房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)該知道的（ 2010-4-6 經(jīng)緯新員工培訓(xùn)資料）一、簡述我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)從解放到現(xiàn)在,歷經(jīng)變遷。剛解放時 ,大多都是平房,六十年代,在北京開始建有樓房 ,后來住房建設(shè)有所改革 ,一般也只有二十多平米,那時期,居民住房普遍無償分配。1978 年,鄧小平提出了“私人建房，私建私住，分期付款”等大膽設(shè)想，開始有一些地方搞試點，向私人出售住宅，價格在每平方米120150 元。 1982 年開始實行住房補貼出售給職工的誓言。 1986 年恢復(fù)了按住宅本身工程造價全價出售的方法，初提“商品房”的概念。 1988 年提出住宅私有化， 1992 年鄧

2、小平南巡談話發(fā)表后，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，進入一個空前超常發(fā)展階段。 1994 年開始，國家采取整頓金融秩序，嚴格控制房地產(chǎn)貸款等手段，使房地產(chǎn)業(yè)開始回落，95、 96 、 97 年房地產(chǎn)一直在低潮中徘徊，從 1998 年下半年開始，國家規(guī)定停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從 1995 年開始，國家采取各種各種政策，比如實行按揭住房，公積金，降低銀行利息等手段，努力推動房地產(chǎn)市場，努力把住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為引導(dǎo)國民經(jīng)濟向前發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點。二、常用詞語解釋1、安居房：國家安居工程是國家為推動城鎮(zhèn)制度改革，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，加速住房商品化，推動社會化進程，促進住房新體制建立而推行的房改

3、示范工程。從1995 年實施，以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶，危房戶和住房困難戶，在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不出售給高收入家庭。其建設(shè)用地，由城市人民政府按行政劃撥方式供給，地方人民政府減免有關(guān)費用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費用，原則上由城市人民政府承擔(dān)，小區(qū)性非營業(yè)性配套公建費，一半計入房價。其成本價格由拆遷補償費用，勘察設(shè)計和前期工程費，建安工程費，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費，1 3%的管理費，貸款利息和稅金等7 項因素組成，建筑面積一般在 55平米左右，以兩室戶型為主，也有產(chǎn)權(quán)，但不得上市交易，一般在補交土地使用權(quán)出讓金后和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，可進入市

4、場。一般來說，安居工程價格便宜，但地段較差，戶型也較差，且購買對象受限制。2、經(jīng)濟適用房：指國家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標準建設(shè)的以成本價向中低收入家庭出售的住房，這類住房價值首先體現(xiàn)在實用性方面，大都集中在城區(qū)邊緣，缺房或少房的人買這類房最實惠，安居房和解困房都是經(jīng)濟適用房的一種。3、商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。4、產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)是住房各項權(quán)益的總和，包括占有、使用、收益、處分等權(quán)利。以市場價和成本購買的住房，產(chǎn)權(quán)雖然都歸個人所有，但在處分權(quán)和收益權(quán)方面還是有所區(qū)別的。5、房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證是購房者對住房享有占有權(quán)、使用權(quán)的證明，內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)比列，產(chǎn)權(quán)坐落地址，產(chǎn)

5、權(quán)來源，房屋結(jié)構(gòu)，間數(shù)，建設(shè)面積，使用面積，共有數(shù)紀要，他項權(quán)利和其他，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。6、房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。 土地所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。7、出讓：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者使用，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，一般居民用地70 年，工業(yè)用地 50 年，教育、科技、文化體育用地50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年，綜合或其他用地50 年，居民用地在使用年限期滿后，再交一部分

6、土地租金，房屋依然歸客戶所有。8、劃撥：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準在土地使用者交納補償，安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為，除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。但以劃撥方式取得土地使用權(quán)是有嚴格限制的， 即只有下列用地在確定必需的情況下可采用劃撥的方式：國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。9、契稅：指土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動是按當(dāng)事人雙方訂立契約時對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。10、五證： 中華人民共

7、和國土地使用證 建筑用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程開工證 商品房銷售許可證11、兩書：是指在工程完工之后，經(jīng)質(zhì)量檢查合格后，發(fā)給客戶的住房質(zhì)量保證書住房使用說明書12、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。13、建筑容積率：是指土地上可建造的建筑物的建筑面積與土地總面積之比。14、建筑覆蓋率：是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比，也稱建筑密度。15、三通一平：道路通、供水通、供電通、場地平整16、七通一平：道路通、供水通、供電通、排水通、供氣通、供熱通、郵電通和場地平整。17、現(xiàn)房：已經(jīng)通過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收并取得質(zhì)量合格證明文件，可以立即交付

8、使用的商品房。18、期房：尚處于建設(shè)期不能立即交付使用的商品房。19、進深：建筑縱向尺寸。20、開間：建筑物橫向軸線尺寸。21、建筑面積：是指銷售面積（包括公攤）。其公式為： 建筑面積 =套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積+應(yīng)分攤的公共建筑面積。陽臺全封閉算全面積，半封閉為半面積。一般客戶的得到市套內(nèi)使用面積。使用率為套內(nèi)使用面積（包括陽臺面積）與建筑面積之比。多層一般為75%80%左右，高層由于存在電梯等設(shè)備，其使用率較低，約在65%左右。22、物業(yè)管理：是指專門的機構(gòu)受物業(yè)所有人所托，按照國家法律以及合同和契約先例管理權(quán)， 運用現(xiàn)代化管理科學(xué)手段和先進的技術(shù)對已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營

9、的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動。行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長。23、多層：一般在7 層以下，多為磚混結(jié)構(gòu)。24、高層：7 層以上，712 層為小高層，1230 層為高層， 30 層以上為超高層。25、基礎(chǔ)：建筑物與土層直接接觸的部位，作用于土層并埋入地下。26、地基：支持建筑物重量的土層，承受基礎(chǔ)傳來的載荷。27、層高：指地面到上一層樓板的垂直高度。28、凈高：指地（

10、樓）面到上層樓板或無免檢的垂直高度，如上部有吊柜、吊板、隔板時，應(yīng)按地面至其底面之間的高度計算。 住宅建設(shè)規(guī)范規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于2.8米，臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于 2.4米，其中局部不應(yīng)低于2 米。29、磚混架構(gòu)：用磚墻承受鋼筋混凝土的樓板及屋頂傳來的載荷，造價低，墻體厚。30、框架結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土的梁柱組成框架承重。31、框剪結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土的梁柱和剪力墻共同承重，抗震性能比框架結(jié)構(gòu)好。32、純剪力墻結(jié)構(gòu)：全部由剪力墻承重。33、 個人住房公積金貸款： 為本市繳納住房公積金的職工購買自住住房而開辦的低息貸款，其資金來源是職工繳納的住房公積金。34、按揭：按揭即商品房抵押貸款，是指抵

11、押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人（貸款人） ，保證抵押權(quán)人為第一受益人，并保證履行商品房按揭（抵押）貸款的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。 35、單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。36、商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。37、期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)

12、證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房： 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房， 與消費者簽訂商品房買賣合同后， 立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。38、房屋的開間：是指房屋的寬度。39、房屋的進深：是指房屋的實際長度。40、房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。41、房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。42、 商品房建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。43、建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)

13、所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。44、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。45、商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。46、均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。47、預(yù)售價：是指商品房預(yù)售的價格。48、低層房：是指1 至 3 層高的樓房。49、小高層房：是指9 至 11 層高以下的樓房。50、高層房：是指總高在12 層以上的樓房。51、商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。52、 商品房的變頻供水： 是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。53、躍

14、層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。54、復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。55、水景商品房：是指依水而建的房屋；56、TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其 原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋57、 SOHO： small office home office 家居辦公58、單位換算： 1 米= 1000毫米0.01 平方公里=1 公頃 =10000平米 =15畝三、項目基本情況1、項目

15、命名為“ ”其寓意是什么？2、項目簡介 位置： 設(shè)計院： 物業(yè)管理： 總占地面積： 綠化率及形態(tài)： 樓與樓之間間距： 層高： 按揭銀行及方式：3、 產(chǎn)權(quán) 使用期限： 車位： 4、裝修概況 外裝修： 內(nèi)裝修：開發(fā)商：建筑單位：監(jiān)理單位：總建筑面積：容積率：戶型：電梯：5 項目配套的基本情況6 交通概況7 、 周邊樓盤概況8 、 列舉項目的主要賣點其他了解相關(guān)知識：一、房地產(chǎn)面積的測算1、建筑面積，包括A、夾層面積計算條件夾層的結(jié)構(gòu)要牢固， 高度要在 2.2 米以上 （基部分超， 部分不超， 則計超出高度部分） ，整個夾層面積要超過5疔方可計算B、梯間面積計算條件整個梯間超過8疔才可計算面積（純梯

16、間），梯間以外還附有其他建筑物的，即使梯間少于8 m2,都連同其他建筑物一并計算面積C、面積計算條件內(nèi)陽臺面積全計。外陽臺（外飄部分有遮擋）面積計一半（露臺面積不計） 。首層帶陽臺、基地面積計一半。D、飄式窗臺面積計算條件飄出部分的窗高度超過2.2 米才全計面積，不夠2.2 米就不計。以后的規(guī)范：陽臺封閉還是不封閉來判斷是否全計面積。封閉面積全計（以規(guī)劃局報建圖為準，私人封閉的不算封閉） ，不封閉計一半。2、共有建筑面積的分攤原則A、產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按其協(xié)議分攤B、按共有建筑面積（實得建筑面積）比例分攤應(yīng)分攤的共有面積：a、電梯間、樓梯間、天面梯間（梯層）、室內(nèi)樓梯、走廊、門

17、廳、大堂、中庭、管道井b、 只為一棟樓服務(wù)的電房、 泵房、 水箱間、 埋頭火通道、 值班衛(wèi)用房、 專用設(shè)備房 （層）c、單元共用墻計一半3、不需攤分的面積A、作為人防工程的地下室、避難層B、用作公共休息、綠化場所的架空層C、大樓內(nèi)用作經(jīng)營用途，作機動、非機動車車庫D、為建筑造型而建、沒實際使用功能的建筑物E、兩棟樓共有使用部分不攤分二、在預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)先取得商品房預(yù)售許可證，取得其條件：條件：預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證， 并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督。已確定施工進度和

18、竣工交付使用時間三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程、，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程、,已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳號預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)來定其項權(quán)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件三、土地分類1、 土地分為生地、毛地、熟地三種類型。生地是指沒有開發(fā)的家地、荒地。毛地是指城市中需要拆遷而沒有拆遷的土地。熟地是指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的土地。2、建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已經(jīng)建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備與相關(guān)場地。a、居住物業(yè)一般是指人們生活居住的建筑，包括普通住宅，公寓，別墅等；b、商業(yè)物業(yè)有時也稱“收益性物業(yè)”，包括酒