關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動產(chǎn)登

1、主講人：王勇剛主講人：王勇剛 （一）（一） 房地產(chǎn)房地產(chǎn)：指土地、房屋等建筑物及構(gòu)筑物。包括具有獨立利用價值的特定空間，如地下停車位等。 （二）（二） 不動產(chǎn)：不動產(chǎn)：指土地、房屋、海域、林木等定著物。其概念包含房地產(chǎn)，但比房地產(chǎn)概念面更廣。 ( (一）法律依據(jù)。一）法律依據(jù)。依照物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 （二）實施意義。（二）實施意義。鑒于不動產(chǎn)登記的重要法律作用，對于不動產(chǎn)登記，法律規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，經(jīng)過7年多的反復(fù)論證，最終國務(wù)院通過并出臺統(tǒng)一的

2、不動產(chǎn)登記制度，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)。條例的出臺，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的需要，對于政府機(jī)構(gòu)簡政放權(quán)、減少多頭管理，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，提高不動產(chǎn)交易效率，保障不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記具有重要作用。 2014年12月22日，國務(wù)院令第656號正式公布了不動產(chǎn)登記暫行條例，自2015年3月1日起施行。條例共6章35條，對不動產(chǎn)及其登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)以及新條例施行后原有登記證書、不動產(chǎn)權(quán)屬證書的法律效力分別進(jìn)行了規(guī)定。 （一）登記類型（一）登記類型 1、首次登記； 2、變更登記； 3、轉(zhuǎn)移登記； 4、注銷登記； 5、更正登

3、記； 6、異議登記； 7、預(yù)告登記； 8、查封登記； 9、抵押登記； 10、其它。 （二）登記內(nèi)容（二）登記內(nèi)容 1、集體土地所有權(quán)； 2、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)； 3、森林、林木所有權(quán)； 4、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)； 5、建設(shè)用地使用權(quán)； 6、宅基地使用權(quán)； 7、海域使用權(quán)； 8、地役權(quán)； 9、抵押權(quán)； 10、其它。 內(nèi)容略 （一）信息共享。（一）信息共享。條例明確由國土資源部、住建部等有關(guān)部門組建全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，將各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺，實行國家、省、市、縣四級登記信息的共享，這是第一步。第二步，將不動產(chǎn)信息與住建、農(nóng)業(yè)、

4、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息實時互通共享。第三步，不動產(chǎn)登記信息還要與公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門相關(guān)信息實現(xiàn)互通共享，此舉措對于完善全方位信用體系建設(shè)具有重要的作用。我市個人住房信息系統(tǒng)也將于今年底前實現(xiàn)與孝感市級聯(lián)網(wǎng)互通試運行。 （二）檔案查詢。（二）檔案查詢。按照物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。同時，在制定本條例之前，反腐的呼聲要求進(jìn)行按人查詢登記的方式，以將不動產(chǎn)信息公開。本次條例仍嚴(yán)格遵循物權(quán)法的規(guī)定，明確權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查事

5、項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。而進(jìn)行查詢時，有關(guān)單位、個人應(yīng)當(dāng)說明查詢的目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的。 針對由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”誤讀，國土資源部、住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房問題專項整治，并對各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理、統(tǒng)計，將提出分類指導(dǎo)意見，湖北、山東、浙江等地推出了分類整治方案，對準(zhǔn)備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，對在建項目依法拆除，對出售小產(chǎn)權(quán)房按非法轉(zhuǎn)讓土地處理。我市小產(chǎn)權(quán)開發(fā)已全面叫停。 大家可能從有關(guān)新聞通氣會了解到，目前新版不動產(chǎn)登記簿、證書已正式亮相并首發(fā)，那么舊證怎么辦呢？根據(jù)國務(wù)院不動產(chǎn)登記部際聯(lián)席會議明確指出，要按照“加快職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，落實統(tǒng)一登

6、記，實施啟用新證與停發(fā)舊證相銜接，確保工作不亂”的總體要求推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作。具體來說，就是在職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合前，繼續(xù)按照原有職責(zé)發(fā)放各類舊版證書，具備頒發(fā)新證后，才能停發(fā)舊證，保證登記工作平穩(wěn)推進(jìn)，不增加群眾負(fù)擔(dān)。（我省的武漢市已納入全國15個試點城市） （一）現(xiàn)狀。（一）現(xiàn)狀。近年來，隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)快速推進(jìn)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過拍賣地塊從事房地產(chǎn)開發(fā)的項目達(dá)40多個，建筑面積約60萬平方米，這其中還不包括小產(chǎn)權(quán)房。 （二）問題。（二）問題。一是未批先建；二是超批準(zhǔn)用地范圍建設(shè)，或批準(zhǔn)面積（超容）建設(shè)；三是欠繳土地出讓金和相關(guān)稅費；四是辦證要件不齊，無法順利開展房屋登記工作。 （三）癥結(jié)。（三）

7、癥結(jié)。一是資金方面：無規(guī)劃、無建設(shè)手續(xù)的違建項目，依法要先處罰，再補(bǔ)繳規(guī)費。超用地、超容積率建設(shè)的違建項目，要補(bǔ)繳出讓金、滯納金。嚴(yán)重違建項目，要拆除。城鄉(xiāng)商品房銷售價格差異較大，完全按政策補(bǔ)繳規(guī)費，利潤空間被擠壓，甚至承擔(dān)虧損，開發(fā)商不愿主動補(bǔ)手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房價格較小產(chǎn)權(quán)房或聯(lián)建房高300500元/平方米，市場競爭無優(yōu)勢，房子銷售不暢，資金回籠慢，造成一種惡性循環(huán)。二是政策方面：省政府辦公廳出臺關(guān)于開展清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策工作的通知，國家政策越來越嚴(yán)，政府無權(quán)隨意減免規(guī)費。不依法繳交規(guī)費，補(bǔ)辦規(guī)劃建設(shè)手續(xù)而辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，要承擔(dān)政策風(fēng)險。部分超批準(zhǔn)用地如果是農(nóng)用地，還要報省政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用，

8、爭取用地指標(biāo)。項目工程質(zhì)量缺乏監(jiān)管，商品房質(zhì)量沒有保證。（四）影響。（四）影響。一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房長期不辦證，廣大群眾的物權(quán)得不到合法保護(hù)，影響社會穩(wěn)定。二是通過合法拍賣取得用地使用權(quán)，建成出售的房屋辦不了證，一定程度上損害了政府形象。三是助長了違建的風(fēng)氣，增加了控違的難度。四是不依法管理，造成了稅費流失。五是商品房形成積壓，影響了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（五）出路。（五）出路。一是全市控違大會前（2014年8月1日）的項目。按簡化程序：開發(fā)商提出清理辦證申請屬地政府簽署意見市清房指揮部組織核查完善規(guī)劃、建設(shè)、消防、質(zhì)檢、驗收備案手續(xù)（注：目前補(bǔ)繳出讓金、規(guī)費的政策還未正式出臺）辦證。二是2014年8月1日以后啟動建設(shè)的項目。按正常程序：嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。三是加快村鎮(zhèn)建設(shè)綜合管理機(jī)構(gòu)改革，充分授權(quán)，切實履行規(guī)劃、建設(shè)、房管等相關(guān)職責(zé)，發(fā)揮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)在前期建設(shè)審批中的監(jiān)管作用。（一）農(nóng)民自建房及“三小房屋”。同時具備三個條件：一是三層以下；二是300平方米以下；三是投資30萬元以下。這兩類房屋由于測繪技術(shù)相對簡單，且房屋分布比較分散，可委托村