城市土地使用權(quán)招標投標管理知識

1、城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié) 城市土地使用權(quán)招標投標 概述第二節(jié) 城市土地使用權(quán)招標投標 程序及操作第一節(jié) 城市土地使用權(quán)招標投標概述 一、城市土地制度的基本理論 二、城市土地市場 三、城市土地市場的特征 四、城市土地市場建立的意義 五、城市土地使用權(quán)招標投標一、城市土地制度的基本理論 探討新型的城市土地制度，即：土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，實現(xiàn)城市土地使用的商品化、有償化，并且在獲得城市土地使用權(quán)的問題上實行招標投標制度。（一）我國土地制度的特點 1、所有權(quán)與使用權(quán)相分離 2、所有權(quán)有兩種類型，即：國家所有和農(nóng)村勞動人民集體所有，但礦藏、森林、灘涂、海島等均為國家所有。（二）世界各國的土地制

2、度 全世界范圍內(nèi)土地制度有三種類型:完全私有制、完全公有制和所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。. .（一）城市土地使用權(quán)出讓（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍（三）城市土地使用權(quán)出讓的空間（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限二、城市土地市場（一）城市土地使用權(quán)出讓 城市土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將城市土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍 1、城市土地使用權(quán)出讓人 2、城市土地使用權(quán)受讓人國有土地使用權(quán)出讓的主體的條件：1、出讓人必須是特定主體；2、土地管理部門是國有土地所有權(quán)的唯一合法代表；3、受讓人是指

3、中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人；4、未與中國建交的國家的公司、企業(yè)、其他組織和個人不能成為受讓人；5、未經(jīng)資質(zhì)審查和工商登記的公司、企業(yè)、其他組織和個人不能成為受讓人；（三）城市土地土地使用權(quán)出讓的空間1、政府規(guī)劃的土地使用權(quán)；2、場地資源使用權(quán)的出讓； 3、熟地； 4、集體土地所有者不得自行出讓；. .（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限 1、居住用地70年； 2、工業(yè)用地50年； 3、教科文衛(wèi)體50年； 4、商業(yè)、娛樂、旅游40年； 5、其他50年；三、城市土地市場的特征1、市場上流通的客體是他物權(quán)；2、實行國家壟斷經(jīng)營，不排除競爭；3、國家具有土地所有者與行政管理者雙重身份；4、地

4、產(chǎn)市場運作復(fù)雜，競爭激烈；5、地產(chǎn)市場具有相對的地方性，又有統(tǒng)一性；四、城市土地市場建立的意義首先，土地是財富的原始源泉之一，又是生產(chǎn)活動和一切活動的載體；其次，中華人民共和國城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例為城市房地產(chǎn)業(yè)的形成開辟了道路；第三，實行城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限期有償使用制度是實現(xiàn)自身建設(shè)的需要；第四，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限期有償使用有助于地方政府加強對城市建設(shè)的管理。（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點五、城市土地使用權(quán)招標投標 （一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義 縣以上土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃的要求，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合投標條件和

5、規(guī)定的單位或個人，以書面投標形式，競投某塊城市土地的使用權(quán)，城市土地招標小組通過評標，擇優(yōu)而取，并簽定土地使用權(quán)出讓合同。. . （二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點1、城市土地使用權(quán)出讓的一種方式；2、地方政府直接控制；3、城市土地招標投標是有領(lǐng)導(dǎo)、有組織地進行的；4、城市土地招標投標是大數(shù)額的資金交易活動，需借助經(jīng)濟預(yù)測系統(tǒng)；5、城市土地招標投標嚴格依法定程序進行；6、城市土地招投標以地價為主要特征的投標活動；7、城市土地招投標是競爭激烈、風(fēng)險較大的投標活動；第二節(jié) 城市土地使用權(quán)招標投標程序及操作一、城市土地使用權(quán)招標投標方式二、城市土地使用權(quán)招標投標程序三、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款四

6、、有關(guān)合同的說明一、城市土地使用權(quán)招標投標方式 （一） 公 開 招 標 （二） 邀 請 招 標二、城市土地使用權(quán)招標投標程序 （一） 招 標 （二） 投 標 （三） 開 標 （四） 評標與定標招標通告應(yīng)當載明下列事項： 1、招標人的名稱和地址 2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量 3、招標項目的地點和時間要求 4、獲取招標文件的辦法、地點和時間 5、對招標文件收取的費用 6、需要公告的其他事項. .資格預(yù)審?fù)ǜ鎽?yīng)當載明下列事項： 1、招標人的名稱和地址 2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量 3、招標項目的地點和時間要求 4、獲取資格預(yù)審文件的辦法、地點和時間 5、對資格預(yù)審文件收取的費用 6、提交資格預(yù)審申請書的地點

7、和截止日期 7、資格預(yù)審的日程安排 8、需要通告的其他事項招標文件應(yīng)當載明下列事項（1）： 1、招標人須知 2、招標項目的性質(zhì) 3、技術(shù)規(guī)格 4、招標價格的要求及其計算方式 5、評價的標準和方法 6、交貨、竣工或提供服務(wù)的時間 7、投標人應(yīng)當提供的有關(guān)資格和資信證明 文件 8、投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保 9、投標文件的編制要求 10、提供投標文件的方式、地點和截止日期 11、開標、評標、定標的日程安排 12、合同格式及主要合同條款 13、需要載明的其他事項招標文件應(yīng)當載明下列事項（2）：投標文件應(yīng)當載明下列事項：1、投標函2、投標人資格、資信證明文件3、投標項目方案及說明4、投標價格5、

8、投標保證金或者其他形式的擔保6、招標文件要求具備的其他內(nèi)容. . 土地使用權(quán)出讓招標程序確定招標方式發(fā)布招標信息或邀請書領(lǐng)取招標文件、現(xiàn)場勘察、答疑投標、交保證金開標、評標、定標簽訂土地出讓合同、支付定金憑合同領(lǐng)取有關(guān)批準文件招標人報市房地局備案邀請招標應(yīng)報市計委、市房地局批準投標截止之日前60天或30天評標由評標專家組進行，結(jié)果報市辦合同簽訂后5個工作日內(nèi)三、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款（一）合同當事人，即出讓方與受讓方。（二）合同的標的。（三）土地使用權(quán)出讓金。（四）土地使用權(quán)出讓期限。（五）土地的用途。（六）土地作用條件。（七）定金。（八）違約責(zé)任。（九）合同簽訂的時間、地點，以及爭議的解決方式等。四、有關(guān)合同的說明 在土地使用權(quán)出讓合同方面，請主要參照土地管理部門制定的相關(guān)示范文本的規(guī)定。第三節(jié) 城市土地使用權(quán)投標實例分析 案例一、上海“第一標” 自2001年8月1日起統(tǒng)一地價體系、推行土地使用權(quán)出讓招標拍賣、實行內(nèi)外銷房并軌以后，上海市第一塊通過