房地產開發(fā)流程及相關法律實務

1、 房地產開發(fā)流程及法律實務房地產開發(fā)流程及法律實務 房子是如何修成的房子是如何修成的國有土地使用權證國有土地使用權證建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證施工許可證施工許可證商品房銷售許可證商品房銷售許可證買房看五證，哪五證？買房看五證，哪五證？目錄目錄第一節(jié)第一節(jié) 開發(fā)主體制度開發(fā)主體制度第二節(jié)第二節(jié) 項目審批制度項目審批制度第三節(jié)第三節(jié) 項目建設制度項目建設制度第四節(jié)第四節(jié) 項目合法性分析實務項目合法性分析實務第五節(jié)第五節(jié) 總結總結 一、幾種稱呼：一、幾種稱呼：投資商、開發(fā)商、發(fā)展商投資商、開發(fā)商、發(fā)展商第一節(jié) 房地產開發(fā)主體制度二、設立條件注冊資本：建設

2、部規(guī)定、地方規(guī)定人員條件：工程技術人員和財務人員一般條件：股東、資本、章程、住所、名稱特殊條件三、資質制度（一）建設行業(yè)資質制度概述（二）房地產企業(yè)資質等級和審批（三）資質制度法律淵源：城市房地產管理法、城市房地產開發(fā)經營條例、房地產企業(yè)資質管理辦法（五、房地產開發(fā)企業(yè)的特征和組織結構五、房地產開發(fā)企業(yè)的特征和組織結構（一）特征（一）特征1 1、資金密集型企業(yè)、資金密集型企業(yè)2 2、組織型企業(yè)：勘察企業(yè)、設計企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企、組織型企業(yè)：勘察企業(yè)、設計企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、銷售代理企業(yè)、咨詢企業(yè)業(yè)、銷售代理企業(yè)、咨詢企業(yè)（二）組織結構（二）組織結構1 1、前期部、前期部2 2、工程管

3、理部、工程管理部3 3、設計管理部、設計管理部4 4、市場銷售部、市場銷售部5 5、行政財務部、行政財務部第二節(jié)第二節(jié) 房地產開發(fā)審批制度房地產開發(fā)審批制度 房地產項目的準生證房地產項目的準生證一個項目前期經理的職責描述一個項目前期經理的職責描述1 1、具體辦理項目規(guī)劃報批手續(xù)；、具體辦理項目規(guī)劃報批手續(xù)； 2 2、負責辦理項目計劃報批手續(xù)；、負責辦理項目計劃報批手續(xù)； 3 3、負責辦理土地報批手續(xù)；、負責辦理土地報批手續(xù)； 4 4、負責辦理市政報批手續(xù)；、負責辦理市政報批手續(xù)；5 5、負責與人防、消防、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、教育、商業(yè)、園林、交通、節(jié)水、負責與人防、消防、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、教育、商業(yè)、園林、

4、交通、節(jié)水國家安全、文物、軍隊、防疫等部門的協(xié)調國家安全、文物、軍隊、防疫等部門的協(xié)調, ,并辦理相關手續(xù)；并辦理相關手續(xù)； 6 6、與測繪勘探部門聯(lián)系辦理與設計圖紙有關的建筑初勘測繪工作；、與測繪勘探部門聯(lián)系辦理與設計圖紙有關的建筑初勘測繪工作； 7 7、負責項目地名的申報，并取得有關批復；、負責項目地名的申報，并取得有關批復； 8 8、負責辦理項目開工審批；、負責辦理項目開工審批； 9 9、負責辦理預售許可證、工程驗收手續(xù)、土地證、房產證等手續(xù)；、負責辦理預售許可證、工程驗收手續(xù)、土地證、房產證等手續(xù)； 1010、負責配合征地拆遷工作的組織與協(xié)調。、負責配合征地拆遷工作的組織與協(xié)調。 任職

5、資格任職資格1.1.?？埔陨蠈W歷，專科以上學歷，3 3年以上大型房地產項目前期開發(fā)工作經驗；年以上大型房地產項目前期開發(fā)工作經驗； 2.2.熟知房地產開發(fā)的相關政策、開發(fā)流程、及報審、報建各項熟知房地產開發(fā)的相關政策、開發(fā)流程、及報審、報建各項手續(xù)的審批程序；手續(xù)的審批程序； 3.3.與相關政府部門有良好的人脈關系；與相關政府部門有良好的人脈關系； 4.4.具有較強的人際溝通能力和文字功底，良好的職業(yè)道德。具有較強的人際溝通能力和文字功底，良好的職業(yè)道德。目錄目錄一、概述一、概述二、項目立項制度二、項目立項制度三、項目規(guī)劃制度三、項目規(guī)劃制度四、項目土地制度四、項目土地制度五、項目建設制度五、

6、項目建設制度一、概述一、概述（一）含義（一）含義 按國家規(guī)定的工程投資項目核準和備案要求，建設單按國家規(guī)定的工程投資項目核準和備案要求，建設單位就各階段的工作向主管部門的報批和批準手續(xù)。位就各階段的工作向主管部門的報批和批準手續(xù)。（二）特征（二）特征1 1、涉及部門多、涉及部門多2 2、靈活性強、靈活性強（三）流程（三）流程（四）法律淵源（四）法律淵源 關于基本建設程序的若干規(guī)定關于基本建設程序的若干規(guī)定（國家計委等（國家計委等19781978年年4 4月月2222日）日） 國家計委關于重申嚴格執(zhí)行基本建設程序和審批規(guī)定的通知國家計委關于重申嚴格執(zhí)行基本建設程序和審批規(guī)定的通知二、項目立項管理

7、制度二、項目立項管理制度（一）含義（一）含義 建設項目已經獲得政府投資計劃主管機關的行政許可，建設項目已經獲得政府投資計劃主管機關的行政許可，可以進入項目實施階段?？梢赃M入項目實施階段。（二）管理方式（二）管理方式1 1、政府投資：審批制、政府投資：審批制2 2、企業(yè)投資、企業(yè)投資備案制：非核準制或審批制的一般項目備案制：非核準制或審批制的一般項目核準制：重大項目和限制類項目，由核準制：重大項目和限制類項目，由政府核準的投資項政府核準的投資項 目目錄目目錄界定界定審批制：企業(yè)使用政府補助、轉貸、貼息投資建設的項目，審批制：企業(yè)使用政府補助、轉貸、貼息投資建設的項目，政府只審批資金申請報告。政府

8、只審批資金申請報告。（三）特點（三）特點1 1、政策性強、政策性強2 2、干預性強、干預性強（四）法律淵源：（四）法律淵源：國務院關于投資體制改革的決定國務院關于投資體制改革的決定企業(yè)投資項目核準暫行辦法企業(yè)投資項目核準暫行辦法中央預算內投資補助和貼息項目管理暫行辦法中央預算內投資補助和貼息項目管理暫行辦法外商投資項目核準暫行管理辦法外商投資項目核準暫行管理辦法境外投資項目核準暫行管理辦法境外投資項目核準暫行管理辦法溫家寶主持國務院常務會議要求暫停審批核電項目溫家寶主持國務院常務會議要求暫停審批核電項目 （四）嚴格審批新上核電項目。抓緊編制核安全規(guī)劃，調整完善核電發(fā)（四）嚴格審批新上核電項目。

9、抓緊編制核安全規(guī)劃，調整完善核電發(fā)展中長期規(guī)劃，核安全規(guī)劃批準前，暫停審批核電項目包括開展前期工作的展中長期規(guī)劃，核安全規(guī)劃批準前，暫停審批核電項目包括開展前期工作的項目。項目。（五）文書：項目建議書、可行性研究報告、開工計劃。（五）文書：項目建議書、可行性研究報告、開工計劃。（六）主管部門：投資行政主管部門，一般為發(fā)改委（六）主管部門：投資行政主管部門，一般為發(fā)改委（七）土地供應方式改革對房地產項目立項制度的影響（七）土地供應方式改革對房地產項目立項制度的影響三、項目規(guī)劃管理制度三、項目規(guī)劃管理制度（一）含義（一）含義 為了實現一定時期內社會的經濟和社會發(fā)展目標，確定城鄉(xiāng)性質、規(guī)模為了實現一

10、定時期內社會的經濟和社會發(fā)展目標，確定城鄉(xiāng)性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城鄉(xiāng)土地，協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局和各項建設所作的綜合和發(fā)展方向，合理利用城鄉(xiāng)土地，協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局和各項建設所作的綜合部署和具體安排。部署和具體安排。（二）法律淵源（二）法律淵源基本法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法基本法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法其他法律：其他法律：（三）規(guī)劃控制要素（三）規(guī)劃控制要素建筑用途建筑用途建筑形式建筑形式位置關系位置關系建筑密度建筑密度建筑高度建筑高度容積率容積率綠化率綠化率教育配套教育配套停車位停車位（四）文書（四）文書規(guī)劃要點規(guī)劃要點選址定點選址定點規(guī)劃意見書規(guī)劃意見書建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建

11、設工程規(guī)劃許可證 （五）主管部門（五）主管部門1 1、綜合性規(guī)劃部門：規(guī)劃行政主管部門、綜合性規(guī)劃部門：規(guī)劃行政主管部門2 2、專業(yè)性規(guī)劃部門：人防、公安交通、園林、教育、消防、專業(yè)性規(guī)劃部門：人防、公安交通、園林、教育、消防、市政等行政主管部門。市政等行政主管部門。（六）規(guī)劃知識五線（六）規(guī)劃知識五線1 1、城市紅線：城市道路兩側邊界控制線。、城市紅線：城市道路兩側邊界控制線。2 2、城市綠線：城市綠地范圍的邊界控制線。、城市綠線：城市綠地范圍的邊界控制線。3 3、城市紫線：歷史文化建設的邊界控制線。、城市紫線：歷史文化建設的邊界控制線。4 4、城市藍線：現有城市水體規(guī)劃水期邊界控制線。、城

12、市藍線：現有城市水體規(guī)劃水期邊界控制線。5 5、城市黃線：城市基礎設施用地的控制界線。、城市黃線：城市基礎設施用地的控制界線。（一）文書：建設用地預審（一）文書：建設用地預審（二）主管部門：土地行政主管部門（二）主管部門：土地行政主管部門四、土地管理制度（一）文書：工程招投標、施工許可證。（一）文書：工程招投標、施工許可證。（二）主管部門：建設行政主管部門（二）主管部門：建設行政主管部門五、工程報建制度電力建設項目的前期手續(xù)？電力建設項目的前期手續(xù)？第三節(jié)第三節(jié) 項目建設制度項目建設制度一、建設環(huán)節(jié)：勘查、設計、施工、監(jiān)理一、建設環(huán)節(jié)：勘查、設計、施工、監(jiān)理二、政府管理：質量監(jiān)管、招投標管理、

13、資質管理制度二、政府管理：質量監(jiān)管、招投標管理、資質管理制度“ “帝湖東王府帝湖東王府”項目建設的違法事實項目建設的違法事實 未經規(guī)劃許可擅自開工建設；未經規(guī)劃許可擅自開工建設； 擅自改變土地用途；擅自改變土地用途； 未取得施工許可證擅自施工；未取得施工許可證擅自施工； 未依法進行招標；未依法進行招標； 未進行工程質量監(jiān)督等等。未進行工程質量監(jiān)督等等。 特別是特別是2 2號、號、5 5號兩棟高層建筑分別占壓金水河規(guī)劃河道控號兩棟高層建筑分別占壓金水河規(guī)劃河道控制線制線3.053.05米、米、10.3810.38米，嚴重違反了米，嚴重違反了城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法、河河南省城市規(guī)劃法實施辦法南省城市

14、規(guī)劃法實施辦法、鄭州市違反城市規(guī)劃鄭州市違反城市規(guī)劃建設工程查處條例建設工程查處條例等法律法規(guī)，直接嚴重影響金水河進等法律法規(guī)，直接嚴重影響金水河進排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產開發(fā)項目的合法性分析實務房地產開發(fā)項目的合法性分析實務一、立項問題一、立項問題二、規(guī)劃問題二、規(guī)劃問題三、土地問題三、土地問題四、施工問題四、施工問題（一）因素：產業(yè)政策、宏觀調控（一）因素：產業(yè)政策、宏觀調控（二）案例：新豐電廠、鐵本事件、姜莊湖二期（二）案例：新豐電廠、鐵本事件、姜莊湖二期（三）影響：別墅項目、高爾夫項目（三）影響：別墅項目

15、、高爾夫項目一、立項問題鐵本事件鐵本事件項目概況項目概況 江蘇鐵本鋼鐵有限公司自江蘇鐵本鋼鐵有限公司自20022002年初籌劃在常州市新北年初籌劃在常州市新北區(qū)魏村鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江揚中市西來橋鎮(zhèn)建設新的大型鋼鐵聯(lián)合項區(qū)魏村鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江揚中市西來橋鎮(zhèn)建設新的大型鋼鐵聯(lián)合項目。該項目設計能力目。該項目設計能力840840萬噸萬噸, ,概算總投資概算總投資105.9105.9億元人民億元人民幣幣,2003,2003年年6 6月進入現場施工月進入現場施工,2004,2004年年3 3月江蘇省政府責令全月江蘇省政府責令全面停工。面停工。違法事實違法事實 立項立項 為實施該項目為實施該項目, ,鐵本公司法人代表戴國芳

16、先后成立鐵本公司法人代表戴國芳先后成立7 7家家合資合資( (獨資獨資) )公司公司, ,把項目把項目化整為零化整為零, ,拆分為拆分為2222個項目向有關個項目向有關部門報批。部門報批。20022002年年9 9月至月至20032003年年1111月月, ,常州國家高新技術產常州國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管委會、江蘇省發(fā)展計劃委員會、揚中市發(fā)展計業(yè)開發(fā)區(qū)管委會、江蘇省發(fā)展計劃委員會、揚中市發(fā)展計劃與經濟貿易局先后越權、違規(guī)、拆項審批了鐵本合資公劃與經濟貿易局先后越權、違規(guī)、拆項審批了鐵本合資公司的建設項目。司的建設項目。環(huán)評環(huán)評 鐵本公司未取得環(huán)保部門批復環(huán)境影響評價報告書即鐵本公司未取得環(huán)保部

17、門批復環(huán)境影響評價報告書即開工建設開工建設, ,嚴重違反了國家環(huán)境保護法、環(huán)境影響評價法的嚴重違反了國家環(huán)境保護法、環(huán)境影響評價法的有關規(guī)定。有關規(guī)定。土地土地 20032003年以來年以來, ,常州高新區(qū)管委會、揚中市政府在未依常州高新區(qū)管委會、揚中市政府在未依法辦理用地審批手續(xù)的情況下非法批準鐵本公司征用、占法辦理用地審批手續(xù)的情況下非法批準鐵本公司征用、占用土地用土地, ,并違規(guī)組織實施征地拆遷并違規(guī)組織實施征地拆遷, ,導致鐵本公司違法占用導致鐵本公司違法占用土地土地65416541畝畝( (其中耕地其中耕地45854585畝畝, ,含基本農田含基本農田12001200畝畝) )已無法

18、復已無法復墾墾, ,造成大量耕地被毀。造成大量耕地被毀。20032003年年1212月月, ,江蘇省國土廳違規(guī)批江蘇省國土廳違規(guī)批準了常州市涉及鐵本公司的準了常州市涉及鐵本公司的1414個批次的土地個批次的土地59885988畝畝, ,致使鐵致使鐵本公司項目部分非法占地合法化。本公司項目部分非法占地合法化。 內蒙古新豐電廠建設規(guī)模為臺萬千瓦燃煤機組，內蒙古新豐電廠建設規(guī)模為臺萬千瓦燃煤機組，工程總投資億元，年月違規(guī)開工建工程總投資億元，年月違規(guī)開工建設，年月日因搶進度、違規(guī)施工造成汽輪機設，年月日因搶進度、違規(guī)施工造成汽輪機主廠房球型網架坍塌，導致人死亡，人受傷。現已查主廠房球型網架坍塌，導致

19、人死亡，人受傷?，F已查明，該項目在建設過程中，當地政府有關部門和企業(yè)存在明，該項目在建設過程中，當地政府有關部門和企業(yè)存在越權審批、違規(guī)批準征地、虛假申報、突擊建設、違反招越權審批、違規(guī)批準征地、虛假申報、突擊建設、違反招投標程序等嚴重問題，投標程序等嚴重問題，尤其是在國家有關部門將其確定為尤其是在國家有關部門將其確定為違規(guī)項目、明令停工后，電站建設施工仍未得到制止，是違規(guī)項目、明令停工后，電站建設施工仍未得到制止，是一起典型的漠視法紀、頂風違規(guī)并造成嚴重后果、影響極一起典型的漠視法紀、頂風違規(guī)并造成嚴重后果、影響極壞的事件。壞的事件。 （一）因素：城市規(guī)劃（一）因素：城市規(guī)劃（二）案例（二）

20、案例 住邦住邦20002000、十三陵項目、清緣里案、湖北統(tǒng)計局樓、十三陵項目、清緣里案、湖北統(tǒng)計局樓、盤古大觀空中四合院盤古大觀空中四合院二、規(guī)劃問題（三）后果嚴重違反規(guī)劃一般違反規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第六十四條未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建第六十四條未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工

21、程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。建設工程造價百分之十以下的罰款。（一）土地性質：集體土地（一）土地性質：集體土地案例：天涯名流、王府家庭農場案例：天涯名流、王府家庭農場（二）土地用途（二）土地用途房地用途不一致房地用途不一致三、土地問題（一）因素（一）因素 施工許可證、招投標程序、工程事故、工程質量施工許可證、招投標程序、工程事故、工程質量（二）影響：停工（二）影響：停工四

22、、施工問題第五節(jié)第五節(jié) 一些總結一些總結一、對于房地產開發(fā)審批制度的理解一、對于房地產開發(fā)審批制度的理解（一）性質：（一）性質：（二）必要性（二）必要性（三）問題：不確定性、不穩(wěn)定性（三）問題：不確定性、不穩(wěn)定性二、實務中應注意的問題二、實務中應注意的問題（一）房地產開發(fā)投資（一）房地產開發(fā)投資（二）房地產交易（二）房地產交易三、案例分析三、案例分析1 1、未批項目、未批項目 鞍山戲水項目、十三陵水庫相鄰項目鞍山戲水項目、十三陵水庫相鄰項目2 2、拆除項目、拆除項目 王府農場、天涯名流別墅、鄭州帝湖東王府、鐵本鋼廠、王府農場、天涯名流別墅、鄭州帝湖東王府、鐵本鋼廠、新豐電廠新豐電廠3 3、爛尾項目、爛尾項目 中宇大廈中宇大廈4 4、處罰項目、處罰項目 龍城花園、住邦龍城花園、住邦20002000、盤古大觀空中四合院、盤古大觀空中四合院實訓二（法律意見書）實訓二（法律意見書） 三河古鎮(zhèn)，古名鵲渚、鵲尾（渚）、鵲岸，是江南四大古鎮(zhèn)之一，國家三河古鎮(zhèn)，古名鵲渚、鵲尾（渚）、鵲岸，是江南四大古鎮(zhèn)之一，國家AAAAAAAAAA級旅級旅游景區(qū)。位于安徽省合肥市肥西縣南端，地處肥西、廬江、舒城三縣交界處。現某企業(yè)游景區(qū)。位于安徽省合肥市肥西縣