我國商品房價格過高的原因分析及對策

1、我國商品房價格過高的原因分析及對策1. 我國商品房價格過高的市場現(xiàn)狀1.1 從全國情況來看當(dāng)前，我國商品房的價格，正如中國當(dāng)前的經(jīng)濟一樣，狂飆突進。大多數(shù)的普通家庭都可能或多或少感受到高房價帶來的影響。根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒每年公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過一些計算，我們便可發(fā)現(xiàn)近些年商品房的價格部分數(shù)據(jù)。我們發(fā)現(xiàn)商品房前幾年銷售價格漲幅維持在10%上下（可能與統(tǒng)計部門本身的所謂價格指數(shù)有出入，統(tǒng)計部門的價格指數(shù)還參照了物業(yè)指數(shù)和租賃指數(shù)，此處只比較銷售價格），從我們的只管感受中我們認為，當(dāng)前的房價比2008年的時候要高，而且是高得多。所以，我們可以這樣說，我國的商品房價格在1998年取消福利分房以后，一直處于不

2、正常的增速（超越人均可支配收入的增長速度），只是在政府政策嚴厲的2008年出現(xiàn)短暫平穩(wěn)的狀態(tài)。此處需要說明的是，這里并沒有出現(xiàn)像一線城市等地的動輒過萬的數(shù)據(jù)，這是因為這里統(tǒng)計的是全國的平均價格。1.2 從部分大中城市來看根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒每年公布的大中城市的平均房屋銷售價格，我們可以很明顯的看到，許多城市的商品房價格持續(xù)了多年的增長勢頭，即使在國家政策的持續(xù)壓力之下，也并沒有哪個城市的商品房價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，所出現(xiàn)的只是一小部分樓盤在特殊時期的營銷層面的價格激勵政策，而不是整體性的價格普降。按照中國人的消費習(xí)慣肯定是多年積攢的成果，每年的增加額對總數(shù)的影響不是很大，而且房價的漲幅似乎

3、比收入增長要快，這兩倍的差距可以說一直在夸大，幾乎不存在趕上的可能性。以年均收入說明。國家統(tǒng)計局的2010年統(tǒng)計年鑒中2009年我國城鎮(zhèn)居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米計算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入計算，也超過8倍。根據(jù)1996年，聯(lián)合國人居中心的調(diào)查數(shù)據(jù)認為，一套住房價格在人均年收入35倍是合理的，我國的現(xiàn)狀告訴我們，可以說，絕大多數(shù)普通家庭在當(dāng)前情況下是負擔(dān)不起房價的。2. 我國商品房價格過高的原因分析2.1 住房消費需求量大是住房價格快速上漲的基本原因城市居民更換新房。目前我國一些大中城市居民的平均收入已經(jīng)大大提高, 加上金融政策的配合,

4、購買住房已經(jīng)不是一件困難的事情, 因此許多原本有住房的家庭會選擇購買第二套住房或者更換更為舒適的住房。城市新增人口需要住房。我國目前正處于城市化的發(fā)展時期, 因城市化而導(dǎo)致的城市人口增長是巨大的。隨著城市化的發(fā)展, 對住房的需求也急劇增大。城市拆遷迫使部分居民購買房屋。我國許多城市舊城改造的速度非常快。在對舊城的拆遷中,許多居民失去住宅。這些失去住宅的居民也會購買住房。2.2 壟斷性市場結(jié)構(gòu)的操縱從需求和供給兩方面分析房價上漲是價格分析的一般套路。也即，某種商品價格上漲，要么是需求增加，要么是供給減少，要么是需求和供給都增加，但供給不如需求增加的多?？傊枪┎粦?yīng)求。依照市場結(jié)構(gòu)的劃分標準，我

5、國房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的寡頭壟斷市場，這種市場結(jié)構(gòu)的重要特征是廠商行為相互影響并可能形成“合謀”。房地產(chǎn)的高空置率和高價格表明，“合謀”格局已經(jīng)形成，以高空置率換取高房價，相互形成默契。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益的一致性也使地方政府默許甚至參與了這一“合謀”格局。如果已更現(xiàn)實的眼光來審視這個行業(yè)，它幾乎就是壟斷性的，對土地資源的控制和政府部門對開發(fā)權(quán)的特許是形成壟斷的重要條件。2.3 房屋建筑成本不斷升高推動房價上漲在市場機制下, 住房價格的確定除供求關(guān)系之外, 還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發(fā)中, 房屋的建筑成本不斷攀升。成本上漲最突出的表現(xiàn)是地價持續(xù)大幅上漲和各類建筑材

6、料及人工費用的上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,地價作為商品房開發(fā)的重要成本,通常占整個開發(fā)成本的40%-60%，部分地區(qū)更高。2006年以來土地拍賣競爭激烈,地價不斷創(chuàng)新高。與此同時,新出讓土地價格及房價的較大幅度上漲,帶動存量土地上在建項目的房價高走。新拍土地價格上漲后,周邊樓盤價格隨即提高,推動房價不斷上揚。2.4 投資性購房增長過快從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資項目風(fēng)險較大，投資收益缺乏保障，再加上銀行存款長期利率較低；而這幾年中，房產(chǎn)價格卻一漲再漲，大幅增值，從而導(dǎo)致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。民間資本缺乏適當(dāng)投資途徑，大量進入房地產(chǎn)市場，

7、導(dǎo)致對住房的需求虛高。2.5 房地產(chǎn)融資模式和預(yù)售制度1995年1月1日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法在法律上確立了商品房預(yù)售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售條件之一為投資開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。商品房預(yù)售制度關(guān)鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程達到形象進度后，開發(fā)企業(yè)拿到了預(yù)售許可證，就啟動了購房者的銀行按揭貸款程序，開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)該商品房開發(fā)項目。開發(fā)商絕大多數(shù)商品房預(yù)售項目，都是在利用個人按揭的資金滾動開發(fā)。預(yù)售可提前回籠大筆資金，為什么在房子沒建好的時候就吸引消費者先付錢呢，就是要讓消費者認為房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲，在這

8、兩種情況下，消費者才愿意先付錢。而開發(fā)商在該樓盤項目尚未建設(shè)完工就可拿到大筆預(yù)售資金,且不用擔(dān)心商品房售不出去，又可利用該筆資金繼續(xù)開發(fā)下一個樓盤。因此就造成了這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商從不擔(dān)心新房售不出去，更不擔(dān)心漲價會影響商品房的出售，而只存在購房者買不到房，哪怕價格成倍上漲仍有消費者排隊預(yù)訂購房，從而導(dǎo)致了房價的水漲船高，價格一路飛漲。2.6 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售手段促使房價升高由于土地資源的稀缺和價格的上漲，導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)商品房和銷售的過程中采取一些手段來推高房價，以獲取最大利潤。開發(fā)商采取的手段主要有：一是推遲開發(fā)進度，囤積土地；二是建設(shè)高檔房屋以獲取更高的利潤。許多城市目前開發(fā)的房屋

9、都是大面積、高檔次的。廣州市2008年批準預(yù)售的每套商品房面積100平方米以上的占51%和66%各種信息，人為制造供求緊張的現(xiàn)象。2.7 經(jīng)濟高速增長、消費能力提高近幾年我國經(jīng)濟高速增長，據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，無論是GDP還是CPI數(shù)據(jù)都大幅上升，超出了歷史水平。居民生活水平不斷提高、購買能力相應(yīng)提升，心理承受能力也相對提高，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價格走高。物價上漲、工資上漲、存款利率提高等原因使得人們的消費水平也不斷提高，同時認識也在提高，各地的房價都在上漲，多方面的信息使得人們能坦然面對房價的提高。再加上可以通過銀行按揭貸款的方式購房，只要能拿出首付的錢就能住進新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，

10、不會造成太大的心理負擔(dān)和心理壓力。另外，老百姓有買漲不買跌的心理，看到自己當(dāng)初想買結(jié)果沒有買的房子漲價了，心里就后悔。這是引起房價不斷上漲的內(nèi)在動力。2.8 不合理財政體制和錯誤理念的激勵除了市場供給、開發(fā)成本和開發(fā)商手段等影響價格的因素外，相關(guān)制度、政策和錯誤的發(fā)展理念也助長了房價上漲。從財稅體制看，我國財權(quán)與事權(quán)不對稱的地方財政體制使地方政府普遍財政吃緊，地方財政收入很大一塊來自國有土地出讓金。政府提高土地出讓金增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，直接抬高了住房價格。住房價格上漲一方面推動了土地價格上漲，另一方面增加了房產(chǎn)開發(fā)商的利潤，為地方財政培育了更多、更大的稅收來源。因此，渴望增加財政收入的地方

11、政府與開發(fā)商其實是一個利益共同體，地方政府有很大的激勵助推房價。其次，錯誤的發(fā)展理念也縱容了房價上漲。很多地方政府為攀比競爭而全力追求GDP 增長，以“經(jīng)營城市”為口號大興土木。2.9 收入分配與社會結(jié)構(gòu)的迅速變化社會學(xué)家已經(jīng)敏銳地指出，失衡的房市背后是一個失衡的社會，部分大城市畸形的房地產(chǎn)市場是失衡社會中資源迅速向這些城市積聚的過程。以收入分配衡量，改革以來，我國收入分配狀況已經(jīng)發(fā)生了根本變化，社會財富迅速向少數(shù)人集中。中國社科院收入分配課題組估算，2005年全國的基尼系數(shù)達到0.454，當(dāng)前為0.48；世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年我國基尼系數(shù)超過0.465，2008年逼近0.47。我

12、國收入差距已經(jīng)超過國際公認的警戒線（基尼系數(shù)為0.4），這已成為不爭的事實。財富集中勢必引導(dǎo)市場化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向大戶型和高端產(chǎn)品傾斜，因為富有家庭要買好房子和大房子。這也恰好符合開發(fā)商的利潤追求，因為大戶型和高檔房的利潤率高于普通住房。這樣，市場就把一般家庭的普通低檔房需求擋在了門外。財富集中也助長了房地產(chǎn)投資和投機需求，抬高了住房價格?？梢?，房價的持續(xù)過高上漲反映了收入分配狀況的惡化，沒有一個良好的以中等收入者為主體的社會結(jié)構(gòu)，形成一個健康的房地產(chǎn)市場是困難的。3. 針對我國商品房價格過高的對策3.1 堅定調(diào)控立場，明確調(diào)控目標房地產(chǎn)行業(yè)的興旺可以帶動水泥、鋼材、裝修材料等行業(yè)的發(fā)展，并提

13、供許多就業(yè)機會。對于地方政府而言，房地產(chǎn)行業(yè)的興旺更是意味著可以收取大量的土地轉(zhuǎn)讓金和大量的稅費。正是上述利益的存在導(dǎo)致我國中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定上的搖擺不定和一些地方政府執(zhí)行上的敷衍了事。2009年，國務(wù)院再一次表達了對住房價格調(diào)整的決心，新政策出臺后，開發(fā)商不再觀望，而是積極尋找對策，這正是中央表明調(diào)控決心的效應(yīng)。同時，應(yīng)當(dāng)明確住房價格調(diào)整的目標：對于房價收入比不高的小城鎮(zhèn)，是以穩(wěn)定房價，控制過快上漲為主；而對于房價收入比過高的大中城市，目標應(yīng)當(dāng)定位于讓住房價格在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上適度下降。3.2 降低由市場渠道供應(yīng)商品住房的需求商品住房價格上漲過快的主要原因是對住房的需求量過大。因此調(diào)控

14、措施應(yīng)當(dāng)圍繞需求方面來制定，主要應(yīng)當(dāng)采取下列措施：大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房, 大大減少通過市場渠道供應(yīng)商品房的需求；促進房屋租賃市場的發(fā)展；控制城市拆遷進度；引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費觀念。3.3 擴展民間資本的投資途徑在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本參與住房的倒賣、炒作對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。我認為，限制民間資本炒房的主要途徑應(yīng)當(dāng)是為大量的民間資本開辟新的投資途徑。目前制約民間資本投資的原因主要有：一是缺乏帶動經(jīng)濟發(fā)展的龍頭行業(yè)；二是社會保障制度不健全，人們投資有后顧之憂；三是市場準入的限制太多，許多行業(yè)不準民營資本進入；四是融資渠道狹窄，限制了民間資本的融資能力。

15、針對以上原因，政府應(yīng)當(dāng)積極采取措施，激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資。具體措施有：調(diào)整民間資本的市場準入政策， 進一步放寬投資領(lǐng)域，拓寬投資渠道。3.4 加強對外資進入我國房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)當(dāng)看到, 部分外資進入我國房地產(chǎn)市場主要目的是看準人民幣升值和住房價格上漲，企圖短線牟利。這種短線投入的資金，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有害無利。針對這一情況，國務(wù)院應(yīng)組織外匯管理等有關(guān)部門，制定相應(yīng)的對策。我們應(yīng)當(dāng)采取引導(dǎo)的方式，限制外資參與短線炒作, 促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)。3.5 構(gòu)建住房梯級供應(yīng)的體系一個成熟、健康的房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)是能夠提供高檔、中檔、低檔的商品住房和價格適當(dāng)?shù)某鲎夥课?，讓居?/p>

16、根據(jù)自己的消費能力各取所需。2008年建設(shè)部等部委出臺的文件中明確了要加大普通住宅的供應(yīng)，興建經(jīng)濟適用房和廉租房。對于高檔住房，目前政策主要是停止、限制審批高檔住房的建設(shè)用地和項目審批。興建適當(dāng)數(shù)量的別墅、大套型住房和高檔住宅對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和適應(yīng)市場需求來講是必需的。首先，一些地段適合興建高檔住宅而不適合興建普通住宅。由于地段的不同，土地的轉(zhuǎn)讓價格會有很大的差別。對于一些利用價值高的地段土地轉(zhuǎn)讓金必然較其他地段要高。如果在這些地段只能興建普通住宅，顯然是行不通的。其次，市場對高檔住宅有一定的需求。對于社會上一部分高收入階層，應(yīng)當(dāng)給與他們一個釋放收入的市場。這既可以拉動消費，增加稅收，

17、 開發(fā)商也可以贏利。最后，過于限制甚至停止高檔住宅用地的供應(yīng)，在市場需求強勁的情況下，同樣會導(dǎo)致對高檔住宅的炒作。根據(jù)上述分析，在住房調(diào)控政策中，我認為，不應(yīng)當(dāng)用一刀切的簡單方式停止別墅類住房建設(shè)用地的供應(yīng)和限制大套型住宅的建設(shè)用地的供應(yīng)，而應(yīng)當(dāng)是明確供應(yīng)別墅類用地和大套型住宅用地的比例，按照市場價格轉(zhuǎn)讓土地，讓開發(fā)商自擔(dān)風(fēng)險，根據(jù)對市場的預(yù)測去開發(fā)。3.6 我國針對商品房價格過高的最新調(diào)控政策2010年4月17日國務(wù)院下發(fā)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（下稱“國十條”）。綜合2004年至今的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看到，此次調(diào)控，政府已盡其所能。除了尚未出臺的房產(chǎn)稅，目前能夠動用

18、的一切手段都已經(jīng)被用到了極限?！皣畻l”的特點是精準打擊，針對住宅市場重點打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價的區(qū)域，而不是對房地產(chǎn)市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給。3.6.1 對于地方政府，穩(wěn)定房價不力將問責(zé)新政策首次將地方政府責(zé)任放在了通知的醒目位置，要求穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制，工作不力的要追責(zé)。房價調(diào)控已從中央性舉動變成了地方政府責(zé)任，比如要求房價上漲過快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。此外，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購房套數(shù)等“臨時性措施”的權(quán)力賦予了地方政府。3.6.2 加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)值得注意的是，“國十條”要求住建部加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。這意味著，個人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷Ξ惖爻捶坎挥栀J款的補充，個人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露。3.6.3 高房價地區(qū)三套房停貸此前金融機構(gòu)對房貸所做出的最嚴厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍?！皣畻l”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴控在30%以上，二套房首付比例更達到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對開發(fā)商，對存在土地閑置及炒地行為的，不