易居-住宅附加值空間功能研究(26)頁

1、附加值空間功能研究p研究意義及分類p附加值空間功能研究p結(jié)論與啟示22009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2009巧妙運(yùn)用“灰空間”攤薄地價(jià)提升產(chǎn)品整體溢價(jià)32009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有2009研究意義及功能分類1利用各種巧用面積方法可使不計(jì)入面積或計(jì)入一半面積，在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也巧妙地提高了容積率，使其樓面地價(jià)將被攤薄，有效降低開發(fā)成本獲取高額利潤(rùn)。由于高效采用“灰空間”，其得房率將大大提高，即使單價(jià)提高，與同板塊樓盤溢價(jià)比仍然可達(dá)到較高水準(zhǔn)，開發(fā)商與客戶得到雙贏，攤薄地價(jià)的同時(shí)達(dá)到整體溢價(jià)的大幅度提升。適用范圍附加手法建筑面積計(jì)算普通住宅普通凸

2、窗/轉(zhuǎn)角凸窗不計(jì)入建筑面積普通住宅落地凸窗不計(jì)入建筑面積普通住宅可局部拆卸內(nèi)凸窗不計(jì)入建筑面積普通住宅設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入建筑面積普通住宅隱蔽式儲(chǔ)藏空間不計(jì)入建筑面積普通住宅花架形式構(gòu)架 不計(jì)入建筑面積小戶型/豪宅類公寓共享電梯廳減少分?jǐn)偯娣e小戶型/豪宅類公寓大進(jìn)深陽臺(tái)計(jì)一半建筑面積小戶型/豪宅類公寓入戶花園 計(jì)一半建筑面積中小戶型/別墅夾層空間 不計(jì)入建筑面積普通住宅/別墅贈(zèng)送閣樓按凈高尺度計(jì)算花園洋房/類別墅贈(zèng)送露臺(tái)不計(jì)入建筑面積類別墅超高中庭院不計(jì)建筑面積類別墅內(nèi)庭院可改造不計(jì)建筑面積類別墅車庫上方改造不計(jì)建筑面積類別墅前庭后院不計(jì)建筑面積別墅/類別墅地下室/半地下空間不計(jì)建筑面積別墅/類別墅

3、室內(nèi)挑高空間不計(jì)建筑面積42009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2009p研究意義及分類p附加值空間功能研究p結(jié)論與啟示普通凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 普通凸窗： 普通凸窗在小戶型中應(yīng)用個(gè)較多 ，萬科的90+戶型中，功能房間內(nèi)設(shè)計(jì)大面積的凸窗，在空間上有效解決了90做三房的過于緊湊的缺陷，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，一般進(jìn)深考慮控制在0.6m；衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗： 衛(wèi)生間的凈高要求低，轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用最為理想，通過把帶窗外墻向外推移，將窗臺(tái)放到與浴缸位置齊平，做成大玻璃窗，可使 衛(wèi)生間的空間面積感增強(qiáng)2-3平方米；52009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2009附加值空間功能研究2普

4、通凸窗改造成室內(nèi)空間示意實(shí)際應(yīng)用廣泛 / 衛(wèi)生間空間有效增大適用范圍： 普通住宅面積計(jì)算 不計(jì)建筑面積衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗實(shí)景臥室內(nèi)轉(zhuǎn)角凸窗適用于別墅資料來源：上海 合生高爾夫公寓62009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 可改造的凸窗主要是將凸窗下部的框架結(jié)構(gòu)布置在樓體外側(cè)，則室內(nèi)高出部分可以去除，從而增加房型的使用面積，或者不進(jìn)行拆除，直接作為室內(nèi)突出使用物的一部分，例如椅子等。缺點(diǎn)： 拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。落地凸窗空間延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同附加值空間功能研究改造后內(nèi)空間示意室外空間示意可改造凸窗室內(nèi)空間模型示意適用范圍： 普通住宅面積計(jì)算:

5、 不計(jì)建筑面積72009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092可局部拆卸內(nèi)凸窗增加儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 在凸窗上部分設(shè)計(jì)橫梁，將部分空間隔成兩層，使得凸窗層高【下層空間】不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏空間 ；裝修期間可將橫梁“拆卸”，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。缺點(diǎn)： 拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高附加值空間功能研究適用范圍： 普通住宅面積計(jì)算: 不計(jì)建筑面積凸窗上方橫梁設(shè)計(jì)為儲(chǔ)藏空間凸窗外立面與外墻齊平凸窗下方為完整空間內(nèi)凸窗拆卸后示意

6、資料來源：深圳 桂芳園 82009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092利用設(shè)備平臺(tái)大面積設(shè)備平臺(tái) 實(shí)用性創(chuàng)新設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 設(shè)備平臺(tái)通常作為空調(diào)外機(jī)，水電表等放置區(qū)域，通過贈(zèng)送大面積的設(shè)備平臺(tái)，經(jīng)過改造適宜在小戶型中高效利用，可增加其功能區(qū)域，如書房、儲(chǔ)藏室、健身房等。附加值空間功能研究利用設(shè)備平臺(tái)作為可改造空間可稱為金地一大創(chuàng)新之舉。玻璃房隔成書房原設(shè)備平臺(tái)客廳區(qū)域整體示意適用范圍： 普通住宅 【適宜小戶型】面積計(jì)算: 不計(jì)建筑面積資料來源：上海 金地未未來92009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092隱蔽式儲(chǔ)藏空間結(jié)合管道井 增加儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 在管

7、道井設(shè)計(jì)處可對(duì)于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲(chǔ)藏空間，凈高小于2.2米可不計(jì)入建筑面積。附加值空間功能研究管道井位置隱藏式衣柜設(shè)計(jì)裝修后效果示意適用范圍： 普通住宅 【適宜小戶型】面積計(jì)算: 不計(jì)入建筑面積102009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092以花架形式作為構(gòu)架創(chuàng)新形式 可架板直接夠成房間使用 設(shè)計(jì)技巧： 在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又可以作為樓板的梁，由于是花架，可不計(jì)入建筑面積。裝修時(shí)期間可鋪板隔房構(gòu)成獨(dú)立空間使用。缺點(diǎn)： 開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造， 可行性更高，但需增加改造成本花架原型示意改造后房間示意戶型原型以走道入室內(nèi)，兩側(cè)設(shè)花架 附加值空間功能研究適用范圍：

8、普通公寓面積計(jì)算: 不計(jì)建筑面積花架示意花架示意資料來源：深圳 雙御雅軒112009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092共享電梯廳前后雙開門電梯減少公攤面積同時(shí)保證私密性設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 共享電梯廳的方式主要以配置可前后雙開門的電梯廳，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得主可以多出部分面積。適宜一廳二戶平層大宅類戶型。缺點(diǎn)：共享電梯廳的電梯配置要求較高 附加值空間功能研究 公寓豪宅類的設(shè)計(jì)： 電梯雙開門的設(shè)計(jì)通常結(jié)合入戶花園設(shè)置，給予入戶私密的過渡空間，平層豪宅中居多采用主傭分離流線。適用范圍： 普通住宅 【適宜小戶型或舒適大宅】面積計(jì)算

9、: 減少公攤面積 小戶型中設(shè)計(jì)： 小戶型的共享電梯廳可減少部分公攤面積。形成私家電梯廳雙開門設(shè)計(jì)資料來源：德興公寓122009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092大進(jìn)深陽臺(tái)小戶型改造臥室/空中花園休閑區(qū)域/工作陽臺(tái)高效利用設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 小戶型設(shè)計(jì)中，大進(jìn)深陽臺(tái)可改造為房間利用； 大戶型設(shè)計(jì)中大進(jìn)深陽臺(tái)【空中花園】可與客廳結(jié)合，便于改造為家庭廳或者吧臺(tái)休閑區(qū)域使用； 面寬較小的進(jìn)深陽臺(tái)則可作為工作陽臺(tái)利用。小戶型內(nèi)陽臺(tái)：改造為房間利用附加值空間功能研究大戶型空中花園：與客廳相連可改造為休閑空間可高效利用工作陽臺(tái)適用范圍： 普通住宅 面積計(jì)算: 計(jì)一半建筑面積資料來源：深圳 書苑

10、雅閣132009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092入戶花園結(jié)合花池作為入戶過渡空間/小戶型可改為功能區(qū)域適用 主要技巧： 小戶型與大戶型在功能應(yīng)用中有所不同： 小戶型的入戶花園主要為后期客戶功能改造使用，交房時(shí)建議毛坯交房，但在樣板段中建議改造后展示，便于客戶更直觀接受； 大戶型的入戶花園主要強(qiáng)調(diào)入戶過渡空間以及視覺效果的作用，建議采用與花池結(jié)合手法，可帶部分裝修交房。附加值空間功能研究入戶花園改造成餐廳帶花池的入戶花園小戶型的入戶花園適用范圍： 普通住宅 【適宜小戶型或舒適大宅】面積計(jì)算: 計(jì)一半建筑面積小戶型示意大戶型入戶示意資料來源：上海 金地未未來142009 易

11、居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2夾層空間別墅創(chuàng)造靈動(dòng)空間 /小戶型功能升級(jí) 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 普通住宅應(yīng)用： 由于“隔層”的凈高一般都小于2.2米，小于標(biāo)準(zhǔn)層2.8米的標(biāo)準(zhǔn)，所以隔層面積都不計(jì)入套型的建筑面積中；在普通住宅中，“夾層”高度有限，一般用于臥房、更衣間、儲(chǔ)藏室使用 。別墅應(yīng)用： 別墅的夾層空間一般作為家庭會(huì)客廳為主；附加值空間功能研究適用范圍： 普通公寓/別墅面積計(jì)算: 不計(jì)建筑面積餐廳餐廳家庭廳家庭廳客廳客廳地下室地下室主臥室主臥室臥室臥室3.0m3.0m2.2m2.2m臥室臥室3.0m3.0m3.0m3.0m露臺(tái)露臺(tái)3.0m3.0m夾層家庭廳示意夾層空間剖面示意15200

12、9 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092頂層閣樓英倫風(fēng)格體現(xiàn) 增加儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，板頂下面至樓面的凈高度超過2.1米的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20米至2.1米的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不應(yīng)計(jì)算面積。在英倫風(fēng)格的別墅屋頂坡度較大，可以頂層閣樓作為儲(chǔ)藏空間；普通住宅的復(fù)式也可應(yīng)用。附加值空間功能研究適用范圍： 普通公寓/別墅閣樓樓梯坡屋頂外立面25平米閣樓資料來源：上海 萬科紅郡162009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092贈(zèng)送露臺(tái)退臺(tái)式露臺(tái)/頂層露臺(tái)/無蓋挑高陽臺(tái)設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 非頂層露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)

13、，多用于花園洋房設(shè)計(jì)中； 頂層露臺(tái)贈(zèng)送為較多見方式，通常贈(zèng)送面積可達(dá)到原戶型的50%以上； 在部分地區(qū)，高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)也可視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，開發(fā)商往往將大露臺(tái)客廳或者臥室相連缺點(diǎn)：退臺(tái)式大露臺(tái)，相關(guān)的防漏水外墻保溫等就需要特別設(shè)計(jì)，以防止大露臺(tái)漏水外墻保溫達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；頂層露臺(tái)的私密性須在規(guī)劃中考慮在內(nèi)； 附加值空間功能研究層層退臺(tái)式露臺(tái)頂層露臺(tái)資料來源：上海 金地灣流域172009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092超高中庭院三層均可作為客廳、房間改造利用設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 可設(shè)圍合式中庭作為贈(zèng)送面積，三層空間均可改造為房間利用； 在大戶型別墅戶型中可將其作為

14、透視景觀利用。缺點(diǎn)： 開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造， 可行性更高，但需增加改造成本。附加值空間功能研究建筑面積：89m2 實(shí)際可使用面積：150 m2在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計(jì)衛(wèi)浴空間，便于后期改造。改造為客廳1F2F3F適用范圍： 別墅面積計(jì)算: 三層均不計(jì)建筑面積內(nèi)庭模型示意內(nèi)庭模型俯瞰車庫上方挑空設(shè)計(jì)改造為主臥不計(jì)建筑面積不計(jì)建筑面積不計(jì)建筑面積不計(jì)建筑面積資料來源：上海 河谷3號(hào)182009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092內(nèi)庭院改造增加功能空間 并可更改房間內(nèi)部功能布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 內(nèi)庭院改造可以通透性較高的大面積玻璃形成的景觀餐廳和夾層的敞開室

15、觀景書房。改造部分不會(huì)對(duì)整體建筑形體造成大面積破壞，對(duì)建筑外墻及項(xiàng)目整體風(fēng)格形象影響較小。如：搭建6米高,可以改造夾層,使戶型南北房間低層和二層空間有機(jī)聯(lián)系,有效增加使用面積，適宜用于經(jīng)濟(jì)型別墅。附加值空間功能研究可改造部分搭建內(nèi)庭院后改造戶型一層改造前一層改造后西式廚房/餐廳內(nèi)庭院客廳餐廳次臥內(nèi)庭院改造模型示意本戶型已改造部分192009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092前庭后院設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 室內(nèi)局部挑空設(shè)計(jì)通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻，增強(qiáng)整體空間感，使空間整體具有層次感。 區(qū)域不同對(duì)于挑高限制也有所不同。附加值空間

16、功能研究適用范圍： 別墅/部分復(fù)式住宅面積計(jì)算: 僅計(jì)算一層建筑面積中庭與書房 產(chǎn)生透視中庭下沉式庭院多面觀景前庭下沉式庭院與前庭相連后院與鄰戶前庭呼應(yīng)后院各個(gè)景觀面有機(jī)結(jié)合 提升整體產(chǎn)品檔次資料來源：上海 橡樹灣202009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有20092作為車庫上方贈(zèng)送可將一層車位上封頂，二層作為房間改造利用設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 利用車位上方空間，上方設(shè)置圍墻，為后期改造空間預(yù)留位置，可將二、三層架板，頂部增設(shè)屋頂改造房間使用。車庫改造后模型示意附加值空間功能研究車庫模型示意建筑面積：89m2 實(shí)際可使用面積：120 m21F2F適用范圍： 別墅面積計(jì)算: 二層均不計(jì)建筑面積

17、車庫上方俯瞰示意缺點(diǎn)： 開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。車庫上方車庫上方不計(jì)建筑面積不計(jì)建筑面積資料來源：上海 河谷3號(hào)212009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092地下室/半地下空間根據(jù)地下空間范圍巧妙計(jì)算建筑面積 主要技巧： 地下室和半地下室不計(jì)入建筑面積 ；注釋：地下室定義：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2；半地下室定義： 指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2；在計(jì)算坡地別墅時(shí)，根據(jù)區(qū)域規(guī)范不同，建筑計(jì)算法規(guī)會(huì)有所不同：若其高于高于地面超過1/3，不計(jì)入地下室與半地下室范圍，則其凈高小于2.

18、2米不計(jì)算建筑面積；凈高超過2.2米部分按1/2建筑面積計(jì)算。 附加值空間功能研究地下室/半地下室一層下沉式庭院采光點(diǎn)采光地下室一層二層二層進(jìn)行地下室/半地下室與非地下室的界定？難點(diǎn)：下沉式庭院222009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有20092室內(nèi)局部挑空挑高空間可增加室內(nèi)空間感設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 室內(nèi)局部挑空設(shè)計(jì)通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，從而減少走廊狹長(zhǎng)型的局促感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻，增強(qiáng)整體空間感，使空間整體具有層次感。 區(qū)域不同對(duì)于挑高限制也有所不同。附加值空間功能研究適用范圍： 別墅/部分復(fù)式住宅面積計(jì)算: 僅計(jì)算一層建筑面積過道呈狹長(zhǎng)式二樓臥室采用玻璃客廳挑空客廳挑空上方資料來源：上海 橡樹灣232009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有2009p研究意義及分類p附加值空間功能研究p結(jié)論與啟示242009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有2009適用范圍附加手法建筑面積計(jì)算作用普通住宅普通凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗不計(jì)入建筑面積實(shí)際應(yīng)用廣泛 客戶普遍認(rèn)可/ 衛(wèi)生間空間有效增大普通住宅落地凸窗不計(jì)入建筑面積空間延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同普通住宅可局部拆卸內(nèi)凸窗不計(jì)入建筑面積增加儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高普通住宅設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入建筑面積大面積設(shè)備平臺(tái) 實(shí)用性創(chuàng)新小戶型隱蔽式儲(chǔ)藏空間不計(jì)入建