石家莊F泰住宅項目開發(fā)戰(zhàn)略報告

1、石家莊F泰地產(chǎn)項目整體開發(fā)戰(zhàn)略報告廣州L峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2003年6月目錄前言第一章 什么是戰(zhàn)略 第二章 戰(zhàn)略基本思考 第一原則 為石家莊造好房子原則第二原則 強勢品牌策略第三原則 全面領先策略第四原則 滾動發(fā)展策略第五原則 復合地產(chǎn)策略第六原則 優(yōu)質服務策略第七原則 全面覆蓋策略第八原則 持續(xù)創(chuàng)新策略第九原則 社區(qū)文化策略第十原則 示范開發(fā)策略第十一原則 整合社會資源策略第十二原則 實現(xiàn)利潤最大化策略第三章 F泰地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 第四章 本項目的目標客戶群分析第五章 本項目開發(fā)理念第六章 本項目核心競爭優(yōu)勢構筑第七章 本項目開發(fā)步驟第八章 置業(yè)會第九章 利潤與資金結束語前 言F泰地產(chǎn)，雖

2、然成立時間不算很長，但其擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，國際性的開發(fā)背景，現(xiàn)正邁向專業(yè)化、市場化、規(guī)模化的區(qū)域性開發(fā)商，對于石家莊本項目有著極高的期望，旨在以此項目為起點，推動石家莊住宅產(chǎn)業(yè)的飛躍式發(fā)展，真正為石家莊人民造好房子，滿足其對生活品質的更高追求，同時，也成就企業(yè)自身，在品牌、資金、經(jīng)驗、機制等層面皆得到提升，成功實現(xiàn)“全國性大型專業(yè)化開發(fā)商”的發(fā)展方向與規(guī)劃。石家莊F泰項目整體開發(fā)戰(zhàn)略報告，是考察F泰地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、當?shù)厥袌龈偁帒B(tài)勢及房地產(chǎn)發(fā)展的基本規(guī)律及特質而制訂的整體開發(fā)決策和計劃方案。本項目整體開發(fā)報告是一個在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎思考及深度思考，具體對開發(fā)戰(zhàn)略思

3、想，投資分析研究，產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃，并在未來的各項地塊開發(fā)、規(guī)劃及建設中有計劃執(zhí)行。第一章 什么是戰(zhàn)略1、 戰(zhàn)略的定義：戰(zhàn)略是關于一個組織項目長遠的、全局的目標，以及組織為實現(xiàn)目標在不同階段上實施的不同方針和對策。2、 本項目的戰(zhàn)略目標：本項目的戰(zhàn)略規(guī)劃包括長期、中期和短期目標。 短期目標（1年）：1）迅速在石家莊地區(qū)擴大知名度；2）順利完成首期的開發(fā)銷售；3）企業(yè)品牌的導入，樹立F泰地產(chǎn)在當?shù)氐牧己眯蜗蟆?中期目標（2年）：1）本項目順利進入良性開發(fā)以及持續(xù)熱銷；2）強化F泰地產(chǎn)在石家莊地區(qū)的品牌形象。

4、 長期目標（3-5年）：1）本項目進入成熟發(fā)展期，并為下一個項目積蓄深厚的品牌資源；2) 樹立F泰地產(chǎn)全國性的品牌形象；3）推動F泰地產(chǎn)在全國性開發(fā)領域的滾動發(fā)展。3、 本項目戰(zhàn)略報告的主要內容：要實現(xiàn)設定的以上的戰(zhàn)略規(guī)劃，則要求從項目所在地的石家莊的房地產(chǎn)市場環(huán)境狀況為出發(fā)點，結合本地的消費群，從開發(fā)商的企業(yè)品牌的營造與延續(xù)的品牌效應，擬定產(chǎn)品的整體發(fā)展思路與品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定目標客戶群，制定項目的開發(fā)理念與開發(fā)步驟，與極具競爭力的核心戰(zhàn)略，以達到F泰地產(chǎn)的目標盈利能力、市場覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展等。 著重考慮以下幾方面：1) 以怎樣的形象出現(xiàn)在市場面前；2) 開發(fā)哪些產(chǎn)品或服務；3) 面對

5、哪些市場；4) 關心滿足顧客的程度；5) 達到F泰地產(chǎn)的目標如：盈利能力、市場覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展等。第二章 戰(zhàn)略基本思考本章對F泰項目的開發(fā)過程進行系統(tǒng)性思考，建議遵循十二大原則予以展開。第一原則：好房子策略為石家莊人民建好房子。確立F泰地產(chǎn)項目的開發(fā)宗旨，為石家莊人民造好房子。石家莊目前的房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢較為平緩，且產(chǎn)品的整體素質尚且不高，但作為F泰地產(chǎn)，具有國際背景，擁有深厚的開發(fā)經(jīng)驗，更應不斷提升住宅產(chǎn)品素質。以“好房子”的標準為指導，如：居住的舒適度、生活的便利度、審美藝術氣質、科學用材的含量、人文文化內涵、自然生態(tài)的維護與延續(xù)等，著力在整體素質的超越，同時又具有鮮明的賣點，二者合

6、一形成強有力的產(chǎn)品力來支持產(chǎn)品的形象力，使本項目成為石家莊地產(chǎn)界發(fā)展質的飛躍，一個標志性的物業(yè)。第二原則：強勢品牌策略實力決勝一切。以強勢品牌打造石家莊地產(chǎn)的航空母艦，為企業(yè)樹立品牌形象，實力型開發(fā)商進駐石家莊。F泰地產(chǎn)，作為具有國際背景，如馬來西亞、澳大利亞、澳門等，以超強的國際性開發(fā)理念，融合國際地產(chǎn)的智慧，并且，擁有在國內近20多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，因此，以往的資質與開發(fā)經(jīng)歷將是入市時重要的“名片”。尤其是石家莊F泰項目規(guī)模之龐大，地理位置的顯赫，在石家莊罕有的，在第一時間獲得消費者的信賴與認同，是項目開發(fā)成功的關鍵保證。而且，以往石家莊的樓盤著重在于概念的炒作，真正體現(xiàn)優(yōu)質住宅的項目有

7、限，市場還處于逐步成熟的過程中。因此，F(xiàn)泰地產(chǎn)在入市時，必須高舉“實力”的大旗，擺出“實力決勝一切”的姿態(tài)，將所有的意向購房者的目光吸引到本項目上，成為2004年石家莊最值得期待的地產(chǎn)項目。同時，也為“F泰地產(chǎn)”長遠發(fā)展構筑堅實的平臺。第三原則：全面領先策略以我為主，做市場的領導者。全面提升生活品質，以全新標準引領石家莊地產(chǎn)。以我為主，開發(fā)理念先進、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領先的市場地位。對于F泰地產(chǎn)，獲得東南分區(qū)目前最優(yōu)質的地塊，所面臨的已不僅僅是區(qū)域市場的“第一杯羹”，而是要成為整個石家莊市場的領導者與先導者，這是由于當?shù)厥袌鲇邢薜囊?guī)模所決定的。F泰地產(chǎn)有責任成為地產(chǎn)市場全新

8、標準的制訂者、引領者。只有始終站在市場的前端，以“大盤”和全面領先的“產(chǎn)品先鋒”的市場地位，才有可能分得整體市場上最大的市場份額，持久地保證大體量的產(chǎn)品出售，確保開發(fā)進程的正常運轉。第四原則：滾動發(fā)展策略建立大品牌，為持續(xù)發(fā)展提供平臺。F泰項目規(guī)模相當巨大，這就決定了其必須建立大品牌，不斷地維系與強化品牌，給予新的生命力，才能有效地消化系列產(chǎn)品。大品牌具有較強的張力，在其控制下，有機地發(fā)展出不同時期、不同類型的產(chǎn)品。同時，規(guī)模龐大也決定了其開發(fā)進程不可能在同一時間內結束，這要求在一個相對較長的時期（預計將在4-5年內完成總體開發(fā)）。要保持較強的市場關注度與銷售態(tài)勢，則要不斷地推出全新的組團，形

9、成獨特的競爭優(yōu)勢，成為既涵蓋在大品牌內，又相對獨立存在的個體。因此，對于大品牌平臺的搭建，實質上創(chuàng)建了一個資源共享的平臺，在這個平臺上，項目的資源是相同的，能夠綜合項目的推出，奠定基礎，在平臺上形成共性，各個組團則展示個性的發(fā)展。由此，勢必形成“大品牌、多組團”的滾動式良性開發(fā)模式。第五原則：復合地產(chǎn)策略跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以發(fā)散性思維思考本項目開發(fā)。復合地產(chǎn)，是以創(chuàng)新的、發(fā)散的思維方式，跳出地產(chǎn)行業(yè)之外整合各種優(yōu)勢，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。它既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對旅游、休閑、教育等多重心理與生理的需求。F泰地產(chǎn)項

10、目，開發(fā)時間跨度長。一是，需要有引導市場的題材，二是，有節(jié)奏地推出賣點。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準備充足的題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續(xù)性的高度關注。在提供生活空間的同時，要為業(yè)主提供未來70年的時間。與人們生活息息相關的教育、健康、休閑、文化、服務等，絕不僅僅是被動投入的配套項目，更是具有持續(xù)性經(jīng)營價值的項目。因此，F(xiàn)泰地產(chǎn)項目，不應僅局限于對房子產(chǎn)品質量的要求，原來的一些核心因素（地段、規(guī)劃、戶型、物業(yè)管理等），變化成了基礎性因素。在復合地產(chǎn)的思路下，相應的房地產(chǎn)理念、目標、價值觀，以及資金、人才、技術的資源組合也都在變化。第六原則：優(yōu)質服務策略強化全過程、全員的服務意

11、識。房地產(chǎn)經(jīng)營，不只是開發(fā)行為，過程中更多的貫穿著服務。尤其是在同比競爭日趨激烈的石家莊市場，增值服務顯得格外重要，不僅僅是開發(fā)商對客戶的承諾，更是開發(fā)商完善自我的要求，始終為客戶提供優(yōu)質的服務。因此，為了維護客戶的正當利益，必須形成一套完整的服務系統(tǒng)。一是，不管是消費者、業(yè)主，還是未來合作的商家，都可以通過這個系統(tǒng)反饋意見，得到來自各部門的滿意服務。二是，在售前、售中、售后的過程，對消費者提供全過程的優(yōu)質服務，讓其感受到開發(fā)商的關注無處不在。三是，與各行業(yè)的專業(yè)公司，如：海爾集團合作，向消費者所提供的“一站式”菜單家居集成服務。總之，開發(fā)商應從客戶出發(fā)，本著優(yōu)質、全面服務的原則，大處著眼，小

12、處著手，經(jīng)過不懈努力，才能創(chuàng)立企業(yè)及項目品牌。第七原則：全面覆蓋策略努力提高市場占有率，將目標客戶一網(wǎng)打盡。本項目開發(fā)體量龐大，從石家莊整個一手市場而言，無論是從靜態(tài)市場，還是從動態(tài)市場空間來看，都具有相當沉重的銷售壓力。因此，最大限度地擴大市場份額，緊緊抓住意向購房者是重中之重，同時，通過有效的措施挖掘并刺激潛在的購房者，使他們的購房計劃盡早地實施。解決規(guī)?；c市場容量有限的矛盾，關鍵在于不僅要求擴大產(chǎn)品類型及目標消費群，并且以高性價比成為市場焦點，打動更廣泛的購房人群。 第八原則：持續(xù)創(chuàng)新策略超越石家莊現(xiàn)有的產(chǎn)品素質，以創(chuàng)新為競爭武器。創(chuàng)新是項目成功的靈魂，是生存之本。創(chuàng)新并不意味著無原則

13、的超越，其尺度與標準均需恰到好處。對于本項目，創(chuàng)新不是一次而就的，而是持續(xù)不斷的，根據(jù)產(chǎn)品類型的變化，開發(fā)進程而展開，在每一種物業(yè)類型，在每一個開發(fā)階段，將創(chuàng)新意識融會其中，自始至終，處于市場的領先地位。然而，在創(chuàng)新的過程中也要考慮到石家莊房地產(chǎn)市場處于一個并不成熟的階段，追求完全地一步到位，要求達到國內最頂級的水平，將造成企業(yè)資源的浪費，也難以讓當?shù)氐南M者接受。因此，在創(chuàng)新的空間把握上，鑒于本項目體量龐大，并且分為三大地塊，可以考慮在開發(fā)初期仍以當?shù)厥袌鲎顬榻邮艿漠a(chǎn)品類型為主導，例如以多層為主，小高層為輔。第九原則：人文文化策略培育住戶的歸屬感與認同感。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，樓盤同質化

14、、白熱化的情況下，當今開發(fā)商爭相競爭的不僅僅是樓盤硬件上的配套與材質方面，更是體現(xiàn)在社區(qū)的濃厚生活文化人氛圍的營造上。一切都是從業(yè)主出發(fā)，為其營造濃厚的生活與人文社區(qū)氛圍，賦予樓盤獨有的生活方式，使社區(qū)擁有長久的吸引力。本項目規(guī)模龐大，開發(fā)時間長，這就決定了只從硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套設施來完善與提高本項目的素質，并不能滿足到現(xiàn)代業(yè)主理想的居住的環(huán)境與生活方式。用心營造濃厚的生活氛圍，只有通過社區(qū)活動，促進業(yè)主間的文化交流與感情交流，讓居住在此的業(yè)主構筑強烈的歸屬感與親切感，賦予樓盤獨有的生活方式，讓大家的社區(qū)變得更豐富多彩，更有內涵，更有品味。第十原則：提前展示策略展現(xiàn)生活的魅力，

15、激發(fā)客戶的購買欲望。由于本項目為期樓發(fā)售，是F泰地產(chǎn)在石家莊首個開發(fā)的大型項目，市場對開發(fā)商的品牌認識不夠深刻，短期內難以建立強勢品牌效應。因而，對本項目的前期包裝與品牌的建立，必須強下功夫，充分發(fā)揮本項目的優(yōu)勢，國際性背景、地塊規(guī)模龐大，開發(fā)商實力雄厚等這些優(yōu)勢。因此，開發(fā)示范策略則能更好地為本項目的推售與形象服務。通過打造極具誘惑力的現(xiàn)場，極具個性的包裝廣告，將項目的未來生活形態(tài)充分展現(xiàn)出來，以極大的震撼力進入市場。讓到此的客戶能真真切切地感受到居住于此的強烈社區(qū)氛圍與生活氣氛。由此，無論是對于制造銷售的持久旺勢，還是快速建立企業(yè)及項目品牌，均具有理想的效應。第十一原則：整合社會資源策略加

16、強與政府、傳媒的合作，增強項目品牌的社會效應。本項目處于石家莊的東南分區(qū)，為未來城市的重心地帶，而也是“城中村”改造工程的第一個入市的項目，必然將得到政府的大力政策支持與扶持。通過與政府、媒體深度合作，利用其權威性與公正性，為本項目的推出搖旗吶喊。可將其做為重要的資源與支持，并加強與傳媒的合作力度及深度，增強項目品牌與產(chǎn)品的社會效應。第十二原則：實現(xiàn)利潤最大化策略達到企業(yè)的最終戰(zhàn)略目標。在本項目的開發(fā)過程中，注重成本預算的控制，以實現(xiàn)利潤的最大化，對于F泰地產(chǎn)，特別是其首次在石家莊開發(fā)房地產(chǎn)項目，更應注意整體開發(fā)的成本與利潤，并周全考慮項目的一、二期整體性的滾動開發(fā)，權衡整體開發(fā)的總利潤，促使

17、利潤最大化。但是，也應該關注短期利潤的設定，在一期的開發(fā)中，必要時可適當加大成本，將本項目完美地打造，以為后期開發(fā)與利潤的拉升奠定堅實的基礎。如：合理地提高商鋪的面積、小高層與多層相結合開發(fā)，從容積率出發(fā)，提高利潤點等等。第三章 F泰地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃國際地產(chǎn)智慧 引領現(xiàn)代生活 一、品牌建立的思考點：1、 從發(fā)展商的開發(fā)角度而言：F泰地產(chǎn)具有國際性的開發(fā)背景，擁有國際開發(fā)理念，先進的開發(fā)意識，F(xiàn)泰地產(chǎn)從博大到精深，以其國際背景、扎實的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、雄厚的集團實力、前瞻性的開發(fā)眼界等全力打造石家莊項目，持續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅實的保障。2、 市場需要的客觀條件出發(fā)：石家莊的房地產(chǎn)市場正處于更

18、新?lián)Q代的洗牌階段，市場需要有真正強勢的品牌作為引導者，為眾多的開發(fā)商，以及正在成熟中的消費者做出清晰的示范與指導，而在這一階段中，能免真正脫穎而出的開發(fā)商，將具有更廣闊的發(fā)展前景。這一點，也是F泰地產(chǎn)進入石家莊首要彰顯的目標。3、 從消費者消費的角度需要：本項目是F泰地產(chǎn)石家莊的首個開發(fā)項目，在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場還沒有建立強勢的品牌。本項目規(guī)模雖然大，但在市場還沒有完全認可的前提下，消費者對本項目缺乏信心，持觀望態(tài)度的狀況下，若強勢的品牌未能在當?shù)貥淞⑴c延伸，未能對本項目作強勢支撐， 則難以在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場樹立彪炳的作用，難以領航當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，難以贏得消費者的信任與青睞。4、 項目良性發(fā)展的需要

19、：項目規(guī)模之大，開發(fā)時間長，自始至終堅持品牌的戰(zhàn)略，樹立與延續(xù)與發(fā)揮品牌的效應，則對本項目開發(fā)的全程監(jiān)控則起著舉足輕重的作用，它能保證到項目的良性發(fā)展的需要。品牌是為銷售提供服務的，通過形象塑造、品牌內涵的充實，使F泰地產(chǎn)、本項目走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路。二、品牌定位闡述： 國際地產(chǎn)智慧 引領現(xiàn)代生活 闡述：站在國際地產(chǎn)的高度，將國際地產(chǎn)智慧融于都市生活之中，不僅張揚出企業(yè)的國際性背景，在地產(chǎn)界的行業(yè)領先性及引導性，而且可以將企業(yè)的形象提升到一個全新的高度。國際與智慧并重，住宅與生活并舉，將建筑與生活有機相融，這正是地產(chǎn)企業(yè)的精神和企業(yè)取得可持續(xù)發(fā)展的有力保障。三、品牌推廣節(jié)奏1、品牌發(fā)展

20、的進程規(guī)劃：2003年，建立F泰地產(chǎn)的品牌知名度。 F泰地產(chǎn)作為一個大盤，甫一出場，必須占據(jù)目標客戶群的注意力，讓F泰地產(chǎn)作為當?shù)貥I(yè)界的“金字招牌”，成從眾效應，使人們關注并期待新項目的推出。2004年起，持續(xù)提高F泰地產(chǎn)的品牌認知度。 根據(jù)首期銷售及工程進度的推進，F(xiàn)泰地產(chǎn)為石家莊人民將一步步展現(xiàn)完美的篇章，以此為基礎，將本項目的各種優(yōu)勢及特質有效地傳播予客戶，使之對F泰地產(chǎn)的輪廓愈來愈清晰及突出，心目中的形象也更為鮮明與獨特。在品牌發(fā)展與深化的過程中，不斷創(chuàng)造F泰地產(chǎn)的美譽度。 美譽度的培育是需要一段相對較長的時間，需要事無巨細的執(zhí)行，帶來的是F泰地產(chǎn)品牌的不斷積累與優(yōu)化，以及良好的“口啤

21、效應”，從而得以社會效益、經(jīng)濟效益的雙贏。2、品牌發(fā)展的過程，需要一項由內至外的貫徹。內開發(fā)商自身。1） 樹立精品意識，一切從產(chǎn)品出發(fā)。 任何消費行為，最終都將回到產(chǎn)品本身。F泰地產(chǎn)所開發(fā)的項目不僅擁有相當高的綜合素質，在自身特色的營造上亦將有著出色的表現(xiàn)。2） 品牌文化的培育。 F泰地產(chǎn)的每一位員工，上至老總，下到基層人員都了解“品牌之道”，理解并履行“品牌承諾”。并且，品牌承諾必須成為企業(yè)文化的重要組成部分，對每一個決策產(chǎn)生影響。但是要明確，培訓品牌文化要依靠持久且充滿熱情的教育，以及角色表率的方式來實現(xiàn)的。外面向客戶。1） 統(tǒng)一形象。F泰地產(chǎn)的所有對外宣傳中，必須是以一致的形象，強化系統(tǒng)

22、性的形象宣傳。啟用F泰地產(chǎn)標準的VI識別系統(tǒng)和特定的組合，通過特定的組合方式強化F泰地產(chǎn)形象，同時也通過建立F泰地產(chǎn)的號召力來推動項目銷售。2）系統(tǒng)地傳播。F泰地產(chǎn)的品牌傳播與所開發(fā)項目的推廣密不可分，相輔相成。3、品牌戰(zhàn)略發(fā)展之建立品牌優(yōu)勢：通過對F泰地產(chǎn)的品牌持久而細致的發(fā)展，建立起品牌之優(yōu)勢，從某種意義上說，塑造一個品牌易，維護一個品牌難，品牌應具有可持續(xù)發(fā)展的能力和空間，要令品牌不斷強大，就必須不斷提升、確保品牌不斷更新的源動力。對于F泰地產(chǎn)，就是立足品牌承諾的基礎上，在品牌及項目的整體營銷推廣的過程中，產(chǎn)品及推廣手段不斷推陳出新，只有創(chuàng)新才能使品牌有生命力。 第四章 本項目的目標客戶

23、群分析目標消費群定位“泛精英階層”：1、解決規(guī)?；c中高端市場容量有限的矛盾，盡量擴大本項目的目標消費群。2、將家庭年收入5萬元以上階層定義為“泛精英階層”。3、一個事業(yè)、知識和財富不斷“成長和發(fā)展中”的階層。4、一個奔向“小康”，并開始擁有固定資產(chǎn)的階層。5、力爭快速地消化周邊置業(yè)人群，擴大分割石家莊整體消費市場的份額。6、分為“薪富”、“中富”和“先富”三類。 薪富精英階層：1、家庭生命周期和特征：1.1 處于初婚期（從結婚建立家庭到生育第一個子女的時期），部分為單身人士；1.2年齡由25至35歲；1.3 家庭年收入5萬8萬元；1.4 一般沒有私家車；1.5 多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，我們稱之

24、為“銀領”，主要是有以下幾類：A. 知識型人才，如教師、醫(yī)生、專業(yè)技術人員；B. 公務員，如：企事業(yè)單位干部；C. 企業(yè)中的高級白領。1.6 事業(yè)剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿Γ?.7 年輕、寬裕、學歷較高，觀念超前，經(jīng)濟和家庭負擔相對較輕，對賺錢信心十足，不屑于“藏”錢，習慣先花“未來錢”。2、購房動機和消費心理：2.1 為改善居住環(huán)境或結婚需求購房，基本為自住購房，需求迫切。2.2 有勇氣借貸購房，有足夠的還款能力。2.3 易受媒體廣告影響。2.4 求新、求美。3、購房需求與開發(fā)對策：購房需求開發(fā)對策家庭結構簡單，面積要求不高，承受總價較低8090平方米的2室2廳110130平方米的3室2廳（為主

25、）積蓄不多，僅能支付首期，裝修、購買家具、電器壓力大降低置業(yè)門檻低價入市輕松付款提供精裝修提供家具電器一體化貸款需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀價廉物美發(fā)展商的實力與信譽優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設計精致的細部設計關心未來子女教育，同樣在乎自身成長推出一條龍教育系統(tǒng) 中富精英階層:1、家庭生命周期和個體特征:1.1 處于生育期（從第一個孩子出生到最小一個孩子被撫養(yǎng)成人的時期）。1.2 夫妻年齡由3045歲。1.3 家庭年收入8萬至10萬元。1.4 部分擁有一輛國產(chǎn)私家車。1.5 主要包括:A、 大型外資、合資和國有企業(yè)的高級管理人員，我們稱之為“金領”；B、 中小型私營企業(yè)主；C、

26、政府機關的領導干部；D、 商品批發(fā)市場的經(jīng)營業(yè)主，不少是來自外地。1.6 有較高的素質和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗，緊追時代的脈搏，追求新的生活方式；1.7 有事業(yè)心，工作勤奮；事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神；1.8 受過良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎和發(fā)展前景；1.9 生活方式積極、健康、向上。2、 購房動機和消費心理:2.1 為子女就讀名校而買房；2.2 為改善生活環(huán)境而換房；2.3 住宅的投資功能愈來愈為更多的人所關注；2.4 追求健康和舒適;2.5 效仿及炫耀動機;2.6 注重房屋的實用性、合理性；2.7求新、求美。3、購房需求與開發(fā)對策購房需求

27、開發(fā)對策戶型面積不宜太大廳、房面積要適中接受總價處于中等水平120150平方米的3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀提升生活素質開發(fā)商的實力與信譽優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設計精致的細部處理生活享受的設施 先富精英階層：1、家庭生命周期和特征：1.1 處于生育期（從第一個孩子出生到最小一個孩子被撫養(yǎng)成人的時期）和滿巢期（第一個孩子成家離開家庭的時期）;1.2 夫妻年齡由4055歲;1.3 家庭年收入10萬30萬元；1.4 一般擁有一輛私家車；1.5 主要指中型私營業(yè)主，如：多年的服裝、小商品經(jīng)銷商（其中部分是外地人）、餐飲業(yè)的經(jīng)營者等

28、等；1.6 成熟、穩(wěn)健、富有；1.7 步入資產(chǎn)者的行列，表現(xiàn)在擁有各自企業(yè)的若干股權。2、購房動機和消費心理；2.1.為子女就讀名校而買房；2.2.為改善生活環(huán)境而換房;2.3.部分為投資功能；2.4.追求健康和舒適；2.5.效仿及炫耀動機；2.6.追求華麗、高貴甚至奢華；2.7.注重房屋的高檔次、舒適性與附加價值。3、購房需求與開發(fā)對策：購房需求開發(fā)對策追求高檔次戶型面積要大廳、房面積大追求私密空間大戶型：150200平方米間隔：大3室2廳、4室2廳、躍層偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀提升生活素質發(fā)展商的實力與信譽優(yōu)良的產(chǎn)

29、品規(guī)劃設計精致的細部處理生活享受的設施心理的滿足名牌高尚社區(qū) 前期引進集團購買：針對石家莊當?shù)氐恼块T、企業(yè)事業(yè)單位，如銀行、電信局、公檢法等。 本項目主力購買群中富階層：石家莊的整體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)仍然以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中除了商業(yè)批發(fā)業(yè)有較長的歷史，相對較為發(fā)達外，私營經(jīng)濟發(fā)展有限，使之城市的經(jīng)濟發(fā)展不活躍。由此，結合“泛精英階層”的定位，其中的“先富階層”數(shù)量局限，難以持續(xù)地支持高價位、大戶型的大批量出貨。而另一方面，也導致“薪富階層”，即白領階層絕對與相對數(shù)量均較少、專業(yè)技術人員的個人價值也難以充分地體現(xiàn)（可以從薪酬來衡量）。因此，意味著處于精英階層的第二梯隊中富階層，將在未來的若

30、干幾年內，占據(jù)房地產(chǎn)市場中高端產(chǎn)品的大部分消費量，將組成本項目最重要的購買群體。針對目標客戶群的具體現(xiàn)狀，對于本項目的開發(fā)也有著明確的指導意義，一是，首期開發(fā)針對目標市場的最大人群中富階層，滿足這一人群的生活需要；二是，在后期的開發(fā)過程中，可適量引入滿足“泛精英階層”另二種人群的產(chǎn)品，如：在物業(yè)類型、產(chǎn)品的層次設計上給予突破，以擴大本項目的消費層面，提高開發(fā)及銷售的速度。第五章 本項目的開發(fā)理念設計一、理念設計的思考過程：（一）開發(fā)模式分析：1、整體市場開發(fā)模式分析：性價比高中低文化（內涵）中低高 如上圖所示，按銷售力的兩種組成要素，即性價比與文化（內涵）價值兩個指標，以及高、中、低三個水平層

31、次，分為不同的房地產(chǎn)模式。 審視石家莊房地產(chǎn)市場，現(xiàn)有的暢銷樓盤以較高文化（內涵）價值，而性價比卻相對較低的開發(fā)模式為主流，則意味著當?shù)氐陌l(fā)展商受到臨近北京樓盤的影響，重視概念的炒作與更新，卻沒有在產(chǎn)品上實現(xiàn)質的飛躍。2、 品牌時代下的開發(fā)模式： 石家莊房地產(chǎn)市場，和全國的大多數(shù)地產(chǎn)發(fā)達城市一樣，均將走過以產(chǎn)品為核心的產(chǎn)品時代，將走向以品牌為號召力的品牌時代。2.1品牌時代的特征：品牌時代的核心特征是對人的關注，即對目標客戶群的需求與欲望的關注與滿足。美國著名社會心理學家馬斯洛認為，人的需求分五個層次，即生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要、自我實現(xiàn)需要。人類的需要是從低層次向高層次依次提出

32、來的，對住宅的需求更是如此，開始只是有個落腳的地方，隨后是擴大居住面積、提高住宅質量，當這些生理需要得到基本滿足后，要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品位和綠色環(huán)境品位，不僅要住得舒適，還要住得“有身份”和“有文化”。因此，品牌時代的樓盤必須符合目標消費者更高層次的需求。在品牌時代，人的消費觀念呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。這種多元化狀態(tài)對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，也是機會。挑戰(zhàn)在于滿足這種多元化的需求絕非容易之事，機會在于多元化需求為優(yōu)秀者謀取更大的利益提供了前提和基礎。2.2 本項目的開發(fā)模式分析：性價比高中低文化（內涵）低中高 如圖所示，本項目的開發(fā)模式是：高性價比高文化價值。闡釋：目前，隨著“城中村

33、”改造工作的推進，將有眾多新開發(fā)之項目的入市，這些項目普遍規(guī)模較大，且開發(fā)商實力較強，將導致石家莊的房地產(chǎn)市場進行相對供大于求的狀態(tài)。由于競爭日益激烈，必然出現(xiàn)兩種情況：一方面，相當部分的住宅空置不一定是由于開發(fā)水平低，往往是由于沒有個性，沒有特色，不能在短期內高度吸引市場的注意力；另一方面，真正的好項目越來越搶手不僅開發(fā)水平高，而且有充分的個性和特色，能使有限的市場關注集中在項目上。究其原因，是因為今天的房地產(chǎn)市場上，市場決勝的關鍵因素不僅僅在于開發(fā)水平的高低，諸如規(guī)劃水平、建筑質量、營銷推廣水平等。這樣一些要素已成為了重要的因素，但不能稱為唯一或關鍵。未來的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質

34、，而且建立在社區(qū)個性與特色空間的營造上，創(chuàng)造項目獨特、鮮明的魅力所在：建立獨具特色的項目開發(fā)理念；構筑支撐這一開發(fā)理念的產(chǎn)品與生活體系；樹立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有歸屬感與認同感。3、開發(fā)理念的提出：健康+大都會生活石家莊大都會工程示范社區(qū)4、項目命名：水印藍灣水岸雅郡疊彩灣畔新都城翡翠名都5、廣告語：薈萃都市的精彩6、構筑本項目開發(fā)理念的兩大體系（技術體系與生活體系）：人居環(huán)境的健康性自然環(huán)境的親和性住區(qū)環(huán)境的保護健康環(huán)境的保障國際時尚資訊的交匯尋求自我的開放空間生活的便利與精彩健康+大都會生活健康技術體系都會生活體系 6.1 以“健康住宅”標準構筑產(chǎn)品技術體系。 健康的重要性，不言而喻，尤

35、其是在現(xiàn)時期的社會狀況下，更是潛在購房者最為關注的核心利益點。1） 何為健康住宅：健康住宅是一項系統(tǒng)工程，并不是簡單的概念炒作。國家住宅工程中心出臺了系統(tǒng)的技術指標與要求，并經(jīng)過科學的測試與專家的驗評，方可稱為“健康住宅”。健康住宅的定義是，又稱“生態(tài)住宅”，不只是綠化，而是通過綜合運用當代建筑學、生態(tài)學及其他自然科學和人文科學技術的成果，將小區(qū)看成一個生態(tài)系統(tǒng)，通過設計小區(qū)內的綠色建筑內空間中的多種物態(tài)因素，使物質、能源在小區(qū)生態(tài)系統(tǒng)內部有序地循環(huán)轉換，并與自然生態(tài)相衡，獲得一種高效、低耗、無污染生態(tài)平衡的居住環(huán)境、使人與自然界、生命與生態(tài)環(huán)境、健康與綠色建筑等和諧相處、共榮共生。2）健康住

36、宅的內涵：健康住宅技術體系涉及四大方面內容：一是人居環(huán)境的健康性，包括對室外環(huán)境、居住空間與戶型設計、空氣環(huán)境質量、聲光水電熱等方面的量化控制指標；二是自然環(huán)境的親和性，從自然景觀、綠色系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方面進行量化控制；三是住區(qū)環(huán)境的保護，從視覺環(huán)境、排水系統(tǒng)、生活垃圾、環(huán)境衛(wèi)生等方面做了量化規(guī)定；四是健康環(huán)境的保障，強調完善社區(qū)醫(yī)療保健體系，建設健康設施，完善社區(qū)醫(yī)療設施和文化娛樂設施，為居家養(yǎng)老的老人提供相應的服務設施和家政服務體系，注重健康行為等。不同于一般小區(qū)規(guī)劃和住宅設計，健康住宅的實施必須建立在優(yōu)秀的住宅規(guī)劃設計平臺上，緊扣與人類健康相關聯(lián)的指標框架，提高和引導健康住宅開

37、發(fā)建設的目標。3）健康住宅的實施：本項目在建筑初期，即向國家住宅工程中心申報“國家健康住宅試點小區(qū)”的稱號，并按照健康住宅的標準給予規(guī)劃、設計與建設。健康住宅的實施，要求F泰地產(chǎn)與科研、設計、生產(chǎn)、施工等有關單位通力合作，依靠科技進步，做到：指標明確，操作性強；技術先進，造價適宜；保護環(huán)境，節(jié)約資源；實現(xiàn)人文、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。由于，健康住宅是一項包括規(guī)劃、設計、建設、建材、體育、衛(wèi)生防疫，還有管理、維護等的一系列工程，因此，在實施過程中還要求有相關專家跟進指導，才能真正成為名副其實的“健康住宅”。4）實施健康住宅的成本要求：要達到國家規(guī)定的健康住宅標準，在設計和建設質量方面都會有特別的考

38、慮，因為它的標準比以往的設計規(guī)范有所提高。根據(jù)我司操作河畔新城的經(jīng)驗，達到健康住宅的標準比普通住宅每平方米要多花100元到120元。對于本項目，預計按健康住宅的標準建設，成本增加的幅度在34%。盡管開發(fā)健康住宅會適當?shù)卦黾娱_發(fā)成本，但是，健康住宅的確是物有所值，是未來住宅的發(fā)展方向。一方面，切切實實地通過國家級的認證，為項目增加相當有價值的競爭優(yōu)勢，使之成為石家莊示范型的新型小區(qū)；另一方面，有了高級別權威性的認可，本項目給予消費群的價值認識將遠遠高于其它競爭樓盤，有望擺脫當?shù)厥袌鰝鹘y(tǒng)的價值認知。從長遠考慮，隨之銷售的價格也將逐步提升，F(xiàn)泰地產(chǎn)可獲得更可觀的利益所得。注：我司全程銷售代理的華新集

39、團開發(fā)的沈陽河畔新城是2003年全國首個健康住宅試點小區(qū)，在此基礎上，本報告書附上健康住宅的具體標準與申辦手續(xù)要求，以作參考。6.2 以“大都會生活”構筑本項目的生活體系。1） 生活體系的根基：石家莊，相比北京、上海等城市，無疑處于相對落后的階段，但是對于這里的消費者來說，他們的價值取向及生活觀念總逃脫不了對大都會的現(xiàn)代生活的向往。同時，石家莊是一個新興城市，自身缺乏傳統(tǒng)的文化底蘊，也意味著消費者不會受到固有思想的局限，對新的、時尚的、潮流的事物接受與理解的程度高，有著較為明顯地“崇洋媚外，追求更高生活品質”的特征。F泰地產(chǎn)，以其外資的開發(fā)背景，以國際級的開發(fā)視野投入到本項目的規(guī)劃與建設中，在

40、開發(fā)過程中引進全新的、大都會式的生活可謂是順理成章，消費者的認可度也將較高。正是擁有群眾基礎與開發(fā)背景的兩大資源，明確了本項目為消費人群所創(chuàng)造的生活方式，正是要在石家莊建一個與國際接軌，與上海、廣州等大城市相提并論的生活模式與生活空間，對于他們來說，正是夢寐以求的生活理想。2） 大都會生活的內涵與特征：A、 國際時尚資訊的交匯處：現(xiàn)在是資訊的年代，在大都會能夠獲得與國際同步的信息來源，不僅是來自是網(wǎng)絡，更將成為時尚的接受者與傳播者。在這里，有來自最前線的商品、技術、文化等，第一時間享受到現(xiàn)代文明的寵愛，享受時代帶來的生活品質的提高，可以充分地感受到生活的優(yōu)越感。B、 尋求自我的開放空間： 社會

41、進步，由于物質的豐富、文化的多元性等因素，體現(xiàn)在對個人的需求與欲望的滿足。每一個人有機會得到自已所需要的物質與情感，也可以從中實現(xiàn)自已的生活理想。可以說，大都會是包容的，是屬于每一個人的。C、 享受生活的便利與精彩： 本項目位于市中心，本身可以享受到已有的成熟與完善，同時，通過小區(qū)自身的規(guī)劃與建設，業(yè)主們可以獲得更豐富的生活、品味與服務的元素，享受到以往所沒有，全方位的提升。7、以“健康+大都會生活”指導產(chǎn)品的開發(fā)。為了未來的住戶，必須堅持“規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是資本，結構就是效益”的開發(fā)理念從實際出發(fā)，建設一座環(huán)境優(yōu)美、配套完善、交通便利、布局合理的專屬精英的生活天地。本項目開發(fā)模式重點體現(xiàn)

42、在兩個方面，一是在體現(xiàn)開發(fā)理念的目標選擇上，二是反映操作水平的開發(fā)運動模式上。首先，在目標選擇上，本項目提出“健康+大都會生活”這一高屋建瓴、又內涵豐富的住區(qū)開發(fā)總目標。在這一目標指引下不僅把400多畝的土地納為規(guī)劃對象，而且對生活在這片土地的人的生活需求、行為模式進行充分考慮，在人與自然環(huán)境的協(xié)調關系、人與社會環(huán)境的協(xié)調關系上進行思考、調整，力求創(chuàng)造一種社會、經(jīng)濟、自然三者之間和諧、完美、物質、能量和信息高效利用，生態(tài)良性循環(huán)的人類工作、生活居住地。具體體現(xiàn)在三個層次上：n 在自然地理層次上，選擇了保護并改造原有的水系建“花園中的小區(qū)”；n 在社會功能層次上，從生活空間，到生活享受、品位的全

43、方位要求；n 在文化意識層上，強調現(xiàn)代的、開放的、文化的、自然的，提出“健康住宅”概念，倡導一種親近自然、生機勃勃，同時又具有故鄉(xiāng)感的人文社區(qū)氛圍。其次，在開發(fā)運作上，本項目開發(fā)模式意義在于它形成了自然獨特的操作程式和規(guī)模問題的解決方案。在開發(fā)方式上，本項目的做法應該是先規(guī)劃、后建設，先建花園后建小區(qū)，多種產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)互動發(fā)展。在解決操作層面的問題上，本項目必須形成了自然特有的原則立場：一是以超前的眼光來解決現(xiàn)實中的問題，不僅“先規(guī)劃，后建設”，而且在建設中遇到問題總是以發(fā)展的眼光加以解決，為可持續(xù)發(fā)展預留空間；二是以科學的精神來打造藝術品。充分尊重專家意見、尊重科學律，在維護規(guī)劃的權威性與完

44、整性的同時，適時適度、科學合理地加以調整；三是短期利潤與長期利潤的完美結合。本項目前期需要投入資金在沒有直接效益的環(huán)境建設上，特別是當經(jīng)濟利益與環(huán)境建設發(fā)展矛盾時，需要以前者讓位于后者，但最終當本項目的空氣、陽光、自然環(huán)境成為稀有資源時，在經(jīng)濟上的巨大收獲便開始了。8、地塊的開發(fā)模式：開發(fā)模式示意圖：展現(xiàn)優(yōu)勢批量出貨滾動發(fā)展（二、三期）定向開發(fā)型示范開發(fā)型推動拉動第一種：示范開發(fā)型。示范開發(fā)型，是指產(chǎn)品以全面領先的硬件與軟件相配合，在市場上起到房地產(chǎn)示范的作用，吸引第一批意向客戶。此種形式多采用在大規(guī)模地塊分期滾動開發(fā)的情況，以優(yōu)質產(chǎn)品推出市場，打開產(chǎn)品品牌市場，迎合首批客戶的認可，為后階段的

45、開發(fā)奠定良好的客戶資源。 第二種：定向開發(fā)型。定向開發(fā)型的特點是：對于本項目，由于已經(jīng)控制客戶資源，是最安全、可靠性最強的開發(fā)模式。n 實行開發(fā)與營銷一體化的啟動策略：以示范開發(fā)型作為首期啟動的產(chǎn)品，同時，針對石家莊當?shù)匦б孑^好的企事業(yè)單位，引進定向開發(fā)，并包裝成常規(guī)的商業(yè)開發(fā)行為，創(chuàng)造一股席卷石家莊的“置業(yè)旋風”。n 客戶的來源：1） 政府職能部門，如公檢法、稅務局、工商局等；2） 經(jīng)濟效益較好的單位，如銀行、電信局、發(fā)電廠、科研單位等。n 步驟：1）進行大規(guī)模的摸底調查：根據(jù)客戶來源的設定，由發(fā)展商組織對石家莊內一些部分職能部門、大中型國企、科研單位、事業(yè)單位等進行針對性的可行性調查，把握

46、批量客戶的資料。2）舉行大型招商會：在把握一定數(shù)量客戶的基礎上，舉行大型招商會，將項目前景和嫁接形式向與會人士作推薦，雙方進行充分得溝通。3）簽訂意向書：招商會后，馬上與有意向的單位簽訂意向書。4） 進行實質性的談判：在意向書的基礎上，雙方進行實質性談判。n 定向規(guī)劃與開發(fā)：明確需求單位對位置、戶型、面積等具體要求，在規(guī)劃時定向研究與設計。原則為，每一個定向單位集中在一個組團內，主要分布在一期開發(fā)地塊的南部地塊，便于產(chǎn)品規(guī)劃及日后管理。n 引進定向開發(fā)的作用：1) 通過定向開發(fā)稼接，調動起市場的大規(guī)模需求，從而大大降低項目的銷售風險。2) 制造強烈的暢銷效應，并透過媒體大肆渲染，盡量注意輿論引

47、導，以避免給人安居房和拆遷安置房的錯覺。3) 讓企業(yè)和項目的品牌得以迅速提升，營造良好得社會效益。4) 構建F泰地產(chǎn)的大服務和大營銷網(wǎng)絡，為公司的持續(xù)發(fā)展打下根基。第六章 本項目核心競爭優(yōu)勢的構筑產(chǎn)品策劃及提升的過程，旨在建立完整的產(chǎn)品體系，繼而形成本項目自身的核心競爭優(yōu)勢。基本思考點:1、 構筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢;2、 傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場粗略位置，無法找到項目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析;3、 本項目核心競爭價值共分“內中外”三重整合本項目的優(yōu)勢。（一）本項目核心競爭優(yōu)勢示意圖：外層價值：地段與規(guī)模超前的規(guī)劃健康+大都會生活美學的建筑中層價值：高性價比

48、的產(chǎn)品科學合理的戶型優(yōu)美怡人的園林景觀精彩的生活配套及服務濃厚的人文文化的氛圍內層價值：健康住宅（二）三重核心優(yōu)勢的分析：1、外層價值地段與規(guī)模：本項目處于石家莊的東南分區(qū)，為城市建設的重點，有便利的交通，在兩條城市主干線之間；擁有罕有的美麗風景線，處于民心河兩岸；地塊總占地超過600畝，為二環(huán)線上規(guī)模龐大的地塊之一。2、中層價值高性價比的產(chǎn)品：n “先建配套后建物業(yè)”的開發(fā)策略。通過此開發(fā)策略，讓消費群在現(xiàn)場感受居住氛圍及配套設施，以及社區(qū)的整體人文氛圍，引導消費群體產(chǎn)生對置業(yè)居住在本項目的美好憧憬，激發(fā)購買欲望。n 規(guī)?；_發(fā)配套和環(huán)境，別人有我有，別人沒有我也有，為社區(qū)住戶生活的豐富性創(chuàng)

49、造條件。本項目占地規(guī)模之大在石家莊市場中屈指可數(shù)，規(guī)模化開發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點一身，是彰顯個性化與時代性的大型中高端項目，為社區(qū)住戶生活的豐富性與無限可能性創(chuàng)造條件。n 硬件優(yōu)勢，是優(yōu)質生活的重要保證。結合石家莊當?shù)氐氖袌鰻顩r，借鑒國內大城市房地產(chǎn)開發(fā)的先進、成熟的模式，創(chuàng)造一個超度領先的產(chǎn)品，并隨著開發(fā)進程的推進，持續(xù)地創(chuàng)新與提升，保持在當?shù)厥袌龅念I導地位。n 人文內涵：根據(jù)銷售推廣部署逐步展開，前期以各種方式加強社區(qū)居住人文氛圍，并隨著工程進度，逐步引導，逐漸實現(xiàn)及深化社區(qū)居住內涵。3、內層價值健康住宅：本項目在規(guī)劃階段就按照國家級的“健康住宅”標準實施，力爭獲得“國家健康住宅試點小區(qū)

50、”的稱號，并在建設與施工過程中，嚴格執(zhí)行并接受專家的監(jiān)督與驗收，為未來住戶提供健康、舒適的生活空間。（三）三重價值的關系與發(fā)展：1、三者相互關聯(lián)、互為表里、相互作用，是密不可分的一個整體。2、本項目外層與內層的優(yōu)勢，如地段與規(guī)模、健康住宅技術體系作為價值的基石。3、前期消費者首先接受外層和內層價值，即地段與規(guī)模和“健康住宅”，首先通過最顯而易見的優(yōu)勢及國家級的認可產(chǎn)生的巨大效應，為逐漸導入中層價值“本項目產(chǎn)品品質”作好鋪墊。4、中層價值最終將外層價值和內層價值融合為一。5、三重核心價值是本項目策劃的基本指導原則，需通過推廣進行實現(xiàn)。結論：三重核心價值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項

51、獨立推廣，而是同時將三重核心價值進行結合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時機、工程進度、項目特點、競爭對手等推出的主次不同。第七章 本項目的開發(fā)步驟 通過前期對F泰地產(chǎn)項目的開發(fā)進程進行初步的判斷，尤其是各地塊開發(fā)時間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對于整個開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場依據(jù)的策略性調整均提供可參考的藍本，這是十分必要的。本項目發(fā)展計劃的設計，是本著該項目是一個大盤，意味著不僅是規(guī)模大，重要的是在產(chǎn)品的開發(fā)存在明顯的階段性劃分、在產(chǎn)品的配套上超越一般意義的小區(qū)，注重分組團、分階段開發(fā)，諸如此類的開發(fā)特征與需要，以及根據(jù)各地塊的拿地時間、位置特點、政府對周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面，綜合性地慎重

52、考慮，從一期與二、三期著手分別闡述：1、一期地塊的開發(fā)步驟及產(chǎn)品開發(fā)設計；2、二、三期的開發(fā)步驟探索及產(chǎn)品開發(fā)設計。一、分期開發(fā)基本數(shù)據(jù)：1、根據(jù)地塊的特點，將其分為三期： 第一期（地塊內民心河以西）：96.48畝，占地面積合計約6.44萬平方米; 第二期（地塊內民心河以東北）：181.57畝，占地面積合計約12.11萬平方米； 第三期（地塊內民心河以東南）：129.86畝，占地面積合計約8.66萬平方米。2、各地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)及開發(fā)進度計劃：整體地塊（第一、二、三地塊）：占地面積：約27.21萬平方米；容積率：約2.21建筑面積：約60.13萬平方米；商鋪面積：約5萬平方米；住宅面積：約54.8

53、3萬平方米第一期：占地面積：約6.44萬平方米；容積率：約1.9；建筑面積：約12.23萬平方米；商鋪部分：合計約1.1萬平方米； 臨民心河岸集中式購物廣場及商業(yè)街：約7500平方米； 槐嶺路及一期南部小地塊臨民心河沿街商鋪：約3500平方米。住宅部分（多層與小高層結合）：11.13萬平方米。開發(fā)進度：2003年2004年。價格設定：商鋪：均價為7000元/平方米；住宅：入市均價為多層為2500元/平方米；小高層為2600元/平方米；隨著銷售的推進，將持續(xù)拉高價格，實現(xiàn)一期整體均價在29003100元/平方米。第二期：占地面積：約12.11萬平方米；容積率：約2.31；建筑面積：約27.98萬平方米；商鋪面積：約2.2萬平方米；其中，貫穿二、三期的沿民心河部分為雙排的主題式風情商業(yè)街；會所面積：約3000平方米；住宅