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文檔簡介
1、市風景(一期)成本 指 標控 制指 導書(第一版)OO四年七月五日按照中山市標桿房地產(chǎn)有限公司 3年經(jīng)營規(guī)劃和利潤計劃,為了加 大指導設(shè)計及前期成本控制的力度,結(jié)合市場現(xiàn)狀,根據(jù)規(guī)劃設(shè)計及現(xiàn) 場實際調(diào)整并編制了城市風景一期成本指標控制指導書,便于對各項 工作的成本控制及指導?,F(xiàn)對一期成本指標予以發(fā)布,請相關(guān)部門遵照 執(zhí)行。簽發(fā)人:發(fā)布日期:2004年7月5日責任部門負責人簽字:成本管理部:財務部:項目經(jīng)理部:營銷部萬創(chuàng):目錄一、項目概況 31、一期總規(guī)劃指標 3二、地價成本控制 41、責任部門一一項目開發(fā)部 42、現(xiàn)狀及控制要點 4三、營銷費用控制 41、責任部門_銷售經(jīng)營部 42、目標 4四
2、、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費用等成本控制一一財務部 41、成本控制目標: 4五、建安成本控制 51、責任部門一一項目經(jīng)理部 52、責任部門一一成本管理部 53、責任部門一萬創(chuàng):64、目標成本及控制要點: 75、具體控制指標 1.1六、其他相關(guān)事項 11七、建安造價指標分析表 12一、項目概況1、一期總規(guī)劃指標占地面積:58067.21m2 (其中:建筑用地 56043.38m2,代征地2023.83m2)容積率:1.023總建筑面積62911m2住宅:53643m2(不含不計建筑面積的多層陽光房 391m2,小高層陽光房305m2, 過道騎樓、商鋪后倉儲部分450m2、架空層庭院355m2)、
3、分散商業(yè)1353m2、餐 飲2319m2、人防地下室4280m2、餐飲地下室1316m2。銷售面積:57315m2 (住宅53643m2、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319m2)層數(shù):住宅3-9層 戶數(shù):487套車位:444個 (其中:室外289個,小高層地下室109個、餐飲地下室46個)入伙日期:2005年4月二、地價成本控制1、責任部門一一財務部2、現(xiàn)狀及控制要點按照已經(jīng)簽署的土地合作等協(xié)議,城市風景土地證面積占地為342824平米(已扣除南海漁村占地),實際使用面積為333183平米約499.77畝,地價為19991 萬元,市政配套費為3353萬元,合計23344萬元,為截止2004 年
4、4月底已支付14282萬元占61.18%。整個小區(qū)的容積率為1.5,平均樓面 地價為501元/褶。一期占地面積為 58067.21 m2,建筑面積為62911 m2,容 積率為1.023,從一期售價相對較低,以及品牌樹立考慮,一期地價按508.99 元/m2進行分攤。三、營銷費用控制1、責任部門一一銷售經(jīng)營部2、目標一一考慮城市風景一期以及中山市場的現(xiàn)實情況,具體控制指標為:1300萬,此項費用不包括人工,具體費用明細見營銷費用成本指導書。e營俏成本指導書(第魄)&C四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費用等成本控制一一財務部1、成本控制目標:負責核算及進行合理分配;吃透政策,合理降低物業(yè)基金成本;督
5、促銷售部加快房款回籠,加強付款計劃性,以減少利息支出;通過公司范圍內(nèi)的目標費用管理,合理降低費用支出。五、建安成本控制1、責任部門項目經(jīng)理部項目部總經(jīng)理對項目建造成本的控制承擔直接領(lǐng)導責任。項目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責:按照成本費用控制管理要點和目標, 遵照目標成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務活動;根據(jù)成本部定期發(fā)布總成本動態(tài)變化的情況, 并對動態(tài)變化有權(quán)進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調(diào)和對合理化建議的提出及調(diào)整,但必須控制在總控制目標內(nèi)。對施工現(xiàn)場、 設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務,在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責,并對其成本費用失控承擔直接和主要責任;主動報告業(yè)務活動情況,公
6、布細節(jié),提高透明度;配合并接受成本管理部按章行使的指導與監(jiān)控工作;根據(jù)總部招標管理規(guī)范組織招標工作;整理并更新合格承建商及供貨商名錄, 確保每次邀請的投標單位均有能力承擔我司的工程;制訂 材料設(shè)備供貨計劃 、 招投標工作計劃 ,并及時發(fā)送到相關(guān)配合部門。對基礎(chǔ)、設(shè)備等重要方案進行技術(shù)審核,確保方案的合理性及經(jīng)濟性;2、責任部門成本管理部成本管理部的成本控制基本職責:對總成本進行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況,并對動態(tài)變化有權(quán)進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調(diào)和對合理化建議的提出及調(diào)整, 但必須控制在總控制目標內(nèi)。各項招標工程的標底工程量編制及配合招標工作;對非招標工程的合同造價進行預算的編制或?qū)彾ǎ?/p>
7、配合項目部的各類工程方面方案的成本比較按月及按階段動態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況;合理安排預算結(jié)算人員的具體專職工作,保證預算結(jié)算工作的及時完成;參與審核各類工程合同及招投標文件 ;按照公司有關(guān)規(guī)范,參加招投標定標工作;完成每月設(shè)計變更及簽證的結(jié)算;及時反映項目成本舉措,匯總、比較各項目成本管理舉措,推廣先進經(jīng)驗根據(jù)實際工程進度審核各分部分項工程進度款竣工項目成本的全面分析預結(jié)算、動態(tài)成本控制目前,預結(jié)算采用對外委托的方式,重點要做好預算、結(jié)算的審查控制工作。成本部制定了各項控制表格,以便審查控制。成本部正在建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫,便于對比分析控制,提高對咨詢公司的控制力度。實行變更簽證月結(jié)制度,按時完
8、成各項工程結(jié)算。做好各項招標的成本分析比較。專業(yè)工程師力所能及地協(xié)助完成零星工程的工程量計算,造價人員復核、套價。3、責任部門 萬創(chuàng):萬創(chuàng)的成本控制基本職責:加強設(shè)計計劃管理,保證招標及施工所需時間;嚴格控制設(shè)計費用,不可超成本指標;按照成本指標及公司相關(guān)成本管理規(guī)范組織樣板房、會所、售樓處裝飾工程設(shè)計及招標;按照總部規(guī)范及公司規(guī)范做好裝飾工程變更及簽證工作,必須保證在成本控制指標內(nèi)。按照成本指標組織園建及綠化設(shè)計,以及細化設(shè)計,確保低于成本指標。4、目標成本及控制要點:設(shè)計管理:定期跟蹤設(shè)計,做好圖紙細化,減少現(xiàn)場修改。A. 優(yōu)化設(shè)計方案,直接降低建安成本提倡設(shè)計招標, 實行限額設(shè)計, 力求
9、將使含鋼量、 砼含量做到更省, 更合理。對基礎(chǔ)工程(包含承臺) ,應在考慮現(xiàn)場實際的情況下,盡量優(yōu)化設(shè)計方案。對于結(jié)構(gòu)部分鋼筋,可采用三級鋼筋替代二級鋼筋,有利于降低鋼筋含量。嚴格按照公司統(tǒng)一構(gòu)造做法進行設(shè)計與施工。在沒有特殊要求的內(nèi)墻面,盡量采用混合砂漿替代水泥砂漿,既有利于控制墻面開裂,也有效的降低了成本。雨水管盡量設(shè)在陽臺外面,既增加美觀,也減少陽臺滲水的幾率。設(shè)計盡量考慮得更詳細、更明確、更經(jīng)濟適用。如:能采用塑料套管就不會用鋼管;能用輕型砼水泥管就不用重型管等。加強專業(yè)設(shè)計招標及施工圖的審查,減少現(xiàn)場設(shè)計修改變更。各種管網(wǎng)的設(shè)計考慮沖突的問題,在圖紙會審時加大審核力度,避免部分出現(xiàn)不
10、少管道與管道之間的沖突。環(huán)境園建及樣板房的施工選擇,必須按公司規(guī)范執(zhí)行,選材、定價及選施工方時應進行多方對比及合理招投標。環(huán)境園建及樣板房部分的設(shè)計與實際施工情況變化太大,成本較難控制,結(jié) 算比預算高一倍。設(shè)計階段控制中重點把握,盡可能一次到位,對園建、樣板房等的成本控制,一定要做好前期預測、分析,做好各項功能的比較,以 滿足客戶需各項功能的比較及需要的“必要功能” 。在適當?shù)牟课?,增加一些新穎的功能,也可吸引客戶。工程管理:A. 避免工程質(zhì)量問題為避免發(fā)生出現(xiàn)過的工程質(zhì)量問題,特別需要注意公司內(nèi)部網(wǎng)上的工程案例庫以及常規(guī)問題。加強總包、分包單位的現(xiàn)場管理,對部分分包工程,如鋁合金門窗、木門、
11、陽臺欄板等的成品保護意識不夠,提高各單位的成品保護意識。加強圖紙審查,發(fā)現(xiàn)錯漏,及時向設(shè)計院反饋,避免后期處理造成費用的增加。加強現(xiàn)場工程管理,特別注意對隱蔽工程的驗收,避免施工單位偷工減料。外墻采用灰砂磚或紅磚砌體,減少外墻滲水的可能,還要特別注意對門窗部位的防水處理。衛(wèi)生間在做防水層施工前,先做灌水實驗。廚衛(wèi)間、屋面等根部易滲水處設(shè)置一次性澆灌返梁,不留施工縫,提高防水的效果。坡屋頂老虎窗砼一次澆筑改為二次澆筑,減少滲漏,避免投訴。甲方分包工程及采購較多,加大總包及甲方的管理。對指定品牌范圍內(nèi)的材料的跟蹤力度不夠,導致有個別材料不在指定品牌范圍內(nèi)。B. 材料設(shè)備的訂貨及限價a) 總體情況盡
12、快提供集團集中采購范圍的涂料、潔具、發(fā)電機、電梯等的材料設(shè)備詳細計劃(包括型號、數(shù)量及到貨期等) ,便于集中采購。做好區(qū)域采購和集團聯(lián)合采購的材料、設(shè)備計劃,提早做好招標,盡量找到更便宜的廠家。項目經(jīng)理部必須按期提交成本部及預算組一份材料設(shè)備采購及限價時間計劃,并得到主體單位的共同認可。因鋼筋、水泥、砼價格波動較大,為減少風險,采用按投標期公布信息價與施工期平均公布信息價的差額進行調(diào)整。設(shè)計圖紙與工程方案(包括分包及園建工程)是預結(jié)算工作質(zhì)量和效率的源頭,專業(yè)部門應當充分重視并進一步改進。b) 、工程招標嚴格按照集團及公司規(guī)范要求進行材料、 設(shè)備、 工程的程序進行招標定價。在條件允許的情況下,
13、樁基工程、主體建筑及安裝工程盡量采用工程量清單綜合單價招標的方式,這樣會使工程的建安成本完全接近市場價,避免定額的不合理性。樣板房、銷售大廳、住戶大堂、裙樓外墻等裝修分包工程,以及園建、綠化、室外管溝等工程采用圖紙范圍內(nèi)綜合單價招標包干的形式進行招標,并列明主材的價格。對零星小型工程項目,由項目部按照公司的零星小型工程規(guī)范執(zhí)行。對于分包工程中比較專業(yè)化的項目,盡量進行綜合單價分析,以便掌握部 分組件的市場價格。如高低壓柜、三箱、鋁合金門窗、木門、陽臺欄板、幕墻等。對這部分設(shè)備及工程,必須要求設(shè)計及項目部提供詳細的技術(shù)要 求,避免出現(xiàn)招標后修改設(shè)計方案。對于一個立面或一個部位的工程,最好進行一次
14、招標,不要進行分開招標,以免投標單位為了進場,先占住位置,以后工程緊急,指定這家單位做其他的增加工程。會會出現(xiàn)審價困難,也會出現(xiàn)低價中標,高價結(jié)算的情況。c)材料、設(shè)備、工程分類按甲方實時限價:實時限價:是指由甲方根據(jù)選定的樣板、品牌及市場情況,在施工過程中根據(jù)實際需要進行實時限價,限價中應注明限價材料價格所包含的范圍。主要材料其他可采用以往項目的材料價石材及磨邊費可在成本管理部材料價信息庫 中查尋或市場尋價的方式確定集團戰(zhàn)略采購(甲供)材料、設(shè)備、工程外墻劈歷磚、內(nèi)外墻涂料、潔具及潔具配件、發(fā)電機組、電梯、開關(guān)插座、電線管、 戶內(nèi)配電箱、室內(nèi)外排水管區(qū)域采購材料、設(shè)備、工程進戶門安裝工程、鋼屋瓦、雨水檐溝工程、分格條、變壓器、環(huán)網(wǎng)柜、室外燈具、室內(nèi)暗埋給水管(PPR管)、保安對講、居家報警工程、草地噴灌系統(tǒng)工程、聯(lián)合采購材料、設(shè)備、工程陽臺欄桿工程、樓梯扶手工程、樓梯間墻地磚、設(shè)備間和公用間墻地磚、鋁合金沖孔 板百葉工程、窗護欄、玻璃雨蓬、院門、信奶箱、裝配式花槽、室內(nèi)燈具、公司自行采購材料、設(shè)備、工程鋁合金門窗工程、單元門、門牌門號、小區(qū)圍墻工程、高低壓配電房安裝工程、發(fā)電 機組安裝及降噪工程、室外弱電管網(wǎng)工程、變頻供水安裝工程、消防工程(包括發(fā)電 機房CO2工程)、游泳池及水景設(shè)
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