產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

1、Centaline Consultants本報(bào)告僅供部門內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)深圳顧問事業(yè)部書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究3 32 21 1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式案例研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式案例研究4 4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式運(yùn)營模式符合開發(fā)商背景及其發(fā)展目標(biāo)符合開發(fā)商背景及其發(fā)展目標(biāo)提供提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)的整體開發(fā)和持續(xù)運(yùn)營的解決方案產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)的整體開發(fā)和持續(xù)運(yùn)營的解決方案，實(shí)現(xiàn)從投，實(shí)現(xiàn)從投資選址、產(chǎn)品定

2、位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣和運(yùn)營服務(wù)資選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣和運(yùn)營服務(wù)的全程管理和控制的全程管理和控制從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是從建造廠房寫字樓到在從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是從建造廠房寫字樓到在園區(qū)中園區(qū)中強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)服務(wù)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要做空間服務(wù)商、時(shí)間合伙人產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要做空間服務(wù)商、時(shí)間合伙人；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅要提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)僅要提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長，讓企業(yè)在每個(gè)同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長，讓企業(yè)在每個(gè)發(fā)展階段都如魚得水發(fā)展階段都如魚得

3、水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)質(zhì)是資本運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)質(zhì)是資本運(yùn)作，是通過職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)能力成是通過職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)能力成功運(yùn)營一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此產(chǎn)生未來可持續(xù)增長的現(xiàn)金流后，功運(yùn)營一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此產(chǎn)生未來可持續(xù)增長的現(xiàn)金流后，在中長期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的資本退出、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或在中長期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的資本退出、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或REITs上市上市等資本運(yùn)作等資本運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式是什么？聽聽別人怎么說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式是什么？聽聽別人怎么說Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式涵蓋了從前期準(zhǔn)備到后期產(chǎn)業(yè)

4、運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)落地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式涵蓋了從前期準(zhǔn)備到后期產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)落地的全流程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和多元化產(chǎn)業(yè)服務(wù)獲取持續(xù)增長的收益全流程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和多元化產(chǎn)業(yè)服務(wù)獲取持續(xù)增長的收益前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工程建設(shè)工程建設(shè)園區(qū)綜合服園區(qū)綜合服務(wù)建設(shè)務(wù)建設(shè)招商引資招商引資搭建服務(wù)平搭建服務(wù)平臺(tái)臺(tái)Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的分類：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的分類：3 32 21 1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的核心要素產(chǎn)

5、業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及案例研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及案例研究4 4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010Part 2.1Part 2.1區(qū)域運(yùn)營模式區(qū)域運(yùn)營模式華夏幸福基業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)Code of this report | 8華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于華夏幸福基業(yè)股份有限公司創(chuàng)立于19981998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資本運(yùn)作，公司的規(guī)模已經(jīng)超城運(yùn)營商，經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資本運(yùn)作，公司的規(guī)模已經(jīng)超過過1000100

6、0億元億元 公司簡介：公司簡介：華夏幸?；鶚I(yè)成立于 1998 年,擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級(jí)資質(zhì),早前致力于河北省內(nèi)的 城市住宅開發(fā) 運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變：運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變：2002 年開始運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型,目前已 形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨(dú)特運(yùn)營模式 主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)：在園區(qū)開發(fā)方面,公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對(duì)開發(fā)區(qū)域進(jìn) 行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù) (招商引資服務(wù))、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面,公司目前已經(jīng)形成以孔 雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產(chǎn)品系列 業(yè)務(wù)形態(tài)：華夏幸福強(qiáng)調(diào)“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合

7、、城鄉(xiāng)一體”的開發(fā)理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的幸福城市，創(chuàng)造出一條以人為本的新型城鎮(zhèn)化之路企業(yè)簡介企業(yè)簡介1 1Code of this report | 9華夏幸福操作的典型項(xiàng)目為固安產(chǎn)業(yè)新城（固安工業(yè)園）項(xiàng)目，華夏幸福操作的典型項(xiàng)目為固安產(chǎn)業(yè)新城（固安工業(yè)園）項(xiàng)目，由此形成公司由此形成公司“園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)”運(yùn)營模式，成功實(shí)現(xiàn)了公司轉(zhuǎn)型運(yùn)營模式，成功實(shí)現(xiàn)了公司轉(zhuǎn)型典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目2 2華夏幸福基業(yè)公司逐漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過與地方政府簽華夏幸?；鶚I(yè)公司逐漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了

8、園區(qū)開發(fā)的所有事宜，訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從土地整理階段開始介入園區(qū)開發(fā)從土地整理階段開始介入園區(qū)開發(fā)土地運(yùn)營土地運(yùn)營模式模式3 3華夏幸福基業(yè)采用華夏幸?；鶚I(yè)采用區(qū)域階段開發(fā)模式區(qū)域階段開發(fā)模式，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，逐步跟進(jìn)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，區(qū)域繁榮后開展住宅、商業(yè)等傳逐步跟進(jìn)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，區(qū)域繁榮后開展住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式開發(fā)模式4 4Code of this report | 10針對(duì)中小型企業(yè)，園區(qū)內(nèi)有一定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企針對(duì)中小型

9、企業(yè)，園區(qū)內(nèi)有一定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企業(yè)入駐；針對(duì)大型企業(yè)或是對(duì)企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可業(yè)入駐；針對(duì)大型企業(yè)或是對(duì)企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可以出讓一部分土地給企業(yè)自行建設(shè)以出讓一部分土地給企業(yè)自行建設(shè)招商引資招商引資（1/21/2）5 5完善了自身的客戶資源管理系統(tǒng)，孕育了一批完善了自身的客戶資源管理系統(tǒng)，孕育了一批500500余人的專業(yè)招余人的專業(yè)招商引資團(tuán)隊(duì)，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產(chǎn)業(yè)商引資團(tuán)隊(duì)，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產(chǎn)業(yè)鏈，保證了固安工業(yè)園招商的成功鏈，保證了固安工業(yè)園招商的成功招商引資招商引資（2/22/2）工業(yè)園運(yùn)營商與政府的盈利緊密掛

10、鉤，形成政企雙向利益鏈，相工業(yè)園運(yùn)營商與政府的盈利緊密掛鉤，形成政企雙向利益鏈，相互聯(lián)動(dòng)，保證各個(gè)階段內(nèi)企業(yè)均能實(shí)現(xiàn)收入，保證業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)動(dòng)，保證各個(gè)階段內(nèi)企業(yè)均能實(shí)現(xiàn)收入，保證業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)短中長期收益與現(xiàn)金流平衡發(fā)展短中長期收益與現(xiàn)金流平衡發(fā)展盈利模式盈利模式6 6Code of this report | 11目前固安工業(yè)園園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)目前固安工業(yè)園園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè) 24 24 小時(shí)服務(wù)指揮中心，小時(shí)服務(wù)指揮中心，24 24 小時(shí)全天候提供小時(shí)全天候提供 “ “全程無憂管家式服務(wù)全程無憂管家式服務(wù)”，多樣化的服務(wù)解決了，多樣化的服務(wù)解決了各類型企業(yè)的入駐難題各類型企業(yè)的入駐難題

11、產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)7 7產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及較大規(guī)模的資本流動(dòng)，為避免公司受制于資本短缺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及較大規(guī)模的資本流動(dòng)，為避免公司受制于資本短缺和融資成本過高的桎梏，華夏幸?；鶚I(yè)積極謀求多樣化的融資手和融資成本過高的桎梏，華夏幸?；鶚I(yè)積極謀求多樣化的融資手段，保證項(xiàng)目資金鏈的良好運(yùn)作段，保證項(xiàng)目資金鏈的良好運(yùn)作資本運(yùn)作資本運(yùn)作8 8企業(yè)上市企業(yè)上市債權(quán)融資債權(quán)融資股權(quán)融資股權(quán)融資Code of this report | 12華夏幸福基業(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：華夏幸?；鶚I(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方難以復(fù)制的地方良好的委托運(yùn)營模式，保證了企業(yè)的利益

12、，降低了政府的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏具有遠(yuǎn)見的區(qū)域運(yùn)營規(guī)劃，為企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的進(jìn)一步發(fā)展鋪路，形成了區(qū)域獨(dú)占優(yōu)勢(shì)充分調(diào)用多種形式的資本運(yùn)作手段，采用多元融資方式，降低了資金成本，保證了運(yùn)營初期的投入具備較強(qiáng)的政府資源，通過政府層面保證企業(yè)可以在運(yùn)營初期就在區(qū)域內(nèi)占據(jù)土地等方面的優(yōu)勢(shì)公司豐富的資本儲(chǔ)備；能夠保證墊付運(yùn)營園區(qū)初期的土地整備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高額投入高端專業(yè)化運(yùn)作；在運(yùn)營過程中的開發(fā)、招商等環(huán)節(jié)都能高效、低成本的實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司發(fā)展、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，后續(xù)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司發(fā)展、園區(qū)發(fā)

13、展規(guī)劃基礎(chǔ)，后續(xù)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，需要通盤考慮運(yùn)營鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，突出運(yùn)營商自身優(yōu)勢(shì)，規(guī)避不利因素，以實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)時(shí)候，需要通盤考慮運(yùn)營鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，突出運(yùn)營商自身優(yōu)勢(shì)，規(guī)避不利因素，以實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010Part 2.2Part 2.2自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營模式自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營模式聯(lián)東聯(lián)東U U谷谷聯(lián)東集團(tuán)中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營商作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義者和引領(lǐng)者，聯(lián)東作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義者和引領(lǐng)者，聯(lián)東u u谷是如何運(yùn)營的？谷是如何運(yùn)營的？Code of this report | 15聯(lián)東自主開發(fā)，以

14、持續(xù)經(jīng)營和持有增值模式對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營聯(lián)東自主開發(fā)，以持續(xù)經(jīng)營和持有增值模式對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營模式：自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營模式：在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園中拿一塊有一定規(guī)模的土地，進(jìn)行整體開發(fā)和招商，以總部辦公、研在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園中拿一塊有一定規(guī)模的土地，進(jìn)行整體開發(fā)和招商，以總部辦公、研發(fā)中試、生產(chǎn)廠房等產(chǎn)業(yè)載體，吸引企業(yè)入駐辦公和生產(chǎn)經(jīng)營，并圍繞企業(yè)需求提供一系列的配套及增值服務(wù)，發(fā)中試、生產(chǎn)廠房等產(chǎn)業(yè)載體，吸引企業(yè)入駐辦公和生產(chǎn)經(jīng)營，并圍繞企業(yè)需求提供一系列的配套及增值服務(wù)，進(jìn)行進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營和持有增值持續(xù)經(jīng)營和持有增值復(fù)合多元復(fù)合多元產(chǎn)品服務(wù)持續(xù)升級(jí)、產(chǎn)品服務(wù)持續(xù)升級(jí)、區(qū)域內(nèi)最優(yōu)秀的作品區(qū)域內(nèi)

15、最優(yōu)秀的作品聚合多功能聚合多功能滿足多需求滿足多需求大體量、大規(guī)模、大體量、大規(guī)模、資源聚合資源聚合租售運(yùn)營并舉，持租售運(yùn)營并舉，持續(xù)經(jīng)營、持有增值續(xù)經(jīng)營、持有增值全鏈條解決方案，全鏈條解決方案，涵蓋從定位至運(yùn)營服涵蓋從定位至運(yùn)營服務(wù)全案管理務(wù)全案管理引領(lǐng)升級(jí)引領(lǐng)升級(jí)Code of this report | 16政府給予聯(lián)東更多的優(yōu)惠政策和扶持，聯(lián)東則以自身的實(shí)力解決政府給予聯(lián)東更多的優(yōu)惠政策和扶持，聯(lián)東則以自身的實(shí)力解決政府面臨的問題，實(shí)現(xiàn)雙贏政府面臨的問題，實(shí)現(xiàn)雙贏政企聯(lián)合政企聯(lián)合1 1政府角色政府角色核心核心政府角色政府角色事實(shí)上，相當(dāng)于聯(lián)東的進(jìn)入為政府解決了許多問題，相應(yīng)的政府會(huì)給予

16、更多的政策與優(yōu)惠事實(shí)上，相當(dāng)于聯(lián)東的進(jìn)入為政府解決了許多問題，相應(yīng)的政府會(huì)給予更多的政策與優(yōu)惠聯(lián)東通過對(duì)客戶進(jìn)行三層級(jí)分類，以微笑曲線的兩端為切入點(diǎn)，聯(lián)東通過對(duì)客戶進(jìn)行三層級(jí)分類，以微笑曲線的兩端為切入點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)行劃分和整合，并結(jié)合不同城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和區(qū)位對(duì)產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)行劃分和整合，并結(jié)合不同城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和區(qū)位特征進(jìn)行組合，形成匹配客戶需求的產(chǎn)業(yè)線特征進(jìn)行組合，形成匹配客戶需求的產(chǎn)業(yè)線客戶需求客戶需求精準(zhǔn)定位精準(zhǔn)定位2 2基于客戶基于客戶土地土地產(chǎn)品的三角關(guān)系，在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)品產(chǎn)品的三角關(guān)系，在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)品Code of this

17、 report | 17聯(lián)東基于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)魔方理念，構(gòu)建出產(chǎn)業(yè)綜合體集總部綜合體聯(lián)東基于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)魔方理念，構(gòu)建出產(chǎn)業(yè)綜合體集總部綜合體兩條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，為不同的客戶提供適合的產(chǎn)業(yè)載體兩條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，為不同的客戶提供適合的產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成3 3企業(yè)數(shù)量擴(kuò)展：企業(yè)數(shù)量擴(kuò)展：聯(lián)東聯(lián)東u u谷以精準(zhǔn)化招商模式為核心理念，進(jìn)行客戶谷以精準(zhǔn)化招商模式為核心理念，進(jìn)行客戶資源整合與延伸，強(qiáng)化招商能力資源整合與延伸，強(qiáng)化招商能力精準(zhǔn)招商精準(zhǔn)招商（1/2）4 4企業(yè)質(zhì)量把控：企業(yè)質(zhì)量把控：多方式結(jié)合，延遲產(chǎn)證發(fā)放以控制入園企業(yè)質(zhì)量多方式結(jié)合，延遲產(chǎn)證發(fā)放以控制入園企業(yè)質(zhì)量精準(zhǔn)招商精準(zhǔn)招商（2/2）C

18、ode of this report | 18基礎(chǔ)服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)增值服務(wù)增值服務(wù)定制服務(wù)定制服務(wù)搭建集基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和定制服務(wù)的多維產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營服務(wù)搭建集基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和定制服務(wù)的多維產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)，建立首席服務(wù)執(zhí)行員制，達(dá)到快速反應(yīng)快速服務(wù)的效果平臺(tái)，建立首席服務(wù)執(zhí)行員制，達(dá)到快速反應(yīng)快速服務(wù)的效果服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)5 5Code of this report | 19前期以租售收益為主，后期轉(zhuǎn)向運(yùn)營收益，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、廣前期以租售收益為主，后期轉(zhuǎn)向運(yùn)營收益，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、廣告運(yùn)營收益、企業(yè)服務(wù)收益、投資園區(qū)企業(yè)收益等告運(yùn)營收益、企業(yè)服務(wù)收益、投資園區(qū)企業(yè)收益等盈利模式盈利模式

19、6 6Code of this report | 20產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚合U模式模式 精準(zhǔn)的客戶定位與產(chǎn)品組合精準(zhǔn)的客戶定位與產(chǎn)品組合 專業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì) 成熟的招商模式成熟的招商模式 完善的增值服務(wù)體系完善的增值服務(wù)體系優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析 地塊要求高，不是所有城市都適合進(jìn)駐地塊要求高，不是所有城市都適合進(jìn)駐 資金回現(xiàn)慢資金回現(xiàn)慢 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與市場(chǎng)差異化的博弈產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與市場(chǎng)差異化的博弈劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析聯(lián)東聯(lián)東U U谷自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營模式帶給我們的思考：谷自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營模式帶給我們的思考：Code of this report | 21Part 2.3Part 2.3第三方運(yùn)

20、營模式第三方運(yùn)營模式光谷聯(lián)合光谷聯(lián)合光谷聯(lián)合城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案提供商作為城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案提供商，光谷聯(lián)合是如何運(yùn)營的？作為城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案提供商，光谷聯(lián)合是如何運(yùn)營的？Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯(lián)合的核心競爭力是打造全方位的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)、開發(fā)與運(yùn)營光谷聯(lián)合的核心競爭力是打造全方位的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)、開發(fā)與運(yùn)營于一體的業(yè)務(wù)模式；已成功開發(fā)軟件園、金融港、研創(chuàng)中心和創(chuàng)于一體的業(yè)務(wù)模式；已成功開發(fā)軟件園、金融港、研創(chuàng)中心和創(chuàng)意天地四類主題產(chǎn)業(yè)園意天地四類主題產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式1 1主要業(yè)

21、務(wù)主要業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)物業(yè)開發(fā)物業(yè)開發(fā)商業(yè)運(yùn)營商業(yè)運(yùn)營服務(wù)服務(wù)建造合同建造合同物業(yè)租賃物業(yè)租賃為第三方為第三方提供開發(fā)提供開發(fā)管理服務(wù)管理服務(wù)Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯(lián)合戰(zhàn)略產(chǎn)品大多選址在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩€富裕城市，光谷聯(lián)合戰(zhàn)略產(chǎn)品大多選址在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩€富裕城市，打造基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓打造基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇宇開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略2 2光谷聯(lián)合秉承四位一體的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃理念，以光谷聯(lián)合秉承四位一體的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃理念，以60%土

22、地建設(shè)產(chǎn)土地建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房、業(yè)用房、30%土地建設(shè)公寓、土地建設(shè)公寓、10%土地建設(shè)商服設(shè)施的土地建設(shè)商服設(shè)施的“631”模式實(shí)現(xiàn)可復(fù)制的園區(qū)開發(fā)模式模式實(shí)現(xiàn)可復(fù)制的園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)模式3 3光谷聯(lián)合通過旗下光谷聯(lián)合通過旗下31家附屬公司實(shí)現(xiàn)縱向一體化的運(yùn)營體系，以家附屬公司實(shí)現(xiàn)縱向一體化的運(yùn)營體系，以獲取多種利潤來源及進(jìn)行成本控制；以縱向一體化運(yùn)營體系為客獲取多種利潤來源及進(jìn)行成本控制；以縱向一體化運(yùn)營體系為客戶量身定制物業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化和個(gè)性化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營戶量身定制物業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化和個(gè)性化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營運(yùn)營體系運(yùn)營體系4 4光谷聯(lián)合企業(yè)營業(yè)收入中，產(chǎn)業(yè)園收入占到總收入的光谷聯(lián)合企業(yè)營

23、業(yè)收入中，產(chǎn)業(yè)園收入占到總收入的70%以上；以上；產(chǎn)業(yè)園收益中，除園區(qū)物業(yè)租售收益外，還包括物業(yè)服務(wù)、廣告產(chǎn)業(yè)園收益中，除園區(qū)物業(yè)租售收益外，還包括物業(yè)服務(wù)、廣告運(yùn)營、企業(yè)服務(wù)、人力資源服務(wù)等的運(yùn)營收益運(yùn)營、企業(yè)服務(wù)、人力資源服務(wù)等的運(yùn)營收益 盈利模式盈利模式5 5Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯(lián)合在招商過程中，通過大規(guī)模定制物業(yè)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；一光谷聯(lián)合在招商過程中，通過大規(guī)模定制物業(yè)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；一對(duì)一營銷實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷；與政府聯(lián)手直接促進(jìn)項(xiàng)目銷售與招商對(duì)一營銷實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷；與政府聯(lián)手直接促進(jìn)項(xiàng)目銷售與招商招

24、商模式招商模式6 6以專而精的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的客戶定位，提高開發(fā)以專而精的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的客戶定位，提高開發(fā)成功率；以附屬公司提供全流程一站式服務(wù)的運(yùn)作模式進(jìn)行復(fù)制成功率；以附屬公司提供全流程一站式服務(wù)的運(yùn)作模式進(jìn)行復(fù)制，實(shí)現(xiàn)品牌輸出，實(shí)現(xiàn)品牌輸出品牌打造品牌打造7 7光谷聯(lián)合以第三方開發(fā)管理服務(wù)提供商為最大特色，有利于其為光谷聯(lián)合以第三方開發(fā)管理服務(wù)提供商為最大特色，有利于其為旗下產(chǎn)業(yè)園奠定開發(fā)基礎(chǔ)、鞏固與政府和領(lǐng)先企業(yè)的合作關(guān)系、旗下產(chǎn)業(yè)園奠定開發(fā)基礎(chǔ)、鞏固與政府和領(lǐng)先企業(yè)的合作關(guān)系、加強(qiáng)自身品牌影響力加強(qiáng)自身品牌影響力第三方運(yùn)第三方運(yùn)作模式價(jià)作模式價(jià)值點(diǎn)值點(diǎn)8 8

25、Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010光谷聯(lián)合的第三方模式帶給我們的思考：光谷聯(lián)合的第三方模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方難以復(fù)制的地方完善縱向一體化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條，為入園企業(yè)提完善縱向一體化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條，為入園企業(yè)提供全方位服務(wù)；同時(shí)也有利于賺取多環(huán)節(jié)利潤和供全方位服務(wù)；同時(shí)也有利于賺取多環(huán)節(jié)利潤和控制成本控制成本前期進(jìn)行精準(zhǔn)客戶定位，根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的要求進(jìn)前期進(jìn)行精準(zhǔn)客戶定位，根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的要求進(jìn)行按需定制行按需定制為園區(qū)涉及的主要服務(wù)項(xiàng)目成立專門公司，既保為園區(qū)涉及的主要服務(wù)項(xiàng)目成立專

26、門公司，既保證了服務(wù)模式可復(fù)制到另一城市，同時(shí)該公司成證了服務(wù)模式可復(fù)制到另一城市，同時(shí)該公司成熟運(yùn)作之后可成為獨(dú)立的利潤增長點(diǎn)熟運(yùn)作之后可成為獨(dú)立的利潤增長點(diǎn)絕對(duì)硬的政企關(guān)系絕對(duì)硬的政企關(guān)系領(lǐng)域內(nèi)強(qiáng)大的企業(yè)資源背景，以大中型企業(yè)為主領(lǐng)域內(nèi)強(qiáng)大的企業(yè)資源背景，以大中型企業(yè)為主要客戶，前期進(jìn)行洽談要客戶，前期進(jìn)行洽談極致的縱向一體化運(yùn)作，從開發(fā)建設(shè)到平臺(tái)服務(wù)極致的縱向一體化運(yùn)作，從開發(fā)建設(shè)到平臺(tái)服務(wù)的服務(wù)鏈條都由地產(chǎn)商提供的服務(wù)鏈條都由地產(chǎn)商提供3 32 21 1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況運(yùn)營模式小結(jié)及趨勢(shì)展望運(yùn)營模式小結(jié)及趨勢(shì)展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及案例研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及案例研

27、究4 4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作項(xiàng)目附件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作項(xiàng)目附件Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Part 3.1Part 3.1運(yùn)營模式小結(jié)運(yùn)營模式小結(jié)Code of this report | 29產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要點(diǎn)：上述案例可總結(jié)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要點(diǎn)：政企合作、需求定上述案例可總結(jié)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要點(diǎn)：政企合作、需求定位前置精準(zhǔn)、專業(yè)化可復(fù)制度高的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成熟的招商模式、專業(yè)服務(wù)培育位前置精準(zhǔn)、專業(yè)化可復(fù)制度高的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成熟的招商模式、專業(yè)服務(wù)培育、盈利實(shí)效性等、盈利實(shí)效性等成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均包含政府、運(yùn)營商

28、和企業(yè)三個(gè)主體的共同作用成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均包含政府、運(yùn)營商和企業(yè)三個(gè)主體的共同作用成功運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合會(huì)有一定標(biāo)準(zhǔn)成功運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合會(huì)有一定標(biāo)準(zhǔn)成功運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)針對(duì)企業(yè)需求，構(gòu)建涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、定制服成功運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)針對(duì)企業(yè)需求，構(gòu)建涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、定制服務(wù)的一體化服務(wù)平臺(tái)：務(wù)的一體化服務(wù)平臺(tái)：Code of this report | 30Part 3.2Part 3.2趨勢(shì)展望趨勢(shì)展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（1/51/5）: :隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革，運(yùn)營方式由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革，運(yùn)營方式由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，逐漸轉(zhuǎn)向承接中國當(dāng)前

29、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)城融合發(fā)，逐漸轉(zhuǎn)向承接中國當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)城融合的運(yùn)營方式，改變了原有的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作思路的運(yùn)營方式，改變了原有的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營革新（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營革新（2/52/5）: :產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營推動(dòng)國企改革的進(jìn)一步深化，盤活產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營推動(dòng)國企改革的進(jìn)一步深化，盤活國有資產(chǎn)，形成政企合作的新型地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；政府會(huì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)搭建更國有資產(chǎn)，形成政企合作的新型地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；政府會(huì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)搭建更好的政策、資本平臺(tái)以實(shí)現(xiàn)降低自身負(fù)債的目的，最終實(shí)現(xiàn)政企雙贏的格局好的政策、資本平臺(tái)以實(shí)現(xiàn)降低自身負(fù)債的目的，最終實(shí)現(xiàn)政企雙

30、贏的格局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（3/53/5）: :產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)中的融資創(chuàng)新也逐漸在進(jìn)行中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)中的融資創(chuàng)新也逐漸在進(jìn)行中，隨著政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的金融管制逐漸放寬，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式不斷創(chuàng)新，隨著政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的金融管制逐漸放寬，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式不斷創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化步伐加快，激活了運(yùn)營階段的資金流動(dòng)，增強(qiáng)了運(yùn)營的靈活性資產(chǎn)證券化步伐加快，激活了運(yùn)營階段的資金流動(dòng)，增強(qiáng)了運(yùn)營的靈活性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（3/53/5）: :房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與監(jiān)管的放開，資產(chǎn)證券化步房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與監(jiān)管的放開，資產(chǎn)證券化步伐的加速，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營由原有的伐的加速

31、，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營由原有的“開發(fā)開發(fā)銷售銷售”的單一盈利機(jī)制向的單一盈利機(jī)制向“開開發(fā)銷售發(fā)銷售運(yùn)營增值運(yùn)營增值”的復(fù)合盈利機(jī)制轉(zhuǎn)變，擴(kuò)充了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的范疇的復(fù)合盈利機(jī)制轉(zhuǎn)變，擴(kuò)充了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的范疇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（4/54/5） ：隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，運(yùn)營商采取靈活的隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，運(yùn)營商采取靈活的變革業(yè)務(wù)模式、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)主力產(chǎn)品以及多區(qū)域錯(cuò)位化競爭的方式，及時(shí)的變革業(yè)務(wù)模式、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)主力產(chǎn)品以及多區(qū)域錯(cuò)位化競爭的方式，及時(shí)的調(diào)整戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局更加多樣化調(diào)整戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局更加多樣化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的革新（5/55

32、/5）: :“眾創(chuàng)空間眾創(chuàng)空間”概念的提出，將創(chuàng)業(yè)概念的提出，將創(chuàng)業(yè)+ +互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)+ +深入深入的產(chǎn)業(yè)服務(wù)拉上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前沿；打造創(chuàng)業(yè)空間聚集產(chǎn)業(yè)人氣，拉動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)拉上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前沿；打造創(chuàng)業(yè)空間聚集產(chǎn)業(yè)人氣，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)增值，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，打造品牌并推廣將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)之一業(yè)增值，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，打造品牌并推廣將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)之一3 32 21 1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況運(yùn)營模式小結(jié)及趨勢(shì)展望運(yùn)營模式小結(jié)及趨勢(shì)展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及案例研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及案例研究4 4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件Code of this report |

33、33 Copyright Centaline Group, 2010?？婆d戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：?？婆d戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：中原整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，提出項(xiàng)目整體定位、客中原整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，提出項(xiàng)目整體定位、客戶定位、價(jià)格定位，打造深圳區(qū)域內(nèi)的智慧科技產(chǎn)業(yè)綜合體戶定位、價(jià)格定位，打造深圳區(qū)域內(nèi)的智慧科技產(chǎn)業(yè)綜合體本案研究主體本案研究主體地塊一：占地地塊一：占地6.46.4萬平萬平米，容積率米，容積率4.04.0地塊二：占地地塊二：占地4.24.2萬平萬平米，容積率米，容積率4.04.0二期：占地二期：占地2.732.73萬平萬平米，容積率米，容積率6.86.8Code of this report

34、| 34 Copyright Centaline Group, 2010國際低碳城啟動(dòng)區(qū)國際低碳城啟動(dòng)區(qū)05-0105-01及及05-0305-03地塊項(xiàng)目：地塊項(xiàng)目：國際低碳城總面積國際低碳城總面積5353平方公里，啟平方公里，啟動(dòng)區(qū)動(dòng)區(qū)1 1平方公里定位為國家低碳發(fā)展的綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)平方公里定位為國家低碳發(fā)展的綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) ，中原提供啟動(dòng)區(qū)，中原提供啟動(dòng)區(qū)05-0105-01及及05-0305-03地塊的前期策劃、可行性研究服務(wù)地塊的前期策劃、可行性研究服務(wù)中原服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)內(nèi)中原服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)內(nèi)05-0105-01地塊及地塊及05-05-0303地塊的前期策劃服務(wù)地塊的前期策劃服務(wù)

35、鹽鹽 惠惠 高高 速速至惠州至惠州至龍崗中心城至龍崗中心城環(huán)龍大道環(huán)龍大道富富 坪坪 路路坪坪 梓梓 路路至至坑坑梓梓至鹽田至鹽田龍崗大道龍崗大道啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)5 5平方公里平方公里拓展區(qū)拓展區(qū)345353平方公里平方公里全域全域 低碳研發(fā)辦公低碳研發(fā)辦公區(qū)區(qū)綠色中試生產(chǎn)綠色中試生產(chǎn)區(qū)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)低碳工坊低碳工坊B B區(qū)區(qū)園區(qū)再生園區(qū)再生B B區(qū)區(qū)低碳工坊低碳工坊A A區(qū)區(qū)國際低碳城會(huì)國際低碳城會(huì)展中心展中心低碳樂城低碳樂城低低碳碳綠綠云云客家圍客家圍屋創(chuàng)意屋創(chuàng)意園園低碳社低碳社區(qū)區(qū)綠色改造綠色改造B B區(qū)區(qū)綠色再生綠色再生A A區(qū)區(qū)低碳社區(qū)低碳社區(qū)低碳工坊CC區(qū)園區(qū)再生園區(qū)再生A A區(qū)區(qū)05-05-010105-05-