武漢金地格林岸北區(qū)別墅價(jià)格策略42P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。金地格林春岸北區(qū)別墅價(jià)格策略 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010目 錄一、定價(jià)策略二、別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析三、北區(qū)/南區(qū)別墅均價(jià)四、北區(qū)別墅價(jià)格表形成code of this report | 3 copyright centaline group, 2010定價(jià)策略part 1code of this repo

2、rt | 4 copyright centaline group, 2010 春岸春岸20112011年銷售目標(biāo)為年銷售目標(biāo)為5.265.26億，占公司總銷售目標(biāo)的億，占公司總銷售目標(biāo)的17%17%；其；其中中。 code of this report | 5 copyright centaline group, 201020112011年春岸別墅年春岸別墅。 根據(jù)項(xiàng)目別墅根據(jù)項(xiàng)目別墅“小步快跑小步快跑”的推售策略，的推售策略，2-42-4季度別墅銷售目季度別墅銷售目標(biāo)分解如下：標(biāo)分解如下：時(shí)間4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售節(jié)點(diǎn)9#樓開(kāi)盤(pán)北區(qū)別墅開(kāi)盤(pán)、10#樓開(kāi)盤(pán)北區(qū)別墅開(kāi)盤(pán)北

3、區(qū)別墅開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷分解257860348061453115別墅3套別墅8套別墅2套別墅5套別墅5套別墅10套別墅5套別墅5套預(yù)估銷售額16,359,452.259,394,015.961,536,085.327,817,205.076,671,122.163,587,938.463,018,764.038,496,595.726,791,546.3全年完成銷售金額約433,672,725元（其中別墅銷售43）code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 南區(qū)別墅于南區(qū)別墅于20102010年年4 4月入市，月入市，銷售一年時(shí)間，銷售

4、一年時(shí)間，截止截止目前目前已售已售1010套套，均是，均是景觀資源最好的端頭產(chǎn)品景觀資源最好的端頭產(chǎn)品，成交均價(jià)成交均價(jià)1088610886元元/ /。code of this report | 7 copyright centaline group, 2010高性價(jià)比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)快速走量 2011年別墅是項(xiàng)目全年銷售工作重點(diǎn)，且任務(wù)艱巨。因此，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，是完成別墅銷售任務(wù)的必要條件。時(shí)間當(dāng)前每月銷售套數(shù)預(yù)期每月銷售套數(shù)別墅銷售0-1套3-6套code of this report | 8 copyright centaline group, 2010別墅定價(jià)策略：銷售策略銷售策略逆市下

5、，打開(kāi)市場(chǎng)，形成熱銷快速走量，搶占市場(chǎng)先機(jī)code of this report | 9 copyright centaline group, 2010別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析part 2code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 2010 2010年武漢別墅市場(chǎng)整體成交總量小，成交量最好的區(qū)域年武漢別墅市場(chǎng)整體成交總量小，成交量最好的區(qū)域集中在湯遜湖片區(qū)，集中在湯遜湖片區(qū)，成交排名前成交排名前1010名別墅樓盤(pán)平均名別墅樓盤(pán)平均5555套套/ /年年。排名排名區(qū)域區(qū)域樓盤(pán)樓盤(pán)成交面積成交面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）成交套數(shù)成

6、交套數(shù)1盤(pán)龍城寶安中國(guó)院子3.891502后湖夢(mèng)湖香郡2.72903湯遜湖武漢長(zhǎng)島1.74504湯遜湖保利十二橡樹(shù)1.66655湯遜湖納帕溪谷1.48556湯遜湖美加湖濱新城1.38697南湖大華南湖公園世家1.21528盤(pán)龍城恒大名都1.06539漢陽(yáng)水墨清華1.043510盤(pán)龍城f天下0.6428p 2010年武漢市別墅成交量為668668套套，別墅成交面積為19.53萬(wàn)平方米，成交金額22.57億，成交均價(jià)11555.12元/平方米。p 銷量最好的前10名中，銷量最好的湯遜湖片區(qū)2010年別墅成交量共239套，占武漢市2010年別墅成交總量的35.8%。前10名樓盤(pán)成交套數(shù)大部分在505

7、0套套左右。p 價(jià)格決定銷售量，盤(pán)龍城寶安中國(guó)院子，別墅面積220平米的，均價(jià)均價(jià)70007000元元，總價(jià)在100萬(wàn)左右。年成交量150150套套。code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 2010 2010年全年年全年?yáng)|西湖區(qū)別墅成交總量為東西湖區(qū)別墅成交總量為7979套套。20112011年年初受新年年初受新政影響，武漢整體別墅市場(chǎng)呈政影響，武漢整體別墅市場(chǎng)呈急劇下降趨勢(shì)急劇下降趨勢(shì)， 20112011年?yáng)|西湖片區(qū)年?yáng)|西湖片區(qū)別墅將遇更大的銷售阻力。別墅將遇更大的銷售阻力。p 2010年整個(gè)東西湖片區(qū)核心別墅樓盤(pán)所賣

8、套數(shù)為79套，成交量相當(dāng)小。p片區(qū)核心別墅大部分為2010年之前剩余的產(chǎn)品，2010年并未推出新產(chǎn)品。p 2010年，片區(qū)項(xiàng)目整體市場(chǎng)推盤(pán)量相當(dāng)小，且蓄客時(shí)間非常久，基本用了一年的消化時(shí)間。p 2010年整個(gè)東西湖片區(qū)樓盤(pán)成交情況非常不理想。p 2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，導(dǎo)致下半年銷量情況明顯下降。p 新政后，別墅成交情況非常不理想，導(dǎo)致2011年別墅推售壓力劇增。序號(hào)序號(hào)別墅樓盤(pán)別墅樓盤(pán)推售情況推售情況成交套數(shù)成交套數(shù)1萬(wàn)科高爾夫38套35套2銀湖翡翠2010年未推6套3沿海賽洛城一期別墅102套14套4恒大城（花園洋房）24套24套code of this rep

9、ort | 12 copyright centaline group, 2010競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品分析一：萬(wàn)科高爾夫項(xiàng)目產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度欠佳，但景觀設(shè)計(jì)較好；項(xiàng)目本體分析地下室一層二層三層聯(lián)排：298平米（五房?jī)蓮d四衛(wèi)）中庭中庭含有中庭，增加了采光面；含有中庭，增加了采光面；1 16 6米面寬太窄，米面寬太窄，25.725.7米進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)；米進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)；2 2露臺(tái)、庭院較多，但地下室面積過(guò)??；露臺(tái)、庭院較多，但地下室面積過(guò)小；3 3別墅全部臨湖，景觀面較佳別墅全部臨湖，景觀面較佳4 4私密性較差，與高層距離較近私密性較差，與高層距離較近5 5code of this report | 13 copyri

10、ght centaline group, 2010競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品分析二：銀湖翡翠項(xiàng)目產(chǎn)品別墅項(xiàng)目產(chǎn)品別墅湖景資源較為開(kāi)闊，但整體設(shè)計(jì)風(fēng)格相對(duì)陳舊湖景資源較為開(kāi)闊，但整體設(shè)計(jì)風(fēng)格相對(duì)陳舊項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析一層二層地下室n 項(xiàng)目產(chǎn)品別墅面積（地上建筑面積）有260平米左右。優(yōu)勢(shì)在于別墅均有獨(dú)立雙車位和較大面積的地下室。n 從別墅的戶型圖可以看出，別墅的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格顯得有些相對(duì)陳舊。別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品code of this report | 14 copyright centaline group, 2010本項(xiàng)目北區(qū)別墅產(chǎn)品分析： 三面環(huán)湖，景觀資源豐富，獨(dú)立成團(tuán)，私密性好北區(qū)別墅北區(qū)別墅三面

11、環(huán)湖，景觀資源豐富，獨(dú)立成團(tuán)，私密性好。北區(qū)別墅的位置說(shuō)明：北區(qū)別墅的位置說(shuō)明：南面與南區(qū)別墅和10#樓相鄰北面為緊鄰北區(qū)公園。東面、西面為寬闊湖景北區(qū)公園code of this report | 15 copyright centaline group, 2010北區(qū)別墅的產(chǎn)品說(shuō)明：共59套聯(lián)排別墅景觀上：景觀上：21、23、25棟別墅景觀資源最好11、16、19、22、24棟01號(hào)房湖景資源最好21、18、15、13棟東邊端頭別墅湖景資源最好產(chǎn)品上：產(chǎn)品上：280平米的產(chǎn)品多個(gè)庭院，在戶型上優(yōu)于260平米的產(chǎn)品私密性上：私密性上：11、12、13棟的緊鄰10棟高層，私密性較差采光上：采光

12、上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25棟別墅端頭戶型的采光優(yōu)于中間戶型code of this report | 16 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目別墅產(chǎn)品主要賣點(diǎn)：1、三重庭院，360全景露臺(tái)。2、大面寬、短進(jìn)深，9米調(diào)高客廳。3、主人全層私屬尊崇空間。4、配送約120地下空間。5、順勢(shì)建房，坡地建筑。7、超大落地窗，兼顧景觀與私密性。8、地下陽(yáng)光車庫(kù)，部分為雙子車庫(kù)。code of this report | 17 copyright centaline group, 2010北區(qū)/南區(qū)別墅均價(jià)part 3co

13、de of this report | 18 copyright centaline group, 2010得分要素（置業(yè)關(guān)注點(diǎn)）得分要素（置業(yè)關(guān)注點(diǎn)）權(quán)重權(quán)重發(fā)展商品牌5%5%片區(qū)認(rèn)可度15%15%交通便利性10%10%周邊配套（生活、教育、商務(wù)、醫(yī)療等）10%10%周邊環(huán)境（自然環(huán)境、純粹度、噪音影響等）5%5%自然資源5%5%社區(qū)配套3%3%社區(qū)規(guī)劃（社區(qū)環(huán)境）5%5%單位景觀10%10%產(chǎn)品品質(zhì)（私家電梯、智能化、選材用料）15%15%戶型結(jié)構(gòu)9%9%物業(yè)管理8%8%100%別墅成交客戶核心關(guān)注點(diǎn)別墅成交客戶核心關(guān)注點(diǎn)從武漢客戶敏感度看，客戶核心關(guān)注的是項(xiàng)目的片區(qū)項(xiàng)目的片區(qū)交通的便利性

14、交通的便利性配套的完善性配套的完善性別墅產(chǎn)品體現(xiàn)的檔次別墅產(chǎn)品體現(xiàn)的檔次得分要素得分要素（置業(yè)關(guān)注點(diǎn)）（置業(yè)關(guān)注點(diǎn)）格林春岸格林春岸“聯(lián)排聯(lián)排”情況情況格林春岸格林春岸“聯(lián)排聯(lián)排”得分考慮得分考慮發(fā)展商品牌金地集團(tuán)項(xiàng)目的別墅認(rèn)可度一般或偏低，多數(shù)客戶不知道本項(xiàng)目有別墅，尚待提高交通便利性淮海路的開(kāi)通，拉近了項(xiàng)目和市中心的距離，目前公共交通并不便利周邊配套（生活、教育、商務(wù)、醫(yī)療等）除了基本的生活配套，其他配套并不齊全周邊環(huán)境（自然環(huán)境、純粹度等）左邊企業(yè)倉(cāng)庫(kù)，右邊早期小區(qū)，環(huán)境一般自然資源半島湖景，湖濱公園社區(qū)配套泳池，會(huì)所、幼兒園社區(qū)規(guī)劃（社區(qū)環(huán)境）th密度較高，無(wú)獨(dú)立會(huì)所單位景觀看小區(qū)園林

15、景觀，湖濱公園、綠化帶正在建設(shè)中產(chǎn)品品質(zhì)（智能化、選材用料）較好選材用料、產(chǎn)品品質(zhì)較高得分最高得分最低本項(xiàng)目本項(xiàng)目“聯(lián)排聯(lián)排”產(chǎn)品得分情況產(chǎn)品得分情況code of this report | 20 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱發(fā)展商發(fā)展商品牌品牌片區(qū)認(rèn)片區(qū)認(rèn)可度可度交通交通便利便利性性周邊配套周邊配套周邊周邊環(huán)境環(huán)境自然資自然資源源社區(qū)配社區(qū)配套套社區(qū)規(guī)社區(qū)規(guī)劃劃景觀景觀產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)戶戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)物業(yè)管物業(yè)管理理預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)價(jià)格價(jià)格萬(wàn)科萬(wàn)科高爾高爾夫夫萬(wàn)科高臨近金山大道周邊配套不完善與銀湖翡翠相鄰金銀湖，別墅和高層可看到湖景五星級(jí)會(huì)所，商業(yè)

16、街品牌商家入駐別墅產(chǎn)品密度小、景觀資源好百年大樹(shù)儀仗道，水景園林貫穿小區(qū)品質(zhì)高，細(xì)節(jié)處理很好，較好萬(wàn)科品牌物業(yè)1.5萬(wàn)銀湖銀湖翡翠翡翠新恒基高臨江金山大道周邊配套不完善與高爾夫相鄰金銀湖，別墅臨湖而建會(huì)所，商業(yè)等基本配套產(chǎn)品密度適中，規(guī)劃較好園林，湖景最優(yōu)品質(zhì)高，細(xì)節(jié)處理很好較好保利物業(yè)1.3萬(wàn)金山大道片區(qū)“聯(lián)排”比較參考金山大道片區(qū)的自然資源非常好，客戶普遍認(rèn)可的萬(wàn)科和銀湖翡翠的別墅，該片區(qū)看湖景、金山大道片區(qū)的自然資源非常好，客戶普遍認(rèn)可的萬(wàn)科和銀湖翡翠的別墅，該片區(qū)看湖景、單邊位的單邊位的thth今年預(yù)計(jì)價(jià)格在今年預(yù)計(jì)價(jià)格在1.3-1.51.3-1.5萬(wàn)。萬(wàn)。code of this r

17、eport | 21 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱發(fā)展發(fā)展商品商品牌牌片區(qū)片區(qū)認(rèn)可認(rèn)可度度交通交通便利便利性性周邊周邊配套配套周邊周邊環(huán)境環(huán)境自然資自然資源源社區(qū)配社區(qū)配套套社區(qū)規(guī)社區(qū)規(guī)劃劃景觀景觀產(chǎn)品產(chǎn)品品質(zhì)品質(zhì)戶型結(jié)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)物業(yè)管物業(yè)管理理一期成一期成交價(jià)格交價(jià)格沿海賽洛城沿海綠色家園一般臨金山大道，公共交通還算便利周邊生活配套不完善，教育配套資源豐富目前沒(méi)有其他項(xiàng)目黃獅?；镜纳钆涮族e(cuò)落有致，比較好五大主題公園用材一般、設(shè)計(jì)一般一般美佳物業(yè)7000-8900元吳家山片區(qū)環(huán)境資源略次與金銀湖，客戶認(rèn)可度比較低，前期別墅較為老式，且位置吳

18、家山片區(qū)環(huán)境資源略次與金銀湖，客戶認(rèn)可度比較低，前期別墅較為老式，且位置較遠(yuǎn)，整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱，前期成交均價(jià)較遠(yuǎn)，整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱，前期成交均價(jià)80008000元元/ /平方平方吳家山片區(qū)“聯(lián)排”比較參考code of this report | 22 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱發(fā)展發(fā)展商品商品牌牌片區(qū)片區(qū)認(rèn)可認(rèn)可度度交通便交通便利性利性周邊周邊配套配套周邊環(huán)周邊環(huán)境境自然自然資源資源社區(qū)社區(qū)配套配套社區(qū)社區(qū)規(guī)劃規(guī)劃景觀景觀產(chǎn)品產(chǎn)品品質(zhì)品質(zhì)戶型結(jié)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)物業(yè)物業(yè)管理管理成交成交價(jià)格價(jià)格金地格林春岸南區(qū)別墅金地集團(tuán)客戶認(rèn)可度不高離市中心20分鐘，

19、交通并不便利周邊配套不完善左邊倉(cāng)庫(kù)，右邊早期小區(qū)，環(huán)境一般自然湖景資源豐富會(huì)所、游泳池、幼兒園th密度較高，無(wú)獨(dú)立會(huì)所泰式園林較好選材用料、產(chǎn)品品質(zhì)較高較好金地物業(yè)10880元臥龍?jiān)P龍地產(chǎn)集團(tuán)較高緊鄰三環(huán)，未來(lái)雙地鐵交匯與此周邊配套完善好，緊鄰馬城和高爾夫球場(chǎng)自然景觀較差，無(wú)湖景高端會(huì)所低密度規(guī)劃，人車分流設(shè)計(jì)法式莊園設(shè)計(jì)產(chǎn)品品質(zhì)好好未定13000本片區(qū)是緊鄰三環(huán)，離城市中心近，別墅供應(yīng)量較少，多為高層剛需產(chǎn)品，臥龍?jiān)A(yù)本片區(qū)是緊鄰三環(huán)，離城市中心近，別墅供應(yīng)量較少，多為高層剛需產(chǎn)品，臥龍?jiān)A(yù)計(jì)計(jì)6 6月推出，交通便利，容積率低，預(yù)計(jì)均價(jià)月推出，交通便利，容積率低，預(yù)計(jì)均價(jià)130001

20、3000元元/ /平方平方金銀湖三環(huán)片區(qū)“聯(lián)排”比較參考code of this report | 23 copyright centaline group, 2010項(xiàng)項(xiàng)目目別墅物別墅物業(yè)形態(tài)業(yè)形態(tài)容積容積率率單價(jià)單價(jià)面積面積贈(zèng)送贈(zèng)送率率實(shí)際單實(shí)際單價(jià)價(jià)格林春岸 聯(lián)排 0.681.2萬(wàn)270平50%8000萬(wàn)科高爾夫聯(lián)排、獨(dú)棟 0.571.5萬(wàn)300平60%9500沿海賽洛城聯(lián)排0.58000230平50%5300銀湖翡翠聯(lián)排0.861.8萬(wàn)270平100%9000臥龍獨(dú)棟、聯(lián)排0.591.3萬(wàn)250平60%8500產(chǎn)品形象高低高銀湖翡翠銀湖翡翠臥龍別墅臥龍別墅萬(wàn)科高爾夫萬(wàn)科高爾夫沿海賽洛城

21、沿海賽洛城格林春岸格林春岸第一梯隊(duì)別墅：老牌別墅區(qū)，以便利的交通、成熟的社區(qū)、精美的園林、優(yōu)良的景觀為核心賣點(diǎn)，客戶認(rèn)可度高第二梯隊(duì)別墅：新興別墅區(qū)，臥龍別墅以其優(yōu)良的配套（雙地鐵配套）及良好的產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力景觀、性價(jià)比景觀、產(chǎn)品、社區(qū)雙地鐵別墅性價(jià)比品牌、景觀、園林、社區(qū)本項(xiàng)目別墅定位：由于位置較偏，產(chǎn)品密度較高，項(xiàng)目與片區(qū)別墅比競(jìng)爭(zhēng)力較弱，處于第二梯隊(duì)code of this report | 24 copyright centaline group, 2010本項(xiàng)目“聯(lián)排”產(chǎn)品定價(jià)比準(zhǔn)打分本項(xiàng)目本項(xiàng)目南區(qū)別墅南區(qū)別墅萬(wàn)科高爾夫銀湖翡翠臥龍?jiān)睾Ｙ惵宄莗xpxp5p5p1p2p4

22、p3折實(shí)均價(jià)118711187110880108801500013000130008000權(quán)重25%25%20%20%20%15%發(fā)展商品牌5%9 99 910977項(xiàng)目的認(rèn)可度15%8 88 810997交通便利性10%7 77 788108周邊配套（生活、教育、商務(wù)、醫(yī)療等）10%7 77 788109周邊環(huán)境（自然環(huán)境、純粹度等）5%7 77 7101098自然資源5%9 99 9101089社區(qū)配套3%8 88 810999社區(qū)規(guī)劃（社區(qū)環(huán)境）5%8 87 791098園林景觀10%8 810101010107產(chǎn)品品質(zhì)（智能化、選材用料）15%7 77 79997戶型結(jié)構(gòu)9%8 89

23、991098code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 通過(guò)市場(chǎng)比較法組合出本項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)比較法組合出本項(xiàng)目聯(lián)排聯(lián)排按照市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)約為：按照市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)約為：11871元元/平方米平方米均價(jià)比準(zhǔn)前提:項(xiàng)目展示到位達(dá)市場(chǎng)高端別墅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn), 有足夠客戶基礎(chǔ)，無(wú)影響政策出臺(tái).設(shè)本項(xiàng)目設(shè)本項(xiàng)目“聯(lián)排聯(lián)排”均價(jià)為：均價(jià)為：pxp1=折實(shí)均價(jià)權(quán)重本項(xiàng)目得分/該項(xiàng)目得分(p2、p3p7的算法同p1)px=p1+p2+p3+p4+p5+p6+p7本項(xiàng)目“聯(lián)排”產(chǎn)品均價(jià)定位（靜態(tài)比準(zhǔn)，未考慮銷售速度；定位于二類聯(lián)排價(jià)格水平）code of

24、this report | 26 copyright centaline group, 2010北區(qū)別墅的均價(jià)制定：北區(qū)別墅的均價(jià)制定： 因此，北區(qū)別墅定價(jià)需務(wù)實(shí)、謹(jǐn)慎。因此，北區(qū)別墅定價(jià)需務(wù)實(shí)、謹(jǐn)慎。北區(qū)別墅根據(jù)前面的市場(chǎng)權(quán)重價(jià)格分析北區(qū)別墅根據(jù)前面的市場(chǎng)權(quán)重價(jià)格分析結(jié)合目前的市場(chǎng)新政的影響結(jié)合目前的市場(chǎng)新政的影響最終為實(shí)現(xiàn)全年最終為實(shí)現(xiàn)全年4343套的艱巨任務(wù)套的艱巨任務(wù)code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 南區(qū)別墅31套，整體均價(jià)12000元/平方米，別墅銷售從2010年4月至今，12個(gè)月成交10套，成交情況不理

25、想。code of this report | 28 copyright centaline group, 2010南區(qū)別墅銷售分析：南區(qū)已售別墅10套，都是景觀資源好的端頭別墅，成交均價(jià)10886元/平方米。剩余別墅21套（不包括樣板間）。景觀好視野開(kāi)闊戶型好已售房源未售房源景觀差視野差戶型一般售價(jià)10886元/平方米售價(jià)12130元/平方米在逆市環(huán)境下，目前別墅價(jià)格并無(wú)上漲空間，因此，南區(qū)別墅剩余產(chǎn)品價(jià)格是不合理的。素質(zhì)好的產(chǎn)品素質(zhì)差的產(chǎn)品南區(qū)別墅滯銷code of this report | 29 copyright centaline group, 2010南區(qū)別墅價(jià)格調(diào)整：同時(shí)參考北

26、區(qū)別墅950013200元的別墅單價(jià)，為了合理的配合北區(qū)別墅銷售，均衡走貨。南區(qū)剩余素質(zhì)較差產(chǎn)品均價(jià)定位9500元/比較合理。由于目前剩余產(chǎn)品都是素質(zhì)較差的別墅產(chǎn)品，根據(jù)南區(qū)別墅前期銷售素質(zhì)好的產(chǎn)品價(jià)格10880元/進(jìn)行分析,南區(qū)剩余產(chǎn)品比已售產(chǎn)品在素質(zhì)上比較：在景觀上相差1000元/在視野開(kāi)闊度上相差600元/市場(chǎng)上漲空間200元/(結(jié)合目前金銀湖市場(chǎng)今年和去年別墅銷售的上漲幅度）code of this report | 30 copyright centaline group, 2010北區(qū)別墅價(jià)格表形成part 4code of this report | 31 copyright c

27、entaline group, 2010結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的入市背景、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等方面的分析，建議在價(jià)格的制定上采取以下策略：拉大端頭和中間別墅的價(jià)差，以合理的價(jià)差設(shè)置，保證項(xiàng)目整體的均衡銷售。：對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，提高優(yōu)質(zhì)湖景別墅價(jià)格，降低中間資源較差的單位價(jià)格，分流集中在端頭的意向客戶。通過(guò)合理的價(jià)格體系，快速走貨通過(guò)合理的價(jià)格體系，快速走貨價(jià)格表的價(jià)格表的制定標(biāo)準(zhǔn)制定標(biāo)準(zhǔn)code of this report | 32 copyright centaline group, 2010一、每棟別墅戶型差：280平米較260平米多個(gè)庭院，且基本都位于端頭，端頭景觀資源好，戶型優(yōu)于明顯。戶型戶型庭院差價(jià)庭

28、院差價(jià)280平米99.19元260平米0元p11、12、16、19、22、24棟別墅兩端頭p13、15、18、21棟別墅東邊端頭p23、25棟別墅西邊端頭280平米產(chǎn)品code of this report | 33 copyright centaline group, 2010每棟別墅景觀差：根據(jù)不同景觀資源，別墅景觀跳差500-1800500-1800元不等。code of this report | 34 copyright centaline group, 2010三、視野采光不同：11棟4號(hào)別墅和12棟5套別墅被10棟小高層遮擋，采光視野差，價(jià)差減800元13棟1301、1302別墅

29、南面被商業(yè)建筑遮擋，價(jià)差減600元code of this report | 35 copyright centaline group, 2010端頭西南北端頭東-2.00%0.00%2.00%四、朝向差：五、車位配置差：車位配置差（別墅總價(jià)）雙車位150000單車位80000code of this report | 36 copyright centaline group, 2010六、最好別墅單元：棟號(hào)棟號(hào)th25th25th21th21th23th23th25th25房號(hào)250121022302250525032504面積275.27275.33253.55255.35255.35255.35單價(jià)13155.7113155.7113002.15 12811.112689.25 12534.1312534.13總價(jià)36213733579883 3248254324019932005903200590code of this report | 37 copyright centaline group, 2010七、最差別墅單元：棟號(hào)棟號(hào)th11th11th12th12th17th17房號(hào)110512011203120212041701面積286.33286.27253.64253.64251.72257.66單價(jià)9586.39 9586