某商業(yè)經(jīng)營管理公司運營方案_課件

1、某某新天地成立的意義提升某某公司商業(yè)項目的后期運營和管理提升某某公司商業(yè)項目的后期運營和管理促進和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā)促進和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā) 經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務服務為核心定位， 輔以商業(yè)咨詢和適度適度的商業(yè)管理。定位說明 而對于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經(jīng)營者和投資者手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經(jīng)營權。 因此，通達新天地商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務商業(yè)服務 商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。 例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)

2、態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。 究其根本原因是：產(chǎn)權產(chǎn)權+ +經(jīng)營權經(jīng)營權的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權的高度集中經(jīng)營權的高度集中經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略 通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團公司商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領域內(nèi)努力探索成功的，可復制的模式。短期目標短期目標 圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售工作。實現(xiàn)項目一期成功銷售。 經(jīng)營范圍 主營主營： 商業(yè)經(jīng)營管理服務、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項目策

3、劃、商業(yè)企業(yè)開店指導、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設計、制作、發(fā)布等。兼營：兼營： 糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等招商職能1 1、一期一階段開業(yè)后的補位招商（包括項目業(yè)主、一期一階段開業(yè)后的補位招商（包括項目業(yè)主的商鋪轉讓、經(jīng)營者的轉租等）；的商鋪轉讓、經(jīng)營者的轉租等）；2 2、商家的儲備工作；、商家的儲備工作；3 3、不同業(yè)態(tài)商家的合理布局及引導；、不同業(yè)態(tài)商家的合理布局及引導；4 4、招商政策的進一步調(diào)整與細化。、招商政策

4、的進一步調(diào)整與細化。銷售職能1、加強行業(yè)、產(chǎn)業(yè)特性分析，引入“領頭商家”帶動群體銷售；2、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備 實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導入產(chǎn)業(yè)鏈上下游“追隨者”；3、協(xié)助入駐商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育項目所處區(qū)域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；4、項目區(qū)域內(nèi)市場細分和空白的捕捉，輔助和引導商家調(diào)整 經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；管理職能 運營管理運營管理 1 1、經(jīng)營行為管理經(jīng)營行為管理2 2、消費行為管理消費行為管理1 1、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：商戶檔案管理；建立評估體系，對商戶進行等級評定；建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；建立和完善商

5、業(yè)經(jīng)營的各種流程；代辦服務：工商稅務等證照的辦理；特約服務：商務、中介、委托等有償服務；租金等費用收繳；2 2、消費行為管理主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：宣傳促銷管理；建立和完善項目VI系統(tǒng)；經(jīng)營秩序和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務管理；助學、文化等公關公益活動；會員招募及管理和維護；項目電子商務平臺的管理和維護；組織架構組織架構設計說明：組織架構設計說明：商管公司的組織架構主要分為三大板塊：l物業(yè)服務部分（物業(yè)公司另案說明）l商業(yè)服務部分（包括策劃促銷和商戶管理）l公司運營部分（行政財務等） 。 其中由策劃部和運營部組成的商業(yè)服務部分是整個管理公司的核心運營機構。公司組織結構采取扁平化的管理體系

6、，便于市場的快速反應和相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結構圖總經(jīng)理策劃組策劃部運營部辦公室財務部平面組會計組出納組招商組客服組銷售組人員配置和崗位描述 經(jīng)營模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 風險和應對措施風險和應對措施盈利模式闡述主要盈利渠道分析：主要盈利渠道分析： 1、管理費 2、廣告位發(fā)布費 （外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位） 3、場地使用費 （商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分） 4、租賃和轉讓 （有償委托和轉讓中介收費 ） 5、活動贊助費用盈利模式闡述 6、刊物宣傳收費 (DM、內(nèi)刊和會員刊物等) 7、培訓講座收費 （舉行消防、工商、投資等講座

7、） 8、自營項目收入 （自營商鋪的收入） 9 、代理廠商公關活動策劃執(zhí)行收費 （例如：新品推介會/酬賓會等）10 、代理設計制作廠商刊物及DM刊設計收費 （商戶自行制作的宣傳物品等）法律關系呈輝工藝文化城（中國）業(yè)主中工美商務管理（蘇州）租賃經(jīng)營者委托合同委托合同租賃合同租賃合同委托合同委托合同返租合同返租合同管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設備設施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺 即前期通過

8、銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調(diào)控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統(tǒng)一設立總服務臺，提供客戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務質(zhì)量進行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。 重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關活

9、動流程（公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）重要管理制度某某新天地商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件某某新天地商戶服務手冊 涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)某某會會員手冊會員服務、聯(lián)盟商家手冊某某新天地委托租賃合同為業(yè)主或轉租商戶提供代租服務某某新天地經(jīng)營管理條例對商戶日常經(jīng)營行為進行規(guī)范化管理某某新天地商戶經(jīng)營承諾書要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進行承諾確認某某新天地消費者投訴管理制度結合相關工商規(guī)定執(zhí)行某某新天地消防安全管理制度結合相關消防規(guī)定執(zhí)行風險和應對措施散戶退場商鋪大

10、面積閑置管理費收繳墊付裝修費收回代收代繳費用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權收回的法律責任，增加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣；提升管理服務水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務，資源整合；充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務；財務風險經(jīng)營風險經(jīng)營計劃說明從兩個方面進行經(jīng)營指標預測： 1 1、經(jīng)濟指標、經(jīng)濟指標 2 2、經(jīng)營指標、經(jīng)營指標費用指標委托運營期間費用測算表委托運營期間費用測算表經(jīng)營指標5年內(nèi)主要經(jīng)營指標預測表年

11、內(nèi)主要經(jīng)營指標預測表經(jīng)營指標2012年年3月至月至2013年年3月月收入指標2012年年3月至月至2013年年3月月工作內(nèi)容圖示說明 前期介入階段 正常管理階段 跟進控制階段 商管工作三個階段前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查 （銷售促進和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進） 人員組織控制等各項事宜 主要工作內(nèi)容正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理 項目區(qū)域市場的分析、評估 項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整 項目區(qū)域市場的日常管理 主要工作內(nèi)容跟進控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控 管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新 主要工作內(nèi)容工作范圍的界定1 1、招

12、商方面：、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點參與客戶洽談，參加招商推介會等；2 2、銷售方面：、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3 3、前期宣傳推廣工作：、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點進行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等；4 4、商業(yè)運營方面：、商業(yè)運營方面：以商管公司為主導，負責某某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導和支持。現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力

13、店客戶洽談，參加招商推介會等；配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；商管公司獨立開展招商客戶積累工作商管公司獨立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：初步工作計劃：1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（1期3層為餐飲、服務業(yè)，1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞、重點商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、 行業(yè)協(xié)會商會組織等） 4、目標任務：（配合策劃公司力爭實現(xiàn)主力店招商達到10家左右）招商政策1 1、爭取政府對文化城商戶的稅費減免優(yōu)惠、返稅政策支持；、爭取政府對文化城商戶的稅費減免優(yōu)惠、返稅政策支持；2 2、爭取政府專項資金扶持及科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新的扶持；、

14、爭取政府專項資金扶持及科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新的扶持；3 3、墊付裝修費（、墊付裝修費（如，提供裝修費2000元/平米的5年低息貸款。）4 4、共享客戶資源（、共享客戶資源（公司打造會員組織，招募會員形成固定客戶群體）；5 5、打造統(tǒng)一的電子商務平臺（、打造統(tǒng)一的電子商務平臺（針對全體商戶，提供網(wǎng)絡平臺，拓寬營銷渠道）6 6、送外墻外立面廣告位使用權（、送外墻外立面廣告位使用權（外立面廣告位置贈送給商戶，具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定）7 7、廣告宣傳同步免費送（、廣告宣傳同步免費送（對外的整合媒體計劃：電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等）8 8、試營業(yè)期間減

15、免管理費（、試營業(yè)期間減免管理費（建議在試營業(yè)階段實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進一步降低商戶的經(jīng)營風險，以幫助商戶渡過開街前期的難關）。主力店招商政策6 6、共享、共享“某某會某某會”固定客戶資源；固定客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“某某會”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7 7、打造統(tǒng)一的電子商務平臺、打造統(tǒng)一的電子商務平臺針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡平臺，拓寬營銷渠道；8 8、送外墻外立面廣告位使用權、送外墻外立面廣告位使用權外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9 9、廣告宣傳同步免費送、廣告宣傳同步免費送在某某新天地開業(yè)時，

16、對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優(yōu)惠政策。1010、試營業(yè)期間減免管理費、試營業(yè)期間減免管理費為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進一步降低商戶的經(jīng)營風險，以幫助商戶渡過開街前期的難關。招商工作輔助1 1、商戶座談活動、商戶座談活動 走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進行總體運營管理，提供服務

17、；2 2、商業(yè)調(diào)查活動、商業(yè)調(diào)查活動 商管公司負責設計商業(yè)調(diào)查問卷，了解某某市場對某某新天地提供的服務和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務要求和建議。策劃部負責印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3 3、會員招募活動、會員招募活動 商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費者提前聚集，既能促進招商，又達到營銷效果，促進銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4 4、商務網(wǎng)站籌建、商務網(wǎng)站籌建 商管公司著手擬定項目網(wǎng)站籌建方案，預備打造項目電子商務平臺。拓展公司銷售和招商渠道。 招商工作安排北京地區(qū)（北京地區(qū)（4 4月中旬開始）月中旬開始）1、

18、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等某某地區(qū)（某某地區(qū)（4 4月底開始）月底開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、直投、拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等會員組織籌建會員組織籌建成立會員組織的意義：成立會員組織的意義： 為項目募集目標消費群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定基礎。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：會員種類：初定兩類：普通VIP卡（個人會員）和尊享VIP卡（針對商戶會員或高端人群）,并結合中國工藝文化城與建設銀行聯(lián)名卡會員發(fā)展計劃同步實施。首期會員招募時間：首期會員招募時間：2012年3月起首期會員發(fā)展目標：首期會員發(fā)展目標：會員數(shù)量至少達1000名（盡快出臺會員招募執(zhí)行方案）會員發(fā)展方案會員發(fā)展方案中國工