房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案十五

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。a獨一無二和供給有限b獨一無二和價值最大c流動性差和價值最大d不可移動和用途多樣2、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=065，則用指數(shù)平滑法預測的2007年該緘市商品住宅銷售量為()萬m2。a3905b3995c5235d54303、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用

2、為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。a、180.0b、300.0c、309.0d、313.24、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。a.房地產(chǎn)投機b.物價變動c.財政收支狀況d.居民收入水平5、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎工程、結(jié)構(gòu)工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15、60、25，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。a30b45c65d756、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是（）。（建設工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）a收益

3、原理b替代原理c地租理論d區(qū)位理論7、按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。a估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7b可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7c可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071d可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.9338、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。a下降b上升c不變d不能確定9、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生

4、在年初，目標收益為10，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。a小于5年b在56年之間c在67年之間d在78年之間10、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。a53.34b85.34c106.68d213.3611、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。a分離b獨c對d融合12、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()a房屋出租b房地產(chǎn)抵押c土地使用權(quán)出讓d土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓13、某大廈總建筑面積1000m2，房地總

5、價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。a2.4b3.0c3.8d7.214、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（）。a土地使用權(quán)出讓費b土地使用費c土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費d毛地價15、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。a、等于b、大于c、小于d、無法判斷16、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft運用四三

6、二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。（提供）a65.4b81.8c87.2d109.017、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設周期為（）年。a0.5b1.5c2d318、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9419、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，

7、則代理費應列入（）。a管理費b銷售費用c其他費用d前期費用20、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。a、房地產(chǎn)的歷史價格資料b、房地產(chǎn)的未來價格資料c、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料d、估價人員選取的價格資料21、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。a商用房地產(chǎn)風險更高b商用房地產(chǎn)的收益更高c商用房地產(chǎn)的價值更高d商用房地產(chǎn)的增值潛力更大22、標準深度是指標準宗地的()a.街道寬度b.臨街深度c.街道長度d.街道曲度23、下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。a成本利潤率是年成本利潤率b成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成

8、本利潤率建設工程教育網(wǎng)c投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率d投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率24、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。a設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)b知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長c百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分d營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高25、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30，其余通過申請公積金和商

9、業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4和7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。a1002.45b1012.45c1027.42d1037.4526、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。a建筑安裝工程費b公共配套設施建設c土地費用d基礎設施建設費27、房地產(chǎn)投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。a權(quán)益類型b抵押方式c投資業(yè)務d信托性質(zhì)28、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是（）。a青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省

10、、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定29、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/m2為基礎進行修正。（提供）a4000b5000c6000d900030、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。a、100b、30

11、0c、600d、90031、市場的客體通常是指（）。a買家b賣家c交易對象d交易價格32、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。a、某標準廠房b、某酒廠廠房c、某待出讓土地d、某寫字樓33、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。a位置固定性b不一致性c適應性d相互影響性34、對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是（）。a潛在市場服務市場有效市場合格的有效市場b服務市場潛在市場服務市場合格的有效市場c潛在市場有效市場合格的有效市場服務市場d潛在市場服務市場合格的有效市場有效市場3

12、5、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。（提供）a80b82c83d92二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場供給過量c建筑設計的缺陷d人們消費觀念的改變e周圍環(huán)境條件惡化2、開發(fā)商的主要合伺關系通常包括（）等。a保險合同b分包合間c銷售合同d勘察設計合同e加工合同3、應用路線價法需要

13、進行（）等修正。a臨街深度b土地形狀c交易曰期d交易情況e臨街寬度4、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢5、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。a自我消費b房地產(chǎn)保值c房地產(chǎn)增值d開發(fā)利潤e出租收益6、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有()。a期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)b標準差相同、期望值小的為優(yōu)c標準差相同，期望值大的為優(yōu)d標準差系數(shù)大的為優(yōu)e標準差系數(shù)小的為優(yōu)7、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（）。a量力而行法b銷售百分比法c目標任務法d競爭

14、對等法e談判法8、下列關于可比實例的說法中，正確的有（）。a可比實例一定是交易實例b可比實例不一定是交易實例c交易實例一定是可比實例d交易實例不定是可比實例e可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例9、前期工程費用主要包括（）。a拆遷安置補償費b規(guī)劃費用c設計費用d可行性研究費用e“三通一平”費用10、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標估算法11、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有（）。a.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平b.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化c.財政收支及金融狀況、利率d.物

15、價、匯率、居民收入e.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入12、收益法中確定資本化率的基本方法有（）。a市場提取法b累加法c指數(shù)調(diào)整法d投資收益率排序插入法e收益乘數(shù)法13、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)14、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現(xiàn)實社會需要程度d、未來發(fā)展趨勢e、固定性15、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。a項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行b凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小c凈現(xiàn)值標準差越小，

16、項目的相對風險就越小提供d凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越太，項目所承擔的風險就越大e掙現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（）2、運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供）3、建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()4、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（）5、商用房地

17、產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔保向金融機構(gòu)申請的貸款。()6、房地產(chǎn)市場上的投資周期領先于自然周期的變化。（）7、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。（）8、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。()9、房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。（）10、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。()11、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。12、為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的

18、項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標準。（）13、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）14、當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。（）15、經(jīng)分析，某建筑物重置價格為1000萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設備的價值分別占重置價格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時價格為835萬元。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總

19、建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：實例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況a2200正常2006年3月30日比估價對象劣3%b2050正常2006年12月30日比估價對象劣8%c2380比正常價格高3%2006年5月30日比估價對象優(yōu)5%（2）當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：級別一二三四五六七八地價是次級土地的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.31.31土價是最差級土地的倍數(shù)10.547.53

20、5.383.842.742.001.501在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：（3）在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于

21、土地使用年限。假設殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5，房地產(chǎn)報酬率為7（如需計

22、算平均值，請采用簡單算術平均法，小數(shù)點后保留兩位）。（12分）2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取

23、。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元）。（12分）2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、b3、c4、a5、b6、b7、c8、a9、d10、c11、d12、c13、c14、b15、b16、a17、b18、c19、b20、a21、a22、b23、a24、d25、b26、