房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容

1、報(bào)告編號(hào)：YT-FS-6843-77房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容（完整版）After Completing The Task According To The Original Plan, A Report Will Be Formed To Reflect The BasicSituation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas互惠互利共同繁榮Mutual Benefit And Common Prosperity專業(yè)報(bào)告模板 REPORT TEMPLATE房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

2、告內(nèi)容（完整版）備注：該報(bào)告書文本主要按照原定計(jì)劃完成任務(wù)后形成報(bào)告，并反映遇到的基本情況、實(shí)際取得 的成功和過程中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)揭露存在的問題以及提岀今后設(shè)想。文檔可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行 修改和使用。*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A8、A9）開發(fā)項(xiàng)目可行性研 究報(bào)告呈報(bào)單位：*房地產(chǎn)開發(fā)公司呈報(bào)時(shí)間：年 月曰一、項(xiàng)目概況（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶 路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、 A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北 臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花 園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為 優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二

3、）、規(guī)劃方案旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140. 92公頃，居住人 口 1. 59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3. 61公 頃，規(guī)劃用地3. 18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、 商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居 住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地 塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主, 兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860 m2,其中多層 住宅6621 rtf；高層（18層）住宅建筑面積為53682 m2； 商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768 rtf；地下儲(chǔ)藏室 3749 m2 ；地下車庫376個(gè)，建筑面積15040 m2o建筑 密度20. 1%

4、,容積率為2. 27o整體規(guī)劃充分考慮了各 性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代 和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服 務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公 園。2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總 站僅3公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì) 條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦?信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、 郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。（二）、建設(shè)實(shí)施條件1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完

5、成，并通過市規(guī)劃局審 批。2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于20xx年7月 6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家 實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參 加競(jìng)拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、 已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得 天獨(dú)厚的條件。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系 列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，保證房地 產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng) 來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大 了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證 和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定

6、且會(huì)穩(wěn) 中有升。2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì), 今年15月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲 8. 9%,商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲 11. 3%和 4. l%o3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加 大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā) 用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地 的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。（二）、微觀環(huán)境分析1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大 慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作 關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為 寬松的條件。2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū), 樹

7、立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu) 勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等 品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品 牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威 海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的 開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效 益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇 冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之 隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供 了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降 低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有

8、較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)冃的樣板小 區(qū)，是無形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷 售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、 皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理, 將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形 成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除 用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們 開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于 形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力， 并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)， 創(chuàng)造了條件。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市 場(chǎng)供需狀況等

9、方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲 幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、 建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提 高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)， 將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生 變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn) 市場(chǎng)的整體需求。3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押 舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房 群體逐漸上升。4、政府將加

10、大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè) 的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空 間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋 身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu) 房居住。5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、 商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)曲單一的 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、 配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。（二）、目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體;二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。（三）

11、、價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā) 展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：1、多層住宅均價(jià)3900元/rtf；2、高層住宅均價(jià)4200元/rtf；3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/nV；4、辦公樓均價(jià)3000元/itf；5、車位均價(jià)10萬元/個(gè)；6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/itf。五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍 賣公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我 們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng) 目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有 關(guān)手續(xù)，滿足20xx年開工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式, 先開發(fā)市場(chǎng)

12、份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層 住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公 樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年 （20xx一20xx 年），20xx 年擬開發(fā)面積 37902 Hl2, 20xx 年擬開發(fā)面積26150 m2,20xx年擬開發(fā)面積26808 m2, 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見附表1）。3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招 投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過 第11頁/總16頁專業(yè)報(bào)告模板 REPORT TEMPLATE程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工 期，提高資金周轉(zhuǎn)率。(二) 、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略1、銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃

13、及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走 勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612 萬元;20xx年銷售收入9984. 2萬元;20xx年銷售收入 9216. 3萬元;20xx年銷售收入8344. 5萬元。年度銷售 測(cè)算(見附表2)o2、營(yíng)銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念， 深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通 過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。(1) 、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo) 市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行 準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。(2) 、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān) 策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視

14、、戶外廣告 牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將 樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過溝通，利用客戶群 對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品 的認(rèn)識(shí)度。(3) 、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告 促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷 售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷 售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。(4) 、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供 優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服 務(wù)。(5) 、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大 慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng) 新力，提高

15、房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā) 客戶的購(gòu)買愿望。(6) 、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià) 格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就 市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià) 格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戸的關(guān)注，形 成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提 高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定 購(gòu)房客戶的信心。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算按每畝173. 6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本 為& 514. 84萬元（出讓金總額& 266. 83萬元，契稅 248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31, 525. 03萬元。（見 附表3）（二）、資金籌措

16、根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總 額26, 600. 27萬元。其中自有資金12, 600. 27萬元（含 本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10, 545. 18萬元），借入資 金14, 000萬元（其中中油公司貸款剩余額2, 500. 00 萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2, 000. 00萬元，需新 增貸款9, 500. 00萬元）。（見附表4）（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、利潤(rùn)估算表（見附表5）本項(xiàng)冃凈利潤(rùn)2, 141. 06萬兀，凈利率6. 36%o 預(yù)測(cè)前提：土地173. 6萬元/畝；營(yíng)業(yè)收入33, 666. 10萬元；平均銷售單價(jià)3, 705. 27元/平方米；營(yíng)業(yè)成本26, 600

17、. 27萬元；單位成本2, 927. 61元/平方米；稅金3, 854. 77萬元；費(fèi)用1, 070. 00萬元；貸款利息1, 310. 4萬兀。2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2, 141. 06萬元。測(cè)算前提 同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率（稅后）二項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總 額=2, 141. 06/26, 600. 27=8. 05%o （數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277. 46萬元，凈現(xiàn)值大于0,項(xiàng)目 可行（計(jì)算見附表6）o經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9. 5%,參考同行 業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%,本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于 基準(zhǔn)投資收

18、益率，項(xiàng)目可行。七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)二成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單 價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27, 670. 27*10, 000/3 , 705.27（1- 11. 45%） =84, 334. 35 平方米占計(jì)劃銷售量的92. 82%銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)二成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量 （1-稅費(fèi)率）=27, 670. 27*10, 000/90 ,860（1-11. 45%） =3, 439. 16 元/平方米占計(jì)劃銷售單價(jià)的92. 82%盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 84, 334. 35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3, 439. 16元/ 平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7. 18%o八、結(jié)論經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)