產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略分析

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略分析 摘要：近年來，隨著宏觀調(diào)控政策持續(xù)深入，火爆的樓市逐漸進(jìn)入新常態(tài)，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中，以住宅和商業(yè)物業(yè)開發(fā)為主的傳統(tǒng)領(lǐng)域，正遇到前所未有的挑戰(zhàn)，而以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主題的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，卻依然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，迅速成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)新亮點(diǎn)，并倍受關(guān)注。本文對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資涉及的股權(quán)融資、債權(quán)融資以及信托基金reis等融資方式，進(jìn)行了分析和探討。 關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 信托基金reis 股權(quán)融資 債權(quán)融資 供應(yīng)鏈融資 一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和特點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通常是“x+房地產(chǎn)”模式，如體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，它是一種將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式。它

2、脫胎于工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，既與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的類屬性，又具有其自身特征。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，它是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的開發(fā)要求，它的開發(fā)周期較長，短則三至五年，長則七八年，甚至十余年，項(xiàng)目投資額巨大，少則幾個(gè)億，多則幾十億、上百億，傳統(tǒng)房地產(chǎn)，往往重開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除開發(fā)環(huán)節(jié)之外，它的后期運(yùn)營也顯得更為重要。 二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資要重點(diǎn)考慮的因素 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiàng)目科學(xué)合理的開發(fā)周期，考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，以及自有資金和市場(chǎng)行情狀況，根據(jù)每一期的建設(shè)規(guī)模，計(jì)算出總的資金需求量，在分析

3、企業(yè)內(nèi)部可用于項(xiàng)目建設(shè)的自有資金后，再提出該階段的融資需求計(jì)劃。 在每一期的開發(fā)計(jì)劃中，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。要區(qū)分出售物業(yè)與自持物業(yè)的比例，測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量的大小，及對(duì)資金需求規(guī)模和使用期限的長短，以便于進(jìn)行融資時(shí)，確定是選擇采取債務(wù)融資，還是權(quán)益融資的方式，如選擇債務(wù)融資，則應(yīng)考慮是短期性或者長期性資金需求。 對(duì)項(xiàng)目未來的盈利能力及發(fā)展前景進(jìn)行評(píng)估。如果未來項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況好，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就強(qiáng)，且項(xiàng)目未來的投資利潤率高于債務(wù)融資成本，負(fù)債越多，項(xiàng)目的凈資產(chǎn)收益率就越高，對(duì)企業(yè)發(fā)展及權(quán)益資本所有者就越有利，這種情況下，債務(wù)籌資是一種不錯(cuò)的選擇。 當(dāng)項(xiàng)

4、目盈利能力低，財(cái)務(wù)狀況差，發(fā)展前景欠佳，這種情況下，有條件的話，應(yīng)采用權(quán)益融資，而盡量少采用債務(wù)融資方式，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金償付壓力。 要考慮不同融資方式的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行項(xiàng)目融資，首先要符合國家的法律法規(guī)，滿足合法性原則。另外，不同融資方式有不同的資金成本，應(yīng)分析和比較各種融資方式資金成本的高低，盡量選擇資金成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的融資方式。 三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀分析 2006年以前設(shè)立的開發(fā)園區(qū)，在項(xiàng)目資金短缺問題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標(biāo)和申請(qǐng)開發(fā)貸款也給予傾斜，同時(shí)賦予了園區(qū)的一些投融資能力。2006年以后，工業(yè)用地及一般的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，均實(shí)行招拍掛方式公開出讓

5、土地，保證金交付及限期支付土地款，加大了開發(fā)商的資金壓力。 目前，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道，還局限于債權(quán)融資和股權(quán)融資的傳統(tǒng)融資方式。債權(quán)融資，通常是向銀行借得所需的信貸資金，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展來看，以長期持有物業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在長期資本支持的資金保障方面，還存在很大問題。股權(quán)融資，通常是向原始股東募集股本資金，這種方式取得的資金無到期還本付現(xiàn)的壓力，但在項(xiàng)目投資回報(bào)率高時(shí)，會(huì)降低企業(yè)自有資金收益，且在項(xiàng)目初期，融資難度又較大。 四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式探討 現(xiàn)階段，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取了多元化融資手段，但多數(shù)都沒有擺脫債權(quán)融資的范疇，這種融資方式，存在到期還本付息的壓力，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長

6、期持有物業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營的發(fā)展模式不太匹配，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)找到與其經(jīng)營模式相適應(yīng)的長期穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。 鑒于債權(quán)融資存在的對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一些限制性因素，由于權(quán)益性融資無固定的還本付息壓力，且滿足企業(yè)長期使用資金的優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資多元化發(fā)展的情況下，更多地涉及權(quán)益性融資的領(lǐng)域。 （一）在實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常用的融資策略分析 權(quán)益性融資（股權(quán)融資）?？紤]到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)周期長，資金投入量大的特點(diǎn)，在對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作前，就應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目融資的統(tǒng)籌安排，尤其是對(duì)權(quán)益性融資應(yīng)重點(diǎn)考慮。 以初始發(fā)起人為主體的融資方式。通常，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司是以控股股東，或者少數(shù)發(fā)起人為主體，組建新的法人實(shí)體，項(xiàng)目

7、的資金，也往往來源于少數(shù)原始股東的資本金。 引進(jìn)項(xiàng)目戰(zhàn)略投資者。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，在其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，總要涉及與項(xiàng)目有關(guān)的各種戰(zhàn)略合作伙伴。以開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)集群和總部商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目合作伙伴可能包括：上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)商，商業(yè)配套產(chǎn)品合作者，專業(yè)的總部商務(wù)區(qū)開發(fā)者，以及投資公司、基金公司，或者當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，均可以邀請(qǐng)他們成為項(xiàng)目開發(fā)公司的股東，這樣既發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，達(dá)到資源的整合，同時(shí)，又一定程度上，解決項(xiàng)目融資問題。 引進(jìn)大量上市公司股東作為項(xiàng)目公司原始股東。對(duì)于母公司是上市公司的開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目公司注冊(cè)初期，就引進(jìn)上市公司的中、小股東作為原始股東，這樣的好處在于，可以

8、很好地利用他們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)部的人脈資源，有利于項(xiàng)目的經(jīng)營和發(fā)展，又達(dá)到融資的目的。 債務(wù)性融資（債權(quán)融資）。債務(wù)性融資是項(xiàng)目融資的重要方面，解決項(xiàng)目的短期性資金需求，項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)融資有如下幾個(gè)方面的考慮。 銀行借款。在債務(wù)性融資性融資中，銀行借款是最主要的部分。與普通商品房開發(fā)項(xiàng)目所不同的是，有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于國家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，很容易獲得金融企業(yè)的信貸政策支持，所以對(duì)國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進(jìn)行深入的理解和分析。 銀行借款，分成幾個(gè)部分，一是爭取國家開發(fā)銀行的產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金貸款，二是爭取地方商業(yè)銀行的項(xiàng)目貸款，三是在項(xiàng)目銷

9、售環(huán)節(jié)和運(yùn)營環(huán)節(jié)爭取地方商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。 內(nèi)部融資。一些具有上市公司背景的項(xiàng)目開發(fā)公司，集團(tuán)內(nèi)部往往有大量的股份解禁的中小股東，他們大多是上班族，無專門的投資渠道，也無專業(yè)的投資知識(shí)。與這些股東合作，他們的資金，會(huì)是項(xiàng)目債權(quán)融資的補(bǔ)充來源。 供方信貸或叫供應(yīng)鏈融資。項(xiàng)目公司及其戰(zhàn)略合作伙伴，有大量的產(chǎn)業(yè)鏈上游供方客戶，利用多年的合作關(guān)系和甲方的強(qiáng)勢(shì)地位，在他們?yōu)轫?xiàng)目提供產(chǎn)品或服務(wù)時(shí)，與他們約定延遲支付貨款或傭金（在價(jià)格條款或者資金利息方面予以考慮），甚至可以約定以項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)或者某項(xiàng)專業(yè)服務(wù)作為合同標(biāo)的支付手段，可以解決項(xiàng)目一些方面的短期資金需求。 信托基金或產(chǎn)業(yè)基金（債權(quán)模式）。近年來

10、，國內(nèi)信托基金或產(chǎn)業(yè)基金得到長足發(fā)展，特別是產(chǎn)業(yè)基金，項(xiàng)目公司可以與他們合作。這兩類基金，短則一兩年，最長可以解決三至五年的資金需求，而且基金規(guī)模也能滿足一般項(xiàng)目的要求 （二）創(chuàng)新性的融資方式 近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新性的權(quán)益性融資主要有兩種方式，一是建立房地產(chǎn)投資信托reis，二是境內(nèi)、外資本市場(chǎng)上市。 房地產(chǎn)投資信托基金reis。房地產(chǎn)投資信托reis能夠很好地解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在債務(wù)性融資方面所遇到的到期還本付息的問題，在國外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)投資信托reis發(fā)揮著極其重要的作用。 這種融資模式既可以在國內(nèi)成立新的房地產(chǎn)投資信托基金reis，也可以依賴已發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金reis，這些

11、年來，一些國外的房地產(chǎn)投資信托基金reis，也陸續(xù)進(jìn)入國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如美國普洛斯投資蘇州物流園項(xiàng)目，新加坡豐樹物流信托投資西安海星物流配送中心。 境內(nèi)、外資本市場(chǎng)上市。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往是符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，也是受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)，因此，對(duì)于具備上市條件的項(xiàng)目，可考慮在國內(nèi)資本市場(chǎng)上市，或者到境外上市，特別是在一些重點(diǎn)城市的開發(fā)園區(qū)內(nèi)，還可以直接上新三板。 （三）爭取中央和地方政府的專項(xiàng)財(cái)政資金支持 為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從中央到地方，均出臺(tái)了許多財(cái)政扶持政策，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的專項(xiàng)資金，大致有如下幾種：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)及專業(yè)園

12、區(qū)發(fā)展專項(xiàng)資金，重點(diǎn)項(xiàng)目扶持資金，促進(jìn)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，旅游產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)扶持資金，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目利用新能源、新技術(shù)補(bǔ)貼，三農(nóng)扶持專項(xiàng)資金等等，還有享受低息甚至貼息的政府各種產(chǎn)業(yè)基金、專項(xiàng)貸款等。 開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真研究政府各種財(cái)政扶持政策的文件規(guī)定，領(lǐng)悟政策精神，了解具體的申請(qǐng)操作流程，同時(shí)，完善自身的軟硬件條件，充分準(zhǔn)備各種資料。必要時(shí)，可以聘請(qǐng)這方面的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。 融資難，融資渠道單一，融資成本高和融資風(fēng)險(xiǎn)大等問題，一直困擾著我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。面對(duì)高歌猛進(jìn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)如何及時(shí)解決融資問題、找到資金來源、拓寬融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，將成為在新時(shí)期如何把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵問題。 在理論和實(shí)踐總結(jié)的基礎(chǔ)上，筆者提出了幾種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的創(chuàng)新模式，如reis融資模式、供應(yīng)鏈融資模式、項(xiàng)目融資模式等，希望能對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資和開發(fā)起到拋磚引玉的作用。但是，必須認(rèn)識(shí)到，