太原商業(yè)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、調(diào)研報(bào)告、調(diào)研目的通過(guò)對(duì)太原市晉陽(yáng)街以北、南中環(huán)街以南、塢城路以東、太榆路以西的區(qū)域 進(jìn)行調(diào)研，主要圍繞南中環(huán)街、晉陽(yáng)街商鋪?lái)?xiàng)目的面積、租售價(jià)、業(yè)態(tài)等情況對(duì) 該區(qū)域進(jìn)行了調(diào)研分析。旨在為和泰項(xiàng)目定位策劃提供依據(jù)。二、調(diào)研對(duì)象和調(diào)研方法（一）調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研對(duì)象是太原市南中環(huán)街、 晉陽(yáng)街區(qū)域街巷的商鋪?lái)?xiàng)目。包括樓盤項(xiàng) 目的底商、南中環(huán)及晉陽(yáng)街臨街商鋪。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，共調(diào)研了 8個(gè)項(xiàng)目。本報(bào) 告主要針對(duì)5個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行分析。（二）調(diào)研方法本次調(diào)研采用抽樣調(diào)查法，調(diào)研過(guò)程中運(yùn)用實(shí)地觀察、電話詢問(wèn)及兩者結(jié)合 的方法完成。三、調(diào)研結(jié)果（一）山西大學(xué)蘊(yùn)華莊高層住宅小區(qū)1、基本情況小區(qū)位于山西大學(xué)教學(xué)區(qū)東南

2、部，南與財(cái)經(jīng)大學(xué)隔河相望。由山西大學(xué)職工集資興建。現(xiàn)有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬(wàn)卅，其中，車庫(kù)8800m2, 一二層商鋪8900川、住宅8萬(wàn)川。小區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分布較少，有生鮮便利店、 汽車美容。其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開(kāi)始對(duì)外租售。據(jù)了解，商鋪由山西大學(xué) 資產(chǎn)管理處管理。2、商鋪類型：底商3、租售價(jià)格：商鋪售價(jià)10000元/ m起價(jià)生鮮便利店汽車美容店7（二）大院1、基本情況項(xiàng)目由山西新錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，小區(qū)總建面 21萬(wàn)卅。大院公寓部分戶型面積區(qū) 間125240卅，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院

3、墅戶型面積 區(qū)間400 590川。入住率為30%小區(qū)內(nèi)有幼兒園。商鋪面積在 300川左右。2、商鋪類型：底商3、租售價(jià)：平均年租金1000-1100元/ m2（290 m年租金 30萬(wàn)元，330 340 m年租金 40萬(wàn)元）（三）學(xué)府雅苑1、基本情況小區(qū)位于太榆路與南中環(huán)街交叉口， 大院的北面。與大院相同，開(kāi)發(fā)商都是 山西新錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。目前，小區(qū)入住 率為95%兩層商鋪，入住率達(dá)2/3。其中，商鋪的面積為180 m、260 m,地 下室70 m。據(jù)了解，商鋪經(jīng)營(yíng)汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構(gòu)成：一 方面大院、學(xué)府雅苑、東怡花園三個(gè)項(xiàng)目的入口都

4、經(jīng)過(guò)此處， 入住的業(yè)主構(gòu)成客 流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業(yè)帶來(lái)一部分客戶。2、商鋪類型：底商 3、商鋪業(yè)態(tài)：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共 3家；煙酒店、企業(yè)、汽車美容。4、租售價(jià)：平均年租金為 250280元/ m20（260怦的兩層商鋪，租金 65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180怦，租金50000元/年起價(jià)。）小區(qū)位于財(cái)大南校晉陽(yáng)街17號(hào)，共8棟樓，入住率達(dá)20%據(jù)了解，業(yè)主 都屬咼端客戶。兩層商鋪共25戶，面積平均300卅。未開(kāi)始對(duì)外租售。（五）華洋城市公寓（新界）項(xiàng)目位于塢城路和晉陽(yáng)街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64譏 70

5、譏132譏 起價(jià)5700元/譏 商鋪已售 完。商鋪面積約為300 m20據(jù)了解，高層住宅客戶群一部分是針對(duì)山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)生。（六）晉陽(yáng)街臨街商鋪晉陽(yáng)街商鋪面積約15 m2，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/川。（15 怦，年租金16000元一24000元）。據(jù)了解，晉陽(yáng)街以北的商鋪一般不允許進(jìn)入餐飲業(yè)，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店 等。調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)與商戶溝通，了解到晉陽(yáng)街客流量較大但購(gòu)買力不強(qiáng)。四、調(diào)研結(jié)論（一）基本結(jié)論1、所調(diào)研的8個(gè)樓盤項(xiàng)目，在營(yíng)銷推廣方面都引用新南站概念。2、晉陽(yáng)街周邊客流量相對(duì)較大，但購(gòu)買不不強(qiáng)。（二）戶型面積1、 南中環(huán)街、晉陽(yáng)街臨街商鋪多為兩層商鋪，且面積在200-300 m22、晉陽(yáng)街門面房商鋪面積均在15 m?左右。（三）業(yè)態(tài)分布晉陽(yáng)街商鋪主要以毛料、服裝類；餐飲類居多。（四）租價(jià)1、晉陽(yáng)街門面房：平均年租金為 1000-1600元/ m2、南中環(huán)街樓盤底商：平均年租金 1000-1100元/ m2（四）與和泰項(xiàng)目的關(guān)系和泰周邊區(qū)域多數(shù)居民收入水平不高， 消費(fèi)能力不足。 建議和泰花園主要針 對(duì)本項(xiàng)目和國(guó)瑞晉瑞苑