1999年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題及答案

1、1999年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題及答案一、單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1 以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素( )。（A）開發(fā)成本的變化（B）收入的變化（C）價格的變化（D）開發(fā)商對未來的預(yù)期2 某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果貼現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為( )萬元。（A）8.0（B）8.4（C）9.0（D）10.03 根據(jù)( )的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。（A）房地產(chǎn)交易方式 B.房地產(chǎn)交易順序（B）購買房地產(chǎn)目的（C）房地產(chǎn)類型4 已知某筆貸款的名

2、義利率為12%，若年實際利率為12.68%，則該筆貸款每年計息 ( )次。（A）2（B）4（C）6（D）125 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指( )的持續(xù)時間。（A）房地產(chǎn)開發(fā)全過程（B）獲得土地后到全部工程竣工（C）從工程開工到全部工程竣工（D）從工程開工到項目租售完畢6 對于價格彈性的以下描述中，( )是正確的。（A）需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化越不敏感（B）在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣（C）供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比（D）短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性7 自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計

3、算基礎(chǔ)，把( )作為現(xiàn)金流出，用以計算項目自有資金的財務(wù)評價指標(biāo)，考查項目自有資金的盈利能力。（A）借款本金償還和利息支出（B）開發(fā)建設(shè)投資（C）投資方向調(diào)節(jié)稅（D）項目投資總額8 對承包商而言，在( )的情況下，采用固定總價合同是比較合適的。（A）開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚（B）沒有施工圖就開工（C）設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細（D）有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚9 為確保承包商很好地履約，開發(fā)商通常從每次工程進度款中扣留一部分金額，作為承包商的缺陷責(zé)任期的( )。（A）最終付款（B）預(yù)付款（C）保留金（D）工程款10 假設(shè)某項目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項目投資

4、的資本價值為 750萬元，則該項目的年投資收益率為( )。（A）10.7%（B）8.0%（C）5.3%（D）2.7%11 房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目融資的目的是提高( )。（A）全投資收益率（B）抵御金融風(fēng)險的能力（C）自有資金收益率（D）資信等級12 銀行對某房地產(chǎn)項目進行長期融資時，在項目已建成出租、已預(yù)租完畢和尚未預(yù)租三種情況下，要求的折現(xiàn)率之合理順序為( )。（A）10%/8%/12%（B）12%/10%/8%（C）8%/2%/10%（D）8%/10%/12%13 某剛建成的寫字樓售價為8000元/m2，月租金水平為60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，則業(yè)主要求租客一次支付的

5、優(yōu)惠租金為( )元/m2。（A）3600（B）800（C）2900（D）270014 按( )的不同，可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。（A）所有權(quán)性質(zhì)（B）存在形式（C）占有形式（D）使用性質(zhì)15 物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查、分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行( )。（A）項目融資（B）工程招標(biāo)（C）市場定位（D）物業(yè)管理16 對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇( )。（A）買方代理（B）賣方代理（C）聯(lián)合代理（D）雙重代理17 施工圖中的總平面圖是( )的一部分。（A）建筑施工圖（B）專業(yè)施工圖（C）結(jié)構(gòu)施工圖（D）給排水施工圖18 將空調(diào)系統(tǒng)分為全空

6、氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按( )分類的。（A）安裝組合情況（B）冷凝器冷卻方式（C）設(shè)備設(shè)置情況（D）所用介質(zhì)19 某墻身詳圖中所標(biāo)明的尺寸為660，表明其所對應(yīng)的實際尺寸是( )。（A）660mm（B）1320mm（C）5500mm（D）13200mm20 某4層商場建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達屋頂，如大廳于首層的建筑面積為 260m2，則該大廳的建筑面積為( )m2。（A）780（B）520（C）1040（D）260二、多項選擇題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。21 關(guān)于房地

7、產(chǎn)投資的風(fēng)險，( )的說法是正確的。（A）風(fēng)險意味著對于可能的情況無法估計其可能性大?。˙）風(fēng)險為投資的實際收益與預(yù)期收益的偏差（C）實際收益低于預(yù)期收益時，投資面臨風(fēng)險損失（D）風(fēng)險可以用各種可能收益與均值偏離的程度來描述22 進行物業(yè)投資時，物業(yè)資本價值估計不準(zhǔn)確的原因包括( )等。（A）政策因素（B）市場因素（C）通貨膨脹（D）持有期23 分析房地產(chǎn)價格與供求數(shù)量的關(guān)系時，常做出的假設(shè)條件包括( )等。（A）在一定的時間周期內(nèi)（B）僅限于開發(fā)投資（C）除價格外的其他影響因素不發(fā)生變化（D）將供求曲線簡化成直線24 下列因素的變動中，能提高項目技術(shù)經(jīng)濟效果的影響因素包括( )。（A）空置率

8、下降（B）開發(fā)周期延長（C）租金水平下降（D）建造成本上升25 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中所使用的營業(yè)利潤測算表，主要反映開發(fā)項目計算期內(nèi)的利潤總額和各年的( )。（A）所得稅（B）貸款利息（C）項目投資（D）稅后利潤26 按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系不同，合同形式可分為( )。（A）總包合同（B）分包合同（C）成本加酬金合同（D）獨立承包合同27 工程項目管理的基本職能是計劃、組織、( )。（A）決策（B）控制（C）協(xié)調(diào)（D）反饋28 建筑工程質(zhì)量管理工作的內(nèi)容包括( )等。（A）對原材料進行檢驗（B）對工程配套設(shè)備進行檢驗（C）工程進度管理與工期控制（D）制定并執(zhí)行控制工程質(zhì)量的具體

9、措施29 開發(fā)企業(yè)向銀行申請開發(fā)建設(shè)貸款時，銀行要審核( )等內(nèi)容。（A）項目評估報告（B）貸款數(shù)量和期限（C）抵押或擔(dān)保條件（D）企業(yè)資信等級30 當(dāng)前普通商品住宅開發(fā)項目的資金來源主要有( )等幾種途徑。（A）企業(yè)自有資金（B）銀行貸款（C）預(yù)售收入（D）承包商墊資31 對收益性物業(yè)來說，空置率提高將導(dǎo)致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。（A）租金收入減少（B）附加支出增加（C）運營成本下降（D）物業(yè)資本價值下降32 除宏觀因素和供求關(guān)系外，影響物業(yè)收益的因素包括物業(yè)區(qū)位、( )等。（A）通貨膨脹（B）物業(yè)類型（C）供給總量（D）臨街狀況33 地籍圖是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面

10、圖，其所記載的地籍要素包括( )等內(nèi)容。（A）有關(guān)的房屋、道路和水系（B）地物和地理名稱（C）權(quán)屬界限（D）土地編號34 房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要基礎(chǔ)資料，分為( )。（A）房產(chǎn)分幅圖（B）房產(chǎn)分丘圖（C）房產(chǎn)分戶圖（D）房產(chǎn)平面圖35 建筑工程概算書的內(nèi)容主要由封面、編制說明、( )和其他工程概算表組成。（A）工程概算造價匯總表（B）單項工程綜合概算表（C）安裝工程概算表（D）建筑工程概算表三、判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。36 如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們變換到任何時點，變換成任何支付形式都還是等值的。 ( )（A）正確（B）

11、錯誤37 房地產(chǎn)開發(fā)成本、價格方面的信息，均屬于房地產(chǎn)市場供給方面的信息。 ( )（A）正確（B）錯誤38 房地產(chǎn)價格主要受地價、建造成本、利率、利潤水平和稅金等因素的影響。如短期內(nèi)建造成本、利率、稅金變動不大時，降低房價主要途徑是降低地價和利潤率。 ( )（A）正確（B）錯誤39 新開發(fā)居住區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施投資不能全部計入商品住宅的開發(fā)成本。 ( )（A）正確（B）錯誤40 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為30%，若開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率可能為10%。 ( )（A）正確（B）錯誤41 在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，提高目標(biāo)收益率，則項目的收益能力也相應(yīng)提高。 ( )（

12、A）正確（B）錯誤42 房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目管理隊伍，應(yīng)該由投資管理人員、工程管理人員、營銷策劃人員等共同組成。 ( )（A）正確（B）錯誤43 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的盈虧平衡分析，主要是求取項目的盈虧平衡點，以考察項目的安全程度。 ( )（A）正確（B）錯誤44 金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款時，其貸款利息不能用分紅的方式體現(xiàn)。 ( )（A）正確（B）錯誤45 市場推廣費用投入越多，促銷工作經(jīng)濟效益就越顯著。 ( )（A）正確（B）錯誤46 提供好的物業(yè)管理是房地產(chǎn)營銷的有效手段，所以選擇物業(yè)管理公司，是開發(fā)商工作內(nèi)容的一部分。 ( )（A）正確（B）錯誤47 電梯井、提物井、垃圾道、管

13、道井等，均按建筑物自然層計算建筑面積。 ( )（A）正確（B）錯誤48 平屋頂是指屋面坡度為2%5%的屋頂。 ( )（A）正確（B）錯誤49 表明建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部布置以及入口、走道和樓梯位置的圖紙是建筑施工圖中的平面圖。 ( )（A）正確（B）錯誤50 建筑物給水系統(tǒng)分生產(chǎn)、生活、消防三種系統(tǒng)，排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類系統(tǒng)。( )（A）正確（B）錯誤四、計算題要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結(jié)果保留小數(shù)點后二位。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。51 某家庭欲購買一套面積為80m2的經(jīng)濟適用住房，單價為3500元/m2，首付款為房價的25%

14、，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?52 某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65%，建筑層數(shù)共20層，從-2層至+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售)；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上418層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計項目的開發(fā)周期為3.5年(其中準(zhǔn)備期為12個月，建設(shè)周期為24個月，

15、銷售周期為6個月)；平均建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的 8%和5%；地價款在項目開發(fā)初期一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；該項目建成后，住宅的市場售價為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為 2000元/m2，停車位售價為12萬元/個；銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和 6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)(即年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比)為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。53 某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費用200萬

16、元(按年末一次投入計算)并完成裝修工程。第二年開始出租，當(dāng)年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計算該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行(各年凈租金收入均發(fā)生在年末)。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。 參考答案：一、單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1 【正確答案】 B2 【正確答案】 B3 【正確答案】 A4 【正確答案】 D5 【正確答案】 B6 【正確答案】 D7 【正確答案】 A8 【正確答案】 C9 【正確答案】 C10 【正確答案】 B11 【正確答案】 C12

17、【正確答案】 A13 【正確答案】 D14 【正確答案】 C15 【正確答案】 C16 【正確答案】 C17 【正確答案】 A18 【正確答案】 D19 【正確答案】 A20 【正確答案】 D二、多項選擇題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。21 【正確答案】 B,C,D22 【正確答案】 A,B,C23 【正確答案】 A,C,D24 【正確答案】 A,C25 【正確答案】 A,D26 【正確答案】 A,B,D27 【正確答案】 B,C28 【正確答案】 A,B,D29 【正確答案】 A,B,C,D30 【正

18、確答案】 A,B,C31 【正確答案】 A,B,D32 【正確答案】 B,D33 【正確答案】 C,D34 【正確答案】 A,B,C35 【正確答案】 A,B,D三、判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。36 【正確答案】 A37 【正確答案】 B38 【正確答案】 B39 【正確答案】 A40 【正確答案】 A41 【正確答案】 B42 【正確答案】 A43 【正確答案】 A44 【正確答案】 B45 【正確答案】 B46 【正確答案】 A47 【正確答案】 A48 【正確答案】 A49 【正確答案】 A50 【正確答案】 A四、計算題要求列出算式、

19、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結(jié)果保留小數(shù)點后二位。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。51 【正確答案】 第1題已知：P=350080(1-25%)=21(萬元)n=1512=180(月)i1=4.2%12=0.35%i2=6.6%12=0.55%p1=10萬元 P2=11萬元求解A：A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=1000000.35%(1+0.35%)180(1+ 0.35%)180-1=749.75(元)A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1100000.55%(1+0.55%)180(1+0.55%)180-1=964.28(元)則A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)52 【正確答案】 解：A計算項目總開發(fā)價值： 項目總建筑面積：45007.5=33750(m2) 基底面積：450065%=2925(m2