部分樓層改建酒店可行性報(bào)告

1、商業(yè)銀行南部支行部分樓層改造運(yùn)營(yíng)酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告方案 二0一七年五月商業(yè)銀行南部支行部分樓層改造推薦精選運(yùn)營(yíng)酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告（億丹酒店可行性報(bào)告）一、概 述1、基本情況建筑主體為十三層框架結(jié)構(gòu)。改造項(xiàng)目為一層和六至十三層。2、地理環(huán)境 該項(xiàng)目位于南部縣蜀北街道蜀北大道28號(hào)，與縣政府、人民廣場(chǎng)相鄰。據(jù)此網(wǎng)點(diǎn)1000米范圍內(nèi)有人民醫(yī)院、汽車站等人員流動(dòng)量大的密集場(chǎng)所。2009年以來(lái)南部縣政府對(duì)該路段進(jìn)行了大規(guī)模的綜合整治，進(jìn)一步提升了周邊的環(huán)境，是集辦公、商務(wù)、文化的理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。二、項(xiàng)目背景及必要性1、項(xiàng)目所在地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況 川東北明珠南部縣，隸屬四川省南充市，位于川中盆地北緣、嘉陵江中

2、上游，是川東北地區(qū)重要的次級(jí)交通樞紐。全縣幅員面積2229平方公里，轄71個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、2個(gè)街道辦事處、1個(gè)工業(yè)集中區(qū)?？?cè)丝?31萬(wàn)人，縣城建成區(qū)面積30平方公里，常住人口31萬(wàn)，是川東北地區(qū)面積、人口第一大縣。南部縣歷史悠久，人杰地靈。2200余年的建縣史，留下了吳道子手繪觀音像、杜甫題詠曉霞觀等名家真推薦精選跡，涌現(xiàn)了蜀漢史學(xué)家譙周、北宋陳氏“一門三狀元”等名流巨匠。國(guó)家濕地公園、國(guó)家準(zhǔn)5A級(jí)風(fēng)景區(qū)-“中國(guó)西部最美麗漁村”升鐘湖8萬(wàn)余畝水面，波光粼粼，群島相邀。得天獨(dú)厚城市中心600畝“中國(guó)桂花第一園”和萬(wàn)畝蓮花博覽園“中國(guó)蓮鄉(xiāng)”更是心靈度假、體驗(yàn)休閑的首選目的地。南部縣在西部經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣中

3、排名前60位，先后被列為國(guó)家農(nóng)村初級(jí)電氣化縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、瘦肉型商品豬基地縣、全國(guó)綠化百佳縣、省勞務(wù)輸出基地縣、優(yōu)質(zhì)蠶繭基地縣。已形成紡織、能源、食品、化工、機(jī)械、建材等六個(gè)工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，60多戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著南部縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民及流動(dòng)人口特別是外來(lái)客商將會(huì)不斷增加，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求。而當(dāng)?shù)刭e館飯店業(yè)存在規(guī)模太小、檔次不高、接待能力嚴(yán)重不足等諸多問(wèn)題，至今只有兩家三星級(jí)以上賓館，滿足不了高端客商的需求，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和招商引資的需要，一定程度上也制約了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，特別是中高檔賓館建設(shè)還是空白，為新建大

4、酒店留下了較大的發(fā)展空間。本項(xiàng)目的升級(jí)改造建設(shè)，正適應(yīng)了滿足南部縣發(fā)展的需要，規(guī)劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升住宿服務(wù)，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件。推薦精選第三章建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營(yíng)內(nèi)容1、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項(xiàng)目酒店規(guī)劃用地位于該項(xiàng)目位于南部縣蜀北街道蜀北大道28號(hào)。地塊以平原地為主，坡度和緩。整個(gè)地塊位于城市中心，周邊山明水秀，環(huán)境清幽，地理位置得天獨(dú)厚，是休閑居住的好去處。2、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（1）客房服務(wù)。為國(guó)際、國(guó)內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)）（2）會(huì)議、展覽與展示服務(wù)。為小規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過(guò)程服務(wù)。設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽展示廳。（3）商業(yè)服務(wù)。為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體

5、化的商業(yè)銀行服務(wù)。（4）餐飲服務(wù)。為住店和過(guò)往客戶提供一體化餐飲服務(wù)和特色性餐飲服務(wù)。（5）其他服務(wù)。3、酒店的經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)營(yíng)理念：誠(chéng)信敬業(yè)，賓客至上，團(tuán)隊(duì)協(xié)作。第四章 改造方案1、定位為中高檔商務(wù)酒店。一層是酒店大堂和小型辦公區(qū)。大堂配置有總臺(tái)、行李寄存室、公衛(wèi)等、面積200平左右；門口配有推薦精選30個(gè)左右車位的停車場(chǎng)；主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個(gè)。2、七至十三層為客房?？筛脑炜头考s66間。內(nèi)設(shè)電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機(jī)等。過(guò)道為中檔地毯。3、六層配置配有會(huì)議室1個(gè)，面積80 m左右，可容納60-80人。聚會(huì)餐廳兩個(gè)，休息室3個(gè)，和辦公室5個(gè)；4、立面設(shè)計(jì)。

6、該建筑以高雅、清新的外觀特征，形成富于個(gè)性的風(fēng)格，充分反映時(shí)代與地方文化特征。在注重功能的同時(shí)，創(chuàng)造具有人文氣息的典雅而豐富的視覺(jué)效果。5、環(huán)保設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中充分考慮環(huán)保措施。酒店中心樓屬于功能復(fù)雜的公共建筑，在運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的少量污水，噪聲，設(shè)計(jì)中均采用防塵，防污，防噪等綜合預(yù)防，治理措施?？照{(diào)設(shè)備利用消聲器隔震墊以達(dá)到防噪措施，設(shè)備機(jī)房采用隔音門。廚房產(chǎn)生的污水均經(jīng)濾油池，再排入市政污水管網(wǎng)。廢氣經(jīng)過(guò)規(guī)定的排放高度排入大氣。場(chǎng)地內(nèi)設(shè)有集中垃圾回收點(diǎn)。五、投資方案項(xiàng)目總投資約600萬(wàn)元，計(jì)劃2017年5月開始辦理施工前期準(zhǔn)備工作，2017年8月能夠開工，2017年底前完成改造工作，

7、并投入試營(yíng)業(yè)。六、經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測(cè)推薦精選1、人員配置。（1）管理團(tuán)隊(duì)：執(zhí)行店長(zhǎng)一名(負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營(yíng)策略的制定，對(duì)外聯(lián)絡(luò)溝通，對(duì)全年經(jīng)營(yíng)成果負(fù)責(zé))。財(cái)務(wù)總監(jiān)一名(負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作) 保安隊(duì)長(zhǎng)一名(負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門)?？头恐鞴芤幻?負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理)。（2）員工隊(duì)伍：總臺(tái)服務(wù)員五名 (總臺(tái)接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成) 。保安二名(停車場(chǎng)樓層和各要害部位的巡視和管理)。客房中心文員二名(接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋)。客房中心領(lǐng)班一名(查房，衛(wèi)生檢查和臨時(shí)打掃，解決一般問(wèn)題) 。萬(wàn)能工一名(水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制)。

8、客房服務(wù)員五人(客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù))。收入主要包括客房收入與餐飲、娛樂(lè)收入，概算小計(jì)具體明細(xì)如下：2、客房員工成本：（1）人工成本：總臺(tái)服務(wù)員4人，工資2000元/月人。推薦精選總臺(tái)領(lǐng)班1人，工資2500元/月人。保安2人，工資1500元/月人?？头恐行奈膯T2名，工資2000元/月人客房中心領(lǐng)班1名，工資2500元/月人。萬(wàn)能工1名，工資2500元/月人。客房服務(wù)員5人，工資2000元/月人。不算管理團(tuán)隊(duì)，員工隊(duì)伍工資合計(jì)：34500元/月(1150元/天)。若所有管理人員工資都為6000元，人員月成本總額合計(jì)：52500元/月(1750元/天)。（2）物料成本：低值易耗品10元/天間，洗

9、滌費(fèi)13元/天間。（3）水電成本：10元/天間。（4）網(wǎng)絡(luò)、電話成本：10元/天間。暫按66間客房計(jì)算，人員成本27元/天間+物料成本23元/天間+水電成本10元/天間+網(wǎng)絡(luò)、電話成本10元/天間、其他成本15元/天間。則，基礎(chǔ)成本為85元/天間 。3、 客房收入：暫按66間客房計(jì)算，出租率按80%計(jì)算，房?jī)r(jià)按168元/天間計(jì)算，則66X80%X168=8870元/天。4、 利潤(rùn)：（1）日利潤(rùn)：(168元-85元)X66間=5478元/天。（2）年利潤(rùn)：5478X30X12=1972080元。（3）回報(bào)周期：3年。推薦精選以上數(shù)據(jù)為粗略預(yù)算。未計(jì)算餐飲和其他服務(wù)成本和收支情況。七、經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)

10、銷策略1、整體經(jīng)營(yíng)方式該項(xiàng)目酒店按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建。企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)方式，是在股東會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營(yíng)與承租經(jīng)營(yíng)方式。2、營(yíng)銷策略酒店?duì)I銷中，市場(chǎng)營(yíng)銷是酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，它始于酒店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究賓客的需要和促進(jìn)酒店客源的增長(zhǎng)，開發(fā)酒店市場(chǎng)的潛力，增進(jìn)酒店的收益，最終使酒店實(shí)現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺(jué)感官去創(chuàng)造和設(shè)計(jì)適宜于酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展的最佳經(jīng)營(yíng)模式，使酒店經(jīng)營(yíng)更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特。八、具體實(shí)施步驟和時(shí)間安排1、實(shí)施步驟：1.與經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。2.辦理相關(guān)手續(xù)。3.簽訂正式合同6.酒店管理公

11、司進(jìn)入7.人員配置及人員培訓(xùn)8.設(shè)備配置及采購(gòu)9.網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷11.開業(yè)前的籌備及宣傳12.進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開展酬賓活動(dòng)13.正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷推薦精選2、時(shí)間安排：1.與經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。2.辦理相關(guān)手續(xù)。3.簽訂正式合同。4.組建籌備小組(酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人) (三周時(shí)間。如果第三項(xiàng)辦理順利的話時(shí)間可以縮短)5.確定改造方案。(一周時(shí)間。方案可以與前三項(xiàng)同步進(jìn)行)6.酒店管理公司進(jìn)入。(管理層人員到位，各類計(jì)劃方案落實(shí))7.人員配置及人員培訓(xùn)。8.設(shè)備配置及采購(gòu)。(6-8項(xiàng)可以同步進(jìn)行。三到四個(gè)月時(shí)間。人員培訓(xùn)二個(gè)月，基本能滿足工作需要。計(jì)劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購(gòu)不存在問(wèn)題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負(fù)責(zé)計(jì)劃制定和實(shí)施。)10.竣工驗(yàn)收。11.開業(yè)前的籌備及宣傳 (一周時(shí)間。)12.進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開展酬賓活動(dòng)。 (三個(gè)月時(shí)間)13.正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷。九、結(jié)論1、研究結(jié)論（1）、該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合商品市場(chǎng)發(fā)展方向、符合城市總體規(guī)劃。（2）、項(xiàng)目選址科學(xué)合理，所在地理位置優(yōu)越，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，且符合城市總體規(guī)劃和南部縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，（