層一樣為較大露臺，屋頂為坡 屋頂。應(yīng)留有曬衣的工作陽臺空間，解決好每個房間空調(diào)室外機(jī)位置，且應(yīng) 處理好立面。露臺應(yīng)考慮隔熱措施及防水處理。 首層應(yīng)當(dāng)設(shè)置工人房，工人的活動空間應(yīng)盡量少的干擾主人家庭的生 活空間。設(shè)備管線在室內(nèi)外均應(yīng)盡量隱藏，增加立面美觀，戶內(nèi)應(yīng)看

51、不見管線。 聯(lián)排不墅的總平面位置是介于獨立不墅和多層洋房之間，要處理好建 筑風(fēng)格的過渡，使之和諧。主人房應(yīng)當(dāng)設(shè)置衣帽間、衛(wèi)生間。 室內(nèi)樓梯應(yīng)有效地連接各使用功能，且不對使用功能產(chǎn)生不利阻礙。陽臺設(shè)計和多層電梯公寓的陽臺設(shè)計要求相同。3、獨立不墅A、經(jīng)濟(jì)型獨立不墅單棟容積率在 0.30.35，建筑面積在 250300 平方米，戶型長寬比操 縱在 1 以內(nèi)，開間不小于 10米。層高 3 米，不大于 3 層，主力應(yīng)在 22.5 層。庭院面積大于 450 平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊，部 分戶型在首層設(shè)中空中庭花園。部分產(chǎn)品圍繞青山湖主題景觀周圍。形成平均容積率為 0.3 的高性價比的第一

52、居所獨立不墅組團(tuán)。B、標(biāo)準(zhǔn)型獨立不墅單棟容積率在 0.250.3,建筑面積在 300400 平方米，戶型長寬比操 縱在 0。81 以下，開間不小于 13米。層高 3 米，在 23 層，不大于三層，主力應(yīng)在 22.5 層。 庭院面積大于 600 平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊，庭 院分前庭后院，與戶內(nèi)中庭花園結(jié)合，形成內(nèi)外院景空間。部分產(chǎn)品圍繞青山湖主題景觀周圍，并具備其外部環(huán)境。產(chǎn)品外觀風(fēng)格引入成功原創(chuàng)藍(lán)本風(fēng)格， 形成容積率低于 0.3 的舒服型第 一居所不墅組團(tuán)。C、豪華型獨立不墅單棟容積率在 0.20.25,建筑面積在 400 平方米以上，戶型長寬比操縱 在 0.8 以下，開間不

53、小于 15 米。層高 3米，在 23層，不大于三層，主力應(yīng)在 2.53 層。 庭院面積大于 1000 平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊，入 戶門做門廊與外廊柱相連，庭院可設(shè)游泳池，庭院分前庭后院，與戶內(nèi)中 庭花園結(jié)合，形成內(nèi)外院景空間。產(chǎn)品占據(jù)臨湖山頂和沿游艇碼頭、主題會所周圍最佳位置。形成平均容積率為 0.2 的豪華型不墅組團(tuán)。設(shè)計要求：應(yīng)考慮不墅的立面風(fēng)格，按不同風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)出不同的建筑元素。不墅層數(shù)：小面積不墅操縱在三層以內(nèi)，對建筑面積大于500 平方米的不墅可考慮設(shè)計二層。不墅首層層高不低于 3.6米，以上各層不小于 3 米的層高。對建筑面 積 500 平方米以上的不墅，首

54、層層高可放大，但不超過 4 米。大面積不墅的大廳應(yīng)當(dāng)設(shè)中空，二樓靠中空處設(shè)小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于 1.5 米。不墅屋頂采納坡屋頂，局部設(shè)閣樓時應(yīng)考慮閣樓的采光通風(fēng)咨詢題。不墅首層必須考慮設(shè)計工人房（帶衛(wèi)生間） ，且將工人房、洗衣房、廚 房安排在同一功能區(qū)內(nèi)，減少對主人家庭生活空間的阻礙，曬衣位置如無 法安排時可設(shè)置光棚處理。不墅的室內(nèi)樓梯不能正對入戶大門。樓梯開間尺寸不應(yīng)小于2600mm，踏步高度以 145150mm 為宜，梯間在不阻礙建筑風(fēng)格的前提下做（無橫 梁）落地玻璃窗。不墅首層應(yīng)盡量設(shè)置家庭公用空間的功能用房，如客廳、會客室、書 房、視聽室或家庭娛樂室，并設(shè)置雙親（老人

55、）的套間。面積許可的情形下，餐廳應(yīng)當(dāng)設(shè)兩個，分不為早餐廳、主餐廳。 不墅可設(shè)置景觀陽臺、生活陽臺、光棚；在保留原有建筑風(fēng)格的前提 下，可設(shè)置大露臺，以滿足山居生活需要的空間。獨立不墅按面積大小留 12 個車位的車庫。車庫應(yīng)留小門直通室內(nèi)； 二層（及二層以上）設(shè)置臥房，所有臥房均為套房設(shè)計，且應(yīng)考慮生活的 私密性；300川以內(nèi)的不墅至少應(yīng)當(dāng)設(shè)有三個以上套房，300川以上不墅至少設(shè)五個以上套房。不墅的空間設(shè)計，要求進(jìn)入不墅即感受空間開闊、光亮、功能分明、 合理，采光通風(fēng)要好，不得有黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象顯現(xiàn)。獨立不墅采納戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，中央熱水系統(tǒng)。主人房應(yīng)當(dāng)設(shè)衣帽間、洗手間，主人房面積不得小于 25

56、，衣帽間大 小按照設(shè)計的情形定，洗手間不小于 8川，內(nèi)設(shè)洗臉盆、座廁、按摩浴缸 （或蒸汽房）。不墅花園地坪比道路高150 mm,不墅首層地面高于花園450 mm八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) 本項目設(shè)想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細(xì)石 混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。臥房、客廳、書房等：墻面用混合砂漿底，膩子壓光，頂棚以膩子或 建筑石膏批平，地面用細(xì)石混凝土。陽臺：地面用細(xì)石混凝土，頂面用外墻涂料。露臺：地面用細(xì)石混凝土。車庫：1.5米高水泥砂漿墻裙，其余同室內(nèi)粉刷，外刷防霉涂料。九、項目戶型配比 不墅、公寓的戶型配比250 30015%300 35015%不獨立不墅35040045%按總體比例44%+墅400450