住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)

1、住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（V1.0）成果發(fā)布華潤(rùn)置地有限公司2012年6月2021.10.221利潤(rùn)利潤(rùn)售價(jià)售價(jià)土地土地成本成本建安建安成本成本管理管理費(fèi)用費(fèi)用宋董的提問(wèn)：當(dāng)?shù)貎r(jià)和房?jī)r(jià)曲線都是平的時(shí)，華潤(rùn)置地如何實(shí)現(xiàn)贏利增長(zhǎng)？ 本著“消除浪費(fèi)、消除波動(dòng)、消除僵化”的三大精益管理目標(biāo)，工程管理部、設(shè)計(jì)管理部聯(lián)合組織研討構(gòu)建了建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0版。2一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0研究研究指標(biāo)指標(biāo)V1.0V1.0綜合管控價(jià)值綜合管控價(jià)值目錄目錄一一二二三

2、三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0成果成果四四3一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0研究研究指標(biāo)指標(biāo)V1.0V1.0綜合管控價(jià)值綜合管控價(jià)值目錄目錄一一二三三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0成果成果四四4精益目標(biāo)一精益目標(biāo)二消除浪費(fèi)消除波動(dòng)精益目標(biāo)三消除僵化1、精益管理診斷 我們有哪些浪費(fèi)？

3、 我們有哪些波動(dòng)？ 我們有哪些僵化？三大目標(biāo)精益診斷以最小的資源投入(建安、時(shí)間、管理費(fèi)用)，為客戶創(chuàng)造出盡可能多的價(jià)值。一.建安成本精益管理診斷5我們?cè)诮ò渤杀旧洗嬖谀男├速M(fèi)？ 市場(chǎng)設(shè)計(jì)公司精細(xì)設(shè)計(jì)能力低，施工圖存在成本浪費(fèi)：結(jié)構(gòu)成本中鋼筋、砼含量指標(biāo)存在浪費(fèi)；地下室車位面積沒(méi)有有效控制；在門(mén)窗、外立面、公共區(qū)域裝修、機(jī)電、室外園林方面等客戶品質(zhì)敏感點(diǎn)缺乏系統(tǒng)性的質(zhì)量成本分析工具。 在市場(chǎng)上升時(shí)期，習(xí)慣了通過(guò)提高產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)得到銷售高溢價(jià)，建安成本與售價(jià)、產(chǎn)品線尚未形成匹配性管理對(duì)應(yīng)關(guān)系，存在“高品質(zhì)=高配置”、“高品質(zhì)=高成本”的理解誤區(qū)。在市場(chǎng)下行時(shí)期，要重新檢討建安成本與客戶關(guān)注重點(diǎn)的

4、匹配度，避免過(guò)高配置出現(xiàn)營(yíng)銷失靈：外立面高配置-開(kāi)大窗、多線條、高檔外墻裝飾；公共區(qū)域高配置-電梯廳高標(biāo)準(zhǔn)裝修戶內(nèi)高品質(zhì)-高層高、豪華裝修設(shè)計(jì)變更較多。 規(guī)模效益未得到有效發(fā)揮：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不高；管理標(biāo)準(zhǔn)化尚未成熟；戰(zhàn)略采購(gòu)和集中采購(gòu)組織能力不強(qiáng)。一.建安成本精益管理診斷6我們?cè)诮ò渤杀旧洗嬖谀男┎▌?dòng)？ 各大區(qū)、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。 住宅技術(shù)含量指標(biāo)離散度存在很大波動(dòng)，離散度在2倍左右； 項(xiàng)目目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、最終結(jié)算成本波動(dòng)大。一.建安成本精益管理診斷7我們?cè)诮ò渤杀旧洗嬖谀男┙┗?一些單位過(guò)度依賴工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，自身專業(yè)能力不足： 無(wú)圖不能測(cè)算目標(biāo)成本，造成目標(biāo)成

5、本管理滯后； 建安成本目標(biāo)測(cè)算不準(zhǔn)確，存在反復(fù)調(diào)整及調(diào)整比例大的現(xiàn)狀； 動(dòng)態(tài)成本管理不及時(shí)， 變更簽證率高； 竣工結(jié)算爭(zhēng)議大、結(jié)算周期長(zhǎng)，最終成本超目標(biāo)成本比例高。 缺乏與分供商雙贏合作機(jī)制，對(duì)低價(jià)中標(biāo)高價(jià)索賠缺乏約束不得不結(jié)算讓步； 停留在項(xiàng)目層級(jí)的招標(biāo)比例偏大，戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)度不高。一.建安成本精益管理診斷82、如何實(shí)現(xiàn)精益管理按照精益原則從滿足客戶導(dǎo)向的質(zhì)量功能出發(fā)構(gòu)建華潤(rùn)置地的建安成本管理體系。 將建安成本分為客戶敏感性成本和客戶非敏感性成本兩部分； 客戶非敏感性成本以“去除無(wú)效成本和標(biāo)桿導(dǎo)向”原則進(jìn)行全過(guò)程成本對(duì)標(biāo)，嚴(yán)格控制； 客戶敏感性成本以“品質(zhì)性”原則進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化配置，成本結(jié)

6、構(gòu)上體現(xiàn)客戶敏感度，體現(xiàn)與產(chǎn)品線、與售價(jià)的匹配關(guān)系； 推行產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)戰(zhàn)略采購(gòu)和集中采購(gòu)，最大程度地發(fā)揮的規(guī)模效益降低成本； 健全上市公司-大區(qū)-城市公司三級(jí)建安成本管控體系。一.建安成本精益管理診斷9一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0研究研究指標(biāo)指標(biāo)V1.0V1.0綜合管控價(jià)值綜合管控價(jià)值目錄目錄一一二二三三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0成果成果四四10產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)

7、能力建安成本XX1、 影響建安成本水平的因素分析技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)二.建安成本精益管理體系規(guī)劃精益解碼體系規(guī)劃1、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：鋼筋、砼含量；2、單體：層高、墻地比、窗地比；3、功能性指標(biāo)：地下車庫(kù)平均面積1、客戶敏感項(xiàng)目：外飾面、外窗、入戶門(mén)、公共區(qū)裝修、園林景觀、電梯及轎廂裝修；2、客戶敏感項(xiàng)目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及材料選擇，建立與產(chǎn)品線的匹配性。1、能夠在上市公司層面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)配置的，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略采購(gòu)；2、能夠在大區(qū)層面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，實(shí)現(xiàn)大區(qū)集中采購(gòu)；3、大區(qū)內(nèi)統(tǒng)一合約分判方案，盡量實(shí)現(xiàn)大區(qū)層面的招標(biāo)采購(gòu)，減少項(xiàng)目層面的零星采購(gòu)。成本指標(biāo)V1.0成本指標(biāo)V2.0成本指標(biāo)V3.0總部戰(zhàn)略采購(gòu)大區(qū)集中采購(gòu)大區(qū)招標(biāo)定標(biāo)基礎(chǔ)管

8、理專業(yè)能力組織效率競(jìng)爭(zhēng)能力11成本限額指標(biāo)(V2.0)成本限額指標(biāo)(V3.0)成本限額指標(biāo)(V1.0)客戶敏感性成本客戶非敏感性成本高品質(zhì)原則；規(guī)模效益原則。去除無(wú)效成本原則總部大區(qū)城市2、建安成本精益管理體系圖精益項(xiàng)目管理甲供物質(zhì)管理動(dòng)態(tài)成本管理最終結(jié)算成本控制大區(qū)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化大區(qū)成本限額指標(biāo)落實(shí)大區(qū)建安目標(biāo)成本大區(qū)集中采購(gòu)大區(qū)戰(zhàn)略合作設(shè)計(jì)變更管理高品質(zhì)建安成本體系土地客戶 產(chǎn)品二.建安成本精益管理體系規(guī)劃123、住宅建安成本二級(jí)指標(biāo)建設(shè)規(guī)劃 成本限額指標(biāo)必須與設(shè)計(jì)密切結(jié)合，基于住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化V1.0的推廣和V2.0的工作開(kāi)展，成本管理控制二級(jí)指標(biāo)按三個(gè)階段完成： 第一階段： V1.0版 以

9、控制非敏感性項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)為主，本著“客戶敏感度低、影響成本大、離散度大、易控制、好執(zhí)行”的原則, 確定了六類九項(xiàng)指標(biāo)（詳見(jiàn)后續(xù)內(nèi)容），以“去除無(wú)效成本和標(biāo)桿導(dǎo)向”原則設(shè)置限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，以“全過(guò)程控制”原則進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)，成果文件已于5月7日正式下發(fā) 。二.建安成本精益管理體系規(guī)劃13V1.0版 六類9項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)指標(biāo)名稱標(biāo)準(zhǔn)層地下室指標(biāo)屬性1窗地比技術(shù)指標(biāo)2墻地比3層高4地下車位平均面積5鋼筋含量6混凝土含量二.建安成本精益管理體系規(guī)劃14 第二階段：V2.0版 結(jié)合住宅產(chǎn)品線，針對(duì)與項(xiàng)目定位有關(guān)的外飾面、外門(mén)窗、大堂裝修、電梯廳裝修、入戶門(mén)、園林景觀、電梯選型及轎廂配置等七項(xiàng)客戶敏感性項(xiàng)目

10、，在大區(qū)內(nèi)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化配置，通過(guò)戰(zhàn)略采購(gòu)、多大區(qū)聯(lián)合集中采購(gòu)、大區(qū)集中采購(gòu)等多層級(jí)，最大程度地發(fā)揮規(guī)劃成本效益。 成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V2.0與產(chǎn)品線V2.0研究工作完成融合，已于4月23日啟動(dòng)。二.建安成本精益管理體系規(guī)劃15V2.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本敏感度分析外飾面工程結(jié)構(gòu)工程外窗工程、景觀園林電梯廳裝修大堂裝修外飾面工程結(jié)構(gòu)工程園林景觀外窗工程電梯廳裝修大堂精裝工程 二.建安成本精益管理體系規(guī)劃16 第三階段： V3.0版 以室內(nèi)精裝修為主，體現(xiàn)增值服務(wù)特色，確定不同檔次、不同成本指標(biāo)下的精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)戰(zhàn)略采購(gòu)、多大區(qū)聯(lián)合集中采購(gòu)、大區(qū)集中采購(gòu)等多層級(jí)，最大程度地發(fā)揮規(guī)劃成本效益。 通過(guò)V1.

11、0、V2.0、V3.0的成本二級(jí)指標(biāo)建立，基本控制了建安成本90%以上的成本結(jié)構(gòu)，將大大提升我司的建安成本管理水平。二.建安成本精益管理體系規(guī)劃17華潤(rùn)：1、標(biāo)準(zhǔn)層窗地比2、標(biāo)準(zhǔn)層墻地比3、標(biāo)準(zhǔn)層層高4、標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量5、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量6、地下車位平均面積7、地下室層高8、地下室鋼筋含量9、地下室混凝土含量室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修V3.0V3.0版版經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)華潤(rùn)置地建安成本指標(biāo)體系：華潤(rùn)置地建安成本指標(biāo)體系：二.建安成本精益管理體系規(guī)劃標(biāo)桿A標(biāo)桿B標(biāo)桿B18一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅

12、建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0研究研究指標(biāo)指標(biāo)V1.0V1.0綜合管控價(jià)值綜合管控價(jià)值目錄目錄一一二二三三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0V1.0成果成果四四191、專題小組由工程管理部、設(shè)計(jì)管理部、十個(gè)大區(qū)成本、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人共同組成25人的工作小組。組 長(zhǎng)： 燕現(xiàn)軍、郭曉東副組長(zhǎng)：王 麗、丁 芳成 員： 房玉昆、王輝宏、王 瑄、王大開(kāi)、卞 宇、 徐 勇 張 燈、馬 靜、胡傳昶、陳建華、黃劍鋒、趙 煒 富 麗、胡 勇、劉 暉、江經(jīng)緯、張傳奇、賈徐晨 熊 軍、任 密、張霄劍三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究

13、202、工作分工工程管理部：（1）整體工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；（2）建安成本控制指標(biāo)（V1.0）版指令性文件編制，包括指標(biāo)定義、計(jì)算公式、計(jì)算范圍、控制時(shí)點(diǎn)和流程；（3）統(tǒng)計(jì)典型項(xiàng)目現(xiàn)狀指標(biāo)；（4）鋼筋、混凝土含量專題研究。設(shè)計(jì)管理部：（1）確定典型項(xiàng)目清單，協(xié)調(diào)各大區(qū)提供圖紙電子版；（2）整合各大區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；（3）專人跟蹤各大區(qū)的專題研究。三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究212、工作分工遼寧省公司：城市改善、郊區(qū)改善標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；北京大區(qū)：城市品質(zhì)（北方）、城郊品質(zhì)（北方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；江蘇省公司：城郊品質(zhì)（南方）標(biāo)準(zhǔn)層層高

14、、窗地比、墻地比專題研究；上海大區(qū)：城市品質(zhì)（南方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；武漢大區(qū)：地下室層高、地下車位平均面積專題研究。成都大區(qū)：城市改善、城郊改善（南方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；深圳大區(qū)：萬(wàn)象高端標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究22三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究3、工作節(jié)點(diǎn)日期3月4月5月1516203111723311781921工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)備啟動(dòng)視頻討論3.5成都中期研討修改完善3.20深圳視頻討論終期研討修改完善4.23廈門(mén)報(bào)管理層正式下發(fā)天津宣貫5.7下發(fā)北京宣貫23選取原則：l 客戶不敏感l(wèi) 離散度

15、大l 影響成本大l 易控制l 好執(zhí)行4、為什么V1.0版選這9項(xiàng)指標(biāo)？序號(hào)指標(biāo)名稱代碼設(shè)計(jì)階段適用范圍方案擴(kuò)初施工圖產(chǎn)品線物業(yè)類型1標(biāo)準(zhǔn)層層高K1城市品質(zhì)城郊品質(zhì)城市改善郊區(qū)改善超高層高層2窗地比K23墻地比K34地下車庫(kù)層高K4城市品質(zhì)城郊品質(zhì)城市改善郊區(qū)改善地下室5地下車位平均面積K56地上單體鋼筋含量K6所有產(chǎn)品線多層小高層高層超高層地下室7地上單體混凝土含量K78獨(dú)立地下室鋼筋含量K89獨(dú)立地下室混凝土含量K9三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究24標(biāo)準(zhǔn)層層高地下車位平均面積地下室層高標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量標(biāo)準(zhǔn)層窗地比標(biāo)準(zhǔn)層墻地比地下室混凝土含量地下室鋼筋含量九項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)成

16、本敏感性排序三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究25指標(biāo)定義：1、成本計(jì)量面積（S）：結(jié)構(gòu)樓板覆蓋面積，包含凸窗、空調(diào)板的水平投影面積2、標(biāo)準(zhǔn)層：建筑單體中建筑平面布置相同的樓層3、標(biāo)準(zhǔn)層層高（K1）：標(biāo)準(zhǔn)層樓板面到上層樓板面的垂直高度4、窗地比（K2）：外門(mén)窗展開(kāi)面積與成本計(jì)量面積之比5、墻地比（K3）：外立面展開(kāi)面積與成本計(jì)量面積之比6、地下車庫(kù)層高（K4）：地下車庫(kù)一層層高：樓地面建筑完成面與頂板結(jié)構(gòu)板面之間的垂直高度；其它地下各層層高為樓地面建筑完成面之間的垂直高度7、地下車位平均面積（K5）：地下車庫(kù)總建筑面積與地下總停車數(shù)的比值8、地上單體鋼筋含量地上單體鋼筋含量指地上單體鋼筋

17、總量與地上單體成本計(jì)量面積之比9、地上單體混凝土含量（K7）：地上單體混凝土總量與地上單體成本計(jì)量面積之比10、獨(dú)立地下室鋼筋含量（K8）：獨(dú)立地下室鋼筋總量與獨(dú)立地下室面積之比11、獨(dú)立地下室混凝土含量（K9）：指獨(dú)立地下室混凝土總量與獨(dú)立地下室面積之比三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究26指標(biāo)區(qū)間： 3.05-3.6 m /2.8-3.05 成本區(qū)間：854-1008元/m2離 散 度： 1.18 倍/1.09倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本：34-40%(標(biāo)準(zhǔn)層高每增加100mm，約增加成本28元/ m2)離散主要原因分析：1、容積率2、建筑覆蓋率3、航空限高4、產(chǎn)品線m(1)標(biāo)準(zhǔn)層層高指標(biāo)現(xiàn)狀

18、2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 萬(wàn)象高端城市品質(zhì)三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究27(2) 標(biāo)準(zhǔn)層窗地比0.14 0.16 0.18 0.20 0.22 0.24 0.26 0.28 0.30 0.32 指標(biāo)現(xiàn)狀指標(biāo)區(qū)間：0.16-0.32成本區(qū)間：88-176元/m2離 散 度： 2.0 倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本：4-7%(按100 m2戶型測(cè)算，窗每增加1平米，則增加成本0.5元/ m2)離散主要原因分析：1、地域差異2、戶型組合3、體型系數(shù)4、層高5、產(chǎn)品線三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究280.9 1.0 1.1 1.2

19、 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 (3) 標(biāo)準(zhǔn)層墻地比指標(biāo)現(xiàn)狀指標(biāo)區(qū)間： 0.95-2.3成本區(qū)間：475-1150元/m2離 散 度： 2.4 倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本：20-25%(按100 m2戶型測(cè)算，外墻每增加1平米，則增加成本5元/ m2)離散主要原因分析：1、戶型組合2、贈(zèng)送面積3、層高4、體型系數(shù)5、產(chǎn)品線三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究29(4) 地下車庫(kù)層高三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究33.23.43.63.844.24.44.6層高一層（M）指標(biāo)區(qū)間： 3.5-4.5 m離 散 度： 1.28 倍(地下室層高每增加10

20、0mm，約增加地下室成本32元/ m2)離散主要原因分析：1、覆土厚度2、地質(zhì)情況3、機(jī)電管線指標(biāo)現(xiàn)狀30303438424650545862(5) 地下車位平均面積指標(biāo)現(xiàn)狀指標(biāo)區(qū)間： 33-58 （m2/個(gè))離 散 度： 1.76 倍單個(gè)車位成本區(qū)間：11-19萬(wàn)元（地下車位銷售價(jià)需要超過(guò)15.68萬(wàn)/個(gè)才能保證凈利潤(rùn)為10%，統(tǒng)計(jì)顯示目前21個(gè)項(xiàng)目售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元的只有7個(gè)）離散主要原因分析：1、車位配比2、停車方式、出入口設(shè)置3、人防面積、設(shè)備用房面積4、地下室平面規(guī)整度5、地下室層數(shù)三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究31354045505560657075指標(biāo)區(qū)間： 40-70

21、Kg/m2 成本區(qū)間：240-420元/m2離 散 度： 1.75 倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本 : 10-18%(標(biāo)準(zhǔn)層增加1kg/m2 ，約增加成本6元/m2)離散主要原因分析：1、風(fēng)壓2、抗震等級(jí)3、體型（平面、高寬比）4、層數(shù)、層高5、結(jié)構(gòu)形式Kg/m2(6) 標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量指標(biāo)現(xiàn)狀三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究320.34 0.36 0.38 0.40 0.42 0.44 0.46 0.48 指標(biāo)區(qū)間： 0.35-0.47 m3/m2 成本區(qū)間： 245-329元/m2(含模板）離 散 度： 1.34 倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本 : 10-14%(標(biāo)準(zhǔn)層砼增加0.01m3/m2，增加成本7元

22、/m2;或樓板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)離散主要原因分析：1、風(fēng)壓2、抗震等級(jí)3、體型（平面、高寬比）4、層數(shù)、層高5、結(jié)構(gòu)形式(7) 標(biāo)準(zhǔn)層砼含量指標(biāo)現(xiàn)狀m3/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究337090110130150170190210指標(biāo)區(qū)間：74-200 (kg/m2)成本區(qū)間： 450-1200元/m2離 散 度： 2.7 倍占獨(dú)立地下室建安：14-37%(鋼筋增加1kg/m2 ，增加地下室成本6元/m2)離散主要原因分析：1、場(chǎng)地類別、地下水位2、抗震等級(jí)、人防等級(jí)3、基礎(chǔ)型式、覆土厚度4、層數(shù)、層高(8) 地下室鋼筋含量指標(biāo)現(xiàn)狀Kg/m2三.住宅建安成

23、本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究340.700.800.901.001.101.201.301.401.501.601.701.80指標(biāo)區(qū)間： 0.75-2.00 (m3/m2)成本區(qū)間： 525-1400元/m2 (含模板）離 散 度： 2.7 倍占獨(dú)立地下室建安：16-44%(標(biāo)準(zhǔn)層砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或樓板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)離散主要原因分析：1、抗震等級(jí)2、地震烈度3、地下水位(9) 地下室混凝土含量指標(biāo)現(xiàn)狀m3/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究355、研究對(duì)象的選取 建筑單體： 在設(shè)計(jì)管理部發(fā)布的7個(gè)產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，將城市品質(zhì)產(chǎn)品線拆

24、分為南、北兩條線，共計(jì)分為8條產(chǎn)品線，本次研究選取了7個(gè)大區(qū)的34個(gè)項(xiàng)目的82個(gè)單體作為研究對(duì)象，分別研究其層高、窗地比、墻地比指標(biāo)，由6個(gè)大區(qū)分別承擔(dān)。 地下車庫(kù)： 本次收集10個(gè)大區(qū)的37個(gè)地下車庫(kù)作為研究對(duì)象，研究其層高、地下車庫(kù)平均車位面積，由武漢大區(qū)負(fù)責(zé)承擔(dān)，上海大區(qū)參與； 結(jié)構(gòu)含量： 鋼筋、砼含量專題以理論研究為主，理論計(jì)算數(shù)據(jù)與現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比分析，由工程管理部和設(shè)計(jì)管理部共同完成。三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究361）分冊(cè)一：標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比6、指標(biāo)研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究37產(chǎn)品線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)00.20.40.60.811.21.41.

25、61.8北京橡樹(shù)灣C1區(qū)1#北京橡樹(shù)灣C1區(qū)2#唐山橡樹(shù)灣3#上海中央公園2#上海中央公園3#上海中央公園4#常州國(guó)際社區(qū)A-1 7#常州國(guó)際社區(qū)D-1 18#常州國(guó)際社區(qū)G地塊3#泰州國(guó)際社區(qū)D-2 6#鹽城橡樹(shù)灣1#鹽城橡樹(shù)灣6#沈陽(yáng)凱旋門(mén)2#沈陽(yáng)凱旋門(mén)3#沈陽(yáng)凱旋門(mén)14#淄博中央公園1#淄博中央公園2#淄博中央公園4#寧波北侖凱旋門(mén)1期22#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#慈溪中央公園3期38#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#寧波北侖凱旋門(mén)1期20#余姚中央公園1期8#武漢鳳凰城2期8#武漢橡樹(shù)灣1期A-1#武漢橡樹(shù)灣1期A-2#武漢中央公園3期B-2#大連海中國(guó)3期

26、4#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A5#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A9#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A1#大連海中國(guó)3期6#秦皇島橡樹(shù)灣3#秦皇島橡樹(shù)灣1#天津中央公園沈陽(yáng)置地廣場(chǎng)A#大連置地廣場(chǎng)1期1#大連置地廣場(chǎng)1期3#大連置地廣場(chǎng)1期10#大連置地廣場(chǎng)1期11#成都鳳凰城3期7#成都鳳凰城3期8#成都二十四城3期1#重慶中央公園1期4#成都二十四城2期12#重慶中央公園1期6#成都鳳凰城3期2#重慶中央公園1期7#成都二十四城3期3#成都二十四城2期9#成都二十四城2期17#合肥紫云府2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#長(zhǎng)沙鳳凰城2期10#長(zhǎng)沙鳳凰城2期17#長(zhǎng)沙鳳凰城2期6#城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)

27、（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）

28、城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）方案階段墻地比施工圖階段墻地比方案階段窗地比施工圖階段窗地比對(duì)各大區(qū)上報(bào)的單體層高、標(biāo)準(zhǔn)層窗地比、墻地比等數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)：各產(chǎn)品線數(shù)據(jù)存在一定的離散度38方案階段與施工圖階段窗、墻地比離散度分析方案階段標(biāo)準(zhǔn)層窗地比0.180.210.210.220.180.190.170.170.170

29、.20.170.18施工圖階段標(biāo)準(zhǔn)層窗地比0.180.120.210.220.180.190.170.170.170.20.170.18方案階段標(biāo)準(zhǔn)層墻地比0.690.720.720.840.880.970.940.950.950.991.081.08施工圖階段單體墻地比0.981.021.021.131.191.311.331.351.351.411.461.53慈溪中央公園3期38#慈溪中央公園3期35#慈溪中央公園3期32#武漢鳳凰城2期8#武漢中央公園3期B-2#武漢橡樹(shù)灣1期A-2#余姚中央公園1期8#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#寧波北侖凱旋門(mén)1期22#武漢橡樹(shù)灣1期A-

30、1#寧波北侖凱旋門(mén)1期20#00.20.40.60.811.21.41.61.8城市品質(zhì)（南方）因方案階段的門(mén)窗尺寸同施工圖階段相差無(wú)幾窗地比在施工圖階段與方案階段基本一致。因方案階段與施工圖階段的面積統(tǒng)計(jì)口徑不同，施工圖階段外墻展開(kāi)面面積增大，導(dǎo)致墻地比增大；墻地比在施工圖階段大于方案階段。39方案階段與施工圖階段墻地比離散度分析方案階段標(biāo)準(zhǔn)層墻地比1.080.971.080.990.950.950.940.840.720.720.880.69施工圖階段標(biāo)準(zhǔn)層墻地比1.461.311.531.411.351.351.331.131.021.021.190.98戶均面積（1%，方便表示）1.1

31、71.251.361.41.471.471.471.492.092.092.192.56武漢橡樹(shù)灣1期A-1#武漢橡樹(shù)灣1期A-2#寧波北侖凱旋門(mén)1期20#寧波北侖凱旋門(mén)1期22#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#余姚中央公園1期8#武漢鳳凰城2期8#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#武漢中央公園3期B-2#慈溪中央公園3期38#00.511.522.53城市品質(zhì)（南方）方案和施工圖階段墻地比與戶均面積呈反比趨勢(shì)。原因分析：小戶型產(chǎn)品因房間面積較小，但又有采光通風(fēng)要求，外墻輪廓較大，曲折復(fù)雜，故戶均面積小的單體，墻地比較大。4000.511.522.53成都二十四城2期17#成

32、都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都二十四城2期12#成都二十四城2期9#鹽城橡樹(shù)灣6#重慶中央公園1期6#秦皇島橡樹(shù)灣1#成都鳳凰城3期8#成都鳳凰城3期7#合肥紫云府2#大連置地廣場(chǎng)1期1#大連海中國(guó)3期4#常州國(guó)際社區(qū)A-1 7#長(zhǎng)沙鳳凰城2期6#鹽城橡樹(shù)灣1#大連置地廣場(chǎng)1期3#大連海中國(guó)3期6#秦皇島橡樹(shù)灣3#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A1#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A5#常州國(guó)際社區(qū)G地塊3#重慶中央公園1期4#武漢橡樹(shù)灣1期A-1#大連置地廣場(chǎng)1期10#重慶中央公園1期7#長(zhǎng)沙鳳凰城2期10#北京橡樹(shù)灣C1區(qū)1#武漢橡樹(shù)灣1期A-2#上海中央公園3#長(zhǎng)沙鳳凰城2期17#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A9#寧波北侖

33、凱旋門(mén)1期20#寧波北侖凱旋門(mén)1期22#余姚中央公園1期8#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#武漢鳳凰城2期8#北京橡樹(shù)灣C1區(qū)2#上海中央公園4#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#武漢中央公園3期B-2#慈溪中央公園3期38#城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城市

34、改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城郊品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）郊區(qū)改善（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）方案階段墻地比施工圖階段墻地比戶均面積（1%）研究發(fā)現(xiàn)：墻地比與產(chǎn)品線關(guān)聯(lián)度不大，同戶均面積戶均面積關(guān)系較為明顯，故本次結(jié)論數(shù)據(jù)以戶均面積作為劃分墻地比的依據(jù)墻地比同戶均面積的趨勢(shì)分析411.4240.8950.9431.0881.1601.4951.

35、0271.2291.1701.3511.4751.1491.4241.3671.4171.4241.4151.421 1.4211.414 1.417 1.417 1.4201.1501.2411.2731.1731.1271.1201.1471.1271.1441.1851.2211.0911.1551.3521.1291.1201.3511.0951.3451.1421.3521.1871.0671.186 1.1861.1421.1741.0851.1751.0191.0411.0761.0901.3261.2241.1951.1521.057新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新

36、古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典學(xué)院學(xué)院學(xué)院ART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECO法式法式法式法式法式法式法式法式法式簡(jiǎn)約法式簡(jiǎn)約法式簡(jiǎn)約現(xiàn)代上海中央公園2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#合肥紫云府2#大連置地廣場(chǎng)1期1#大連海中國(guó)3期4#大連置地廣場(chǎng)1期11#大連置地廣場(chǎng)1期3#大連海中

37、國(guó)3期6#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A1#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A5#大連置地廣場(chǎng)1期10#上海中央公園3#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A9#寧波北侖凱旋門(mén)1期20#寧波北侖凱旋門(mén)1期22#余姚中央公園1期8#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#上海中央公園4#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#慈溪中央公園3期38#唐山橡樹(shù)灣3#北京橡樹(shù)灣C1區(qū)1#北京橡樹(shù)灣C1區(qū)2#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都二十四城2期17#成都二十四城2期12#成都二十四城2期9#重慶中央公園1期6#成都鳳凰城3期8#成都鳳凰城3期7#長(zhǎng)沙鳳凰城2期6#重慶中央公園1期4#武漢橡樹(shù)灣1期A-1#重慶中央公園1期7#長(zhǎng)沙鳳凰

38、城2期10#武漢橡樹(shù)灣1期A-2#長(zhǎng)沙鳳凰城2期17#武漢鳳凰城2期8#成都鳳凰城3期2#武漢中央公園3期B-2#鹽城橡樹(shù)灣6#秦皇島橡樹(shù)灣1#常州國(guó)際社區(qū)A-1 7#鹽城橡樹(shù)灣1#秦皇島橡樹(shù)灣3#常州國(guó)際社區(qū)G地塊3#泰州國(guó)際社區(qū)D-2 6#常州國(guó)際社區(qū)D-1 18#淄博中央公園4#淄博中央公園1#淄博中央公園2#沈陽(yáng)置地廣場(chǎng)A#城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（

39、南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城

40、市品質(zhì)（北方）城市改善（北方）施工圖墻地比修正系數(shù)修正系數(shù)加權(quán)值新古典學(xué)院ART-DECOART-DECO法式法式簡(jiǎn)約現(xiàn)代墻地比施工圖修正系數(shù)同立面形式關(guān)系分析42采用窗寬比校核窗地比00.10.20.30.40.50.60.70.8常州國(guó)際社區(qū)D-1 18#常州國(guó)際社區(qū)G地塊3#泰州國(guó)際社區(qū)D-2 6#鹽城橡樹(shù)灣1#鹽城橡樹(shù)灣6#上海中央公園2#上海中央公園3#上海中央公園4#沈陽(yáng)凱旋門(mén)2#沈陽(yáng)凱旋門(mén)3#沈陽(yáng)凱旋門(mén)14#淄博中央公園1#淄博中央公園2#淄博中央公園4#寧波北侖凱旋門(mén)1期20#寧波北侖凱旋門(mén)1期22#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#余姚中央公園1期8#慈溪中央公園3期3

41、2#慈溪中央公園3期35#慈溪中央公園3期38#武漢鳳凰城2期8#武漢橡樹(shù)灣1期A-1#武漢橡樹(shù)灣1期A-2#武漢中央公園3期B-2#大連海中國(guó)3期4#大連海中國(guó)3期6#沈陽(yáng)橡樹(shù)灣2.1期1#沈陽(yáng)橡樹(shù)灣2.1期2#沈陽(yáng)橡樹(shù)灣2.1期9#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A1#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A5#長(zhǎng)春橡樹(shù)灣1期A9#秦皇島橡樹(shù)灣3#秦皇島橡樹(shù)灣1#沈陽(yáng)置地廣場(chǎng)A#大連置地廣場(chǎng)1期1#大連置地廣場(chǎng)1期3#大連置地廣場(chǎng)1期10#大連置地廣場(chǎng)1期11#成都二十四城2期9#成都二十四城2期12#成都二十四城2期17#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都鳳凰城3期2#成都鳳凰城3期7#成都鳳凰城3期8#重慶中央公園1

42、期4#重慶中央公園1期6#重慶中央公園1期7#合肥紫云府2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#長(zhǎng)沙鳳凰城2期6#長(zhǎng)沙鳳凰城2期10#長(zhǎng)沙鳳凰城2期17#城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改

43、善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）方案階段窗地比施工圖階段窗地比窗寬比窗地比同產(chǎn)品線無(wú)較大關(guān)聯(lián)，同在一定范圍內(nèi)窗寬比同窗地比呈正向關(guān)系43南北方城市窗地比對(duì)比0

44、.180.180.1750.180.170.170.170.180.170.180.1730.1790.1730.1670.1750.180.1870.1780.180.1480.1510.1610.1560.1570.1520.150.140.1670.180.1710.160.1680.160.1740.160.160.160.1612345678910111213141516171819南方城市施工圖階段窗地比北方城市施工圖階段窗地比圖中可以看出，北方城市窗地比小于南方城市44窗地比加權(quán)分析對(duì)于各大區(qū)典型項(xiàng)目的窗地比，我們通過(guò)進(jìn)行加權(quán)計(jì)算的方法得到如下結(jié)果：南方城市施工圖階段窗地比北方城

45、市施工圖階段窗地比0.180.1480.180.1510.1750.1610.180.1560.170.1570.170.1520.170.150.180.140.170.1670.180.180.1730.1710.1790.160.1730.1680.1670.160.1750.1740.180.160.1870.160.1780.160.180.16南方城市窗地比加權(quán)值北方城市窗地比加權(quán)值0.1760.159 理論上，窗地比應(yīng)同立面風(fēng)格有關(guān)，但本次研究并未發(fā)現(xiàn)此關(guān)聯(lián)45研究結(jié)論 戶均面積與墻地比：戶均面積對(duì)墻地比的影響較為直接，除北連廊產(chǎn)品外,面積小的產(chǎn)品，墻地比數(shù)值大； 方案階段墻地比

46、與立面風(fēng)格：因方案階段對(duì)外飾面的細(xì)化程度不足，故不產(chǎn)生較大影響； 施工圖階段墻地比與立面風(fēng)格：由于建筑風(fēng)格的差異，立面的深化設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工圖階段的墻地比與方案階段的墻地比差異較大； 墻地比施工圖修正系數(shù)：同一立面風(fēng)格下，方案階段墻地比至施工圖階段墻地比的修正系數(shù)與立面的復(fù)雜程度呈正向關(guān)系； 窗地比與窗寬比：引入窗寬比作為校驗(yàn)窗地比的依據(jù),窗寬比同窗地比呈正向變化關(guān)系。462）分冊(cè)二：地下車庫(kù)層高、車位平均面積6、指標(biāo)研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究47關(guān)鍵指標(biāo)及其影響要素梳理控制成本滿足需求地下車庫(kù)的基本特征1、 使用頻率高但持續(xù)時(shí)間短：客戶停留駐足的時(shí)間較短，使用時(shí)間段相對(duì)集

47、中。2、 客戶關(guān)注度：客戶通常會(huì)關(guān)注配置停車位的數(shù)量及停車距離，對(duì)地庫(kù)本身的關(guān)注度大大弱于地上建筑和景觀，地下車庫(kù)建設(shè)應(yīng)以滿足功能需求為出發(fā)點(diǎn)。3、 成本投入大：地庫(kù)在前期建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)中成本投入均比較大，成本控制、提升利用率是工作的重點(diǎn)。普遍面臨的現(xiàn)實(shí)1、 項(xiàng)目高容積率、高車位配比趨勢(shì)明顯。地下車庫(kù)面積越來(lái)越大，導(dǎo)致地庫(kù)在總成本投入中占比趨大。2、銷售周期長(zhǎng)，沉淀貨值大，占?jí)嘿Y金時(shí)間長(zhǎng)。3、以個(gè)為計(jì)價(jià)單位，同一城市區(qū)域不同項(xiàng)目的車位價(jià)格差異不大。4、目前華潤(rùn)置地大多數(shù)項(xiàng)目的車位不盈利。48其他重要指標(biāo)和要素按項(xiàng)目具體研究設(shè)計(jì)1、 地面停車占比2、 地庫(kù)整體埋深3、 對(duì)周邊市政道路高差的處理4

48、、 層數(shù)：?jiǎn)螌?兩層（地下水位、支護(hù)、人防等因素）5、 人防規(guī)模類別6、 增值服務(wù)車庫(kù)7、 機(jī)械車位（預(yù)留）8、 塔樓平面范圍內(nèi)的利用 地庫(kù)內(nèi)灰色地帶利用（如子母車位的設(shè)置）9、 單層周長(zhǎng)面積比、車道長(zhǎng)度車位比10、基礎(chǔ)和底板結(jié)構(gòu)11、產(chǎn)品建造及飾面標(biāo)準(zhǔn)12、對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響（照明及控制、天然采光、通風(fēng)、排煙設(shè)計(jì)） 。關(guān)鍵指標(biāo)及其影響要素梳理49后退式垂直停車（為主），平行、斜列為輔 標(biāo)準(zhǔn)2400*5300，非標(biāo)車位 柱網(wǎng)尺寸車位尺寸 人防單邊車道、盡端車道及車位占比 車道形式 停車形式 非標(biāo)準(zhǔn)車位 大車位占比，政府是否認(rèn)可：子母及微型車位車庫(kù)規(guī)整度（單層周長(zhǎng)面積比） 機(jī)械式停車（暫不考慮

49、）地庫(kù)與塔樓間難停車空間占比地下車位平均面積研究框架規(guī)模、類別、占比規(guī)模，位置以標(biāo)準(zhǔn)車位為基準(zhǔn)，再考慮非標(biāo)車位、人防、共用機(jī)房等對(duì)指標(biāo)的影響先統(tǒng)計(jì)后研究地下車位平均面積共用機(jī)房大柱網(wǎng)、橫大、縱大、小柱網(wǎng)50地下室層高研究框架 頂板結(jié)構(gòu)形式柱網(wǎng)尺寸荷載 覆土厚度（種植、管線、凍土） 消防車道，登高場(chǎng)地 結(jié)構(gòu)高度 機(jī)電高度 凈空高度風(fēng)管消防水、橋架及其它 機(jī)械排煙（可以和機(jī)械通風(fēng)合用）機(jī)械通風(fēng)（誘導(dǎo)通風(fēng)、自然通風(fēng)不占層高）不同家用車尺寸本身對(duì)層高影響小室內(nèi)最小凈高要求地下車庫(kù)層高 底板及基礎(chǔ)地面建筑構(gòu)造結(jié)構(gòu)/建筑找坡層/防排水方式人防等級(jí)先統(tǒng)計(jì)后研究51結(jié)論： 無(wú)梁樓蓋形式比梁板式形式頂板降低結(jié)構(gòu)

50、高度350-450mm，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50011-2010)對(duì)于地下建筑的頂板，推薦使用梁板結(jié)構(gòu)，無(wú)梁樓蓋形式比梁板式形式土建成本相差不大，地庫(kù)通常無(wú)梁樓蓋比梁板式成本略低； 采用小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)可減小梁高250mm，無(wú)梁樓蓋板厚減少約150mm。小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)車庫(kù)的單個(gè)車位成本節(jié)約5%-10%（已計(jì)柱網(wǎng)尺寸對(duì)車位面積影響約2.5%）； 覆土厚度應(yīng)嚴(yán)格控制，南方地區(qū)不大于1.2 m，北方地區(qū)不大于1.5 m，東北地區(qū)和其它特殊項(xiàng)目，如覆土厚度確需超過(guò)1.5m時(shí)，應(yīng)按計(jì)算確定B1層層高，必要時(shí)采用部分輕質(zhì)材料換填。覆土厚度每300mm，對(duì)梁板式結(jié)構(gòu)梁高的影響為100mm，對(duì)無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)高

51、度的影響為50mm. 人防對(duì)梁板式結(jié)構(gòu)高度影響為150mm,對(duì)無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)高度影響為50mm（無(wú)梁樓蓋板厚一般不可小于250mm)。 常規(guī)梁板式：機(jī)電占凈空高度600mm（梁下）；無(wú)梁式：機(jī)電占凈空高度 800mm（板下）無(wú)風(fēng)管較有風(fēng)管機(jī)電占凈空少約300mm。 結(jié)合規(guī)范要求和項(xiàng)目要求確定凈高，常規(guī)地下車庫(kù)室內(nèi)最小凈高為2.2m。52指標(biāo)落地的管理措施 嚴(yán)格按照對(duì)標(biāo)指引要求進(jìn)行指標(biāo)的設(shè)計(jì)管理，將管理前置。 實(shí)行全過(guò)程管理，把控地下室設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在方案階段必須同步進(jìn)行地下室設(shè)計(jì)的技術(shù)措施落實(shí)，不應(yīng)留在施工圖階段考慮。 在方案、擴(kuò)初階段線，整合相關(guān)資源，就場(chǎng)地消防、豎向、室外管線、景觀、機(jī)電專

52、業(yè)與建筑結(jié)構(gòu)在進(jìn)度和技術(shù)上做好協(xié)調(diào)，避免地庫(kù)設(shè)計(jì)的輸入有重大漏項(xiàng)。 在項(xiàng)目早期對(duì)人防制定專項(xiàng)工作策略，首先爭(zhēng)取相對(duì)低的等級(jí)和規(guī)模，再進(jìn)行自建和繳費(fèi)的經(jīng)濟(jì)性比較。如需要設(shè)置人防地庫(kù)，應(yīng)考慮設(shè)置在項(xiàng)目的哪個(gè)分期階段，是否做二層地庫(kù)，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較。人防如需要專業(yè)設(shè)計(jì)院另行設(shè)計(jì)，應(yīng)盡早介入，工作前置。 設(shè)計(jì)合同中明確限額設(shè)計(jì)要求，并對(duì)作為對(duì)設(shè)計(jì)院評(píng)價(jià)獎(jiǎng)罰的重要依據(jù)。 設(shè)計(jì)過(guò)程中，向設(shè)計(jì)院灌輸成本控制的意識(shí)，以尊重平等的態(tài)度多溝通協(xié)調(diào)，讓設(shè)計(jì)院認(rèn)可甲方的工作理念和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，采取合理的技術(shù)設(shè)計(jì)來(lái)滿足技術(shù)指標(biāo)要求，達(dá)到成本控制的目的，必要時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng) 與行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)對(duì)標(biāo)，及時(shí)掌握新技術(shù)好做法

53、，調(diào)整修正指標(biāo)限值標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)設(shè)計(jì)精細(xì)化。53指標(biāo)落地的技術(shù)措施綜合措施n根據(jù)項(xiàng)目具體情況（包括車位盈利狀況和政府要求）合理確定項(xiàng)目停車率和地面停車占比。爭(zhēng)取微型車位、子母車位可計(jì)算規(guī)劃要求的指標(biāo)。2、人防規(guī)模類別n盡量降低人防面積規(guī)模和類別，爭(zhēng)取為常6級(jí)，盡量多做人防物資庫(kù)，并進(jìn)行自建和繳費(fèi)的經(jīng)濟(jì)性比較。3、鼓勵(lì)對(duì)塔樓地下室進(jìn)行功能利用和價(jià)值挖掘n技術(shù)條件允許前提下應(yīng)少設(shè)；n設(shè)置為非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車位；n設(shè)置為規(guī)定允許的機(jī)房、必要的管理用房；n設(shè)置為儲(chǔ)藏室、下復(fù)式住宅。1、規(guī)劃指標(biāo)管理54指標(biāo)落地的技術(shù)措施綜合措施5、其它：除管理和控制影響層高和停車效率的因素外，還應(yīng)在建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電方面進(jìn)行

54、精細(xì)設(shè)計(jì)。如根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)確定建造和飾面標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和底板設(shè)計(jì)階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，自然采光通風(fēng)減少后期物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本等。4、地庫(kù)整體抬升頂板地板結(jié)構(gòu)找坡-解決用地周邊市政路高差，室外管線無(wú)需找坡。合肥紫云府地庫(kù)整體抬升-有-效減少地庫(kù)的埋深、節(jié)省地庫(kù)實(shí)體、支護(hù)成本和土方開(kāi)挖。55指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車庫(kù)層高（K4）u 嚴(yán)格控制覆土厚度：綜合考慮凍土、管線、種植等因素，在方案設(shè)計(jì)階段及早進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)，確定經(jīng)濟(jì)合理的覆土厚度，通常情形取1.2m。種植高大喬木的部位需較深埋深時(shí)，可采用局部降板或抬高樹(shù)池的方式。如確因特殊原因覆土超過(guò)1.5m較多時(shí)，如成本經(jīng)濟(jì)，可考慮部分采用輕質(zhì)材料填充。u 消防

55、車道與登高場(chǎng)地：盡量避開(kāi)地庫(kù)頂板布置，確實(shí)無(wú)法避開(kāi)時(shí)，應(yīng)及早確定消防車道及消防登高場(chǎng)地位置，以進(jìn)行局部?jī)舾邚?fù)核確認(rèn)或作針對(duì)性的結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計(jì)。u 柱網(wǎng)尺寸：一般情形下推薦采用小柱網(wǎng)5.45.0/6.1或7.95.0/6.1。u 比選頂板結(jié)構(gòu)形式：根據(jù)項(xiàng)目及城市情況，進(jìn)行頂板結(jié)構(gòu)形式比較，選用經(jīng)濟(jì)性較好的方案。u 人防規(guī)模及類別：盡量降低人防規(guī)模和類別，爭(zhēng)取為常6級(jí)，盡量多做人防物資庫(kù)。并對(duì)人防地下室要進(jìn)行異地建設(shè)和自行建設(shè)的成本收益測(cè)算，采用最優(yōu)方案。1、控制結(jié)構(gòu)高度56指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車庫(kù)層高（K4）u 機(jī)電管線綜合：通過(guò)管線綜合，壓縮整體機(jī)電管線占空間高度。u 充分利用項(xiàng)目地形和當(dāng)?shù)?/p>

56、允許規(guī)定，整體抬高地下室，加大自然通風(fēng)設(shè)計(jì)，減小風(fēng)管及風(fēng)管高度。2、控制機(jī)電高度4、凈空合理取值u結(jié)合規(guī)范要求和項(xiàng)目要求確定凈高，常規(guī)地下車庫(kù)取規(guī)范最小凈高值2.2Mu鼓勵(lì)不進(jìn)行地面建筑找坡的做法，在滿足凈空高度要求的前提下盡量減小地下室底板結(jié)構(gòu)面至頂板結(jié)構(gòu)面的垂直高度。u初設(shè)階段進(jìn)行結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和底板的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，綜合選取最優(yōu)方案。探討底板建筑做法、防水板的可能性。5、關(guān)注層高外的高度（厚度）57指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）外輪廓：地庫(kù)外輪廓盡量規(guī)整，控制和驗(yàn)算單層地庫(kù)周長(zhǎng)與地下室面積比，建議控制在0.035左右，如超過(guò)較多，應(yīng)優(yōu)化地下室外輪廓范圍。內(nèi)輪廓：塔樓落入地庫(kù)的平面應(yīng)

57、盡量規(guī)整，塔樓和大地庫(kù)的軸網(wǎng)方向盡量保持一致，避免產(chǎn)生無(wú)法高效利用的異形空間。1、控制車庫(kù)規(guī)整度58指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）u 嚴(yán)格控制單邊停車面積的占比，當(dāng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)雙側(cè)垂直停車時(shí)，也應(yīng)盡量利用有一側(cè)水平停車或適當(dāng)接受略小于標(biāo)準(zhǔn)車位長(zhǎng)度（5300/5050）的尺寸，實(shí)現(xiàn)雙邊停車。u 適當(dāng)加大盡端式車道的占比，以節(jié)約車道面積。加大盡端式車道的占比，可節(jié)約車道面積，增加停車數(shù)量。當(dāng)總車位數(shù)量滿足很難時(shí)，尤應(yīng)多設(shè)。2、規(guī)避單邊停車、適當(dāng)設(shè)置盡端式車道單邊停車降低了停車效率，應(yīng)盡量規(guī)避適當(dāng)設(shè)置盡端式車道，以節(jié)約車道面積59指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）3、非標(biāo)準(zhǔn)車位巧

58、安排n微型車位（折算值0.7）：在局部因結(jié)構(gòu)尺寸限制的區(qū)域，布置微型車，用足空間。n子母車位（折算值0.5）：在一梯三戶或一梯四（多）戶的塔樓與大地庫(kù)相鄰處往往會(huì)出現(xiàn)進(jìn)深大的“灰色”空間，可設(shè)置子母車位以用足空間，提升價(jià)值。 n增值服務(wù)車位：對(duì)于有增值服務(wù)需求的項(xiàng)目，利用地庫(kù)邊、端部等位置，適當(dāng)調(diào)整柱網(wǎng)開(kāi)間和進(jìn)深，創(chuàng)造空間設(shè)置增值服務(wù)車位或（收納）設(shè)施設(shè)備，用足空間，提升價(jià)值。60指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）車位平面布置 車位尺寸（mm) 通道尺寸(mm) 垂直式停車 后退無(wú)擋墻 24005050 5500（6000） 后退有擋墻 24005300 5500（6000） 平行式

59、停車 24006000 3800（4000） 4、車位尺寸、車道尺寸對(duì)規(guī)范的利用5、按規(guī)范最低要求設(shè)置地庫(kù)出入口數(shù)量61指標(biāo)落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）6、合理布置設(shè)備用房n 在盡量降低人防面積規(guī)模和類別后，人防口部的形狀應(yīng)盡量規(guī)整，置于毗鄰塔樓等不利于停車的區(qū)域，盡量減少對(duì)車位布置的影響。n 考慮將設(shè)備用房置于車道端部、車庫(kù)角部、毗鄰塔樓的不利于停車的區(qū)域，盡量減少設(shè)備用房對(duì)車位布置的影響。7、合理布置人防口部等用房623）分冊(cè)三：鋼筋、砼含量6、指標(biāo)研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究638.2512.6222.1240.7845.2354.701020304050

60、60706度7度8度鋼筋含量指標(biāo)不同地震烈度對(duì)鋼筋含量的影響梁板墻小計(jì)0.090.110.170.30.320.3800.050.10.150.20.250.30.350.40.450.56度7度8度混凝土含量指標(biāo)不同地震烈度對(duì)混凝土含量的影響梁板墻小計(jì)不同地震烈度對(duì)鋼筋、混凝土含量的影響（1）七度比六度的鋼筋含量增加10%，八度比六度的鋼筋含量增加30%；（2）七度比六度的混凝土含量增加5%，八度比六度的混凝土含量增加25%。三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究64不同場(chǎng)地類別對(duì)鋼筋、混凝土含量的影響三.住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)V1.0研究9.8212.1820.4643.1845.62